Taloyhtiön myyminen kokonaan: Milloin mahdollista ja miten prosessi etenee?
Milloin taloyhtiö voidaan myydä kokonaan yhdelle ostajalle? Käymme läpi prosessin, päätöksenteon, verotuksen ja käytännön esimerkit.
Julkaistu 4. syyskuuta 2026
Kun taloyhtiön tulevaisuus näyttää synkältä, yksi vaihtoehto on myydä koko yhtiö yhdelle ostajalle. Tämä voi olla järkevä ratkaisu taantuvilla alueilla, kun osakkaat haluavat irtautua tilanteesta hallitusti. Tässä artikkelissa käymme läpi, milloin kokonaismyynti on mahdollista, miten prosessi etenee ja mitä veroseuraamuksia siitä aiheutuu.
Mikä on taloyhtiön kokonaismyynti?
Määritelmä
Taloyhtiön kokonaismyynnissä koko asunto-osakeyhtiö tai sen kiinteistö siirtyy yhdelle ostajalle:
Myyntitapa
Kuvaus
Osakekauppa
Kaikki osakkeet myydään yhdelle ostajalle
Sulautuminen
Taloyhtiö sulautuu toiseen yhtiöön
Kiinteistökauppa
Yhtiö myy kiinteistön ja jaetaan varat
Purkaminen ja myynti
Yhtiö puretaan, omaisuus myydään
Milloin kokonaismyynti tulee kysymykseen?
Tilanne
Miksi kokonaismyynti
Taantuva alue
Asunnoille ei ole yksittäisiä ostajia
Suuri remonttitarve
Ei varaa remonttiin
Tyhjien asuntojen ongelma
Liian moni asunto tyhjillään
Konkurssiuhka
Hallittu myynti parempi kuin konkurssi
Käyttötarkoituksen muutos
Rakennus sopii muuhun käyttöön
Tyypillisiä ostajia
Ostajatyyppi
Mitä tekee kiinteistöllä
Sijoittaja
Muuttaa vuokra-asunnoiksi
Kiinteistöyhtiö
Lisää portfolioon, vuokraa
Hoiva-alan yritys
Muuttaa hoivakodiksi
Kunta
Sosiaaliasunnoiksi tai purkuun
Kehittäjä
Purkaa ja rakentaa uutta
Päätöksenteko
Kuka päättää kokonaismyynnistä?
Asunto-osakeyhtiölain mukaan päätökset tehdään yhtiökokouksessa:
Päätöstyyppi
Vaadittava enemmistö
Kiinteistön myynti
2/3 annetuista äänistä JA 2/3 edustettuna olevista osakkeista
Osakkeiden myynti (kaikki)
Jokaisen osakkaan suostumus
Yhtiön purkaminen
2/3 enemmistö
Sulautuminen
2/3 enemmistö
Osakkeiden myynti vs. kiinteistön myynti
Vaihtoehto
Päätöksenteko
Verotus
Sopii
Osakkeiden myynti
Jokainen myy itse
Osakkaan verotus
Kun kaikki suostuvat
Kiinteistön myynti
2/3 enemmistö
Yhtiön verotus, sitten jako
Kun ei kaikkien suostumusta
Sulautuminen
2/3 enemmistö
Erityissäännöt
Kun toinen yhtiö haluaa
Vähemmistön asema
Tilanne
Vähemmistön oikeudet
2/3 päättää kiinteistön myynnistä
Vähemmistö saa osuutensa myyntihinnasta
Lunastusvaatimus
Vähemmistö voi vaatia osakkeidensa lunastusta
Moiteoikeus
Laiton päätös voidaan kumota
Prosessin vaiheet
Vaihe 1: Tilanteen kartoitus
Selvitettävä
Mistä tieto
Osakkaiden halukkuus
Kysely, keskustelut
Kiinteistön kunto
Kuntoarvio
Kiinteistön arvo
Arvioitsija, välittäjä
Taloyhtiön velat
Tilinpäätös
Mahdolliset ostajat
Markkinakartoitus
Vaihe 2: Yhtiökokouksen valmistelu
Toimenpide
Sisältö
Kutsu
Asianmukainen kutsu asialistoineen
Materiaalit
Arviot, vaihtoehdot, seuraukset
Äänestys
Selkeä päätösehdotus
Pöytäkirja
Dokumentointi
Vaihe 3: Ostajan löytäminen
Toimenpide
Kuvaus
Välittäjän valinta
Kokemus kohdetyypistä
Markkinointi
Kohdennettu, ei välttämättä julkinen
Neuvottelut
Hinta, ehdot, aikataulu
Tarjousten vertailu
Useamman tarjouksen hankinta
Vaihe 4: Kaupan tekeminen
Toimenpide
Sisältö
Kauppakirjan laadinta
Juristi laatii
Due diligence
Ostajan tarkastukset
Kaupan allekirjoitus
