Perinnöksi saadun asunnon käyttö – vaihtoehdot ja verotus

Asunnon periminen on merkittävä tapahtuma, joka tuo mukanaan sekä taloudellisia mahdollisuuksia että velvollisuuksia. Perinnöksi saadun asunnon kohdalla on tehtävä päätöksiä sen käyttötarkoituksesta, ja eri vaihtoehdoilla on erilaiset verovaikutukset. Tässä oppaassa käymme läpi perintöasunnon käsittelyn perinnönjaosta käyttöpäätöksiin.

---

Perinnön vastaanottaminen

Kuolinpesä ja perunkirjoitus

Perinnönjättäjän kuoltua omaisuus siirtyy kuolinpesään:

Perunkirjoitus:

• Tehtävä 3 kuukauden kuluessa kuolemasta
• Perukirja on veroilmoitus perinnöstä
• Sisältää tiedot vainajan varoista ja veloista
• Sisältää tiedot perillisistä

Asunnon merkitseminen perukirjaan:

• Asunto-osakkeen arvo (käypä arvo)
• Kiinteistön arvo (käypä arvo)
• Mahdolliset asuntolainat

Perinnönjako

Perunkirjoituksen jälkeen perinnönjako määrittää, kuka saa asunnon:

Lesken oikeudet

Leskellä on erityinen asema asuntoon nähden:

Hallintaoikeus:

• Leski saa pitää yhteisenä kotina käytetyn asunnon hallinnassaan
• Hallintaoikeus on ensisijainen perillisten oikeuksiin nähden
• Voi kestää koko lesken eliniän

Tasinkoprivilegi:

• Lesken omaisuus ei siirry vainajan perillisille
• Suojaa lesken taloudellista asemaa

---

Perintövero

Perintöveron perusteet

Perinnöksi saadusta asunnosta maksetaan perintöveroa:

Veroluokat:

Veron määräytyminen:

• Perintöosuuden arvo (käypä arvo perintöhetkellä)
• Verovapaa osuus (20 000 € I veroluokka)
• Puolison korotettu verovapaus

Asunnon arvostaminen

Asunto arvostetaan käypään arvoon perintöverotuksessa:

Arvon määrittäminen:

• Vertailukaupat samalta alueelta
• Kiinteistönvälittäjän arvio
• Verottajan ohjeet arvostuksesta

Merkitys myöhemmin:

• Perintöverotusarvo on myyntivoiton hankintameno
• Korkeampi perintöarvo pienentää myyntivoittoa

Veroilmoitus ja maksu

Perintövero määrätään perukirjan perusteella:

• Verohallinto lähettää verotuspäätöksen
• Maksuaikaa noin 3 kuukautta
• Maksuaikataulusta voi sopia Verohallinnon kanssa

---

Perinnöksi saadun asunnon käyttövaihtoehdot

Oma asuminen

Asuntoon muuttaminen omaksi kodiksi:

Hyödyt:

• Asumiskustannusten säästö
• Ei tarvetta myynti- tai vuokraustoimiin
• Tunnesyyt (perheen koti)

Huomioitavaa:

• Perintövero maksettava käteisvaroista
• Mahdolliset korjaustarpeet
• Soveltuvuus omaan elämäntilanteeseen

Vuokraus

Asunnon pitäminen sijoitusasuntona:

Hyödyt:

• Säännöllinen vuokratulo
• Omaisuuden säilyttäminen
• Arvonnousun mahdollisuus

Huomioitavaa:

• Vuokratulon verotus (pääomatuloa)
• Vuokranantajan velvollisuudet
• Asunnon hoito ja ylläpito

Myynti

Asunnon myyminen ja pääoman vapauttaminen:

Hyödyt:

• Pääoma käytettävissä muuhun
• Ei vuokranantajan velvollisuuksia
• Selkeä ratkaisu useamman perillisen tilanteessa

Huomioitavaa:

• Myyntivoiton verotus
• Myyntiprosessi ja -kulut
• Markkinatilanne

---

Verotus eri käyttövaihtoehdoissa

Oma asuminen ja myynti

Oman asunnon myyntivoittovapaus ei koske suoraan perittyä asuntoa:

Verovapauden edellytykset:

• Omistusaika vähintään 2 vuotta
• Yhtäjaksoinen asuminen vähintään 2 vuotta

Perityn asunnon kohdalla:

• Omistusaika lasketaan perinnönjaosta
• Asuminen ei tyypillisesti täyty heti
• Myyntivoitto on veronalaista ennen 2 vuoden asumista

Strategia:

• Muuttamalla asuntoon ja asumalla 2 vuotta voi saavuttaa verovapauden
• Hankintameno on perintöverotusarvo

Vuokratulon verotus

Perityn asunnon vuokraus:

Vuokratulon verotus:

• Pääomatuloa (30 % / 34 %)
• Vähennettävät kulut: vastike, korot, remontit
• Poistot kalustosta

Erityispiirteitä:

• Ei oman asunnon verovapautta myytäessä
• Hankintameno on perintöverotusarvo
• Vastikkeet ja korot vähennyskelpoisia

Myyntivoiton verotus

Perityn asunnon myynti:

Myyntivoiton laskeminen:

Vaihtoehtoisesti hankintameno-olettama:

• 20 % myyntihinnasta (omistus alle 10 v)
• 40 % myyntihinnasta (omistus yli 10 v)

Verokanta:

• Pääomatuloa: 30 % (alle 30 000 €) tai 34 % (yli 30 000 €)

---

Kuolinpesän asunto

Jakamaton kuolinpesä

Asunto voi jäädä jakamattomaan kuolinpesään:

Ominaisuuksia:

• Kuolinpesän osakkaat omistavat yhdessä
• Päätökset tehdään yksimielisesti
• Kuolinpesä voi vuokrata tai myydä asunnon

Verotus:

• Kuolinpesää verotetaan erillisenä verovelvollisena
• Vuokratulo jakautuu osakkaiden kesken

Kuolinpesän purkaminen

Kuolinpesän purkaminen asunnon osalta:

Vaihtoehtoja:

• Asunto jaetaan perinnönjaossa
• Yksi osakas lunastaa muiden osuudet
• Asunto myydään ja tuotto jaetaan

---

Useamman perillisen tilanne

Yhteisomistus

Jos asunto jaetaan useammalle perilliselle:

Yhteisomistuksen haasteet:

• Päätöksenteko yhdessä
• Vastuiden jakautuminen
• Käytön järjestäminen

Ratkaisuvaihtoehtoja:

• Yksi ostaa muiden osuudet
• Myynti ja tuoton jako
• Yhteisomistussopimus

Yhteisomistussopimus

Jos yhteisomistus jatkuu, kirjallinen sopimus on tärkeä:

Sovittavia asioita:

• Käyttövuorot (jos kesämökki tms.)
• Kulujen jakautuminen
• Päätöksentekomenettely
• Luopumisen ehdot
• Etuosto-oikeus muille omistajille

---

Käytännön toimenpiteet

Asunnon haltuunotto

Perinnöksi saadun asunnon kohdalla:

Tehtävät:

1. Perunkirjoitus ja perinnönjako
2. Omistusoikeuden kirjaaminen (kiinteistö)
3. Osakekirjan siirto tai osakeluettelomerkintä (asunto-osake)
4. Vakuutusten siirtäminen
5. Sähkö- ja vesisopimusten siirto

Kiinteistön lainhuuto

Perityn kiinteistön omistusoikeus rekisteröidään:

• Lainhuuto haetaan Maanmittauslaitokselta
• 6 kuukauden sisällä saannosta
• Perukirja ja perinnönjakokirja liitteeksi
• Varainsiirtovero (ei perintösaannossa)

Asunto-osakkeen omistuksen siirto

Perityn asunto-osakkeen kohdalla:

Huoneistotietojärjestelmässä (sähköinen):

• Omistuksen rekisteröinti
• Perukirja ja perinnönjakokirja
• Osakkeiden siirtoilmoitus

Paperinen osakekirja:

• Siirtomerkintä osakekirjaan
• Ilmoitus taloyhtiölle

---

Remontti- ja korjaustarpeet

Perityn asunnon kunto

Vanhempi asunto saattaa vaatia korjauksia:

Selvitettäviä asioita:

• Asunnon kunto ja korjaustarpeet
• Taloyhtiön tulevat remontit
• Korjausten kustannusarvio

Merkitys päätöksenteolle:

• Vaikuttaa vuokrausmahdollisuuksiin
• Vaikuttaa myyntihintaan
• Remonttikustannukset vs. arvonnousu

Korjausten rahoitus

Korjausten rahoitusvaihtoehtoja:

• Perintövaroista
• Asuntolainalla
• Vuokratuloilla asteittain
• Taloyhtiön laina (yhtiön remontit)

---

Tunnepuoli ja päätöksenteko

Tunnesyiden huomiointi

Perinnöksi saatu asunto voi olla tunnesyistä merkittävä:

Tyypillisiä tunteita:

• Lapsuudenkoti
• Suku- tai perheasunto
• Vaikeus luopua

Tasapainottaminen:

• Taloudelliset realiteetit
• Käytännön soveltuvuus
• Muiden perillisten toiveet

Päätöksenteon avuksi

Järkevän päätöksen tekemiseen:

1. Selvitä asunnon todellinen arvo
2. Laske eri vaihtoehtojen taloudelliset vaikutukset
3. Arvioi omat resurssit ja tarpeet
4. Huomioi muiden perillisten näkökulmat
5. Älä kiirehdi – perintöveron maksuun saa järjestelyjä

---

Erityistilanteita

Asunto toisella paikkakunnalla

Kaukana sijaitseva perintöasunto:

Haasteita:

• Etähallinta vaikeaa
• Vuokrausta vaikeampi valvoa
• Käyttö itselle rajoitettua

Ratkaisuja:

• Paikallinen isännöinti tai hallinta
• Myynti todennäköisin vaihtoehto
• Kakkosasuntokäyttö

Velkataakkainen asunto

Jos asunnossa on velkaa:

• Lainan takaisinmaksu tai uudelleenjärjestely
• Vastuu perintöosuuden rajoissa
• Perinnöstä voi myös luopua

Ulkomailla sijaitseva asunto

Ulkomailla oleva perintöasunto:

• Paikallinen lainsäädäntö vaikuttaa
• Verosopimukset huomioitava
• Asiantuntija-apu usein tarpeen

---

Yhteenveto

Perinnöksi saadun asunnon kohdalla keskeistä:

• Perunkirjoitus ja perinnönjako määrittävät omistajuuden
• Perintövero määräytyy käyvän arvon mukaan
• Käyttövaihtoehdot: oma asuminen, vuokraus, myynti
• Verovaikutukset vaihtelevat käyttötarkoituksen mukaan
• Useamman perillisen tilanteessa yhteisomistus vaatii sopimista
• Tunnepuoli on tärkeä, mutta taloudelliset realiteetit huomioitava

Huolellinen suunnittelu ja tarvittaessa asiantuntijan apu helpottavat päätöksentekoa.

---

Lue myös

• Asuminen ja elämänmuutokset
• Sijoitusasunnon asuminen itse
• Kakkosasunto ja sen käyttö
• Asunto vuokralle vai myyntiin

---

Usein kysytyt kysymykset

Miten perintövero määräytyy asunnosta?

Perintövero määräytyy asunnon käyvän arvon mukaan perintöhetkellä. Veroluokka riippuu sukulaisuussuhteesta: puoliso, lapset ja vanhemmat kuuluvat I veroluokkaan, muut II veroluokkaan. Verovapaa osuus on 20 000 euroa I veroluokassa.

Voiko perityn asunnon myydä verovapaasti?

Perityn asunnon myyntivoitto on lähtökohtaisesti veronalaista. Verovapauden voi saavuttaa muuttamalla asuntoon ja asumalla siellä yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta ennen myyntiä. Omistusaika lasketaan perinnönjaosta.

Miten perityn asunnon vuokratuloa verotetaan?

Vuokratulo on pääomatuloa, josta maksetaan veroa 30 % alle 30 000 eurosta ja 34 % sen ylittävältä osalta. Vähennyskelpoisia kuluja ovat vastike, lainan korot ja remonttikulut. Vuokrauskäyttö ei oikeuta myyntivoittovapauteen.

Mitä tapahtuu, jos perillisiä on useita ja asunto halutaan pitää?

Yhteisomistus vaatii sopimista päätöksenteosta, vastuiden jakautumisesta ja käytön järjestämisestä. Vaihtoehtoja ovat yhteisomistussopimus, yhden perillisen lunastus muiden osuuksista tai asunnon myynti ja tuoton jakaminen.

Kuinka kauan perunkirjoitukseen on aikaa?

Perunkirjoitus on tehtävä kolmen kuukauden kuluessa perinnönjättäjän kuolemasta. Perukirja on samalla veroilmoitus perinnöstä ja sisältää tiedot vainajan varoista, veloista ja perillisistä.

Lähteet

• Perintökaari (40/1965) – finlex.fi
• Perintö- ja lahjaverolaki (378/1940) – finlex.fi
• Tuloverolaki (1535/1992) – finlex.fi
• Verohallinto: Perintöverotus – vero.fi
• Verohallinto: Asunnon myynti – vero.fi
• Maanmittauslaitos: Lainhuuto – maanmittauslaitos.fi
• Digi- ja väestötietovirasto: Perunkirjoitus – dvv.fi

---

Artikkeli julkaistu 10.7.2026.