Kakkosasunnon ja kesämökin verotus
Kakkosasunnon ja kesämökin verotuksen perusteet: kiinteistövero, luovutusvoitto, vuokratulojen verotus ja vähennykset. Verohallinnon ohjeet selkeästi.
Kakkosasunnon tai kesämökin omistamiseen liittyy useita verotuksellisia näkökohtia, jotka mökinomistajan on hyvä tuntea. Kiinteistövero, mahdollisten vuokratulojen verotus ja myyntitilanteen luovutusvoittovero ovat keskeisimpiä veroasioita. Verohallinto tarjoaa kattavat ohjeet kiinteistöjen verotuksesta.
Verohallinnon ohjeistuksen mukaan kesämökki tai kakkosasunto on verotuksessa eri asemassa kuin oma vakituinen asunto. Erot näkyvät erityisesti luovutusvoittoverotuksessa ja vähennysoikeuksissa. Oikean tiedon hankkiminen auttaa välttämään verotuksellisia yllätyksiä.
Kiinteistövero
Kiinteistöveron perusteet
Kiinteistöverolain mukaan kiinteistöveroa maksetaan kiinteistön sijaintikunnalle. Vero määräytyy kiinteistön verotusarvon ja kunnan kiinteistöveroprosenttien perusteella.
| Verotusarvo | Määräytymisperuste |
|---|---|
| Maapohja | Kiinteistön maa-alueen arvo |
| Rakennukset | Rakennusten jälleenhankinta-arvo vähennettynä iällä |
Kiinteistöveroprosentit
Kunnat vahvistavat vuosittain kiinteistöveroprosentit lain asettamien rajojen puitteissa:
| Prosenttityyppi | Soveltamiskohde |
|---|---|
| Yleinen kiinteistöveroprosentti | Maa-alue ja muut rakennukset |
| Vakituisen asunnon prosentti | Vakituiseen asumiseen käytetyt rakennukset |
| Muun asuinrakennuksen prosentti | Kesämökit ja kakkosasunnot |
Kesämökkeihin ja kakkosasuntoihin sovelletaan tyypillisesti muun asuinrakennuksen veroprosenttia, joka on usein korkeampi kuin vakituisen asunnon prosentti.
Kiinteistöverotuksen aikataulu
Kiinteistöveron määräytyminen ja maksaminen:
- Verohallinto lähettää kiinteistöverotuspäätöksen keväällä
- Tiedot perustuvat edellisen vuoden lopun tilanteeseen
- Vero maksetaan tyypillisesti kahdessa erässä syksyllä
Kiinteistöverotietojen tarkistaminen
Kiinteistöverotuksen oikeellisuuden varmistaminen:
- Tarkista kiinteistön tiedot OmaVerosta
- Ilmoita mahdolliset virheet Verohallinnolle
- Uudet rakennukset ja muutokset ilmoitettava
Luovutusvoittoverotus mökin myynnissä
Luovutusvoiton laskenta
Verohallinnon ohjeistuksen mukaan luovutusvoitto lasketaan vähentämällä myyntihinnasta hankintameno ja voiton hankkimisesta aiheutuneet kulut:
| Osatekijä | Selitys |
|---|---|
| Myyntihinta | Kaupassa saatu vastike |
| Hankintameno | Ostohinta ja varainsiirtovero |
| Perusparannukset | Arvoa nostavat korjaukset |
| Voiton hankkimiskulut | Välityspalkkiot, ilmoituskulut |
Hankintameno-olettama
Vaihtoehtona todelliselle hankintamenolle voidaan käyttää hankintameno-olettamaa:
- 20 prosenttia myyntihinnasta, jos omistusaika alle 10 vuotta
- 40 prosenttia myyntihinnasta, jos omistusaika vähintään 10 vuotta
Hankintameno-olettamaa käytetään, jos se on verovelvolliselle edullisempi kuin todellinen hankintameno.
Oman asunnon luovutusvoiton verovapaus
Verohallinnon ohjeistuksen mukaan oman vakituisen asunnon myyntivoitto on tietyin edellytyksin verovapaata:
| Edellytys | Vaatimus |
|---|---|
| Omistusaika | Vähintään 2 vuotta |
| Asumisaika | Omistusaikana yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta |
| Vakituinen asunto | Käytetty vakituisena asuntona |
Kesämökki tai kakkosasunto ei tyypillisesti täytä näitä edellytyksiä, joten myyntivoitto on yleensä veronalaista.
