Isännöitsijäntodistus
Isännöitsijäntodistus: sisältö, tilaaminen, hinta ja merkitys asuntokaupassa. Miten tulkita todistuksen tietoja ostajana.
Isännöitsijäntodistus
Isännöitsijäntodistus on keskeinen asiakirja asuntokaupassa ja lainahakemuksissa. Se sisältää kattavat tiedot taloyhtiöstä ja asunnosta, ja sen perusteella ostaja ja pankki arvioivat asunnon ostoon liittyviä riskejä. Asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 7 luvun 27 pykälän mukaan isännöitsijän on annettava todistus osakkeenomistajan tai tämän valtuutetun pyynnöstä. Tässä artikkelissa käsitellään isännöitsijäntodistuksen sisältö, tilaaminen ja tulkinta.
Todistuksen perusteet ja lakisääteisyys
Mikä on isännöitsijäntodistus
Isännöitsijäntodistus on virallinen asiakirja, jossa isännöitsijä vahvistaa taloyhtiötä ja yksittäistä huoneistoa koskevat keskeiset tiedot. Todistus on lakisääteinen, ja sen antamisesta vastaa isännöitsijä.
| Piirre | Kuvaus | Lakiperusta |
|---|---|---|
| Antaja | Isännöitsijä (tai hallituksen puheenjohtaja) | AOYL 7:27 |
| Sisältö | Yhtiön ja asunnon olennaiset tiedot | AOYL 7:27 |
| Käyttötarkoitus | Asuntokauppa, lainat, vakuutukset | Käytäntö |
| Vastuu | Isännöitsijä vastaa tietojen oikeellisuudesta | AOYL 24:1 |
| Muoto | Kirjallinen, allekirjoitettu | Vakiintunut käytäntö |
Isännöitsijä vastaa todistuksessa antamistaan tiedoista. Jos todistuksessa on virhe, joka aiheuttaa vahinkoa, isännöitsijä voi joutua korvausvastuuseen asunto-osakeyhtiölain 24 luvun mukaisesti.
Milloin isännöitsijäntodistus tarvitaan
Todistusta tarvitaan useissa tilanteissa. Käyttötilanne vaikuttaa siihen, kuinka tuore todistuksen tulee olla.
| Tilanne | Tarve | Tuoreusvaatimus |
|---|---|---|
| Asunnon myynti | Pakollinen asuntokauppalain mukaan | Alle 3 kuukautta |
| Lainahakemus | Pankin vaatima vakuusarvioinnissa | Alle 1-3 kuukautta |
| Asunnon osto | Ostajan selvitysvelvollisuus | Alle 3 kuukautta |
| Vuokraus | Vuokralaisen tai vuokranantajan tarve | Alle 6 kuukautta |
| Vakuutus | Taustatiedot vakuutusta varten | Alle 6 kuukautta |
| Perunkirjoitus | Kuolinpesän omaisuuden selvitys | Alle 3 kuukautta |
Käytännön esimerkki: Asunnon myyjä tilaa isännöitsijäntodistuksen, kun asunto laitetaan myyntiin. Todistus annetaan kiinteistönvälittäjälle, joka esittelee sen ostajaehdokkaille. Ostajan pankki voi vaatia uudemman todistuksen lainapäätöstä varten.
Kuka voi tilata isännöitsijäntodistuksen
Tilausoikeus on rajattu tietyille tahoille tietosuojan vuoksi:
| Tilaaja | Oikeus | Huomioitavaa |
|---|---|---|
| Osakas | Kyllä | Omasta huoneistostaan |
| Osakkaan valtuuttama | Kyllä | Kirjallinen valtuutus tarvitaan |
| Kiinteistönvälittäjä | Valtuutuksella | Myyntitoimeksiannon yhteydessä |
| Pankki | Osakkaan luvalla | Lainahakemuksen yhteydessä |
| Ostajaehdokas | Ei suoraan | Saa myyjältä tai välittäjältä |
| Viranomainen | Erikoistapauksissa | Esim. ulosotto, verotus |
Todistuksen sisältö yksityiskohtaisesti
Isännöitsijäntodistuksen sisältö on määritelty asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 27 pykälässä. Todistuksesta tulee ilmetä keskeiset yhtiötä ja huoneistoa koskevat tiedot.
