Non-resident-verotus ulkomailla – kun et asu kohdemaassa

Tärkeä huomautus: Tämä artikkeli tarjoaa yleiskuvan aiheesta. Ulkomaan asuntokaupassa on aina käytettävä paikallista lakimiestä. Säännökset voivat muuttua. Tiedot tarkistettu: 2026-09-04.

Johdanto non-resident-verotukseen

Kun suomalainen ostaa asunnon ulkomailta – olipa kyseessä loma-asunto Espanjassa, sijoitusasunto Virossa tai eläkekoti Portugalissa – hän kohtaa tyypillisesti kahden maan verojärjestelmän. Kohdemaassa häntä verotetaan usein niin sanottuna non-residenttinä eli ulkomaisena asukkaan ulkopuolisena henkilönä, kun taas Suomessa häntä verotetaan maailmanlaajuisista tuloistaan.

Non-resident-verotus eroaa merkittävästi paikallisten asukkaiden verotuksesta. Verokanta voi olla korkeampi tai matalampi, vähennysoikeudet voivat olla rajoitetummat, ja hallinnolliset velvoitteet poikkeavat toisistaan. Tämä opas käy läpi non-resident-verotuksen keskeiset periaatteet ja maakohtaiset käytännöt suomalaiselle ulkomaan asunnon omistajalle.

Mitä non-resident-status tarkoittaa?

Verotuksellinen asuinpaikka

Verotuksessa asuinpaikka (tax residency) määrittelee, missä maassa henkilöä verotetaan hänen maailmanlaajuisista tuloistaan. Yleensä henkilö on verotuksellisesti asukas siinä maassa, jossa hän:

• Asuu pysyvästi tai suurimman osan vuodesta
• Omistaa pysyvän kodin
• Harjoittaa taloudellista ja sosiaalista elämäänsä

Suomalainen on tyypillisesti Suomen verotuksellinen asukas, jos hän asuu Suomessa vakituisesti. Tällöin hän on kohdemaassa non-resident eli ulkomaalainen omistaja.

Non-residentin verotusasema

Non-residenttinä sinulla on tyypillisesti:

Verosopimukset ja kaksoisverotuksen estäminen

Suomen verosopimusverkosto

Suomella on laaja verosopimusverkosto, joka kattaa suurimman osan suosituista ulkomaan asuntokohteista. Verosopimukset määrittelevät:

1. Kumpi maa saa verottaa – kiinteistötulot yleensä verotetaan sijaintivaltiossa
2. Miten kaksoisverotus estetään – hyvitysmenetelmä tai vapautusmenetelmä
3. Tietojenvaihto – maat vaihtavat verotietoja

Kiinteistötulojen verotus verosopimuksissa

OECD:n malliverosopimuksen mukaan kiinteistöstä saadut tulot voidaan verottaa siinä valtiossa, jossa kiinteistö sijaitsee. Tämä tarkoittaa:

• Vuokratulot – kohdemaa verottaa ensisijaisesti
• Myyntivoitot – kohdemaa verottaa yleensä ensisijaisesti
• Omaan käyttöön laskennallinen tulo – joissakin maissa verotetaan

Suomi estää kaksoisverotuksen yleensä hyvitysmenetelmällä: ulkomailla maksettu vero vähennetään Suomen verosta.

Maakohtaiset non-resident-verokäytännöt

Espanja

Espanja on suomalaisten suosituin ulkomaan asuntokohde, ja sen non-resident-verotus on monimutkainen.

Vuokratulot:

• Verokanta EU/ETA-maista tuleville non-residenteille on tyypillisesti 19 %
• EU:n ulkopuolisille verokanta on usein 24 %
• Vähennyskelpoisia ovat yleensä suorat vuokraukseen liittyvät kulut (EU-kansalaisille)

Laskennallinen tuloverotus (Imputed Income Tax):

• Espanjassa non-resident maksaa veroa myös asunnosta, jota ei vuokrata
• Vero lasketaan kiinteistön katasteriarvosta
• Yleensä 1,1–2 % katasteriarvosta, josta 19 % (EU) tai 24 % (EU:n ulkopuoliset) veroa

Kiinteistövero (IBI):

• Vuosittainen paikallinen kiinteistövero
• Vaihtelee kunnittain, tyypillisesti 0,4–1,3 % katasteriarvosta

Varallisuusvero:

• Espanjassa on varallisuusvero (Impuesto sobre el Patrimonio)
• Kynnysarvot ja verokannat vaihtelevat autonomisten alueiden välillä
• Non-residenttejä verotetaan vain Espanjassa sijaitsevasta varallisuudesta

Portugali

Portugali on noussut suosituksi kohteeksi osittain aikaisemman NHR-verojärjestelmän ansiosta.

