Asbestikorjausten vastuukysymykset – kuka maksaa ja vastaa

Asbesti on terveydelle vaarallinen aine, jonka sisältävien rakennusmateriaalien valmistus ja maahantuonti kiellettiin Suomessa vuoden 1993 alusta ja myynti ja käyttöönotto vuoden 1994 alusta. Ennen tätä rakennetuissa taloissa asbestia voi esiintyä monissa materiaaleissa. Asbestikorjaukset ovat tarkasti säänneltyjä ja usein kalliita. Tässä oppaassa käymme läpi, kuka vastaa asbestikorjauksista eri tilanteissa ja mitä laki edellyttää.

Asbesti rakennuksissa

Missä asbestia esiintyy

Asbestia käytettiin laajasti rakennusmateriaaleissa 1920-luvulta 1990-luvun alkuun saakka. Yleisimpiä asbestipitoisia materiaaleja ovat:

Putki- ja laitteiden eristeet: Putkieristeet, kattilaeristeet ja ilmanvaihtokanavien eristeet sisältävät usein asbestia.

Lattiamateriaalit: Vinyyliasbestilaatat ja niiden kiinnitysliima ovat yleisiä vanhoissa rakennuksissa.

Tasoitteet ja liimat: Seinä- ja kattotasoitteet sekä laattojen kiinnityslaastit voivat sisältää asbestia.

Levymateriaalit: Asbestisementtilevyt, julkisivulevyt ja sisäkattolevyt voivat sisältää asbestia.

Muut materiaalit: Tiivisteet, palokatkomateriaalit ja erilaiset pinnoitteet voivat olla asbestipitoisia.

Asbestin vaarallisuus

Asbesti on vaarallista, kun sitä sisältäviä materiaaleja käsitellään tai ne vaurioituvat:

Kuitupöly: Asbestikuidut ovat mikroskooppisen pieniä ja kulkeutuvat hengitysilman mukana keuhkoihin.

Terveyshaitat: Asbesti voi aiheuttaa asbestoosia, keuhkosyöpää ja mesoteliooma-syöpää.

Pitkä latenssi: Työterveyslaitoksen mukaan viive on asbestoosissa vähintään 10 vuotta, keuhkosyövässä yli 20 vuotta ja mesotelioomassa tavallisesti 30–50 vuotta.

Ehjänä vähäriskinen: Ehjä ja häiritsemätön asbestimateriaali ei tyypillisesti aiheuta välitöntä vaaraa.

Asbestilainsäädäntö

Valtioneuvoston asetus

Asbestityötä säätelevät erityisesti valtioneuvoston asetus asbestityön turvallisuudesta (798/2015) ja laki eräistä asbestipurkutyötä koskevista vaatimuksista (684/2015). Keskeiset vaatimukset:

Asbestikartoitus: Rakennuttajan on huolehdittava asbestikartoituksesta, kun hankkeeseen voi sisältyä asbestipurkutyötä.

Asbestipurkutyölupa: Luvanvaraista asbestipurkutyötä saa tehdä vain henkilö tai yritys, jolle Lupa- ja valvontaviraston työsuojeluosasto on myöntänyt asbestipurkutyöluvan. Työstä ilmoitetaan työsuojeluviranomaiselle mahdollisuuksien mukaan vähintään seitsemän päivää etukäteen.

Työntekijöiden suojaus: Työntekijöiden suojauksesta ja terveystarkastuksista on huolehdittava.

Jätteiden käsittely: Asbestijäte käsitellään vaarallisena jätteenä, ja se kerätään ja kuljetetaan käsittelyyn erillään muusta jätteestä.

Rakentamislaki: Jos rakennus tai sen osa puretaan, rakentamislain (751/2023) mukaan voidaan tarvita purkamislupa. Jos lupaa ei tarvita, purkamisesta tehdään yleensä kirjallinen purkamisilmoitus rakennusvalvontaan 30 päivää ennen purkamistyöhön ryhtymistä. Luvan tai ilmoituksen yhteydessä esitetään purkumateriaali- ja rakennusjäteselvitys, ellei purkumateriaalien määrä ole vähäinen.

