Nummi – asuntojen hinnat ja markkinatilanne

Nummi on Turun keskustan pohjoispuolella sijaitseva edullinen asuinalue, joka houkuttelee erityisesti ensiasunnon ostajia ja sijoittajia. Tässä artikkelissa tarkastelemme Nummen asuntomarkkinoiden nykytilaa, hintakehitystä ja tulevaisuuden näkymiä. Analysoimme myös aluetta sijoittajan näkökulmasta ja vertaamme hintoja muihin Turun kaupunginosiin.

Nummen asuntomarkkinoiden yleiskuva

Nummen asuntomarkkina on vakaa ja kohtuuhintainen. Alue tarjoaa edullisen vaihtoehdon keskusta-asumiselle hyvien liikenneyhteyksien päässä. Rakennuskanta on pääosin 1960–1980-luvuilta, mikä vaikuttaa sekä hintoihin että remonttitarpeisiin.

Nummen vetovoimana on ennen kaikkea hinta-laatusuhde. Keskustan läheisyys yhdistettynä merkittävästi edullisempiin neliöhintoihin houkuttelee ostajia, joille sijainti ei ole ainoa valintaperuste.

Tilastokeskuksen tilastojen mukaan Nummessa tehdään vuosittain kymmeniä asuntokauppoja. Markkina on riittävän aktiivinen tarjotakseen vaihtoehtoja, mutta ei yhtä vilkas kuin keskustan markkina.

Neliöhinnat asuntotyypeittäin

Kerrostaloasunnot

Nummen kerrostaloasuntojen neliöhinnat ovat Turun keskiarvon alapuolella. Tilastokeskuksen tilastojen perusteella vanhojen kerrostaloasuntojen keskimääräinen neliöhinta on noin 1 800–2 800 euroa.

Yksiöt (alle 35 m²) ovat kysyttyjä sijoitusasuntoina ja ensiasuntoina. Neliöhinnat ovat tyypillisesti 2 200–3 200 euroa. Hyväkuntoiset kohteet ovat kalliimpia, remontoimattomat edullisempia.

Kaksiot (35–60 m²) muodostavat suuren osan kaupasta. Neliöhinnat ovat tyypillisesti 1 800–2 600 euroa. Kunnon ja taloyhtiön tilanteen vaikutus on merkittävä.

Kolmiot ja suuremmat (yli 60 m²) ovat neliöhinnaltaan edullisimpia. Tyypillinen neliöhinta on 1 600–2 400 euroa. Perheasuntojen kysyntä on tasaista.

Rivitalot

Rivitaloja Nummessa on vähän. Yksittäiset kohteet voivat olla neliöhinnaltaan 2 000–3 000 euroa, mutta kauppa on harvaa, eikä luotettavaa keskiarvoa voi muodostaa.

Uudiskohteet

Uudisrakentaminen Nummessa on vähäistä. Täydennysrakentamista tapahtuu satunnaisesti, ja uudiskohteiden neliöhinnat ovat tyypillisesti 3 500–4 500 euroa.

Uudiskohteiden tarjonta on rajallista, ja kiinnostuneiden kannattaa seurata markkinaa aktiivisesti.

Hintakehitys

Lyhyen aikavälin kehitys

Nummen asuntohinnat ovat viime vuosina kehittyneet vaihtelevasti. Tilastokeskuksen tilastojen mukaan kehitys on ollut -2 % – +2 % vuodessa, eli käytännössä hinnat ovat pysyneet paikoillaan tai nousseet maltillisesti.

Korkojen nousu vuodesta 2022 alkaen vaikutti Nummen markkinaan merkittävästi. Edullisemmilla alueilla hintaherkkyys on suurempi, ja kaupankäynti hidastui selvästi. Markkinatilanne on sittemmin normalisoitunut.

Nummen hintakehitys seuraa yleistä markkinatilannetta mutta on herkempi suhdanteille kuin keskusta.