Yhtiön perustiedot
Taloyhtiön perusinformaatio:
| Tieto | Sisältö | Merkitys ostajalle |
|---|---|---|
| Yhtiön nimi | Virallinen rekisteröity nimi | Tunnistaminen |
| Y-tunnus | Yritys- ja yhteisötunnus | Rekisteritietojen tarkistus |
| Rekisterinumero | Kaupparekisterinumero | Virallinen rekisteröinti |
| Osoite | Kiinteistön sijainti | Sijainnin varmistus |
| Isännöitsijä | Yhteystiedot | Yhteydenottomahdollisuus |
| Hallituksen pj. | Yhteystiedot | Varayhteys |
Kiinteistön ja rakennuksen tiedot
Fyysisen kiinteistön tiedot:
| Tieto | Sisältö | Merkitys ostajalle |
|---|---|---|
| Rakennusvuosi | Valmistumisvuosi | Ikä ja kunnossapitotarve |
| Rakennustyyppi | Kerrostalo, rivitalo, paritalo | Asumismuoto |
| Rakenteet | Runko, julkisivu, katto | Tekniset ominaisuudet |
| Kerrosten määrä | Rakennuksen kerrosluku | Rakennuksen koko |
| Huoneistojen määrä | Asuntojen ja liiketilojen määrä | Yhtiön koko |
| Kokonaispinta-ala | Kaikkien tilojen neliöt | Vastikkeen jakoperuste |
| Tontti | Oma tai vuokratontti | Maanvuokran vaikutus |
Käytännön esimerkki: Vuokratontti tarkoittaa, että taloyhtiö maksaa maanvuokraa, joka näkyy hoitovastikkeessa. Vuokrasopimuksen päättyminen ja ehdot kannattaa selvittää erikseen.
Huoneiston tiedot
Kyseisen asunnon yksityiskohtaiset tiedot:
| Tieto | Sisältö | Merkitys |
|---|---|---|
| Huoneiston numero | Tunnus (esim. A 5) | Yksilöinti |
| Osakkeet | Osakenumerot (esim. 245-312) | Omistuksen yksilöinti |
| Pinta-ala | Huoneiston neliöt | Vastikkeen peruste |
| Huonejako | Huoneiden määrä ja tyyppi | Asunnon kuvaus |
| Kerros | Missä kerroksessa sijaitsee | Sijainti rakennuksessa |
| Parveke/piha | Liittyvät ulkotilat | Lisätilat |
| Varasto/autopaikka | Osakkeisiin kuuluvat lisätilat | Säilytys- ja pysäköintitila |
| Sauna | Huoneistokohtainen sauna | Varustelutaso |
Taloudelliset tiedot
Yhtiön taloudellinen tilanne on ostajalle kriittinen tieto:
| Tieto | Sisältö | Merkitys |
|---|---|---|
| Yhtiölainat | Lainojen kokonaismäärä | Yhtiön velkaantuneisuus |
| Lainaosuus | Huoneiston osuus lainoista | Velaton hinta |
| Hoitovastike | Kuukausittainen hoitomaksu | Juoksevat kulut |
| Rahoitusvastike | Lainanhoitomaksu | Lainan lyhennys ja korot |
| Vesimaksu | Henkilö- tai huoneistokohtainen | Lisäkulut |
| Tilinpäätös | Viimeisin vahvistettu | Talouden tila |
| Talousarvio | Kuluvan vuoden budjetti | Tulevat kulut |
| Vastikevelat | Huoneiston maksamattomat vastikkeet | Ostajan riski |
Käytännön esimerkki: Jos huoneistolla on vastikevelkoja, ne siirtyvät kaupassa ostajalle. Siksi vastikevelkojen määrä on tarkistettava isännöitsijäntodistuksesta ja varmistettava kauppakirjassa, että myyjä vastaa veloista kauppapäivään asti.
Korjaukset ja kunnossapito
Remonttitiedot vaikuttavat merkittävästi asunnon arvoon ja tuleviin kustannuksiin:
| Tieto | Sisältö | Merkitys |
|---|---|---|
| Tehdyt remontit | Viimeisten 10 vuoden aikana | Kiinteistön kunto |
| Suunnitellut remontit | PTS:n mukaiset tulevat hankkeet | Tulevat kustannukset |
| Päätetyt remontit | Yhtiökokouksen päättämät | Varmat tulevat kulut |
| Kuntotarkastukset | Tehdyt tutkimukset | Kunnon selvitys |
| Energiatodistus | Energialuokka (A-G) | Energiatehokkuus |
| Hissi | Onko ja milloin huollettu | Varustelutaso |
Käytännön vinkki: Pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma (PTS) kertoo, mitä remontteja on tulossa ja milloin. Putkiremontti, julkisivuremontti tai hissiremontti voivat maksaa kymmeniä tuhansia euroja per asunto.