Kartoitusvelvollisuus

Kartoitusvelvollisuus on rakennuttajalla tai muulla rakennushanketta ohjaavalla taholla, ja jos sellaista ei ole, tilaajalla:

Ennen purkutöitä: Työsuojeluhallinnon mukaan käytännössä kaikissa ennen vuotta 1994 valmistuneissa rakennuksissa on varmistuttava, sisältävätkö purettavat rakenteet asbestia.

Ennen korjaustöitä: Jos korjaustyö kohdistuu materiaaleihin, jotka voivat sisältää asbestia.

Kartoituksen tekijä: Kartoittajalta edellytetään riittävää perehtyneisyyttä ja ammatillista osaamista. Laki ei vaadi tiettyä sertifikaattia, mutta pätevyyden voi osoittaa esimerkiksi rakennusterveysasiantuntijan tai AHA-asiantuntijan koulutuksella.

Kartoitusraportti: Kartoituksesta laaditaan raportti, joka sisältää tiedot asbestipitoisista materiaaleista.

Vastuunjako taloyhtiössä

Yhtiön kunnossapitovastuu

Asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 4 luvun 2 §:n mukaan yhtiö vastaa rakennuksen kunnossapidosta siltä osin kuin vastuu ei kuulu osakkeenomistajalle:

Rakenteelliset osat: Yhtiö vastaa rakennuksen rakenteista, joihin asbestimateriaalit tyypillisesti kuuluvat.

Yhteiset tilat: Yhtiö vastaa yhteisten tilojen asbestikorjauksista.

Putki- ja ilmanvaihtojärjestelmät: Lämmitys-, vesi-, viemäri- ja ilmanvaihtojärjestelmät ovat tyypillisesti yhtiön vastuulla.

Osakkeenomistajan vastuu

Osakkeenomistajan vastuu on rajatumpi:

Huoneiston sisäosat: Osakas vastaa asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n mukaan huoneiston sisäosista. Esimerkiksi lattian pintamateriaalina olevat vinyyliasbestilaatat voivat kuulua osakkaalle.

Yhtiöjärjestys: Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä vastuunjaosta toisin kuin laissa.

Muutostyöt: Jos osakas tekee muutostöitä, niistä ilmoitetaan etukäteen yhtiölle, ja asbestikartoitus ja -purku ovat tyypillisesti osakkaan kustannettavia.

Kustannusten jakautuminen

Asbestikorjausten kustannukset jakautuvat:

Yhtiön korjaukset: Yhtiön vastuulla olevat korjaukset rahoitetaan vastikkeilla tai yhtiölainalla.

Osakkaan korjaukset: Osakkaan vastuulla olevat korjaukset maksaa osakas itse.

Remontin yhteydessä: Putkiremontin tai muun ison remontin yhteydessä asbestipurku sisältyy tyypillisesti urakkahintaan.

Vastuunjako omakotitalossa

Omistajan vastuu

Omakotitalon omistaja vastaa lähtökohtaisesti kaikista asbestikorjauksista:

Kartoitus: Kun omistaja teettää korjaustyön urakoitsijalla, hän vastaa rakennuttajana asbestikartoituksen teettämisestä.

Purkutyö: Kun asbestipurkutyö teetetään ulkopuolisella, tekijällä on oltava asbestipurkutyölupa. Omatoimista purkua ei suositella.

Kustannukset: Omistaja maksaa kaikki kustannukset.

Asuntokaupan yhteydessä

Asbestin vaikutus asuntokauppaan:

Tiedonantovelvollisuus: Myyjän on hyvä kertoa tiedossaan olevista asbestimateriaaleista; kertomatta jättäminen voi johtaa virhevastuuseen.

Kuntotarkastus: Kuntotarkastuksessa voidaan havaita asbestipitoisia materiaaleja.