Vuokratulot:

• Non-resident-verokanta on tyypillisesti kiinteä 28 %
• Vähennysmahdollisuudet ovat rajoitetummat

Kiinteistövero (IMI):

• Vuosittainen kiinteistövero
• Tyypillisesti 0,3–0,45 % kaupunkikiinteistöistä

Leimavero ja muut:

• Ostossa maksetaan leimavero
• AIMI (lisäkiinteistövero) korkeamman arvon kiinteistöille

Italia

Italian verojärjestelmä on monikerroksinen ja vaihtelee alueittain.

Vuokratulot:

• Non-residenttien vuokratulojen verotus noudattaa progressiivista verotaulukkoa
• Vaihtoehtoinen cedolare secca -järjestelmä (kiinteä 21 % tai 10 %) voi olla käytettävissä

Kiinteistövero (IMU):

• Vuosittainen kunnallinen kiinteistövero
• Verokannat vaihtelevat kunnittain
• Pääsääntöisesti ensisijainen asunto on vapautettu, mutta non-residenteille tämä ei tyypillisesti päde

Kreikka

Vuokratulot:

• Progressiivinen verotus
• Ensimmäisestä 12 000 eurosta tyypillisesti 15 %
• Yli menevästä osasta korkeampi prosentti

Kiinteistövero (ENFIA):

• Vuosittainen kiinteistövero
• Koostuu pääverosta ja lisäverosta

Ranska

Vuokratulot:

• Non-residenttien vähimmäisverokanta on tyypillisesti 20 % (tai 30 % korkeammista tuloista)
• Micro-foncier-järjestelmä alle 15 000 euron vuokratuloille

Kiinteistövero:

• Taxe foncière – vuosittainen kiinteistövero
• Taxe d'habitation – poistunut pääosin, mutta voi koskea kakkosasuntoja

Varallisuusvero (IFI):

• Koskee kiinteistövarallisuutta yli 1,3 miljoonan euron osalta
• Non-residenttejä verotetaan Ranskan kiinteistöistä

Turkki

Vuokratulot:

• Progressiivinen verotus
• Verokannat voivat olla 15–40 %
• Verovapaa alaraja vuokratuloille

Kiinteistövero:

• Matala kiinteistövero
• Tyypillisesti 0,1–0,4 % kiinteistön arvosta

Huomio: Turkin ja Suomen välinen verosopimus määrittelee verotuksen jakautumisen.

Viro

Viro on EU-maa, jossa verojärjestelmä on suhteellisen yksinkertainen.

Vuokratulot:

• Non-residenttien vuokratuloista pidätetään tyypillisesti 20 % lähdevero
• Mahdollisuus hakea vähennyksiä veroilmoituksella

Kiinteistövero:

• Maavero, ei rakennusten arvon perusteella
• Tyypillisesti matala

Thaimaa

Vuokratulot:

• Progressiivinen verotus
• Veronpidätys vuokralaiselta voi olla 5 %
• Vähennysmahdollisuudet vaihtelevat

Huomio: Omistusoikeudet ovat rajoitettuja ulkomaalaisille, mikä vaikuttaa verotukseen.