Luovutusvoittoveron määrä
Luovutusvoitosta maksetaan pääomatuloveroa:
- 30 prosenttia pääomatulojen 30 000 euroon asti
- 34 prosenttia 30 000 euroa ylittävältä osalta
Luovutusvoitto ilmoitetaan veroilmoituksella myyntivuotta seuraavana keväänä.
Luovutustappio
Jos mökki myydään tappiolla:
- Luovutustappio vähentää muita luovutusvoittoja
- Vähentämätön tappio voidaan vähentää seuraavien 5 vuoden aikana
- Tappiota ei voi vähentää muista pääomatuloista
Vuokratulojen verotus
Vuokratulon ilmoittaminen
Mökin vuokraamisesta saadut tulot ovat veronalaista pääomatuloa:
| Tulotyyppi | Verokohtelu |
|---|---|
| Vuokratulo | Pääomatulona verotettava |
| Muut korvaukset | Tyypillisesti vuokratulon osia |
Vuokratulot ilmoitetaan veroilmoituksella.
Vähennykset vuokratuloista
Vuokratuloista voidaan vähentää tulonhankkimiskuluja:
| Vähennyskelpoinen kulu | Esimerkki |
|---|---|
| Hoitokulut | Sähkö, vesi, jätehuolto vuokrauksen ajalta |
| Vakuutukset | Vuokrakäyttöön liittyvä osuus |
| Korjaukset | Vuosittaiset korjauskulut |
| Kiinteistövero | Vuokrakäyttöön liittyvä osuus |
| Poistot | Rakennuksen hankintamenon poisto |
Verohallinnon ohjeistuksen mukaan vähennysten on liityttävä vuokratoimintaan.
Oman käytön ja vuokrauksen suhde
Jos mökkiä käytetään sekä omaan käyttöön että vuokrataan:
- Kulut jaetaan oman käytön ja vuokrauksen kesken
- Jako tehdään tyypillisesti käyttöpäivien suhteessa
- Vain vuokraukseen kohdistuva osuus on vähennyskelpoinen
Vuokraustoiminnan laajuus
Vuokraustoiminnan laajuus vaikuttaa verokohteluun:
| Laajuus | Verokohtelu |
|---|---|
| Satunnainen vuokraus | Pääomatulona verotettava |
| Laajamittainen toiminta | Voi olla elinkeinotuloa |
Tyypillinen mökinvuokraus on pääomatulona verotettavaa toimintaa.
Arvonlisävero vuokraustoiminnassa
ALV-velvollisuus
Arvonlisäverolain mukaan kiinteistön vuokraus on lähtökohtaisesti arvonlisäverotonta. Tämä koskee tyypillistä mökinvuokrausta.
Majoitustoiminta voi kuitenkin olla arvonlisäverollista:
| Toiminta | ALV-kohtelu |
|---|---|
| Asuntovuokraus | ALV-vapaa |
| Majoitustoiminta | ALV 10 % (alennettu kanta) |
Majoitustoiminnan ja vuokrauksen raja
Verohallinnon ohjeistuksen mukaan majoitustoimintaa on tyypillisesti:
- Lyhytaikainen vuokraus (alle 2 kuukautta)
- Oheispalveluja (siivous, liinavaatteet)
- Hotellityyppinen toiminta
Rajanveto vaatii tapauskohtaista arviointia.
Perintö- ja lahjaverotus
Mökin periminen
Kun mökki siirtyy perintönä:
| Verotustekijä | Merkitys |
|---|---|
| Käypä arvo | Perinnön arvo määritetään käypään arvoon |
| Veroluokka | Vaikuttaa veron määrään |
| Vähennykset | Puolison ja alaikäisen lapsen vähennykset |
Perintöveroilmoitus on tehtävä kolmen kuukauden kuluessa perinnönjättäjän kuolemasta.
