Miten valitan isännöitsijästä?

Isännöitsijä on taloyhtiön operatiivinen johtaja, jonka tehtävänä on hoitaa yhtiön päivittäisiä asioita hallituksen ohjauksessa. Jos isännöinnissä ilmenee ongelmia, osakkeenomistajalla on useita keinoja puuttua tilanteeseen. Tässä artikkelissa käydään läpi valituskanavat ja -menettelyt eri tilanteissa.

---

Isännöitsijän tehtävät ja vastuu

Lakisääteiset tehtävät

Asunto-osakeyhtiölain mukaan isännöitsijän tehtäviin kuuluu:

Hallinnolliset tehtävät:

• Taloyhtiön juokseva hallinto
• Kirjanpidon ja varainhoidon järjestäminen
• Hallituksen avustaminen
• Yhtiökokousten valmistelu

Kiinteistön hoito:

• Kiinteistön ylläpidosta huolehtiminen
• Huoltosopimusten hallinta
• Korjausten ja remonttien koordinointi

Viestintä:

• Osakkeenomistajien ja asukkaiden tiedottaminen
• Viranomaisten kanssa asiointi
• Isännöitsijäntodistusten laatiminen

Isännöitsijän vastuu

Isännöitsijä on vastuussa toiminnastaan:

Huolellisuusvelvollisuus:

• Toimittava huolellisesti ja taloyhtiön edun mukaisesti
• Noudatettava lakeja ja yhtiöjärjestystä
• Seurattava hallituksen ohjeita

Vahingonkorvausvastuu:

• Vastaa aiheuttamistaan vahingoista
• Sekä taloyhtiölle että osakkeenomistajille
• Tuottamuksen perusteella

---

Tyypilliset ongelmatilanteet

Laiminlyönnit

Yleisimpiä isännöitsijän laiminlyöntejä ovat:

Hallinnolliset laiminlyönnit:

• Yhtiökokousta ei kutsuta koolle ajoissa
• Tilinpäätös viivästyy
• Asiakirjoja ei toimiteta pyydettäessä
• Viranomaisilmoitukset myöhässä

Kiinteistönhoidon laiminlyönnit:

• Korjauksia ei tilata hallituksen päätöksistä huolimatta
• Huoltotoimenpiteitä ei valvota
• Ongelmiin ei reagoida ajoissa
• Tarjouspyyntöjä ei pyydetä

Viestinnän puutteet:

• Osakkeenomistajien yhteydenottoihin ei vastata
• Tiedottaminen on puutteellista
• Asiakirjoja ei anneta nähtäväksi

Virheellinen toiminta

Laiminlyöntiä vakavampia ongelmia:

Taloudelliset väärinkäytökset:

• Varojen käyttö vastoin päätöksiä
• Laskujen maksu ilman asianmukaista hyväksyntää
• Puutteellinen kirjanpito

Eturistiriidat:

• Sopimukset lähipiirin yritysten kanssa ilman kilpailutusta
• Oma etu taloyhtiön edun edelle
• Salassapitovelvollisuuden rikkominen

Päätösvallan ylitys:

• Päätökset ilman hallituksen valtuutusta
• Sitovien sopimusten tekeminen luvatta
• Merkittävien kulujen aiheuttaminen ilman päätöstä

Ammattitaidon puute

Osaamisen puutteista johtuvat ongelmat:

Tekninen osaaminen:

• Rakennusten kunnon arviointi virheellinen
• Korjaussuositukset puutteellisia
• Huoltotarpeiden tunnistaminen vajavaista

Juridinen osaaminen:

• Asunto-osakeyhtiölain tuntemus puutteellinen
• Virheelliset neuvot hallitukselle
• Sopimusasioiden hallinta heikkoa

---

Valituskanavat

Taloyhtiön hallitus

Ensisijainen valituskanava on aina taloyhtiön hallitus:

Menettelytapa:

• Ota kirjallisesti yhteyttä hallituksen puheenjohtajaan
• Kuvaa ongelma selkeästi ja dokumentoidusti
• Pyydä hallitusta käsittelemään asia

Hallituksen toimivalta:

• Hallitus valvoo isännöitsijän toimintaa
• Voi antaa ohjeita ja huomautuksia
• Viime kädessä voi ehdottaa isännöitsijän vaihtamista

Milloin toimii:

• Kun ongelma on yksittäinen tai korjattavissa
• Kun hallitus on halukas puuttumaan tilanteeseen
• Kun halutaan sovinnollinen ratkaisu

