Martti – asuntojen hinnat ja markkinatilanne

Martti on Turun keskustan lounaispuolella sijaitseva suosittu asuinalue, joka yhdistää keskeisen sijainnin kohtuullisempaan hintatasoon. Tässä artikkelissa tarkastelemme Martin asuntomarkkinoiden nykytilaa, hintakehitystä ja tulevaisuuden näkymiä. Analysoimme myös aluetta sijoittajan näkökulmasta ja vertaamme hintoja muihin Turun kaupunginosiin.

Martin asuntomarkkinoiden yleiskuva

Martin asuntomarkkina on aktiivinen ja monipuolinen. Alueella on sekä vanhempaa puutalorakennuskantaa jokirannassa että kerrostaloalueita, jotka rakennettiin pääosin 1960–1980-luvuilla. Tämä monimuotoisuus näkyy hinnoissa: jokirannan asunnot ja hyväkuntoiset kohteet ovat kalliimpia, kun taas remonttia vaativat kerrostaloasunnot ovat edullisempia.

Martin vetovoimaa selittävät sijainti, jokiranta ja toimivat liikenneyhteydet. Keskustan palvelut ovat kävelyetäisyydellä, mutta asuminen on rauhallisempaa kuin aivan ytimessä. Tämä houkuttelee erityisesti nuoria aikuisia, opiskelijoita ja lapsiperheitä.

Tilastokeskuksen tilastojen mukaan Martissa tehdään vuosittain kymmeniä asuntokauppoja. Markkina on riittävän suuri tarjotakseen vaihtoehtoja, mutta ei yhtä vilkas kuin keskustan markkina.

Neliöhinnat asuntotyypeittäin

Kerrostaloasunnot

Martin kerrostaloasuntojen neliöhinnat vaihtelevat merkittävästi rakennusvuoden, kunnon ja sijainnin mukaan. Tilastokeskuksen tilastojen perusteella Martin vanhojen kerrostaloasuntojen keskimääräinen neliöhinta on noin 2 300–3 500 euroa.

Yksiöt (alle 35 m²) ovat kysyttyjä vuokra-asuntoina ja ensiasuntoina. Neliöhinnat ovat tyypillisesti 2 800–4 000 euroa. Hyväkuntoiset ja hyvin sijaitsevat yksiöt ovat kalliimpia, kun taas remontoimattomat kohteet ovat edullisempia.

Kaksiot (35–60 m²) muodostavat suuren osan kaupasta. Neliöhinnat ovat tyypillisesti 2 500–3 500 euroa. Jokirannan läheisyys ja hyvä kunto nostavat hintaa.

Kolmiot ja suuremmat (yli 60 m²) ovat neliöhinnaltaan usein edullisempia kuin pienet asunnot. Tyypillinen neliöhinta on 2 200–3 200 euroa. Perheasuntojen kysyntä on tasaista mutta rauhallisempaa kuin pienissä asunnoissa.

Puutalot ja rivitalot

Martin vanha puutaloalue jokirannassa on arvokasta rakennusperintöä. Puutaloasuntoja tulee myyntiin harvoin, ja ne ovat tyypillisesti kalliimpia kuin kerrostaloasunnot. Neliöhinnat voivat olla 3 500–5 000 euroa hyväkuntoisissa kohteissa.

Rivitaloja Martissa on vähän, ja niiden kauppa on harvinaista. Yksittäisten kauppojen perusteella ei voi muodostaa luotettavaa keskiarvoa.

Uudiskohteet

Uudisrakentaminen Martissa on rajoitettua alueen tiiviisti rakennetun luonteen vuoksi. Täydennysrakentamista on kuitenkin tehty, ja uudiskohteiden neliöhinnat ovat tyypillisesti 4 500–6 000 euroa.

Uudiskohteiden korkeampi hinta heijastaa rakennuskustannuksia ja moderneja asumisratkaisuja. Tarjonta on kuitenkin rajallista verrattuna keskustan uudiskohteisiin.

Hintakehitys

Lyhyen aikavälin kehitys

Martin asuntohinnat ovat viime vuosina kehittyneet vakaasti. Tilastokeskuksen tilastojen mukaan hinnat ovat nousseet maltillisesti, noin 1–3 prosenttia vuodessa. Kehitys on seurannut Turun yleistä markkinatilannetta.

Korkojen nousu vuodesta 2022 alkaen vaikutti myös Martin markkinaan, ja kaupankäynti hidastui hetkellisesti. Markkinatilanne on kuitenkin normalisoitunut korkojen käännyttyä laskuun, ja kysyntä on palautunut tavanomaiselle tasolle.