Mökin lahjoittaminen
Mökin lahjoittaminen lähiomaiselle:
- Lahjavero maksetaan käyvän arvon perusteella
- Veroluokka vaikuttaa veron määrään
- Lahjaveroilmoitus 3 kuukauden kuluessa lahjasta
Sukupolvenvaihdos
Sukupolvenvaihdoksen verotus voi tarjota etuja:
- Huojennussäännökset tietyissä tilanteissa
- Maksuajan pidentäminen mahdollista
- Asiantuntija-avun käyttö suositeltavaa
Verovähennykset mökkikiinteistöllä
Kotitalousvähennys
Verohallinnon ohjeistuksen mukaan kotitalousvähennystä voi saada myös mökkikiinteistöllä teetetystä työstä:
| Vähennyskelpoinen työ | Esimerkki |
|---|---|
| Kunnossapitotyö | Maalaus, pienet korjaukset |
| Kotitaloustyö | Siivous, pihanhoito |
| Hoivatyö | Kotipalvelut |
Vähennys koskee työn osuutta, ei materiaaleja.
Kotitalousvähennyksen rajat
Kotitalousvähennyksen enimmäismäärä ja omavastuuosuus:
- Vähennys on 35 % yritykseltä ostetun työn osuudesta (palkatulle työntekijälle maksetusta palkasta ja sivukuluista 13 %)
- Enimmäismäärä 1 600 euroa henkilöä kohti vuosittain
- Omavastuu 150 euroa henkilöä kohti vuodessa vähennetään vähennyksen määrästä
- Vähennys tehdään verosta, ei tuloista
Hallitus esitti kesäkuussa 2026 tilapäistä korotusta vuosille 2026–2027 (yrityksen työ 40 %, palkattu työ 15 %, enimmäismäärä 2 100 €), joka tulisi voimaan takautuvasti, jos eduskunta hyväksyy sen.
Vähennyksen hakeminen
Kotitalousvähennys haetaan veroilmoituksella:
- Merkitse maksetut työkorvaukset
- Säilytä kuitit
- Työn tekijän Y-tunnus tarvitaan
Kiinteistön hankintaan liittyvä verotus
Varainsiirtovero
Kiinteistön hankinnassa maksetaan varainsiirtoveroa:
| Omaisuuslaji | Veroprosentti |
|---|---|
| Kiinteistö | 3 % kauppahinnasta |
| Asunto-osakkeet | 1,5 % velattomasta hinnasta |
Varainsiirtovero maksetaan yleensä kaupanteon yhteydessä.
Ensiasunnon vapautus (historiallinen)
Huom: Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapautus poistui kokonaan 1.1.2024 alkaen. Varainsiirtovero koskee nyt kaikkia ostajia riippumatta siitä, onko kyseessä ensiasunto vai ei.
Kesämökki ei olisi täyttänyt aiempiakaan ensiasunnon edellytyksiä, koska:
- Asunnon on oltava vakituiseen asumiseen tarkoitettu
- Ostajan on otettava asunto omaan käyttöön
Erityistilanteita verotuksessa
Yhteisomistus
Mökin yhteisomistuksen verotus:
- Kiinteistövero jakaantuu omistusosuuksien mukaan
- Vuokratulot jaetaan omistusosuuksien mukaan
- Myyntivoitto verotetaan kustakin osuudesta erikseen
Kuolinpesän omistama mökki
Kuolinpesän verotus:
| Tilanne | Verokohtelu |
|---|---|
| Kiinteistövero | Kuolinpesä maksaa |
| Vuokratulot | Kuolinpesän tuloa |
| Myynti | Kuolinpesän luovutusvoitto |
Perusparannus vs. vuosikorjaus
Verotuksessa erotetaan perusparannus ja vuosikorjaus:
| Tyyppi | Verokohtelu |
|---|---|
| Perusparannus | Lisätään hankintamenoon, vaikuttaa myyntivoittoon |
| Vuosikorjaus | Vähennyskelpoinen vuokratuloista |
Perusparannus on arvoa nostava tai käyttöikää pidentävä toimenpide, kun taas vuosikorjaus pitää kiinteistön ennallaan.