Yhtiökokous

Jos hallitus ei toimi, asia voidaan viedä yhtiökokoukseen:

Menettelytapa:

• Pyydä asiaa yhtiökokouksen käsittelyyn kirjallisesti
• Kokoa tarvittaessa tukea muilta osakkeenomistajilta
• Tee yhtiökokouksessa ehdotus toimenpiteistä

Yhtiökokouksen toimivalta:

• Voi antaa hallitukselle toimeksiannon puuttua tilanteeseen
• Voi päättää isännöitsijäsopimuksen irtisanomisesta
• Voi valita uuden hallituksen, joka vaihtaa isännöitsijän

Isännöintiyritys

Jos ongelma koskee yksittäistä isännöitsijää:

Menettelytapa:

• Ota yhteyttä isännöintiyrityksen johtoon
• Kuvaa ongelma ja toivomasi ratkaisu
• Pyydä yrityksen toimenpiteitä

Yrityksen mahdollisuudet:

• Lisäkoulutus tai ohjaus isännöitsijälle
• Työtehtävien uudelleenjärjestely
• Isännöitsijän vaihtaminen saman yrityksen sisällä

Isännöintiliitto

Ammatillinen valvonta Isännöintiliiton kautta:

Menettelytapa:

• Tee kantelu Isännöintiliitolle
• Liitä dokumentaatio ongelmasta
• Odota liiton selvitystä ja päätöstä

Liiton toimivalta:

• Valvoo jäsentensä eettisten ohjeiden noudattamista
• Voi antaa huomautuksia ja varoituksia
• Vakavissa tapauksissa voi erottaa jäsenyydestä

Huomioitavaa:

• Kaikki isännöitsijät eivät kuulu liittoon
• Liiton päätökset eivät ole juridisesti sitovia
• Voi kuitenkin aiheuttaa mainehaittaa ja painetta korjauksiin

Valvontaviranomaiset

Tietyissä tilanteissa voi kääntyä viranomaisten puoleen:

Aluehallintovirasto (AVI):

• Valvoo asunto-osakeyhtiölain noudattamista
• Voi puuttua vakaviin laiminlyönteihin
• Voi valtuuttaa toimenpiteitä, jos hallitus ei toimi

Kuluttaja-asiamies:

• Jos isännöintipalvelussa on kuluttajansuojaongelmia
• Kun taloyhtiö on kuluttajan asemassa

Poliisi:

• Rikosepäilyissä (kavallus, petos, väärennös)
• Talousrikokset

---

Valituksen tekeminen

Dokumentoinnin merkitys

Valituksen tueksi tarvitaan dokumentaatiota:

Kerättävä aineisto:

• Kirjeenvaihto isännöitsijän kanssa
• Pöytäkirjat, joissa asia on käsitelty
• Todisteet laiminlyönneistä tai virheistä
• Aikajana tapahtumista

Dokumentoinnin hyödyt:

• Tukee valituksen käsittelyä
• Toimii todisteena riitatilanteessa
• Osoittaa ongelman systemaattisuuden

Valituksen muotoilu

Hyvä valitus on selkeä ja asiallinen:

Sisällytä valitukseen:

• Oma yhteystietosi ja asemasi (osakkeenomistaja)
• Taloyhtiön tiedot
• Selkeä kuvaus ongelmasta
• Kronologinen tapahtumien kuvaus
• Liitteet ja dokumentit
• Toivomasi ratkaisu

Vältä:

• Tunnepitoista tai hyökkäävää kieltä
• Perusteettomia syytöksiä
• Liioittelua tai epätarkkuuksia

Valituksen eteneminen

Valituksen käsittely etenee vaiheittain:

1. Vastaanotto ja rekisteröinti: Vastaanottaja kuittaa valituksen saapuneeksi

2. Selvityspyyntö: Isännöitsijältä/isännöintiyritykseltä pyydetään selvitys

3. Selvityksen arviointi: Arvioidaan onko valitus aiheellinen

4. Päätös ja toimenpiteet: Päätetään mahdollisista toimenpiteistä

5. Tiedoksianto: Valittajalle ilmoitetaan päätöksestä

---

Vahingonkorvausvaatimus

Korvauksen edellytykset

Jos isännöitsijä on aiheuttanut vahinkoa:

Korvausvastuun edellytykset:

• Isännöitsijä on toiminut virheellisesti tai huolimattomasti
• Virhe on aiheuttanut vahinkoa
• Vahingon ja virheen välillä on syy-yhteys

Korvattavat vahingot:

• Taloudelliset vahingot
• Korjauskustannukset
• Oikeudenkäyntikulut

Korvauksen vaatiminen

Taloyhtiön kautta:

• Tyypillisesti taloyhtiö vaatii korvausta
• Hallitus päättää korvausvaatimuksen esittämisestä
• Vakuutusyhtiön vastuuvakuutus voi korvata

Osakkeenomistajan suora vaatimus:

• Mahdollinen, jos vahingonkärsijä on suoraan osakas
• Harvinaisempi
• Edellyttää selvää vahinkoa osakkeenomistajalle

Isännöintiyrityksen vastuu

Isännöintiyritys vastaa työntekijöidensä toiminnasta:

Yrityksen vastuu:

• Vastaa isännöitsijän aiheuttamista vahingoista
• Vastuuvakuutus korvaa tyypillisesti
• Vakuutuksen laajuus vaihtelee

Vakuutuksen rajat:

• Tahalliset teot voivat jäädä korvaamatta
• Vakuutusmäärät voivat olla riittämättömät
• Omavastuut voivat olla huomattavia

---

Isännöitsijän vaihtaminen

Milloin vaihtaminen on perusteltua

Isännöitsijän vaihtamista kannattaa harkita:

Vaihtamiseen johtavia syitä:

• Toistuvat vakavat laiminlyönnit
• Luottamuksen menetys
• Ammattitaidon selvä puute
• Paremman palvelun tarve

Ennen vaihtamista harkittavaa:

• Onko ongelmalle annettu mahdollisuus korjaantua?
• Onko vuoropuhelua yritetty?
• Onko ongelma isännöitsijässä vai hallituksen ja isännöitsijän yhteistyössä?

Vaihtamisen prosessi

Isännöitsijän vaihtaminen etenee seuraavasti:

1. Hallituksen päätös: Hallitus päättää aloittaa isännöitsijän kilpailutuksen

2. Tarjouspyynnöt: Pyydetään tarjoukset useammalta isännöintiyritykseltä

3. Hallituksen esitys: Hallitus valmistelee esityksen yhtiökokoukselle

4. Yhtiökokouksen päätös: Yhtiökokous päättää isännöitsijäsopimuksen irtisanomisesta ja uuden solmimisesta

5. Irtisanomisaika: Noudatetaan sopimuksen mukaista irtisanomisaikaa

6. Siirtymä: Aineiston ja tehtävien siirto uudelle isännöitsijälle

---

Usein kysytyt kysymykset

Voiko yksittäinen osakas vaihtaa isännöitsijän? Ei. Isännöitsijän vaihtaminen on yhtiökokouksen tai hallituksen päätös. Yksittäinen osakas voi kuitenkin vaikuttaa asiaan tekemällä ehdotuksen ja hakemalla tukea muilta osakkailta.

Miten nopeasti isännöitsijä voidaan vaihtaa? Riippuu sopimuksen irtisanomisajasta, joka on tyypillisesti 3–6 kuukautta. Sopimusrikkomuksen yhteydessä sopimus voidaan purkaa välittömästi.

Kuka korvaa isännöitsijän aiheuttaman vahingon? Ensisijaisesti isännöitsijä tai isännöintiyritys. Käytännössä korvaukset tulevat usein vastuuvakuutuksesta.

Voiko isännöitsijästä valittaa anonyymisti? Taloyhtiön hallitukselle voi lähtökohtaisesti valittaa myös nimettömästi, mutta nimellinen valitus on yleensä tehokkaampi. Viranomaisvalituksissa henkilöllisyys on pääsääntöisesti ilmoitettava.

Mitä teen, jos hallitus ei reagoi isännöitsijäongelmiin? Vie asia yhtiökokoukseen. Voit vaatia ylimääräisen yhtiökokouksen koolle kutsumista, jos saat taaksesi 1/10 osakkeista. Yhtiökokous voi tarvittaessa vaihtaa myös hallituksen.

---

Lähteet

• Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 (Finlex)
• Isännöintiliitto: Isännöinnin eettiset ohjeet
• Kiinteistöliitto: Isännöinnin valvonta ja laatu
• Aluehallintovirasto: Asunto-osakeyhtiöiden valvonta
• Kuluttajariitalautakunta: Isännöintipalveluja koskevat ratkaisut

---