Martin hintakehitys on ollut vakaampaa kuin kaukaisemmissa lähiöissä, sillä keskustan läheisyys tukee kysyntää myös heikommassa markkinatilanteessa.

Pitkän aikavälin kehitys

Viimeisen kymmenen vuoden aikana Martin asuntojen hinnat ovat nousseet noin 25–35 prosenttia. Nousu on ollut tasaista, eikä suuria heilahteluja ole ollut.

Jokirannan asuntojen arvonnousu on ollut erityisen vahvaa alueen kehittymisen myötä. Kerrostaloalueiden hintakehitys on seurannut yleistä markkinaa.

Historiallisesti Martti on osoittautunut vakaaksi asuinalueeksi, jossa asuntojen arvo säilyy hyvin. Merkittäviä arvonlaskuja ei ole koettu edes taantumien aikana.

Myyntiajat

Keskimääräiset myyntiajat

Martin asuntojen myyntiajat ovat kohtuulliset. Hyvin hinnoiteltu ja hyväkuntoinen asunto myydään tyypillisesti 1–3 kuukaudessa. Keskimääräinen myyntiaika on hieman pidempi kuin keskustassa mutta lyhyempi kuin kaukaisemmissa lähiöissä.

Myyntiaikaan vaikuttavat:

• Asunnon kunto: Hyväkuntoinen asunto myy nopeammin
• Hinnoittelu: Oikea pyyntihinta on ratkaiseva
• Vuodenaika: Kevät ja alkusyksy ovat vilkkaimpia
• Asuntotyyppi: Yksiöt ja pienet kaksiot myyvät nopeimmin

Erot asuntotyyppien välillä

Pienten asuntojen myyntiajat ovat lyhyimpiä, tyypillisesti 3–6 viikkoa. Vuokrasijoittajat ja ensiasunnon ostajat pitävät kysyntää yllä.

Perheasuntojen myynti kestää tyypillisesti 2–4 kuukautta. Ostajat ovat vaativampia, ja sopivan perheen löytyminen vie aikaa.

Remonttia vaativien asuntojen myyntiajat ovat pidempiä, erityisesti jos taloyhtiössä on tulossa suuria remontteja.

Vuokrataso ja vuokratuotto

Vuokrat asuntotyypeittäin

Martin vuokrataso on hieman keskustan alapuolella mutta korkeampi kuin kaukaisemmissa lähiöissä. Tilastokeskuksen mukaan Martin vuokrat ovat tyypillisesti 5–15 prosenttia alemmat kuin keskustassa.

Yksiöt: Vuokrat ovat tyypillisesti 500–650 euroa kuukaudessa. Hyväkuntoiset ja hyvin sijaitsevat kohteet vuokrataan korkeammalla hinnalla.

Kaksiot: Vuokrat vaihtelevat 650–900 euron välillä koosta ja kunnosta riippuen. Tyypillinen 45–55 neliön kaksio vuokrataan 750–850 eurolla.

Kolmiot ja suuremmat: Vuokrat alkavat noin 850 eurosta ja nousevat 1 200 euroon ja yli asunnon koon mukaan.

Vuokratuottolaskelma

Martin kohtuullisempi hintataso mahdollistaa hieman paremman vuokratuoton kuin keskustassa.

Esimerkki yksiö (30 m²):

• Hankintahinta: 90 000 euroa (3 000 €/m²)
• Varainsiirtovero 1,5 %: 1 350 euroa
• Kokonaisinvestointi: 91 350 euroa
• Vuokra: 580 €/kk = 6 960 €/vuosi
• Vastike: 130 €/kk = 1 560 €/vuosi
• Nettovuokratulo: 5 400 €/vuosi
• Bruttovuokratuotto: 7,6 %
• Nettovuokratuotto: 5,9 %

Esimerkki kaksio (50 m²):

• Hankintahinta: 140 000 euroa (2 800 €/m²)
• Varainsiirtovero 1,5 %: 2 100 euroa
• Kokonaisinvestointi: 142 100 euroa
• Vuokra: 780 €/kk = 9 360 €/vuosi
• Vastike: 200 €/kk = 2 400 €/vuosi
• Nettovuokratulo: 6 960 €/vuosi
• Bruttovuokratuotto: 6,6 %
• Nettovuokratuotto: 4,9 %

Huomioitavaa: Varainsiirtovero on osakeasunnoista 1,5 prosenttia. Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapautus poistui 1.1.2024 alkaen.

Vuokra-asuntojen kysyntä

Vuokra-asuntojen kysyntä Martissa on tasaista. Opiskelijat ja nuoret aikuiset suosivat aluetta keskustan läheisyyden ja kohtuullisten vuokrien vuoksi. Perheet vuokraavat harvemmin, mutta myös heille on kysyntää.

