Itsemyyjän tarkistuslista ennen ilmoituksen julkaisua

Ennen kuin julkaiset myynti-ilmoituksen, varmista, että kaikki on valmista. Huolellisesti valmisteltu ilmoitus herättää kiinnostusta, säästää aikaa ja johtaa parempaan lopputulokseen. Käy tämä lista läpi kohta kohdalta.

Asiakirjat

Pakolliset

• Isännöitsijäntodistus – alle 3 kuukautta vanha, tilattu ja maksettu
• Energiatodistus – voimassa oleva, hankittu jos pakollinen
• Pohjapiirros – selkeä, mittakaavassa oleva kuva
• Yhtiöjärjestys – ajantasainen versio

Hyödylliset

• Tilinpäätös ja talousarvio – uusimmat saatavilla
• Kunnossapitotarveselvitys (PTS) – jos olemassa
• Yhtiökokouksen pöytäkirja – viimeisin, erityisesti jos suuria päätöksiä tehty
• Remonttihistoria – lista tehdyistä remonteista ja niiden ajankohdista
• Kodinkoneiden käyttöohjeet ja takuut – jos kauppaan sisältyy

Asiakirjojen hankkiminen käytännössä

Isännöitsijäntodistus: Tilaa isännöitsijältä hyvissä ajoin, sillä toimitusaika voi olla 1-2 viikkoa. Todistus maksaa tyypillisesti 50-150 euroa. Varmista, että tilaat todistuksen, joka sisältää myös liitteet (tilinpäätös, talousarvio, PTS).

Energiatodistus: Energiatodistus on useimmissa asuntokaupoissa pakollinen. Tarkista ajantasainen lainsäädäntö ja mahdolliset poikkeukset. Todistuksen laatii pätevöitynyt energiatodistuksen laatija. Hinta vaihtelee 150-400 euron välillä.

Pohjapiirros: Jos sinulla ei ole alkuperäistä pohjapiirrosta, voit pyytää kopion isännöitsijältä tai taloyhtiön arkistosta. Vaihtoehtoisesti voit teettää uuden mittauksen ammattilaisella.

Hinnoittelu

• Markkinatutkimus tehty – toteutuneet kauppahinnat selvitetty
• Hinta-arviot saatu – vähintään 2–3 arviota eri lähteistä
• Pyyntihinta päätetty – realistinen ja perusteltu
• Minimihinta määritelty – alin hyväksyttävä hinta selvillä
• Neuvotteluvara huomioitu – onko hintaan sisällytetty neuvotteluvaraa?

Hinnoittelun perusteet

Toteutuneiden kauppojen selvittäminen: Asuntojen.hintatiedot.fi -palvelusta näet alueen toteutuneet kauppahinnat. Etsi mahdollisimman samankaltaisia kohteita: sama taloyhtiö, kerros, koko ja kunto. Muista huomioida, että hinnat ovat velattomia hintoja.

Kilpailevat kohteet: Käy läpi asuntoportaalien (Oikotie, Etuovi) tarjonta alueellasi. Kuinka paljon vastaavia kohteita on myynnissä? Millä hinnalla? Muista, että pyyntihinnat eivät ole toteutuneita hintoja – usein lopullinen kauppahinta on 3-10 % alempi.

Hinta-arvioiden pyytäminen: Pyydä hinta-arvio 2-3 kiinteistönvälittäjältä. Monet välittäjät antavat arvion ilmaiseksi toivoen saavansa toimeksiannon. Vaikka myyt itse, arviot antavat hyödyllistä tietoa markkinahinnasta.

Neuvotteluvaran määrittäminen: Monet ostajat odottavat voivansa neuvotella hinnasta. Päätä etukäteen, sisällytetäänkö pyyntihintaan neuvotteluvaraa. Jos pyyntihinta on jo minimissä, ole valmis perustelemaan tämä ostajille.