Kiinteistökauppa: kaupanvahvistaja
Kauppahinnan maksu
Sovitulla tavalla
Omistusoikeuden siirto
Rekisteröinti
Vaihe 5: Varojen jako ja yhtiön lopettaminen
Toimenpide
Sisältö
Velkojen maksu
Taloyhtiön velat kauppahinnasta
Varojen jako
Osakkaille osakkeiden suhteessa
Yhtiön purkaminen
Kaupparekisteri-ilmoitus
Verotus
Osakkaat ilmoittavat omassa verotuksessaan
Verotus
Kiinteistön myynti (yhtiö myy)
Vaihe
Verotus
1. Yhtiö myy kiinteistön
Yhtiölle voi syntyä myyntivoitto
2. Yhtiö maksaa veron
Yhteisövero 20 % voitosta
3. Varat jaetaan osakkaille
Osakkaille pääomatuloa tai verovapaa jako
Osakkeiden myynti (osakkaat myyvät)
Vaihe
Verotus
1. Jokainen myy osakkeensa
Osakaskohtainen myyntivoitto/tappio
2. Osakas maksaa veron
Pääomatulovero 30/34 % voitosta
3. Tappio vähennyskelpoinen
Jos myynti tappiollinen
Verotuksen vertailu
Tekijä
Kiinteistön myynti
Osakkeiden myynti
Päätöksenteko
2/3 enemmistö
Kaikkien suostumus
Verovelvollinen
Yhtiö, sitten osakkaat
Osakkaat suoraan
Hankintameno
Yhtiön kirjanpitoarvo
Osakkaan oma hankintameno
Tappio
Yhtiön tappio
Osakkaan tappio, vähennyskelpoinen
Esimerkkilaskelma
Lähtötilanne:
Kiinteistön myyntihinta: 500 000 EUR
Taloyhtiön velat: 200 000 EUR
Jaettava osakkaille: 300 000 EUR
Osakkeita: 10 asuntoa
Osakkaan tilanne (per asunto):
Erä
Summa
Osuus myyntihinnasta
30 000 EUR
Osakkaan alkuperäinen hankintameno
50 000 EUR
Myyntitappio
20 000 EUR
Vähennyskelpoinen pääomatuloista
20 000 EUR
Erityistilanteet
Kun kaikki eivät halua myydä
Tilanne
Ratkaisu
Yksi vastustaa
Neuvottelut, mahdollisesti kiinteistön myynti 2/3 enemmistöllä
Useampi vastustaa
Kompromissin etsiminen
Enemmistö vastustaa
Myynti ei onnistu
Kun rakennus on huonokuntoinen
Tilanne
Vaikutus
Suuri korjausvelka
Laskee myyntihintaa
Purkukunnossa
Ostaja maksaa vain tontista
Ympäristöongelmat
Voivat estää kaupan
Kun taloyhtiöllä on velkaa
Tilanne
Käsittely
Velka alle myyntihinnan
Maksetaan kauppahinnasta, loput osakkaille
Velka yli myyntihinnan
Osakkaat eivät saa mitään, velkojat saavat osuutensa
Henkilökohtaiset takaukset
Huomioitava erityisesti
Muuttokäyttö
Uusi käyttötarkoitus
Vaatimukset
Vuokra-asunnot
Usein suora siirtymä
Hoivakoti
Rakennuslupamuutokset
Toimisto
Käyttötarkoituksen muutos
Purku ja uudisrakentaminen
Kaavoitus
Käytännön esimerkkejä
Esimerkki 1: Myynti sijoittajalle
Vaihe
Kuvaus
Lähtötilanne
20 asunnon taloyhtiö taantuvalla alueella
Tilanne
8 asuntoa tyhjänä, vastikesaatavia 50 000 EUR
Ratkaisu
Yhtiökokous päätti myydä kiinteistön
Ostaja
Sijoittaja, joka tekee vuokra-asuntoja
Hinta
400 000 EUR
Velat
150 000 EUR
Osakkaille
250 000 EUR / 20 = 12 500 EUR/asunto
Esimerkki 2: Muutto hoivakäyttöön
Vaihe
Kuvaus
Lähtötilanne
15 asunnon taloyhtiö pienessä kaupungissa
Tilanne
Ikääntyvä osakaskunta, ei resursseja remonttiin
Ostaja
Hoivayritys
Muutokset
Käyttötarkoituksen muutos, hissin rakentaminen
Hinta
600 000 EUR
Osakkaat
Saivat kohtuullisen hinnan ja ratkaisun
Esimerkki 3: Purkaminen
Vaihe
Kuvaus
Lähtötilanne
30 asunnon taloyhtiö, rakennus purkukuntoinen
Tilanne
Korjaaminen ei kannata, arvo vain tontissa
Ostaja
Rakennusliike
Käyttö
Purku, uuden talon rakentaminen
Hinta
200 000 EUR (tontin arvo)
Osakkaat
Pieni korvaus, mutta parempi kuin konkurssi
Asiantuntija-apu
Ketkä auttavat prosessissa?