Vuokralaisten vaihtuvuus on tyypillistä opiskelijavaltaiselle alueelle: syksyisin on vilkasta, ja vuokrasopimukset ovat usein määräaikaisia lukuvuoden mittaisia.

Vertailu muihin Turun kaupunginosiin

Martti vs. keskusta

Keskustan neliöhinnat ovat tyypillisesti 10–25 prosenttia korkeammat kuin Martissa. Keskustassa maksetaan sijainnista ja palveluista, kun taas Martti tarjoaa rauhallisemman ympäristön edullisemmin.

Sijoittajan näkökulmasta Martti voi tarjota paremman vuokratuoton alemman hintatason ansiosta, vaikka arvonnousupotentiaali on maltillisempi kuin keskustassa.

Martti vs. Nummi

Nummi sijaitsee keskustan pohjoispuolella ja tarjoaa hieman edullisemman vaihtoehdon. Neliöhinnat ovat Nummessa tyypillisesti 10–20 prosenttia alemmat kuin Martissa.

Martin etuna on Aurajoen läheisyys ja vakiintuneempi maine. Nummi on käytännöllinen vaihtoehto niille, jotka etsivät edullisempaa asumista keskustan läheltä.

Martti vs. Runosmäki

Runosmäki sijaitsee noin viiden kilometrin päässä keskustasta, ja hintaero on merkittävä. Runosmäen neliöhinnat ovat tyypillisesti 40–50 prosenttia alemmat kuin Martissa.

Martti tarjoaa keskeisemmän sijainnin, kun taas Runosmäki on edullisempi mutta kauempana palveluista.

Martti vs. Varissuo

Varissuo on Turun edullisimpia alueita, ja hintaero Marttiin on suuri. Varissuon neliöhinnat ovat tyypillisesti 50–60 prosenttia alemmat.

Alueet ovat luonteeltaan hyvin erilaisia, eikä suora vertailu ole mielekäs muuten kuin hintojen osalta.

Sijoittajan näkökulma

Martti sijoituskohteena

Martti on vakaa ja kohtuullisen tuottava sijoituskohde. Alueen vahvuuksia sijoittajan kannalta ovat:

• Tasainen kysyntä: Vuokra-asuntojen kysyntä on jatkuvaa opiskelijoiden ja nuorten aikuisten ansiosta
• Kohtuullinen hinta: Tuotto-odotus on parempi kuin keskustassa
• Arvon säilyminen: Keskustan läheisyys tukee asuntojen arvoa
• Likviditeetti: Asunnot myyvät kohtuullisessa ajassa

Heikkoudet sijoittajan kannalta:

• Rakennuskannan ikä: Monet talot ovat 1960–1980-luvuilta ja voivat vaatia remontteja
• Kilpailu: Vuokra-asuntoja on runsaasti tarjolla
• Vaihtuvuus: Opiskelijavuokralaiset vaihtuvat usein

Asuntotyyppisuositukset sijoittajalle

Sijoittajalle sopivimpia kohteita Martissa ovat:

Yksiöt ja pienet kaksiot: Paras suhde hankintahinnan ja vuokratuoton välillä. Kysyntä on jatkuvaa, ja tyhjät kuukaudet harvinaisia.

Hyväkuntoiset kohteet: Taloyhtiöt, joissa suuret remontit on tehty, ovat turvallisempia sijoituksia. Remonttiriski on pienempi, vaikka hankintahinta on korkeampi.

Jokirannan läheisyys: Sijainti vaikuttaa sekä vuokrattavuuteen että jälleenmyyntiarvoon.

Verotus ja kustannukset

Sijoitusasunnon verotus on samanlainen kaikilla alueilla. Vuokratulo on pääomatuloa, josta maksetaan veroa 30 prosenttia (34 % yli 30 000 euron pääomatuloista).

Varainsiirtovero on osakeasunnoista 1,5 prosenttia kauppahinnasta. Tämä on kertaluonteinen kulu asuntoa ostettaessa.

Martin kohtuullisempi hintataso tarkoittaa pienempää varainsiirtoveroa absoluuttisesti verrattuna keskustaan.

Markkinanäkymät

Lyhyen aikavälin näkymät

Martin asuntomarkkinoiden näkymät ovat vakaat. Korkojen lasku tukee asuntokauppaa, ja alueen vetovoima säilyy vahvana. Merkittäviä hintamuutoksia ei ole näköpiirissä kumpaankaan suuntaan.