Veroilmoituksen tekeminen
Vuosittaiset ilmoitukset
Mökkikiinteistöön liittyviä veroilmoituksia:
| Ilmoitus | Ajankohta |
|---|---|
| Vuokratulot | Veroilmoituksella keväällä |
| Kiinteistötietojen muutokset | Tarvittaessa |
| Kotitalousvähennys | Veroilmoituksella keväällä |
OmaVero-palvelu
Verohallinnon OmaVero-palvelu tarjoaa:
- Veroilmoituksen tekeminen
- Kiinteistöverotietojen tarkistus
- Veropäätösten katselu
- Verojen maksaminen
Asiantuntija-apu
Verotuksen asiantuntija-apua voi tarvita:
- Monimutkaisissa myyntitilanteissa
- Sukupolvenvaihdoksissa
- Vuokratoiminnan järjestämisessä
- Perintöverotuksessa
Verotuksen muutoksenhaku
Oikaisuvaatimus
Jos olet tyytymätön verotuspäätökseen:
- Tee oikaisuvaatimus verotuksen oikaisulautakunnalle
- Määräaika on 3 vuotta verovuoden päättymisestä
- Oikaisuvaatimus tehdään OmaVero-palvelussa
Valitus hallinto-oikeuteen
Oikaisulautakunnan päätöksestä voi valittaa hallinto-oikeuteen:
- Valitusaika on 60 päivää päätöksen tiedoksisaannista
- Valitus on maksullinen
- Asiantuntija-apu suositeltavaa
Yhteenveto
Kakkosasunnon ja kesämökin verotus poikkeaa vakituisen asunnon verotuksesta useissa kohdissa. Kiinteistövero on vuosittainen maksu, jonka suuruuteen vaikuttavat kiinteistön arvo ja kunnan veroprosentit.
Mökin myynnistä saatava voitto on tyypillisesti veronalaista, toisin kuin vakituisen asunnon myyntivoitto tietyin edellytyksin. Luovutusvoittoveron määrä voi olla merkittävä, joten mahdolliset perusparannuskulut kannattaa dokumentoida.
Vuokratuloista maksetaan pääomatuloveroa, mutta tuloista voidaan vähentää vuokraustoimintaan liittyviä kuluja. Kotitalousvähennys on mahdollinen myös mökkikiinteistöllä teetetystä työstä.
Verohallinnon OmaVero-palvelu ja verkkosivujen ohjeistus tarjoavat ajantasaista tietoa mökkikiinteistöjen verotuksesta.
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Usein kysytyt kysymykset
Pitääkö kesämökin myynnistä maksaa veroa? Kyllä, tyypillisesti pitää. Kesämökki ei täytä oman vakituisen asunnon verovapauden edellytyksiä, joten myyntivoitto on veronalaista pääomatuloa. Veroprosentti on 30 prosenttia 30 000 euroon asti ja 34 prosenttia ylittävältä osalta.
Miten kesämökin kiinteistövero määräytyy? Kesämökkeihin sovelletaan muun asuinrakennuksen veroprosenttia, joka on usein korkeampi kuin vakituisen asunnon prosentti. Vero lasketaan kiinteistön verotusarvon ja kunnan vahvistaman veroprosenttia perusteella.
Voiko mökin vuokratuloista vähentää kuluja? Kyllä. Vuokratuloista voidaan vähentää vuokraustoimintaan liittyviä kuluja kuten hoitokulut, vakuutukset, korjaukset ja kiinteistöveron vuokrakäyttöön liittyvä osuus. Kulut jaetaan oman käytön ja vuokrauksen kesken käyttöpäivien suhteessa.
Saako mökkikiinteistöllä teetetystä työstä kotitalousvähennystä? Kyllä. Kotitalousvähennystä voi saada myös mökkikiinteistöllä teetetystä kunnossapito-, kotitalous- ja hoivatyöstä. Vähennys koskee työn osuutta, ei materiaaleja.
Miten mökin perintö- tai lahjaverotus toimii? Mökin siirtyessä perintönä tai lahjana vero määräytyy käyvän arvon perusteella. Veroluokka vaikuttaa veron määrään. Perintöveroilmoitus on tehtävä kolmen kuukauden kuluessa perinnönjättäjän kuolemasta.
Lähteet
- Verohallinto: Kiinteistöverotus
- Verohallinto: Luovutusvoiton verotus
- Verohallinto: Vuokratulojen verotus
- Verohallinto: Kotitalousvähennys
- Kiinteistöverolaki
- Tuloverolaki
- Arvonlisäverolaki
Lue myös
- Mökin vuokraaminen muille: ohjeet ja huomioitavat asiat
- Mökin vakuutukset: turva ja vaatimukset
- Mökin kunnostuskustannukset ja budjetointi
- Yhteismökkitoiminta: yhteisomistus ja osuuskuntamalli
Artikkeli julkaistu 15.6.2026.