Non-residentin velvoitteet kohdemaassa

Veroilmoitus

Useimmissa maissa non-residentin on annettava vuosittainen veroilmoitus, vaikka tuloja ei olisi:

Veroedustaja (Fiscal Representative)

Joissakin maissa non-resident tarvitsee paikallisen veroedustajan:

• Espanja: Ei pakollinen EU-kansalaisille, mutta suositeltava
• Portugali: Pakollinen EU:n ulkopuolisille
• Italia: Ei pakollinen, mutta käytännössä usein tarpeen
• Ranska: Pakollinen EU:n ulkopuolisille tietyissä tilanteissa

Veronumero (NIE, NIF, Codice Fiscale)

Ulkomaan asunnon omistajana tarvitset tyypillisesti paikallisen veronumeron:

• Espanja: NIE (Número de Identificación de Extranjero)
• Portugali: NIF (Número de Identificação Fiscal)
• Italia: Codice Fiscale
• Kreikka: AFM (Αριθμός Φορολογικού Μητρώου)

Myyntivoiton verotus non-residenttinä

Kohdemaan verotus

Kun myyt ulkomaan asunnon, kohdemaa verottaa tyypillisesti myyntivoittoa:

Suomen verotus myyntivoitosta

Suomessa maksat veroa ulkomaan asunnon myyntivoitosta, mutta saat hyvityksen ulkomailla maksetusta verosta:

1. Lasket myyntivoiton Suomen sääntöjen mukaan
2. Ilmoitat voiton Suomen veroilmoituksessa
3. Haet hyvitystä ulkomailla maksetusta verosta
4. Maksat erotuksen Suomeen (tai saat täyden hyvityksen)

Kaksoisverotuksen välttäminen käytännössä

Hyvitysmenetelmä

Suomi käyttää tyypillisesti hyvitysmenetelmää:

Esimerkki:
- Vuokratulo ulkomailta: 10 000 €
- Kohdemaan vero (19 %): 1 900 €
- Suomen vero (30 %): 3 000 €
- Hyvitys: 1 900 €
- Suomeen maksettava: 1 100 €

Automaattinen tietojenvaihto

EU-maiden välillä ja laajemmin OECD:n CRS-järjestelmän kautta verotiedot vaihtuvat automaattisesti. Tämä tarkoittaa:

• Suomen verottaja saa tiedon ulkomaisista kiinteistötuloista
• Kohdemaan verottaja saa tiedon Suomen verotuksesta
• Ilmoittamatta jättäminen johtaa ongelmiin

Erityistilanteita

Suomen verovelvollisuuden päättyminen

Jos muutat ulkomaille pysyvästi ja Suomen verovelvollisuutesi päättyy:

• Tulet kohdemaan verotukselliseksi asukkaaksi
• Kohdemaa verottaa maailmanlaajuisista tuloistasi
• Muiden maiden kiinteistöistä verotetaan niiden sijaintivaltion mukaan

EU:n sisäinen liikkuvuus

EU-kansalaisena sinulla on oikeus vaatia samaa kohtelua kuin paikallisilla asukkailla monissa tilanteissa. Tämä voi tarkoittaa:

• Alhaisempaa verokantaa
• Laajempia vähennysoikeuksia
• Parempaa sosiaaliturvan kohtelua

Yhtiön kautta omistaminen

Jos omistat asunnon yhtiön kautta, verotus voi olla erilainen:

• Yhtiön sijaintimaan verotus
• Suomen väliyhteisösäännökset
• Monimutkaisempi raportointi

Käytännön vinkkejä non-resident-verotukseen

1. Hanki paikallinen veroasiantuntija

Non-resident-verotus on monimutkaista. Paikallinen veroasiantuntija:

• Tuntee paikalliset säännökset
• Huolehtii veroilmoituksista
• Auttaa vähennysten optimoinnissa
• Kommunikoi viranomaisten kanssa

2. Pidä kirjanpito kunnossa

Dokumentoi huolellisesti:

• Vuokratulot ja -kulut
• Ostohinta ja -kulut (myyntivoittoa varten)
• Korjaus- ja ylläpitokulut
• Veronmaksukuitit

3. Seuraa lakimuutoksia

Verosäännökset muuttuvat. Espanjassa, Portugalissa ja muissa maissa on tehty merkittäviä muutoksia viime vuosina.

4. Ajoita toimenpiteet oikein

• Myyntiajankohta voi vaikuttaa verotukseen
• Verovuoden vaihtuessa voi olla strategisia mahdollisuuksia
• Omistusajan pituus voi tuoda etuja

Usein kysytyt kysymykset (FAQ)

Mitä tarkoittaa non-resident?

