Remonttisopimuksen tekeminen

Kun urakoitsija on valittu, seuraava vaihe on sopimuksen tekeminen. Kirjallinen sopimus on välttämätön osa ammattimaista remonttiprojektia. Se määrittelee osapuolten oikeudet ja velvollisuudet sekä suojaa molempia osapuolia erimielisyystilanteissa. Tässä artikkelissa käymme läpi remonttisopimuksen keskeiset kohdat ja hyvän sopimuksen periaatteet.

Miksi kirjallinen sopimus on tärkeä

Suullinen sopimus on juridisesti sitova, mutta sen todistaminen on vaikeaa. Kirjallinen sopimus:

• Dokumentoi sovitut asiat yksiselitteisesti
• Ehkäisee väärinkäsityksiä
• Suojaa molempia osapuolia
• Helpottaa erimielisyyksien ratkaisemista
• On edellytys kuluttajansuojan täysimääräiselle toteutumiselle

Kuluttaja-asiamiehen suositusten mukaan remonttisopimus tulisi tehdä aina kirjallisesti.

Sopimusmallit ja yleiset sopimusehdot

Remonttisopimuksen pohjana kannattaa käyttää vakiintuneita sopimusmalleja.

Rakennusurakan yleiset sopimusehdot (YSE 1998)

YSE 1998 on Suomessa yleisimmin käytetty rakennusurakan sopimusehtoasiakirja. Se on tarkoitettu ammattimaiseen rakentamiseen, mutta sitä sovelletaan usein myös kuluttajaremonteissa.

YSE 1998:n keskeiset piirteet:

• Kattavat sopimusehdot kaikille tilanteille
• Vakiintunut tulkintakäytäntö
• Tasapuoliset ehdot osapuolille

YSE 1998 on saatavilla Rakennustietosäätiöltä.

Kuluttajasopimuksen erityispiirteet

Kuluttajan ja urakoitsijan välisessä sopimuksessa sovelletaan kuluttajansuojalakia. Tämä tuo lisäsuojaa kuluttajalle:

• Kohtuuttomia sopimusehtoja voidaan sovitella
• Virhevastuu on laaja
• Takuuajan jälkeenkin voi vedota virheisiin tietyin edellytyksin

Kilpailu- ja kuluttajaviraston sivuilta löytyy ohjeita kuluttajan oikeuksista remonteissa.

Sopimuslomakkeet

Kuluttajaremontteihin sopivia sopimuslomakkeita tarjoavat:

• Rakennustietosäätiö (RT-kortisto)
• Alan järjestöt

Valmis sopimuslomake varmistaa, että keskeiset asiat tulevat huomioitua.

Sopimuksen keskeiset kohdat

Hyvä remonttisopimus kattaa seuraavat asiat.

Osapuolet

Sopimuksen osapuolet yksilöidään tarkasti:

Tilaaja:

• Nimi ja henkilötunnus
• Osoite ja yhteystiedot
• Laskutusosoite

Urakoitsija:

• Yrityksen nimi ja Y-tunnus
• Yhteyshenkilö
• Osoite ja yhteystiedot
• Vakuutustiedot

Kohde

Sopimuksessa kuvataan remontin kohde:

• Osoite
• Huoneisto
• Remontoitavat tilat
• Kohteen erityispiirteet

Työn sisältö

Työn sisältö kuvataan yksityiskohtaisesti:

Sisältyvät työt:

• Purkutyöt
• Rakennustyöt
• Erikoistyöt (sähkö, putki)
• Viimeistelytyöt

Ei sisälly urakkaan:

• Tyypillisesti erikseen listattavat asiat

Selkeä rajaus ehkäisee erimielisyyksiä siitä, mitä urakkaan kuuluu.

Materiaalit

Materiaalit voidaan sopia kahdella tavalla:

Urakoitsija toimittaa materiaalit:

• Materiaalit eritellään sopimuksessa
• Tuotemerkit ja -mallit kirjataan
• Hinnat sisältyvät urakkahintaan

Tilaaja toimittaa materiaalit:

• Tilaajan vastuulla oleva materiaali eritellään
• Urakoitsija vastaa vain asennuksesta
• Tilaaja kantaa riskin materiaalien sopivuudesta

Urakkahinta

Urakkahinta voidaan sopia usealla tavalla:

Kiinteä kokonaishinta:

• Selkeä ja ennakoitava
• Riskejä urakoitsijalle
• Yleisin tapa kuluttajaremonteissa

Yksikköhinnat:

• Hinta määräytyy toteutuneen työmäärän mukaan
• Tilaajalle riskialttiimpi
• Soveltuu kun työmäärää ei tiedetä etukäteen

Laskutyö:

• Maksetaan toteutuneiden kustannusten mukaan
• Vaatii tilaajalta valvontaa
• Soveltuu pieniin töihin

Urakkahintaan sisältyvä arvonlisävero tulee eritellä.