Pitkän aikavälin kehitys

Viimeisen kymmenen vuoden aikana Nummen asuntojen hinnat ovat nousseet noin 10–20 prosenttia. Nousu on ollut maltillisempaa kuin keskustassa tai arvostetuimmilla alueilla.

Historiallisesti Nummen asunnot ovat olleet kohtuullinen sijoitus, mutta eivät parhaita arvonnousumielessä. Vuokratuotto on kuitenkin houkutteleva.

Myyntiajat

Keskimääräiset myyntiajat

Nummen asuntojen myyntiajat ovat keskimääräistä pidemmät. Hyvin hinnoiteltu ja hyväkuntoinen asunto myydään tyypillisesti 2–4 kuukaudessa. Remonttia vaativat ja huonosti hinnoitellut kohteet voivat olla myynnissä puoli vuotta tai pidempään.

Myyntiaikaan vaikuttavat:

• Asunnon kunto: Hyväkuntoinen asunto myy nopeammin
• Taloyhtiön tilanne: Remonttivelat hidastavat myyntiä
• Hinnoittelu: Ylihinta pidentää myyntiaikaa merkittävästi
• Vuodenaika: Kevät ja alkusyksy ovat vilkkaimpia

Erot asuntotyyppien välillä

Pienten asuntojen myyntiajat ovat lyhyempiä. Sijoittajat ja ensiasunnon ostajat pitävät kysyntää yllä.

Suurempien asuntojen myynti kestää tyypillisesti pidempään. Perheasuntojen ostajat vertailevat huolellisesti ja tekevät päätöksen hitaammin.

Vuokrataso ja vuokratuotto

Vuokrat asuntotyypeittäin

Nummen vuokrataso on selvästi keskustaa alempi. Tilastokeskuksen mukaan Nummen vuokrat ovat tyypillisesti 20–30 prosenttia keskustan alapuolella.

Yksiöt: Vuokrat ovat tyypillisesti 450–580 euroa kuukaudessa.

Kaksiot: Vuokrat vaihtelevat 550–750 euron välillä.

Kolmiot ja suuremmat: Vuokrat alkavat noin 700 eurosta ja nousevat 950 euroon asunnon koon mukaan.

Vuokratuottolaskelma

Nummen edullinen hintataso mahdollistaa hyvän vuokratuoton.

Esimerkki yksiö (28 m²):

• Hankintahinta: 62 000 euroa (2 214 €/m²)
• Varainsiirtovero 1,5 %: 930 euroa
• Kokonaisinvestointi: 62 930 euroa
• Vuokra: 500 €/kk = 6 000 €/vuosi
• Vastike: 120 €/kk = 1 440 €/vuosi
• Nettovuokratulo: 4 560 €/vuosi
• Bruttovuokratuotto: 9,5 %
• Nettovuokratuotto: 7,2 %

Esimerkki kaksio (52 m²):

• Hankintahinta: 104 000 euroa (2 000 €/m²)
• Varainsiirtovero 1,5 %: 1 560 euroa
• Kokonaisinvestointi: 105 560 euroa
• Vuokra: 650 €/kk = 7 800 €/vuosi
• Vastike: 190 €/kk = 2 280 €/vuosi
• Nettovuokratulo: 5 520 €/vuosi
• Bruttovuokratuotto: 7,4 %
• Nettovuokratuotto: 5,2 %

Huomioitavaa: Varainsiirtovero on osakeasunnoista 1,5 prosenttia. Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapautus poistui 1.1.2024 alkaen.

Vuokra-asuntojen kysyntä

Vuokra-asuntojen kysyntä Nummessa on kohtuullinen. Edullinen hintataso houkuttelee vuokralaisia, jotka etsivät edullisempaa asumista lähellä keskustaa.

Vuokralaisten profiili on laaja: opiskelijoita, nuoria aikuisia, maahanmuuttajia ja pieniä perheitä. Vaihtuvuus on keskimääräistä.

Vertailu muihin Turun kaupunginosiin

Nummi vs. keskusta

Keskustan neliöhinnat ovat tyypillisesti 40–60 prosenttia korkeammat kuin Nummessa. Keskustassa maksetaan sijainnista ja palveluista.

