Taloyhtiö konkurssissa: Miten konkurssi etenee ja mitä osakkaalle tapahtuu?
Mitä tapahtuu, kun taloyhtiö ajautuu konkurssiin? Käymme läpi konkurssiprosessin, osakkaiden aseman ja käytännön seuraukset.
Julkaistu 4. syyskuuta 2026
Taloyhtiön konkurssi on harvinainen mutta mahdollinen tilanne, joka voi kohdata erityisesti taantuvien alueiden taloyhtiöitä. Kun vastikkeita ei saada kerättyä, remontteja ei voida rahoittaa ja rakennuksen arvo laskee alle velkojen, konkurssi voi olla viimesijainen ratkaisu. Tässä artikkelissa käymme läpi, miten taloyhtiön konkurssi etenee, mikä on osakkaiden asema ja mitä käytännössä tapahtuu.
Mikä on taloyhtiön konkurssi?
Konkurssin määritelmä
Konkurssi on menettely, jossa maksukyvyttömän yhtiön omaisuus realisoidaan ja varat jaetaan velkojille:
Käsite
Selitys
Maksukyvyttömyys
Yhtiö ei kykene maksamaan velkojaan
Ylivelkaisuus
Velat ylittävät varat
Konkurssipesä
Syntyy konkurssin alettua
Pesänhoitaja
Hoitaa konkurssipesän selvityksen
Jako-osuus
Velkojille jaettava osuus varoista
Taloyhtiön konkurssin erityispiirteet
Taloyhtiön konkurssi eroaa tavallisen yrityksen konkurssista:
Erityispiirre
Selitys
Harvinainen
Taloyhtiön konkurssi on erittäin harvinainen
Asuminen mukana
Osakkaat asuvat konkurssiin menevässä yhtiössä
Osakkeet arvottomiksi
Asumisoikeus menetetään
Rakennus jää
Fyysinen rakennus ei katoa
Ei henkilökohtaista vastuuta
Osakkaat eivät vastaa veloista
Miksi taloyhtiö voi päätyä konkurssiin?
Syy
Kuvaus
Vastikesaatavat
Suuri osa osakkaista ei maksa vastikkeita
Tyhjät asunnot
Liian moni asunto tyhjänä
Remonttivaje
Rakennuksen korjausvelka kasvanut hallitsemattomasti
Lainojen hoitaminen
Taloyhtiölainan lyhennyksiä ei pystytä maksamaan
Arvon romahdus
Rakennuksen arvo alle velkojen
Konkurssin edellytykset
Milloin konkurssi on mahdollinen?
Taloyhtiö voidaan asettaa konkurssiin, kun:
Edellytys
Kuvaus
Maksukyvyttömyys
Yhtiö ei pysty maksamaan velkojaan niiden erääntyessä
Maksukyvyttömyys ei tilapäinen
Tilanne on pysyvä, ei väliaikainen
Velat ylittävät varat
Ylivelkaisuus on todettavissa
Maksukyvyttömyyden tunnusmerkit
Tunnusmerkki
Esimerkki
Maksamattomat laskut
Lämmitys, vesi, sähkö maksamatta
Vastikesaatavat kasvavat
Yli 30 % vastikkeista rästissä
Taloyhtiölaina hoitamatta
Lyhennykset ja korot maksamatta
Ei kassavaroja
Tili tyhjä, ei puskuria
Remonttirahaa ei saatavilla
Pankki ei lainaa, osakkaat eivät maksa
Ylivelkaisuuden arviointi
Arviointikohta
Esimerkki
Taloyhtiön velat
Taloyhtiölaina 500 000 EUR
Rakennuksen arvo
200 000 EUR
Tontin arvo
50 000 EUR
Varat yhteensä
250 000 EUR
Ylivelkaisuus
250 000 EUR
Konkurssiprosessin eteneminen
Konkurssin hakeminen
Hakija
Mahdollisuus
Taloyhtiö itse
Hallitus tai yhtiökokous päättää
Velkoja
Pankki, huoltoyhtiö, energiayhtiö
Aluehallintovirasto
Harvinainen
Konkurssiin asettaminen
Vaihe
Kuvaus
1. Hakemus käräjäoikeuteen
Kirjallinen konkurssihakemus
2. Käräjäoikeuden päätös
Arvioi maksukyvyttömyyden
3. Konkurssiin asettaminen
Päätös konkurssista
4. Pesänhoitajan määrääminen
Oikeus määrää pesänhoitajan
5. Konkurssi alkaa
Hallinta siirtyy pesänhoitajalle
Pesänhoitajan tehtävät
Tehtävä
Sisältö
Pesäluettelon laatiminen
Varat ja velat kartoitetaan
Velkojen selvitys
Kaikki velkojat tunnistetaan
Omaisuuden haltuunotto
Rakennus ja tontti pesälle
Juoksevien asioiden hoito
Välttämättömät toimet
Omaisuuden realisointi
Myynti tai muu realisointi
Jako-osuuksien maksu
Velkojille saatavien mukaan
Konkurssipesän aikataulu
Vaihe
Tyypillinen kesto
Pesäluettelo
2 kuukautta
Velkojien ilmoitukset
1-3 kuukautta
Omaisuuden myynti
3-12 kuukautta
Konkurssin lopettaminen
6-24 kuukautta kokonaisuudessaan
Osakkaiden asema konkurssissa
Mitä osakkaalle tapahtuu?