Maksuehdot

Maksuehdot määrittelevät, milloin tilaaja maksaa:

Maksuerätaulukko:

Kuluttaja-asiamiehen suositusten mukaan ennakkomaksu ei saisi olla kohtuuttoman suuri.

Aikataulu

Aikataulu kirjataan sopimukseen:

• Työn aloituspäivä
• Välitavoitteet tarvittaessa
• Valmistumispäivä
• Vastaanottotarkastuksen ajankohta

Aikataulun viivästymiselle voidaan sopia sanktioita.

Takuu

Takuuehdot määrittelevät urakoitsijan vastuun työn valmistumisen jälkeen:

Tyypilliset takuuajat:

• Työ: 2 vuotta
• Piiloon jäävät rakenteet: usein pidempi
• Materiaalit: valmistajan takuun mukaan

Takuuaikana urakoitsija korjaa työstään johtuvat virheet.

Viivästyssanktiot

Viivästyssanktiot motivoivat aikataulussa pysymistä:

• Tyypillisesti tietty prosenttiosuus päivältä
• Enimmäismäärä rajoitettu
• Toimii molempiin suuntiin (tilaajan viivytys)

Muutostyömenettely

Remonttien aikana tulee usein muutostarpeita. Sopimuksessa sovitaan:

• Miten muutostyöt tilataan
• Miten ne hinnoitellaan
• Miten ne hyväksytään

Kirjallinen muutostyötilaus on suositeltava käytäntö.

Vakuutukset

Sopimuksessa viitataan urakoitsijan vakuutuksiin:

• Toiminnan vastuuvakuutus
• Tapaturmavakuutukset
• Mahdollinen rakennusaikainen vakuutus

Riidanratkaisu

Sopimukseen kirjataan, miten mahdolliset erimielisyydet ratkaistaan:

• Neuvottelu osapuolten kesken
• Kuluttajariitalautakunta
• Yleinen tuomioistuin

Kuluttajariitalautakunta tarjoaa maksuttoman vaihtoehdon riidanratkaisuun.

Sopimuksen liitteet

Sopimuksen liitteiksi tulevat tyypillisesti:

Tarjous

Hyväksytty tarjous liitetään sopimukseen. Se täsmentää työn sisältöä.

Suunnitelmat

Suunnitelmat voivat sisältää:

• Pohjapiirustukset
• Detaljikuvat
• Materiaalilistat
• Kaluste- ja laiteluettelot

Yleiset sopimusehdot

Jos sopimuksessa viitataan YSE 1998:aan tai muihin yleisiin ehtoihin, ne liitetään mukaan.

Aikataulu

Yksityiskohtainen aikataulu liitetään sopimukseen.

Sopimuksen tekemisen vaiheet

Sopimusneuvottelut

Ennen allekirjoitusta käydään läpi:

• Tarjouksen sisältö
• Epäselvät kohdat
• Erityisehdot

Neuvotteluissa on tilaisuus täsmentää asioita ja sopia yksityiskohdista.

Sopimuksen laatiminen

Sopimus laaditaan kirjallisesti. Vaihtoehdot:

• Vakiosopimuslomake täydennettyinä
• Räätälöity sopimus
• Sähköinen sopimus

Sopimuksen tarkistaminen

Ennen allekirjoitusta sopimus kannattaa lukea huolellisesti:

• Vastaavatko ehdot sovittua?
• Onko epäselviä kohtia?
• Puuttuuko jotain olennaista?

Allekirjoitus

Sopimus allekirjoitetaan:

• Molemmat osapuolet allekirjoittavat
• Kummallekin oma kappale
• Päivämäärä merkitään

Sähköinen allekirjoitus on juridisesti pätevä.