Hinnanalennus: Asbestikorjaustarve voi vaikuttaa kauppahintaan.

Virhevastuu: Jos myyjä on jättänyt kertomatta tiedossaan olleesta asbestista, kyse voi olla tiedonantovirheestä. Muissa tilanteissa voidaan arvioida, onko kyse salaisesta virheestä.

Vastuunjako vuokrasuhteessa

Vuokranantajan vastuu

Vuokranantaja vastaa asunnon kunnosta:

Terveellisyys: Asunnon on oltava terveellinen asua. Asbestikuituja vapauttava vaurio voi olla terveyshaitta.

Korjaukset: Vuokranantaja vastaa tyypillisesti tarvittavista asbestikorjauksista.

Tiedottaminen: Vuokranantajan on hyvä kertoa vuokralaiselle asbestimateriaaleista ja käynnissä olevista korjauksista.

Vuokralaisen oikeudet

Vuokralaisen oikeudet asbestitilanteissa:

Vuokranalennus: Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan vuokralainen voi olla oikeutettu vuokranalennukseen ajalta, jolloin huoneisto ei ole sopimuksen mukaisessa kunnossa.

Väliaikainen asunto: Laki ei yleensä velvoita vuokranantajaa järjestämään korvaavaa asuntoa, mutta osapuolet voivat sopia siitä. Jos huoneistossa ei voi asua, vuokranmaksuvelvollisuus voi lakata siltä ajalta.

Sopimuksen purku: Jos huoneiston käyttäminen aiheuttaa ilmeisen terveydellisen vaaran, vuokralainen voi purkaa sopimuksen.

Asbestikorjauksen prosessi

Kartoitusvaihe

Ennen korjausta:

Kartoituksen tilaaminen: Tilaa asbestikartoitus pätevältä asiantuntijalta.

Näytteiden otto: Kartoittaja ottaa näytteitä epäillyistä materiaaleista.

Laboratorioanalyysi: Näytteet analysoidaan laboratoriossa.

Kartoitusraportti: Saat raportin, jossa luetellaan asbestipitoiset materiaalit.

Purkutyön suunnittelu

Purkutyön suunnittelu:

Työmenetelmän valinta: Valitaan sopiva purkumenetelmä materiaalin ja määrän mukaan.

Urakoitsijan valinta: Valitaan asbestipurkutyöluvan omaava urakoitsija.

Aikataulutus: Sovitaan työn aikataulu.

Suojaustoimet: Suunnitellaan tarvittavat suojaustoimet.

Purkutyön toteutus

Itse purkutyö:

Alueen eristäminen: Työkohde eristetään muista tiloista osastoinnilla ja alipaineistuksella.

Suojavarusteet: Työntekijät käyttävät henkilökohtaisia suojavarusteita.

Purkutyö: Asbestimateriaali puretaan ja pakataan asianmukaisesti.

Loppusiivous: Alue siivotaan huolellisesti.

Mittaukset: Tilan puhtaus varmistetaan mittaamalla ennen käyttöönottoa: ilmassa saa olla enintään 0,01 kuitua/cm³.

Jätteiden käsittely

Asbestijätteen käsittely:

Vaarallinen jäte: Asbestijäte on vaarallista jätettä.

Pakkaaminen: Jäte pakataan tiiviisiin ja merkittyihin säkkeihin tai astioihin.

Kuljetus: Kuljettajan on oltava merkitty jätehuoltorekisteriin, ja vaarallisesta jätteestä laaditaan siirtoasiakirja.

Vastaanotto: Toimitus vaarallisen jätteen vastaanottopisteeseen.

Kustannukset ja rahoitus

Kartoituksen kustannukset

Asbestikartoituksen hinta:

Asuntokohtainen kartoitus: Tyypillisesti noin 300–600 euroa.

Taloyhtiön kartoitus: Riippuu rakennuksen koosta ja kartoituksen laajuudesta, tyypillisesti noin 1 000–5 000 euroa.

Laajempi kartoitus: Suurissa kohteissa tai perusteellisemmassa kartoituksessa enemmän.