Uudisrakentaminen alueella on vähäistä, mikä pitää tarjonnan tasapainossa kysynnän kanssa. Olemassa olevien asuntojen remontointi voi tuoda markkinoille laadukkaita kohteita.

Pitkän aikavälin näkymät

Martin asema keskustan läheisenä asuinalueena on vakaa. Aurajoen rannan kehittäminen koko joen varrella hyödyttää myös Marttia. Alueen vetovoima säilyy todennäköisesti myös tulevaisuudessa.

Mahdollinen raitiotiehanke voisi parantaa Martin saavutettavuutta entisestään, vaikka nykyiset suunnitelmat eivät ensisijaisesti kohdistu alueelle.

Rakennuskannan ikääntyminen tuo haasteita: monet taloyhtiöt ovat suurremonttien edessä, mikä vaikuttaa asumiskustannuksiin ja asuntojen hintoihin.

Ostajan muistilista

Ennen ostopäätöstä selvitettävät asiat

1. Taloyhtiön remonttihistoria ja tulevat remontit: Onko putkiremontti tehty vai tulossa?
2. Yhtiölaina: Kuinka suuri on asunnon osuus mahdollisesta yhtiölainasta?
3. Vastikkeen kehitys: Miten vastike on kehittynyt ja mitä korotuksia on tulossa?
4. Energiakulut: Mikä on rakennuksen energialuokka ja lämmityskustannukset?
5. Sijainti alueella: Jokirannan läheisyys, näkymät ja liikenteen melu

Hinnan arviointi

Vertaa pyyntihintaa vastaavien asuntojen toteutuneisiin kauppahintoihin. Tilastokeskuksen tilastot antavat suuntaa oikeasta hintatasosta.

Martin sisällä hintaerot voivat olla merkittäviä. Jokirannan asunnot ovat kalliimpia kuin kerrostaloalueen kohteet. Kuntoero voi selittää suuren osan hintaerosta.

Neuvotteluvara

Martin markkinoilla neuvotteluvara on tyypillisesti 3–8 prosenttia kohteesta riippuen. Hyvin hinnoitellut kohteet menevät lähellä pyyntihintaa, kun taas pitkään myynnissä olleet kohteet tarjoavat enemmän neuvotteluvaraa.

Remonttia vaativissa kohteissa kannattaa arvioida remonttikustannukset huolellisesti ja huomioida ne tarjouksessa.

Usein kysytyt kysymykset

Mikä on Martin keskimääräinen neliöhinta?

Martin vanhojen kerrostaloasuntojen keskimääräinen neliöhinta on noin 2 600–3 200 euroa. Hajonta on suurta: jokirannan hyväkuntoiset kohteet voivat ylittää 4 000 euroa, kun taas remontoimattomat asunnot jäävät alle 2 500 euron.

Kannattaako Marttiin sijoittaa?

Martti on kohtuullisen turvallinen sijoituskohde, jossa vuokratuotto on parempi kuin keskustassa. Alueen vahvuuksia ovat keskeinen sijainti ja vakaa kysyntä. Taloyhtiön remonttitilanteeseen on syytä kiinnittää erityistä huomiota.

Miten Martin hinnat vertautuvat keskustaan?

Martin neliöhinnat ovat tyypillisesti 10–25 prosenttia alemmat kuin keskustassa. Ero vaihtelee asuntotyypeittäin ja kohteittain.

Kuinka nopeasti asunto myydään Martissa?

Hyvin hinnoiteltu ja hyväkuntoinen asunto myydään Martissa tyypillisesti 1–3 kuukaudessa. Pienet asunnot myyvät nopeammin kuin suuret.

Miten vuokrat kehittyvät Martissa?

Martin vuokrat ovat nousseet maltillisesti viime vuosina. Vuokrataso on tyypillisesti 5–15 prosenttia keskustan alapuolella ja seuraa yleistä markkinakehitystä.

Yhteenveto

Martti on vakaa ja vetovoimainen asuinalue, jossa asuntojen hinnat ovat kohtuullisia keskustan läheisyyteen nähden. Neliöhinnat vaihtelevat 2 300–3 500 euron välillä kerrostaloissa, ja jokirannan kohteet ovat kalliimpia.

Sijoittajalle Martti tarjoaa kohtuullisen vuokratuoton ja vakaan kysynnän. Taloyhtiön kunto ja tulevat remontit ovat keskeisiä selvitettäviä asioita ennen ostopäätöstä.

Markkinanäkymät ovat vakaat, eikä suuria hintamuutoksia ole näköpiirissä. Martin asema keskustan läheisenä asuinalueena säilyy vahvana myös tulevaisuudessa.