Asia
Seuraus
Osakkeet
Menettävät arvonsa
Asumisoikeus
Lakkaa konkurssin myötä
Asuminen
Jatkuu, kunnes pesänhoitaja toisin päättää
Velkavastuu
Ei henkilökohtaista vastuuta taloyhtiön veloista
Vastikkeet
Konkurssipesälle, jos pesänhoitaja vaatii
Osakkaan taloudellinen asema
Kysymys
Vastaus
Menettääkö sijoitetun rahan?
Kyllä, osakkeet menettävät arvonsa
Joutuuko maksamaan taloyhtiön velkoja?
Ei, osakkaat eivät vastaa henkilökohtaisesti
Saako mitään takaisin konkurssissa?
Erittäin harvoin, osakkeet ovat viimeisiä
Entä maksetut vastikkeet?
Eivät palaudu
Velkojien etuoikeusjärjestys
Konkurssissa varat jaetaan seuraavassa järjestyksessä:
Etuoikeus
Velkoja
1.
Pantatut velkojat (kiinnitykset)
2.
Massavelat (pesänhoitokulut)
3.
Etuoikeutetut velkojat (palkat)
4.
Tavalliset velkojat (laskut, lainat)
5.
Osakkaat
Osakkaat ovat viimeisinä jonossa, joten heille harvoin jää mitään.
Asuminen konkurssin aikana
Tilanne
Käytännössä
Konkurssin alussa
Asuminen jatkuu tyypillisesti
Pesänhoitajan päätös
Voi vaatia asunnon tyhjentämistä
Rakennuksen myynti
Ostaja päättää jatkosta
Purkaminen
Asukkaiden on muutettava pois
Käytännön seuraukset
Mitä rakennukselle tapahtuu?
Vaihtoehto
Kuvaus
Myynti kokonaan
Rakennus myydään yhdelle ostajalle
Muunto vuokrataloiksi
Ostaja tekee vuokra-asuntoja
Purkaminen
Rakennus puretaan, tontti myydään
Uusi taloyhtiö
Harvoin, vaatii uudet osakkaat
Esimerkki: Mitä tapahtuu käytännössä?
Kuvitteellinen esimerkki konkurssin etenemisestä:
Vaihe
Tapahtuma
Kuukausi 0
Taloyhtiö asetetaan konkurssiin
Kuukausi 1
Pesänhoitaja ottaa hallinnan
Kuukausi 2
Pesäluettelo: velat 400 000, varat 150 000
Kuukausi 3-6
Rakennus myyntiin
Kuukausi 8
Ostaja löytyy, kauppa 120 000 EUR
Kuukausi 9
Asukkaat saavat muuttomääräyksen
Kuukausi 12
Asukkaat muuttavat, rakennus tyhjenee
Kuukausi 15
Jako velkojille, konkurssi päättyy
Seuraukset eri osapuolille
Osapuoli
Seuraus
Osakkaat
Menettävät asunnon ja sijoitetut rahat
Pankki
Saa osan lainasaatavista (kiinnitykset)
Huoltoyhtiö
Saa pienen osuuden tai ei mitään
Kunnat
Mahdollinen sosiaalinen vastuu asukkaista
Uusi ostaja
Saa kiinteistön edullisesti
Miten välttää konkurssi?