Purkutyön kustannukset

Asbestipurkutyön hinta vaihtelee suuresti:

Materiaalin tyyppi: Eri materiaalien purku maksaa eri verran.

Määrä: Suurempi määrä nostaa hintaa.

Sijainti: Vaikeasti saavutettavat kohteet maksavat enemmän.

Tyypilliset hinnat: Neliöhinta voi vaihdella noin 30–100 euroa kohteesta riippuen, ja pienissä kohteissa osastoinnin ja mittausten kiinteät kulut nostavat neliöhintaa.

Rahoitusvaihtoehdot

Rahoitusmahdollisuudet:

Yhtiölaina: Taloyhtiöissä korjaukset voidaan rahoittaa yhtiölainalla.

Korjausavustus: Valtion korjausavustukset kohdistuvat tiettyihin tarkoituksiin, joten niiden soveltuvuus kannattaa tarkistaa hankekohtaisesti Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksesta (ARA).

Kotitalousvähennys: Omassa käytössä olevan asunnon asbestipurku- ja korjaustyön työn osuudesta voi saada kotitalousvähennystä (voimassa olevan lain mukaan 35 %, omavastuu 150 € ja enimmäismäärä 1 600 € henkilöä kohden vuodessa; hallitus on esittänyt vuosille 2026–2027 korotusta 40 prosenttiin ja 2 100 euroon). Pelkästä asbestikartoituksesta tai näytteiden analyysista vähennystä ei yleensä saa, eikä taloyhtiön teettämästä työstä.

Pankkilaina: Yksityishenkilöt voivat rahoittaa korjaukset pankkilainalla.

Ongelmatilanteet ja riidat

Vastuunjakoriidat taloyhtiössä

Tyypillisiä riitatilanteita:

Kenen vastuulla: Riita siitä, kuuluuko korjaus yhtiölle vai osakkaalle.

Kustannusten jako: Riita siitä, miten kustannukset jaetaan osakkaiden kesken.

Korjauksen laajuus: Riita siitä, kuinka laajasti korjataan.

Riidan ratkaiseminen

Riitojen ratkaisukeinot:

Neuvottelu: Ensisijainen keino on neuvottelu osapuolten kesken.

Isännöitsijä ja hallitus: Taloyhtiössä isännöitsijä ja hallitus selvittävät asian.

Asiantuntijalausunto: Riitatilanteessa voidaan hankkia asiantuntijalausunto.

Tuomioistuin: Asia voidaan saattaa käräjäoikeuden ratkaistavaksi.

Terveyshaitasta reklamointi

Jos asbestista aiheutuu terveyshaitta:

Dokumentointi: Dokumentoi altistuminen ja oireet.

Lääkärintodistus: Hanki lääkärintodistus terveyshaitan toteamiseksi.

Reklamaatio: Tee reklamaatio vastuulliselle taholle.

Vahingonkorvaus: Voit vaatia vahingonkorvausta terveyshaitan aiheuttajalta.

Asbestin hallinta ilman purkua

Asbestimateriaaleja ei ole välttämätöntä purkaa jokaisessa tilanteessa:

Kapselointi

Asbestimateriaalin kapselointi:

Menetelmä: Asbestipinta peitetään suojaavalla kerroksella.

Soveltuvuus: Sopii ehjille ja häiritsemättömille pinnoille.

Edullisuus: Usein halvempi vaihtoehto kuin purku.

Seuranta: Kapseloidun pinnan kuntoa kannattaa seurata säännöllisesti.

Päällystäminen

Päällystäminen uudella materiaalilla:

Esimerkki: Vinyyliasbestilaatan päälle asennetaan uusi lattiamateriaali.

Huomioitavaa: Lattian korkeuden nousu, myöhempien korjausten vaikeutuminen.

Dokumentointi: Asbestin sijainti kannattaa kirjata rakennuksen asiakirjoihin.

