Tarjouksen hyväksyminen asuntokaupassa – mitä kannattaa huomioida

Huomio: Tämä artikkeli on yleisluontoinen opas. Tarjouksiin ja kaupantekoon liittyy juridisia seikkoja, joissa lakimiehen konsultaatio voi olla tarpeen.

Asuntokaupassa tarjouksen hyväksyminen on merkittävä hetki. Hyväksyminen voi olla sitova, ja sen jälkeen osapuolet ovat velvoitettuja etenemään kohti kaupantekoa. Tässä artikkelissa käymme läpi, miten tarjousneuvottelut toimivat, milloin tarjous on sitova ja mitä myyjän kannattaa huomioida ennen hyväksymistä.

Tarjousneuvottelut asuntokaupassa

Tarjouksen tekeminen

Ostaja tekee tarjouksen yleensä kirjallisesti. Tarjouksessa tyypillisesti ilmoitetaan:

• Tarjottu hinta
• Tarjouksen voimassaoloaika
• Ehdot (esim. lainaehdot)
• Haluttu kaupantekopäivä
• Haluttu hallinnan luovutuspäivä

Tarjouksen muoto

Tarjous voi olla:

Kirjallinen tarjous:

• Suositeltavin tapa
• Selkeä dokumentti
• Todistusvoima myöhemmin

Suullinen tarjous:

• Teknisesti pätevä
• Vaikea todistaa
• Ei suositeltava

Sähköinen tarjous:

• Sähköposti tai muu sähköinen viesti
• Käytännöllinen ja jäljitettävä
• Yleistynyt merkittävästi

Tarjouksen voimassaolo

Tarjouksessa kannattaa olla selkeä voimassaoloaika. Tyypillisesti:

• 24-72 tuntia
• Viikonlopun yli ulottuva aika
• Määräpäivä ja -aika

Jos voimassaoloaikaa ei ole määritetty, tarjous on voimassa kohtuullisen ajan.

Myyjän vaihtoehdot tarjouksen saatuaan

Kun myyjä saa tarjouksen, hänellä on kolme vaihtoehtoa:

1. Hyväksyä tarjous

Myyjä hyväksyy tarjouksen sellaisenaan. Tämä johtaa sitovaan sopimukseen (ks. alla sitovuudesta).

2. Hylätä tarjous

Myyjä hylkää tarjouksen kokonaan. Neuvottelut kyseisen ostajan kanssa päättyvät, ellei tämä tee uutta tarjousta.

3. Tehdä vastatarjous

Myyjä ei hyväksy tarjousta sellaisenaan, mutta tekee vastatarjouksen. Vastatarjouksessa voi olla:

• Eri hinta
• Eri ehdot
• Eri aikataulu

Vastatarjous on uusi tarjous, jonka ostaja voi hyväksyä, hylätä tai johon hän voi tehdä oman vastatarjouksen.

Tarjouksen sitovuus

Asuntokaupassa tarjouksen sitovuus on tärkeä ymmärtää. Suomessa sovelletaan niin sanottua konsensualismia: sopimus syntyy, kun tarjous ja hyväksyntä kohtaavat.

Milloin syntyy sitova sopimus?

Sitova sopimus syntyy, kun:

1. Myyjä hyväksyy ostajan tarjouksen
2. Hyväksyntä annetaan tarjouksen voimassaoloaikana
3. Hyväksyntä vastaa tarjousta (ei sisällä muutoksia)

Käytännön merkitys

Kun sitova sopimus on syntynyt:

• Osapuolet ovat velvoitettuja tekemään kaupan
• Peruuttaminen voi johtaa korvausvelvollisuuteen
• Käsiraha tai vakiokorvaus voi olla sovittu

Huomioitavaa sitovuudesta

Asunto-osakkeet:

• Tarjouksen hyväksyminen on sitova
• Ei vaadita määrämuotoista kauppakirjaa

Kiinteistöt:

• Kiinteistökaupassa vaaditaan määrämuotoinen kauppakirja
• Esisopimus vaatii vahvistusta ollakseen sitova

Käsiraha ja vakiokorvaus

Asuntokaupoissa käytetään usein käsirahaa tai vakiokorvausta varmistamaan osapuolten sitoutuminen.