Asunnon kunto

Siisteys

• Perussiivous tehty – kaikki tilat puhtaita
• Kylpyhuone kiiltää – erityinen huomio laattoihin ja saumaväleihin
• Keittiö puhdas – liedet, uuni, jääkaappi, tasot
• Ikkunat pesty – sisältä ja mahdollisuuksien mukaan ulkoa
• Lattiat kiillotetut – ei tahroja tai naarmuja

Järjestys

• Ylimääräiset tavarat poistettu – minimalistinen ilme
• Kaapit ja komerot siistitty – ostajat kurkistavat
• Henkilökohtaiset esineet piilossa – valokuvat, palkinnot, uskonnolliset esineet
• Säilytystilat näyttävät tilavilta – ei täyteen pakattuja kaappeja

Korjaukset

• Narisevat ovet öljytty – toimivat sujuvasti
• Vuotavat hanat korjattu – ei tippuvia hanoja
• Tiivisteet kunnossa – ikkunat ja ovet tiiviit
• Valaisimet toimivat – kaikki lamput palavat
• Pienet kosmetiikkakorjaukset tehty – naarmut, kolhut, maalaukset

Yleisvaikutelma

• Tuuletettu – raikas ilma
• Tuoksut poistettu – ei ruoan, lemmikkien tai tupakan hajua
• Valaistus riittävä – lisävaloja tarvittaessa
• Viherkasvit tai kukat – piristävät ilmettä (valinnainen)

Asunnon valmistelu askel askeleelta

Viikko ennen kuvausta:

1. Tee perusteellinen siivous tai tilaa siivouspalvelu
2. Korjaa pienet viat ja puutteet
3. Poista ylimääräiset tavarat – vie varastoon tai lahjoita
4. Järjestä säilytystilat siistiksi

Päivä ennen kuvausta:

1. Pese ikkunat
2. Tuuleta kaikki huoneet
3. Vaihda vuodevaatteet ja pyyhkeet siisteihin
4. Piilota henkilökohtaiset esineet

Kuvauspäivänä:

1. Tarkista valaistus – sytytä kaikki valot
2. Avaa verhot ja sälekaihtimet
3. Asettele tyynyt ja tekstiilit kauniisti
4. Vie roskat ja arkiset esineet piiloon

Valokuvat

Tekniset vaatimukset

• Kuvat otettu laadukkaalla laitteella – järjestelmäkamera tai hyvä puhelin
• Kuvat kirkkaita ja teräviä – ei tummuutta tai sumea
• Vaakatasossa kuvattuja – ei vinoja kuvia
• Riittävä resoluutio – vähintään 2000 pikseliä leveimmästä sivusta

Sisältö

• Kaikki huoneet kuvattu – jokainen tila edustettuna
• Pääkuva houkutteleva – paras kuva ensimmäiseksi
• Keittiö hyvin kuvattu – usein tärkein myyntivaltti
• Kylpyhuone siistinä – puhtaana ja järjestettynä
• Näkymät ikkunoista – jos hyviä näkymiä
• Piha tai parveke – jos kuuluu asuntoon
• Taloyhtiön yleiset tilat – sauna, piha, parkkipaikka
• Pohjapiirros valokuvana – helpottaa hahmottamista

Muistilista kuvaukseen

• Kuvaa päivänvalossa – paras aika klo 10–14
• Siirrä henkilökohtaiset esineet – ei näkyvissä kuvissa
• Vie lemmikit pois – ei eläimiä kuvissa
• Tarkista peilit – eivät heijasta kuvaajaa

Kuinka monta kuvaa tarvitaan?

Optimaalinen määrä: 15-25 kuvaa antaa kattavan kuvan asunnosta ilman, että ostaja kyllästyy selaamaan.

Kuvajakauma:

• Olohuone: 2-3 kuvaa eri kulmista
• Keittiö: 2-3 kuvaa
• Makuuhuoneet: 1-2 kuvaa kustakin
• Kylpyhuone/WC: 1-2 kuvaa
• Eteinen: 1 kuva
• Parveke/piha: 1-2 kuvaa
• Näkymät: 1-2 kuvaa
• Yksityiskohdat ja erityispiirteet: 2-3 kuvaa
• Taloyhtiön tilat: 2-3 kuvaa
• Julkisivu/piha-alueet: 1-2 kuvaa

Ilmoitusteksti

Perustiedot

• Osoite – tarkka ja oikein kirjoitettu
• Huoneluku – virallinen huoneluku
• Pinta-ala – virallinen neliömäärä
• Kerros – jos kerrostalo
• Rakennusvuosi – taloyhtiön tai kiinteistön
• Kauppahinta – selkeästi esillä

Taloyhtiötiedot

• Yhtiövastike – hoitovastike ja mahdollinen rahoitusvastike
• Yhtiölaina – osuus asuntoa kohti
• Tehdyt remontit – merkittävät taloyhtiöremontit
• Tulevat remontit – jos tiedossa