Erityiskysymyksiä

Aliurakointi

Jos urakoitsija käyttää aliurakoitsijoita:

• Pääurakoitsija vastaa tilaajalle kokonaisuudesta
• Aliurakoitsijoiden käytöstä voidaan sopia erikseen
• Tilaajan hyväksyntä aliurakoitsijoille voidaan edellyttää

Lisä- ja muutostyöt

Lisä- ja muutostyöt ovat yleisiä remonteissa:

• Sovitaan etukäteen menettelytavasta
• Kirjallinen dokumentointi
• Hinnoitteluperiaatteet

Tilaajan myötävaikutusvelvollisuus

Tilaajalla on velvollisuuksia:

• Kohteen luovutus sovittuna ajankohtana
• Tarvittavien lupien hankinta (ellei muuta sovita)
• Päätösten tekeminen sovitussa ajassa
• Maksujen suorittaminen sovitusti

Force majeure

Sopimuksessa voidaan sopia ylivoimaisesta esteestä:

• Mikä katsotaan ylivoimaiseksi esteeksi
• Miten se vaikuttaa aikatauluun
• Miten kustannukset jaetaan

Sopimusrikkomukset

Urakoitsijan sopimusrikkomus

Tyypillisiä sopimusrikkomuksia:

• Työn viivästyminen
• Työn virheellisyys
• Sovitusta poikkeava toteutus

Tilaajalla on oikeus vaatia korjausta, hinnanalennusta tai vahingonkorvausta.

Tilaajan sopimusrikkomus

Tilaajan rikkomuksia:

• Maksun viivästyminen
• Kohteen luovutuksen viivästyminen
• Myötävaikutusvelvollisuuden laiminlyönti

Urakoitsijalla on oikeus vaatia viivästyskorkoa tai keskeyttää työ.

Sopimuksen purkaminen

Vakavissa sopimusrikkomustapauksissa sopimus voidaan purkaa. Purkuoikeus edellyttää yleensä:

• Olennaista sopimusrikkomusta
• Kirjallista huomautusta
• Kohtuullista korjausaikaa

Yhteenveto

Hyvä remonttisopimus:

• On kirjallinen ja selkeä
• Määrittelee työn sisällön yksiselitteisesti
• Sisältää realistisen aikataulun ja hinnan
• Määrittelee maksu- ja takuuehdot
• Kattaa muutostyömenettelyn
• Suojaa molempia osapuolia

Sopimuksen tekemiseen kannattaa käyttää aikaa. Hyvin laadittu sopimus ehkäisee ongelmia ja helpottaa niiden ratkaisemista, jos niitä ilmenee.

Lue myös

• Remonttitarjousten vertailu
• Remontin vastaanotto ja takuu
• Remontin valvonta
• Remontin dokumentointi

Usein kysytyt kysymykset

Voiko remonttisopimuksen tehdä suullisesti?

Suullinen sopimus on juridisesti sitova, mutta sen todistaminen on vaikeaa riitatilanteessa. Kirjallinen sopimus on aina suositeltava, sillä se dokumentoi sovitut asiat yksiselitteisesti ja suojaa molempia osapuolia. Kuluttaja-asiamiehen mukaan remonttisopimus tulisi tehdä aina kirjallisesti.

Kuinka suuri ennakkomaksu on kohtuullinen?

Kuluttaja-asiamiehen suositusten mukaan ennakkomaksu ei saisi olla kohtuuttoman suuri. Tyypillisesti 10-20 prosenttia urakkahinnasta on kohtuullinen ennakkomaksu. Suurempiin ennakkomaksuihin kannattaa suhtautua varauksella ja varmistaa urakoitsijan luotettavuus.

Mitä teen, jos urakoitsija viivästyy aikataulusta?

Tarkista ensin sopimuksen viivästyssanktiot. Jos sopimuksessa on sovittu päiväsakkoja, ne tulevat voimaan automaattisesti. Ota yhteyttä urakoitsijaan kirjallisesti ja pyydä selvitystä viivästyksestä sekä uutta aikataulua. Dokumentoi kaikki viestintä mahdollista riitaa varten.

Kuka vastaa lisätöiden kustannuksista?

Lisätyöt laskutetaan tyypillisesti erikseen sopimuksessa sovitun hinnoittelun mukaan. Tilaajan tulee hyväksyä lisätyöt ennen niiden tekemistä. Kirjallinen lisätyötilaus on suositeltava käytäntö, jotta kustannuksista ei synny erimielisyyksiä. Yllättävistä lisätöistä on hyvä sopia välittömästi.

Mistä löydän remonttisopimuksen mallipohjan?

Rakennustietosäätiö (RTS) tarjoaa vakiosopimusmalleja kuluttajaremontteihin. YSE 1998 eli Rakennusurakan yleiset sopimusehdot ovat yleisesti käytetty pohja. Myös alan järjestöt ja Kilpailu- ja kuluttajavirasto tarjoavat ohjeistusta ja malleja sopimuksen laatimiseen.

Lähteet

• Kilpailu- ja kuluttajavirasto – Remontti
• Rakennustietosäätiö – YSE 1998
• Kuluttajariitalautakunta
• Kuluttajansuojalaki

Artikkeli julkaistu 26.7.2026.