Varomerkit ja ennaltaehkäisy
Varsinnaismerkki
Toimenpide
Vastikesaatavat kasvavat
Aktiivinen perintä, maksusuunnitelmat
Tyhjien asuntojen määrä
Ostoharkinnat, vuokraus
Remontit lykkääntyvät
Priorisointi, vaihtoehtoinen rahoitus
Kassavarat hupenevat
Talousarvion tiukentaminen
Vaihtoehdot ennen konkurssia
Vaihtoehto
Kuvaus
Saneeraus
Velkojen uudelleenjärjestely
Taloyhtiön myynti
Koko yhtiön myynti yhdelle ostajalle
Yhdistyminen
Liittyminen toiseen taloyhtiöön
Kuntien interventio
Jotkut kunnat ovat ostaneet ongelmataloyhtiöitä
ARA-purkuavustus
Aravavuokrataloille purkamiseen
Hallituksen vastuu
Hallituksen on toimittava, kun konkurssiuhka näkyy:
Velvollisuus
Sisältö
Tilanteen seuranta
Talouden jatkuva tarkkailu
Toimenpiteet
Aktiiviset korjaustoimet
Tiedottaminen
Osakkaiden informointi
Asiantuntija-apu
Lakimies, tilintarkastaja
Dokumentointi
Kaikki päätökset kirjallisina
Mitä tehdä, jos konkurssi uhkaa?
Osakkaan toimintaohje
Vaihe
Toimenpide
1
Selvitä taloyhtiön todellinen tilanne (tilinpäätös, velat)
2
Keskustele hallituksen kanssa
3
Arvioi oman asunnon myyntimahdollisuus
4
Harkitse myyntiä, vaikka tappiolla
5
Valmistaudu mahdolliseen muuttoon
6
Konsultoi lakimiestä tarvittaessa
Asunnon myynti ennen konkurssia
Tilanne
Suositus
Konkurssi todennäköinen
Myy mitä saat, vältä kokonaistappio
Tilanne epävarma
Arvioi myyntimahdollisuus
Tilanne hallinnassa
Seuraa tilannetta
Milloin myynti ei enää onnistu?
Merkit
Selitys
Kukaan ei osta millään hinnalla
Markkinat arvioineet tilanteen
Pankki ei rahoita ostajaa
Riski liian suuri
Ostoehdot kohtuuttomat
Osakkaan vastuu epäselvä
Oikeudellisia näkökohtia
Osakkaan oikeusturva
Oikeus
Sisältö
Tieto konkurssista
Oikeus saada tieto päätöksestä
Kuuleminen
Oikeus tulla kuulluksi prosessissa
Valitusoikeus
Voi valittaa käräjäoikeuden päätöksestä
Jako-osuus
Oikeus mahdolliseen jako-osuuteen
Hallituksen vastuu
Vastuu
Edellytys
Ei vastuuta
Toimittu asianmukaisesti
Mahdollinen vastuu
Laiminlyönti tai huolimattomuus
Rikosvastuu
Tahallinen väärinkäytös
Velkojan asema
Velkojatyyppi
Asema konkurssissa
Pantattu velkoja
Paras asema (kiinnitykset)
Etuoikeutettu velkoja
Hyvä asema
Tavallinen velkoja
Saa sen mitä jää
Osakas
Viimeinen, harvoin saa mitään
Tilastoja ja esimerkkejä
Taloyhtiön konkurssien yleisyys
Tilasto
Arvo
Asunto-osakeyhtiöitä Suomessa
Noin 90 000
Konkursseja vuosittain
Alle 10 (arvio)
Konkurssien osuus
Alle 0,01 %
Taloyhtiön konkurssit ovat erittäin harvinaisia, mutta taantuvilla alueilla riski on kohonnut.
Syitä harvinaisuudelle
Syy
Selitys
Osakkaat maksavat
Motivaatio säilyttää asunto
Remontit lykätään
Konkurssi vältetään, rakennus rapistuu
Vaihtoehdot etsitään
Myynti, yhdistyminen ennen konkurssia
Kunnat puuttuvat
Joskus ostajana tai välittäjänä
Usein kysytyt kysymykset
Voiko taloyhtiö mennä konkurssiin?