Käsiraha

Käsiraha on ostajan maksama ennakkomaksu:

• Tyypillisesti 1-5 % kauppahinnasta
• Maksetaan tarjouksen hyväksymisen jälkeen
• Vähennetään lopullisesta kauppahinnasta

Jos ostaja peruu:

• Myyjä saa pitää käsirahan
• Korvaa myyjän vahingon

Jos myyjä peruu:

• Myyjä palauttaa käsirahan
• Myyjä voi joutua maksamaan korvauksia

Vakiokorvaus

Vakiokorvaus on sopimuksessa määritelty korvaus peruutuksesta:

• Tyypillisesti sama kuin käsiraha
• Korvaa osapuolen vahingon
• Rajoittaa korvauksen enimmäismäärän

Tarjouksen hyväksymisen prosessi

Vaihe 1: Tarjouksen vastaanotto

Kun saat tarjouksen:

1. Lue tarjous huolellisesti
2. Huomioi kaikki ehdot
3. Tarkista voimassaoloaika
4. Arvioi ostajan maksukyky (lainapäätös, oma pääoma)

Vaihe 2: Arviointi

Arvioi tarjousta kokonaisuutena:

Hinta:

• Vastaako markkinahintaa?
• Vertaa pyyntihintaan ja muihin tarjouksiin
• Huomioi neuvotteluvara

Ehdot:

• Onko ehtoja (laina, myyntiehdot)?
• Ovatko ehdot hyväksyttävissä?
• Miten ehdot vaikuttavat aikatauluun?

Aikataulu:

• Sopiiko kaupantekopäivä?
• Sopiiko hallinnan luovutuspäivä?
• Onko aikataulu realistinen?

Ostajan tilanne:

• Onko lainapäätös voimassa?
• Onko ostajalla myyntiehtoa?
• Vaikuttaako ostajan tilanne riskiin?

Vaihe 3: Päätöksenteko

Kun olet arvioinut tarjouksen:

Jos hyväksyt:

• Ilmoita ostajalle hyväksymisestä
• Mieluiten kirjallisesti
• Sovi seuraavista askelista

Jos teet vastatarjouksen:

• Muotoile vastatarjous selkeästi
• Perustele muutokset
• Aseta vastatarjoukselle voimassaoloaika

Jos hylkäät:

• Ilmoita ostajalle kohteliaasti
• Voit perustella, mutta se ei ole pakollista

Vaihe 4: Hyväksymisen viestintä

Hyväksyminen kannattaa tehdä selkeästi:

Suositeltu tapa:

• Kirjallinen hyväksyntä (sähköposti tai viesti)
• Viittaus alkuperäiseen tarjoukseen
• Selkeä ilmoitus hyväksymisestä

Esimerkki hyväksymisilmoituksesta: "Hyväksyn tarjouksenne [päivämäärä] asunnosta [osoite] kauppahinnalla [summa] euroa. Ehdot ovat hyväksyttävissä sellaisenaan. Otan yhteyttä kaupanteon aikataulun sopimiseksi."

Ehdolliset tarjoukset

Monet tarjoukset sisältävät ehtoja, jotka vaikuttavat niiden sitovuuteen ja käsittelyyn.

Yleiset ehdot

Lainaehto:

• Ostajan saatava laina kauppaa varten
• Tyypillisesti 1-2 viikon voimassaolo
• Jos lainaa ei saa, kauppa peruuntuu

Myyntiehto:

• Ostajan myytävä oma asunto
• Pidentää aikataulua
• Tuo epävarmuutta kaupan toteutumiseen

Kuntotarkastusehto:

• Kauppa edellyttää hyväksyttävää kuntotarkastusta
• Harvinainen asunto-osakkeissa
• Yleisempi kiinteistökaupoissa

Ehtojen arviointi

Myyjänä kannattaa arvioida ehtoja:

• Kuinka todennäköistä ehdon täyttyminen on?
• Kuinka kauan ehto pidentää prosessia?
• Mitä riskejä ehto tuo?
• Onko ehto neuvoteltavissa?