Kohteen kuvaus

• Vahvuudet esillä – mikä tekee kohteesta erityisen?
• Kunto kuvattu – rehellinen kuvaus
• Sijainnin edut – palvelut, liikenneyhteydet
• Tehdyt remontit asunnossa – mitä olet uusinut
• Erityispiirteet – esim. sauna, parveke, näköalat

Kieli ja tyyli

• Oikeinkirjoitus tarkistettu – ei kirjoitusvirheitä
• Selkeä ja informatiivinen – helppolukuinen
• Ei liioittelua – rehellinen kuvaus
• Kutsuva mutta asiallinen – ammattimainen sävy

Hyvän ilmoitustekstin rakenne

Otsikko (max 60 merkkiä): Tiivistä kohteen päävaltti. Esimerkki: "Valoisa kulmahuoneisto Töölössä – huippukunto"

Esittelyteksti (2-3 lausetta): Ensimmäiset lauseet näkyvät hakutuloksissa. Kerro olennaisin: sijainti, erityispiirteet, kohderyhmä.

Yksityiskohtainen kuvaus (300-500 sanaa):

• Asunnon tilat ja toimivuus
• Kunto ja tehdyt remontit
• Valo, näkymät, erityispiirteet
• Säilytystilat
• Sijainnin edut: palvelut, liikenneyhteydet
• Taloyhtiö ja sen kunto

Lopetus: Kutsu näytölle tai yksityisesittelyyn. Kerro yhteystiedot ja parhaiten tavoitettavuus.

Myyntikanavat

• Päätös portaaleista tehty – Oikotie, Etuovi, muut
• Tilit luotu – rekisteröityminen hoidettu
• Maksut suoritettu – jos maksullisia kanavia
• Ilmoituksen esikatselu tarkistettu – miltä ilmoitus näyttää?

Myyntikanavien vertailu

Oikotie.fi:

• Suomen suurin asuntoportaali
• Laaja näkyvyys erityisesti pääkaupunkiseudulla
• Itsemyynti-ilmoitus maksaa (tarkista ajantasainen hinta)
• Mahdollisuus nostaa ilmoitusta lisämaksusta

Etuovi.com:

• Alma Median portaali
• Hyvä näkyvyys koko Suomessa
• Itsemyynti-ilmoitus maksaa (tarkista ajantasainen hinta)
• Yhdistyy muihin Alma-palveluihin

Tori.fi:

• Ilmainen perustason ilmoitus
• Laaja käyttäjäkunta
• Vähemmän asuntokaupoille erikoistunut

Facebook Marketplace:

• Ilmainen
• Hyvä paikallinen näkyvyys
• Sopii täydentäväksi kanavaksi

Oma verkosto:

• Kerro suunnitelmasta tuttaville, naapureille, työkavereille
• Puskaradio toimii edelleen hyvin

Yhteydenotto ja näytöt

• Yhteystiedot oikein – puhelinnumero ja sähköposti toimivat
• Vastausaika mietitty – milloin pystyt vastaamaan?
• Näyttöajat suunniteltu – mitkä päivät ja kellonajat sopivat?
• Kalenteri varattu – näyttöajoille tilaa

Yhteydenottojen hallinta

Puhelimeen vastaaminen:

• Vastaa aina ammattimaisesti ja ystävällisesti
• Kirjaa ylös soittajan nimi ja yhteystiedot
• Vastaa peruskysymyksiin (hinta, vastike, näyttöajat)
• Kutsu näytölle tai sovi yksityisnäytöstä

Sähköpostiviestit:

• Vastaa 24 tunnin sisällä
• Käytä valmista vastauspohjaa perustietojen lähettämiseen
• Liitä mukaan pohjapiirros ja tärkeimmät tiedot
• Ehdota näyttöaikoja

Näyttöjen suunnittelu:

• Varaa ensimmäiseen näyttöön 1-2 tuntia aikaa
• Pidä yleisönäytöt viikonloppuisin (su klo 13-15 on klassikko)
• Tarjoa myös arkipäivänäyttöjä kiinnostuneille
• Valmistaudu vastaamaan kysymyksiin asunnosta ja taloyhtiöstä

Näytön käytännön järjestelyt

Ennen näyttöä:

• Siivoa ja tuuleta
• Sytytä kaikki valot
• Laita kahvi tippumaan (tuoksu luo kodin tuntua)
• Valmistele asiakirjat (isännöitsijäntodistus, pohjapiirros) esille

Näytön aikana:

• Toivota kävijät tervetulleiksi
• Anna heidän kierrellä rauhassa
• Ole käytettävissä kysymyksiä varten
• Kerää yhteystiedot kiinnostuneilta

Näytön jälkeen:

• Lähetä kiitos-viesti osallistuneille
• Kysy palautetta ja kiinnostuksen tasoa
• Seuraa aktiivisesti jatkoyhteydenottoja

Lopputarkistus

Ennen julkaisua kysy itseltäsi:

• Jos olisin ostaja, kiinnostuisitko tästä ilmoituksesta?
• Antavatko kuvat oikean kuvan asunnosta?
• Onko hinta realistinen suhteessa markkinaan?
• Onko kaikki tieto rehellisesti kerrottu?
• Osaanko vastata kysymyksiin kohteesta?

Jos vastasit kaikkiin kyllä, olet valmis julkaisemaan.

Viimeinen tarkistuskierros

Ennen julkaise-napin painamista:

1. Lue ilmoitusteksti ääneen – kuulostaako se luontevalta?
2. Näytä ilmoitus ulkopuoliselle – mitä hän ajattelee?
3. Vertaa omaa ilmoitusta kilpaileviin kohteisiin – onko se yhtä houkutteleva?
4. Tarkista kaikki numerot ja faktat – onko virheitä?
5. Varmista, että yhteystiedot toimivat – soita itse omaan numeroon, lähetä testisähköposti

Yhteenveto

Huolellinen valmistelu ennen ilmoituksen julkaisua maksaa itsensä takaisin. Kun asiakirjat ovat kunnossa, asunto on parhaimmillaan, kuvat laadukkaita ja teksti myyvä, saat enemmän yhteydenottoja ja parempia tarjouksia.

Käy tämä lista läpi kohta kohdalta äläkä julkaise ennen kuin kaikki on valmista.

Muista: Ensivaikutelman voi tehdä vain kerran. Asunnon ilmoitus on myyvän prosessin tärkein yksittäinen työkalu – panosta siihen.

Usein kysytyt kysymykset

Mitä asiakirjoja tarvitsen asunnon myynti-ilmoitukseen?

Pakollisia asiakirjoja ovat isännöitsijäntodistus (alle 3 kuukautta vanha), energiatodistus, pohjapiirros ja yhtiöjärjestys. Hyödyllisiä lisädokumentteja ovat tilinpäätös, talousarvio, kunnossapitotarveselvitys ja remonttihistoria.

Kuinka monta valokuvaa asuntoilmoituksessa tulisi olla?

Optimaalinen määrä on 15–25 kuvaa. Tämä antaa kattavan kuvan asunnosta ilman, että ostaja kyllästyy selaamaan. Kuvat kannattaa jakaa tasaisesti eri huoneiden, näkymien ja taloyhtiön tilojen kesken.

Millä portaaleilla kannattaa ilmoittaa asunto myyntiin?

Oikotie ja Etuovi ovat Suomen suurimmat asuntoportaalit ja tavoittavat eniten ostajia. Tori.fi ja Facebook Marketplace tarjoavat ilmaisen vaihtoehdon täydentäväksi kanavaksi. Puskaradio ja oma verkosto toimivat edelleen hyvin.

Pitäisikö pyyntihintaan sisällyttää neuvotteluvaraa?

Monet ostajat odottavat voivansa neuvotella hinnasta. Päätä etukäteen, sisällytetäänkö pyyntihintaan neuvotteluvaraa vai ei. Jos pyyntihinta on jo minimissä, ole valmis perustelemaan tämä ostajille.

Miten valmistelen asunnon valokuvausta varten?

Tee perusteellinen siivous, poista ylimääräiset tavarat ja järjestä säilytystilat siistiksi viikko ennen kuvausta. Kuvauspäivänä sytytä kaikki valot, avaa verhot ja tuuleta tilat. Kuvaa päivänvalossa, mieluiten klo 10–14.

Lue myös

• Miten valmistautua asunnon itsemyyntiin
• Hyvä asuntoilmoitus
• Asunnon valokuvaus myyntiä varten