Sijoittajan näkökulmasta Nummi tarjoaa selvästi paremman vuokratuoton, mutta arvonnousupotentiaali on rajallisempi.

Nummi vs. Martti

Martin neliöhinnat ovat tyypillisesti 15–25 prosenttia korkeammat kuin Nummessa. Martti sijaitsee lähempänä keskustaa ja jokirantaa.

Nummi on edullisempi vaihtoehto niille, joille keskustan läheisyys ei ole ratkaiseva.

Nummi vs. Runosmäki

Runosmäen neliöhinnat ovat hieman alemmat kuin Nummessa, tyypillisesti 5–15 prosenttia. Alueet ovat luonteeltaan samankaltaisia.

Nummen etuna on lyhyempi matka keskustaan.

Nummi vs. Varissuo

Varissuon neliöhinnat ovat selvästi alemmat, tyypillisesti 20–40 prosenttia Nummea edullisemmat. Varissuo on Turun edullisimpia alueita.

Nummi tarjoaa paremman sijainnin ja vakaamman markkinatilanteen.

Sijoittajan näkökulma

Nummi sijoituskohteena

Nummi on sijoittajien suosima alue korkean vuokratuoton vuoksi. Alueen vahvuuksia ovat:

• Korkea vuokratuotto: Edullinen hintataso mahdollistaa 5–8 % nettovuokratuoton
• Tasainen kysyntä: Vuokra-asuntojen kysyntä on jatkuvaa
• Edullinen sisäänpääsy: Pienellä pääomalla pääsee markkinoille
• Keskustan läheisyys: Yhteydet ovat hyvät

Heikkoudet sijoittajan kannalta:

• Rajallinen arvonnousu: Hintakehitys on maltillista
• Rakennuskannan ikä: Remonttiriski on merkittävä
• Kilpailu vuokralaisista: Tarjontaa on runsaasti
• Vuokralaisriski: Vuokralaisten vaihtuvuus voi olla suurempaa

Asuntotyyppisuositukset sijoittajalle

Sijoittajalle sopivimpia kohteita Nummessa ovat:

Yksiöt ja pienet kaksiot: Paras vuokratuotto ja tasaisin kysyntä. Pienten asuntojen neliöhinnat ovat suhteellisesti korkeammat, mutta kokonaisinvestointi pysyy kohtuullisena.

Hyväkuntoiset kohteet, joissa remontit tehty: Taloyhtiön tilanne on kriittinen. Putkiremorrattu talo on turvallisempi, vaikka hinta on korkeampi.

Hyvät yhteydet: Bussipysäkin läheisyys parantaa vuokrattavuutta.

Verotus ja kustannukset

Vuokratulo on pääomatuloa, josta maksetaan veroa 30 prosenttia (34 % yli 30 000 euron pääomatuloista). Vuokratulosta voi vähentää asunnon hankkimisesta ja ylläpidosta aiheutuneet kulut.

Varainsiirtovero on osakeasunnoista 1,5 prosenttia kauppahinnasta.

Nummen edullinen hintataso tarkoittaa pienempää absoluuttista varainsiirtoveroa ja muita kustannuksia verrattuna kalliimpiin alueisiin.

Markkinanäkymät

Lyhyen aikavälin näkymät

Nummen asuntomarkkinoiden näkymät ovat vakaat. Korkojen lasku tukee asuntokauppaa, ja edullisten alueiden kysyntä voi elpyä nopeammin kuin kalliimpien.

Merkittäviä hintamuutoksia ei ole näköpiirissä. Hinnat saattavat nousta maltillisesti, 0–3 prosenttia vuodessa.

Pitkän aikavälin näkymät

Nummen tulevaisuus riippuu Turun yleisestä kehityksestä. Jos kaupunki kasvaa ja keskustan hinnat nousevat, Nummen kaltaiset kohtuuhintaiset alueet voivat hyötyä.

Rakennuskannan ikääntyminen on haaste: remontit vaikuttavat asumiskustannuksiin ja asuntojen houkuttelevuuteen. Hyvin hoidetut taloyhtiöt menestyvät paremmin kuin remonttivelan kanssa painivat.