Ehtoon vastaaminen

Voit:

• Hyväksyä tarjouksen ehtoineen
• Tehdä vastatarjouksen eri ehdoilla
• Hylätä tarjouksen ehdon vuoksi

Usean tarjouksen tilanne

Jos saat useita tarjouksia samanaikaisesti:

Tarjousten vertailu

Vertaile tarjouksia kokonaisuutena:

Kilpailuttaminen

Voit ilmoittaa tarjoajille, että olet saanut useita tarjouksia:

• Ole rehellinen ja tasapuolinen
• Anna mahdollisuus korottaa tarjousta
• Aseta selkeä määräaika

Valinta

Lopullinen valinta on myyjän päätös. Korkein hinta ei ole aina paras:

• Huomioi ehtojen riski
• Arvioi ostajan maksukyky
• Punnitse aikataulun sopivuus

Neuvotteluvinkkejä myyjälle

Älä kiirehdi

• Anna itsellesi aikaa harkita
• Käytä tarjouksen voimassaoloaika hyväksi
• Kiireessä voi tehdä huonoja päätöksiä

Ole ammattimainen

• Vastaa kaikkiin tarjouksiin
• Ole kohtelias myös hylätessäsi
• Pidä viestintä asiallisena

Dokumentoi kaikki

• Säilytä kaikki tarjoukset
• Tallenna viestit
• Kirjaa puhelinkeskustelujen sisältö

Tunne markkinatilanne

• Tiedä asuntosi realistinen arvo
• Ymmärrä kysyntä alueella
• Vertaa toteutuneisiin kauppoihin

Harkitse ammattilaisen apua

• Kiinteistönvälittäjä tuo kokemusta
• Lakimies auttaa monimutkaisissa tilanteissa

Tarjouksen hyväksymisen jälkeen

Seuraavat askeleet

Kun tarjous on hyväksytty:

1. Sovi kaupanteko

   • Päivämäärä ja paikka
   • Osallistujat

2. Kauppakirjan valmistelu

   • Lakimies tai pankki laatii
   • Tarkista ehdot huolellisesti

3. Asiakirjojen kokoaminen

   • Isännöitsijäntodistus
   • Energiatodistus
   • Muut tarvittavat asiakirjat

4. Käsirahan maksu

   • Jos sovittu, maksetaan nyt
   • Säilytä kuitti

Usein kysyttyä tarjouksen hyväksymisestä

Onko suullinen hyväksyntä sitova?

Asunto-osakkeissa kyllä. Suullinen sopimus on teknisesti pätevä, mutta vaikea todistaa. Käytä aina kirjallista muotoa.

Voiko hyväksymisen perua?

Hyväksyminen on sitova. Peruuttaminen voi johtaa vahingonkorvaukseen. Käsiraha tai vakiokorvaus määrittää tyypillisesti korvauksen määrän.

Pitääkö ensimmäinen tarjous hyväksyä?

Ei. Myyjä voi vapaasti hylätä tarjouksia tai tehdä vastatarjouksia. Pyyntihintakaan ei sido myyjää.

Kuinka kauan minulla on aikaa vastata?

Vastaa tarjouksen voimassaoloajan puitteissa. Jos aikaa ei ole määritetty, kohtuullinen aika on muutama päivä.

Voiko myyjä hyväksyä useita tarjouksia?

Ei. Vain yksi tarjous voidaan hyväksyä. Usean tarjouksen hyväksyminen johtaisi ristiriitaisiin velvoitteisiin.

Mitä jos ostajan lainapäätös ei toteudu?

Jos tarjouksessa oli lainaehto ja ostaja ei saa lainaa, kauppa raukeaa. Mahdollinen käsiraha palautetaan.

Yhteenveto

Tarjouksen hyväksyminen on asuntokaupan käännekohta. Hyväksymisellä syntyy sitova sopimus, joka velvoittaa molempia osapuolia etenemään kohti kaupantekoa.

Keskeiset muistettavat asiat:

• Arvioi tarjous kokonaisuutena, ei pelkästään hintaa
• Huomioi ehdot ja niiden riskit
• Käytä kirjallista muotoa kaikessa viestinnässä
• Vastaa tarjouksen voimassaoloajan puitteissa
• Hyväksymisen jälkeen etenee kaupantekoon

Lue myös

• Asuntokaupan paperit
• Asunnon luovutus kaupanteon jälkeen
• Asunnon myynti itse

---

Tämä artikkeli on tarkoitettu yleiseksi tiedoksi. Se ei korvaa oikeudellista neuvontaa.

Lähteet

• Kilpailu- ja kuluttajavirasto: Asuntokauppa – kkv.fi
• Asuntokauppalaki – Finlex