Asiantuntija
Rooli
Kiinteistönvälittäjä
Ostajan etsiminen, hinta-arvio
Lakimies
Sopimukset, juridinen neuvonta
Tilintarkastaja
Taloudellinen selvitys
Veroneuvojan
Verosuunnittelu
Isännöitsijä
Dokumentit, koordinointi
Kiinteistöarvioitsija
Virallinen arvio
Kustannukset
Kulu
Tyypillinen suuruus
Välityspalkkio
2-5 % kauppahinnasta
Lakimies
2 000-10 000 EUR
Arviot
1 000-3 000 EUR
Kaupanvahvistaja
120-200 EUR
Verot
Tapauskohtainen
Tarkistuslista kokonaismyyntiin
Ennen prosessin aloittamista
Selvitetty osakkaiden kanta
Hankittu kiinteistön arvio
Kartoitettu taloyhtiön velat
Arvioitu veroseuraamukset
Tunnistettu mahdolliset ostajat
Konsultoitu asiantuntijoita
Yhtiökokouksessa
Asianmukainen kutsu lähetetty
Materiaalit toimitettu ajoissa
Selkeä päätösehdotus
Äänestysprosessi dokumentoitu
Päätös kirjattu pöytäkirjaan
Kauppaprosessissa
Välittäjä/neuvonantaja valittu
Markkinointi käynnistetty
Tarjoukset vertailtu
Kauppakirja laadittu (lakimies)
Due diligence tehty
Kaupanvahvistaja varattu
Kaupan jälkeen
Kauppahinta maksettu
Velat maksettu
Varat jaettu osakkaille
Yhtiön purkaminen rekisteröity
Veroseuraamukset hoidettu
Usein kysytyt kysymykset
Voiko vähemmistö estää taloyhtiön myynnin?
Riippuu myyntitavasta. Osakkeiden myynti vaatii kaikkien suostumuksen, joten yksikin voi estää. Kiinteistön myynti vaatii 2/3 enemmistön, jolloin vähemmistö ei voi estää. Vähemmistö saa kuitenkin osuutensa myyntihinnasta ja voi moittia laitonta päätöstä.
Mitä tapahtuu asumiselle kokonaismyynnin jälkeen?
Se riippuu ostajan suunnitelmista ja kauppaehdoista. Usein asukkaat voivat jatkaa vuokralaisina, mutta tämä on neuvoteltavissa. Jos ostaja purkaa rakennuksen, asukkaiden on muutettava. Irtisanomisajat ja siirtymäajat sovitaan kaupassa.
Saanko mitään rahaa, jos myydään tappiolla?
Jos kauppahinta ylittää taloyhtiön velat, loput jaetaan osakkaille. Jos velat ylittävät kauppahinnan, osakkaat eivät saa mitään, mutta eivät myöskään joudu maksamaan erotusta (ellei ole henkilökohtaisia takauksia). Tappio voi olla vähennyskelpoinen verotuksessa.
Kauanko prosessi kestää?
Tyypillisesti 6-18 kuukautta. Vaiheet: tilanteen selvitys (1-3 kk), yhtiökokouspäätös (1-2 kk), ostajan etsiminen (3-12 kk), kaupan tekeminen (1-3 kk), varojen jako ja yhtiön lopettaminen (1-3 kk). Taantuvilla alueilla ostajan löytäminen voi kestää pidempään.
Voiko kunta ostaa taloyhtiön?
Kyllä, jotkin kunnat ovat ostaneet taloyhtiöitä sosiaaliasuntokäyttöön tai estääkseen rakennusten hylkäämisen. Tämä on kuitenkin harvinaista ja riippuu kunnan taloudellisesta tilanteesta sekä poliittisesta tahdosta. Yhteydenotto kunnan asuntotoimeen voi selvittää kiinnostuksen.
Miten verotus toimii, jos olen asunut asunnossa?
Jos olet myynyt osakkeesi ja täytät oman asunnon verovapaussäännön (asuttu vähintään 2 vuotta), myyntivoitto on verovapaa. Tällöin tappiota ei myöskään voi vähentää. Jos et täytä ehtoja, voitto on veronalaista ja tappio vähennyskelpoista pääomatuloista.
Yhteenveto
Taloyhtiön kokonaismyynti voi olla järkevä ratkaisu taantuvalla alueella:
Tunnista tilanne - Onko kokonaismyynti paras vaihtoehto?
Disclaimer: Tämä artikkeli on yleisluontoinen opas eikä korvaa juridista tai veroneuvontaa. Taloyhtiön myynti on monimutkainen prosessi, ja suosittelemme käyttämään asiantuntijoita.
Rakennamme työkaluja ja palveluita asunnon ostajille, vaihtajille ja myyjille. Olemme pilottivaiheessa - lähetä kysymyksesi sitoumuksitta ja maksutta. Mahdollisista kustannuksista sovitaan aina erikseen ja selvästi etukäteen.
Analysoi kohde tekoälyllä
Liitä myynti-ilmoitus tai asiakirjat ja saat analyysin kohteen riskeistä.