Kyllä, vaikka se on erittäin harvinaista. Konkurssi edellyttää maksukyvyttömyyttä eli tilannetta, jossa taloyhtiö ei kykene maksamaan velkojaan. Tyypillisesti tämä tapahtuu, kun suuri osa vastikkeista jää maksamatta, rakennus on arvoton suhteessa velkoihin ja korjausvelka on kasvanut hallitsemattomaksi.
Menetänkö asuntoni, jos taloyhtiö menee konkurssiin?
Kyllä, osakkeet menettävät arvonsa ja asumisoikeus lakkaa. Käytännössä asuminen voi jatkua jonkin aikaa konkurssin aikana, mutta pesänhoitaja päättää rakennuksen kohtalosta. Jos rakennus myydään tai puretaan, asukkaiden on muutettava.
Joutuuko osakas maksamaan taloyhtiön velkoja?
Ei, osakkaat eivät ole henkilökohtaisessa vastuussa taloyhtiön veloista. Osakkaat voivat menettää osakkeidensa arvon, mutta velkojat eivät voi periä taloyhtiön velkoja suoraan osakkailta.
Mitä teen, jos taloyhtiöni uhkaa ajautua konkurssiin?
Selvitä tilanne perusteellisesti (tilinpäätös, velat, remonttivelka). Harkitse asunnon myyntiä niin pian kuin mahdollista, vaikka tappiolla. Myynti tappiolla on yleensä parempi vaihtoehto kuin osakkeiden täydellinen arvonmenetys konkurssissa. Konsultoi lakimiestä tarvittaessa.
Kuka vastaa konkurssin kustannuksista?
Konkurssipesä vastaa konkurssiin liittyvistä kustannuksista (pesänhoitajan palkkio, muut kulut). Nämä maksetaan ennen velkojien jako-osuuksia. Jos pesässä ei ole varoja, konkurssi voidaan tietyissä tilanteissa määrätä raukeamaan.
Voiko konkurssin välttää yhdistymällä toiseen taloyhtiöön?
Teoriassa kyllä, mutta käytännössä harvinaista. Taloyhtiön yhdistyminen (fuusio) vaatii toisen taloyhtiön suostumuksen, ja harva yhtiö haluaa yhdistyä ongelmataloyhtiöön. Yhdistyminen voi toimia, jos molemmat yhtiöt ovat samalla alueella ja yhdistymisestä on hyötyä molemmille.
Yhteenveto
Taloyhtiön konkurssi on harvinainen mutta mahdollinen tilanne, erityisesti taantuvilla alueilla:
Konkurssi on viimesijainen - Siihen ajaudutaan vasta, kun muut vaihtoehdot on käytetty
Osakkeet menettävät arvonsa - Osakkaiden sijoitus häviää
Ei henkilökohtaista vastuuta - Osakkaat eivät vastaa taloyhtiön veloista
Prosessi kestää - Tyypillisesti 6-24 kuukautta
Asuminen voi jatkua aluksi - Mutta päättyy lopulta
Ennaltaehkäisy on avain - Tunnista varomerkit ajoissa
Myynti kannattaa - Mieluummin tappiolla kuin konkurssin kautta
Taantuvilla alueilla on tärkeää seurata taloyhtiön taloudellista tilannetta aktiivisesti ja toimia ajoissa, jos varoitusmerkkejä ilmenee.
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Disclaimer: Tämä artikkeli on yleisluontoinen opas eikä korvaa juridista neuvontaa. Konkurssiasiat ovat monimutkaisia, ja suosittelemme konsultoimaan lakimiestä tilanteen niin vaatiessa.
Rakennamme työkaluja ja palveluita asunnon ostajille, vaihtajille ja myyjille. Olemme pilottivaiheessa - lähetä kysymyksesi sitoumuksitta ja maksutta. Mahdollisista kustannuksista sovitaan aina erikseen ja selvästi etukäteen.
Analysoi kohde tekoälyllä
Liitä myynti-ilmoitus tai asiakirjat ja saat analyysin kohteen riskeistä.