Kaupungin suunnitelmat alueen kehittämiseksi vaikuttavat pitkän aikavälin arvoon. Mahdolliset panostukset infrastruktuuriin ja palveluihin tukisivat alueen arvoa.

Ostajan muistilista

Ennen ostopäätöstä selvitettävät asiat

1. Taloyhtiön remonttihistoria ja tulevat remontit: Putkiremontti on kriittinen tekijä
2. Yhtiölaina: Kuinka suuri on asunnon osuus?
3. Vastikkeen kehitys: Onko korotuksia tulossa?
4. Asunnon kunto: Mitä remontteja asunto vaatii?
5. Sijainti Nummessa: Bussiyhyteydet ja palveluiden läheisyys

Hinnan arviointi

Vertaa pyyntihintaa vastaavien asuntojen toteutuneisiin kauppahintoihin. Nummen sisällä hintaerot voivat olla merkittäviä taloyhtiön tilanteesta johtuen.

Taloyhtiö, jossa suuri remontti on edessä, on edullisempi mutta sisältää kustannusriskin. Laske tuleva remonttikustannus osaksi kokonaishintaa.

Neuvotteluvara

Nummen markkinoilla neuvotteluvara on tyypillisesti 5–10 prosenttia. Pitkään myynnissä olleet kohteet tarjoavat enemmän neuvotteluvaraa.

Remonttia vaativissa kohteissa ja taloyhtiöissä, joilla on suuri remonttivelka, neuvotteluvara voi olla suurempi.

Usein kysytyt kysymykset

Mikä on Nummen keskimääräinen neliöhinta?

Nummen vanhojen kerrostaloasuntojen keskimääräinen neliöhinta on noin 2 000–2 400 euroa. Hajonta on suurta: hyväkuntoiset kohteet hyvissä taloyhtiöissä ovat kalliimpia, kun taas remontoimattomat asunnot jäävät alle 1 800 euron.

Kannattaako Nummeen sijoittaa?

Nummi tarjoaa hyvän vuokratuoton, tyypillisesti 5–8 prosenttia nettona. Arvonnousu on rajallista, mutta kassavirta on hyvä. Taloyhtiön remonttitilanteeseen on kiinnitettävä erityistä huomiota.

Miten Nummen hinnat vertautuvat keskustaan?

Nummen neliöhinnat ovat tyypillisesti 40–60 prosenttia alemmat kuin keskustassa. 50 neliön asunnon hintaero voi olla 50 000–80 000 euroa.

Kuinka nopeasti asunto myydään Nummessa?

Hyvin hinnoiteltu ja hyväkuntoinen asunto myydään Nummessa tyypillisesti 2–4 kuukaudessa. Myyntiajat ovat pidemmät kuin keskustassa.

Onko Nummi hyvä alue ensiasunnon ostajalle?

Nummi on erinomainen alue ensiasunnon ostajalle edullisen hintatason vuoksi. Yhteydet keskustaan ovat hyvät, ja asunnon saa merkittävästi halvemmalla kuin keskustasta.

Yhteenveto

Nummi on edullinen ja vakaa asuinalue, joka tarjoaa hyvän hinta-laatusuhteen. Neliöhinnat ovat tyypillisesti 1 800–2 800 euroa, mikä on merkittävästi keskustaa edullisempi.

Sijoittajalle Nummi tarjoaa hyvän vuokratuoton, mutta arvonnousupotentiaali on rajallinen. Taloyhtiön tilanne on kriittinen tekijä sijoituspäätöksessä.

Ensiasunnon ostajalle Nummi on varteenotettava vaihtoehto: edullinen hintataso mahdollistaa asunnon hankkimisen pienemmällä lainalla, ja yhteydet keskustaan ovat hyvät.

Markkinanäkymät ovat vakaat, eikä suuria hintamuutoksia ole odotettavissa. Nummi säilyttää asemansa kohtuuhintaisena asuinalueena Turussa.