Hallinnan edellytykset

Asbestin hallinnan edellytykset:

Ehjä materiaali: Materiaali on vaurioitumaton ja kulumaton.

Ei häirintää: Materiaaliin ei kohdistu mekaanista rasitusta.

Dokumentointi: Asbestin sijainti on dokumentoitu.

Tiedottaminen: Asunnon käyttäjille on kerrottu asbestista.

Yhteenveto

Asbestikorjausten vastuukysymykset jakautuvat selkeästi eri tilanteissa:

Taloyhtiössä: Yhtiö vastaa rakenteisiin liittyvistä asbestikorjauksista, osakas huoneiston sisäosien korjauksista.

Omakotitalossa: Omistaja vastaa lähtökohtaisesti kaikista asbestikorjauksista.

Vuokrasuhteessa: Vuokranantaja vastaa asunnon terveellisyydestä ja korjauksista.

Ennen korjaustöitä kannattaa teettää asbestikartoitus ja käyttää asbestipurkutyöluvan omaavaa urakoitsijaa. Asbestin käsittely ilman asianmukaisia suojatoimia on vaarallista, ja luvaton asbestipurkutyö on rangaistavaa.

Usein kysytyt kysymykset

Onko ehjä asbestimateriaali vaarallinen? Ehjä ja häiritsemätön asbestimateriaali ei tyypillisesti aiheuta välitöntä vaaraa. Asbesti on vaarallista erityisesti silloin, kun sitä sisältäviä materiaaleja käsitellään tai ne vaurioituvat, jolloin mikroskooppisen pienet kuidut vapautuvat hengitysilmaan.

Kuka saa tehdä asbestipurkutöitä? Kun asbestipurkutyö teetetään ulkopuolisella, tekijällä on oltava Lupa- ja valvontaviraston työsuojeluosaston myöntämä asbestipurkutyölupa, ja työntekijöiden on oltava asbestipurkutyöhön pätevien henkilöiden rekisterissä. Luvan voimassaolon voi tarkistaa julkisesta rekisteristä.

Milloin asbestikartoitus on pakollinen? Rakennuttajan on huolehdittava asbestikartoituksesta, kun korjaus- tai purkuhankkeeseen voi sisältyä asbestipurkutyötä. Työsuojeluhallinnon mukaan tämä koskee käytännössä kaikkia ennen vuotta 1994 valmistuneita rakennuksia. Kartoituksen tekee asbestiin perehtynyt asiantuntija, joka ottaa näytteitä epäillyistä materiaaleista.

Kuka maksaa asbestikorjaukset taloyhtiössä? Taloyhtiö vastaa rakenteisiin liittyvistä asbestikorjauksista, jotka rahoitetaan vastikkeilla tai yhtiölainalla. Osakkeenomistajan vastuulla olevat sisäosien korjaukset, kuten vinyyliasbestilaattojen poisto muutostöiden yhteydessä, maksaa osakas itse.

Voiko asbestia jättää paikoilleen? Kyllä, ehjää asbestimateriaalia ei ole välttämätöntä poistaa. Se voidaan kapseloida tai päällystää uudella materiaalilla. Asbestin sijainti kannattaa kuitenkin kirjata rakennuksen asiakirjoihin ja kertoa asiasta asunnon käyttäjille.

Lue myös

• Asbesti taloyhtiössä – päätöksenteko ja vastuut
• Asbesti ja asuntokauppa
• Kosteusvaurion vastuunjako – kuka korvaa ja korjaa taloyhtiössä
• Taloyhtiön remontit
• Putkivuoto ja vastuunjako – kuka korvaa vahingot taloyhtiössä

Lähteet

• Finlex – Valtioneuvoston asetus asbestityön turvallisuudesta 798/2015
• Finlex – Laki eräistä asbestipurkutyötä koskevista vaatimuksista 684/2015
• Finlex – Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009
• Finlex – Rakentamislaki 751/2023
• Työsuojeluhallinto – Asbesti
• Työterveyslaitos – Asbestin aiheuttama keuhkosyöpä ja mesoteliooma