Non-resident tarkoittaa verotuksessa henkilöä, joka ei ole maan verotuksellinen asukas. Suomessa asuva suomalainen on tyypillisesti non-resident ulkomaan asuntonsa sijaintimaassa.

Maksanko veroa kahdessa maassa?

Periaatteessa kyllä, mutta kaksoisverotus estetään verosopimuksilla. Käytännössä maksat veron kohdemaahan ja saat hyvityksen Suomen verosta.

Tarvitsenko veroedustajan?

Riippuu maasta. EU-kansalaisille pakollinen veroedustaja on harvinainen, mutta käytännössä paikallinen avustaja on usein välttämätön.

Miten ilmoitan ulkomaan tulot Suomeen?

Ilmoitat ne vuosittaisessa veroilmoituksessa liitelomakkeella. Haet samalla hyvitystä ulkomailla maksetusta verosta.

Voinko vähentää kuluja non-residenttinä?

Vähennysoikeudet vaihtelevat maittain. EU-kansalaisilla on usein laajemmat oikeudet kuin EU:n ulkopuolisilla.

Mitä tapahtuu, jos en ilmoita ulkomaan tuloja?

Automaattisen tietojenvaihdon myötä verottaja saa tiedon tuloista. Ilmoittamatta jättäminen johtaa veronkorotuksiin ja mahdollisiin muihin seuraamuksiin.

Miten myyntivoitto verotetaan?

Myyntivoitto verotetaan tyypillisesti ensin kohdemaassa, sitten Suomessa hyvityksineen. Kokonaisverotaso vastaa yleensä korkeampaa veroastetta.

Onko oma käyttö verotettavaa?

Joissakin maissa, kuten Espanjassa, myös omaan käyttöön pidettävästä asunnosta maksetaan laskennallista tuloveroa.

Miten valuuttakurssit vaikuttavat?

Suomen verotuksessa tulot muunnetaan euroiksi. Valuuttakurssien muutokset voivat vaikuttaa verotettavaan tuloon ja myyntivoittoon.

Kannattaako käyttää paikallista vai suomalaista veroasiantuntijaa?

Parasta on käyttää molempia: paikallinen asiantuntija hoitaa kohdemaan verotuksen, suomalainen varmistaa, että Suomen verotus on oikein ja hyvitykset haetaan.

Yhteenveto

Non-resident-verotus ulkomaan asunnon omistajana on monimutkainen kokonaisuus, joka vaatii huolellista suunnittelua. Keskeiset muistettavat asiat:

1. Verotus tapahtuu kahdessa maassa – kohdemaassa lähdevero, Suomessa maailmanlaajuiset tulot
2. Verosopimukset estävät kaksoisverotuksen – hyvitysmenetelmä on yleisin
3. Non-resident-status vaikuttaa verokantoihin ja vähennyksiin – usein rajoitetummat oikeudet
4. Hallinnolliset velvoitteet ovat merkittävät – veroilmoitukset, veronumerot, mahdolliset edustajat
5. EU-kansalaisilla on usein parempi asema – vetoaminen EU-oikeuteen
6. Ammattilaisten apu on välttämätön – sekä kohdemaassa että Suomessa

Hyvin suunniteltu verotus voi säästää merkittäviä summia ja vähentää hallinnollista taakkaa. Huonosti hoidettuna se voi johtaa ylimääräisiin veroihin, sanktioihin ja ongelmiin viranomaisten kanssa.

---

Lähteet

• Suomen Verohallinto – Ulkomaan tulot ja kaksoisverotuksen poistaminen
• OECD – Model Tax Convention
• Euroopan komissio – Taxation and Customs Union
• Espanjan verovirasto (Agencia Tributaria) – Non-resident taxation
• Portugalin verovirasto (Autoridade Tributária) – Non-resident guide
• Italian verovirasto (Agenzia delle Entrate) – Taxation of non-residents
• Ranskan verovirasto (Direction générale des finances publiques) – Non-residents

---

Artikkeli julkaistu 4.9.2026. Verosäännökset muuttuvat – tarkista aina ajantasaiset tiedot paikalliselta veroasiantuntijalta.