Muut tiedot
Lisäinformaatio, joka vaikuttaa asumiseen:
| Tieto | Sisältö | Merkitys |
|---|---|---|
| Autopaikat | Saatavuus ja hinta | Pysäköintimahdollisuudet |
| Saunavuorot | Järjestely ja maksu | Yhteissaunan käyttö |
| Pesutupa | Saatavuus | Pyykkihuolto |
| Järjestyssäännöt | Viittaus tai linkki | Asumisen säännöt |
| Vakuutukset | Yhtiön vakuutusturva | Vahinkotilanteen turva |
| Lunastuslauseke | Onko yhtiöjärjestyksessä | Kaupan erikoisehdot |
| Muut rajoitukset | Esim. lemmikkirajoitukset | Asumisen rajoitukset |
Todistuksen tilaaminen
Tilausprosessi käytännössä
Isännöitsijäntodistuksen tilaaminen tapahtuu yleensä seuraavasti:
| Vaihe | Toimenpide | Huomioitavaa |
|---|---|---|
| 1. Tilaus | Yhteydenotto isännöitsijään | Sähköisesti tai puhelimitse |
| 2. Selvitys | Ilmoita huoneisto ja käyttötarkoitus | Tunnistaminen |
| 3. Maksu | Ennakkomaksu tai lasku | Riippuu käytännöstä |
| 4. Toimitus | Sähköinen tai paperinen | Sähköinen nopeampi |
Monilla isännöintiyrityksillä on sähköinen tilauspalvelu, josta todistuksen voi tilata suoraan verkossa. Kiinteistönvälittäjät tilaavat yleensä todistuksen myyjän valtuutuksella.
Toimitusaika
Tyypilliset toimitusajat vaihtelevat tilanteen mukaan:
| Tilanne | Aika | Lisämaksu |
|---|---|---|
| Normaali | 3-5 arkipäivää | Ei |
| Kiireellinen | 1-2 arkipäivää | Yleensä kyllä |
| Samana päivänä | Harvinaista | Merkittävä lisämaksu |
Asunto-osakeyhtiölain mukaan todistus on annettava kohtuullisessa ajassa. Käytännössä kohtuullisena pidetään noin viikkoa. Kiiretilanteissa kannattaa kysyä pikatoimitusmaksua.
Hinta
Isännöitsijäntodistuksen hinnat vaihtelevat (hintataso 2026):
| Todistus | Hinta | Sisältö |
|---|---|---|
| Perustodistus | 100-150 euroa | Lakisääteiset tiedot |
| Laaja todistus | 150-250 euroa | Lisätiedot ja liitteet |
| Kiireellinen | +50-100 euroa | Nopeutettu toimitus |
| Liitteet | 20-50 euroa/kpl | Tilinpäätös, PTS ym. |
| Päivitys | 50-80 euroa | Aiemman päivitys |
Käytännön vinkki: Asuntokaupassa myyjä yleensä tilaa ja maksaa todistuksen. Ostaja voi kuitenkin tilata oman todistuksensa, jos haluaa varmistaa tietojen ajantasaisuuden.
Todistuksen tulkinta ja riskien tunnistaminen
Taloudelliset riskit
Isännöitsijäntodistuksesta voi tunnistaa taloudellisia riskejä:
| Kohde | Riskimerkki | Käytännön vaikutus |
|---|---|---|
| Suuret yhtiölainat | Lainaosuus yli 30% asunnon arvosta | Korkea rahoitusvastike |
| Negatiivinen tulos | Alijäämäinen tilinpäätös | Vastikkeiden korotustarve |
| Vastikevelat | Huoneistolla maksamattomia vastikkeita | Siirtyvät ostajalle |
| Matala vastike | Epärealistisen alhainen hoitovastike | Todennäköinen korotus |
| Kassavarat vähissä | Alhainen käyttöpääoma | Heikko puskuri yllättäviin |
Käytännön esimerkki: 60 neliön asunnossa yhtiölainaosuus 80 000 euroa tarkoittaa noin 400-500 euron rahoitusvastiketta kuukaudessa (20 vuoden laina, 4% korko). Tämä tulee hoitovastikkeen päälle.
Tekniset riskit
Remonttitarpeet ja kiinteistön kunto:
| Kohde | Riskimerkki | Käytännön vaikutus |
|---|---|---|
| Suuri tuleva remontti | Putkiremontti, julkisivu lähivuosina | Merkittävä kustannus |
| Vanha rakennus | Yli 40 vuotta ilman suuria remontteja | Remonttitarve lähellä |
| Huono energialuokka | Luokka E-G | Korkeat energiakulut |
| Puutteellinen PTS | Ei suunnitelmaa tai vanhentnut | Yllätysremontit mahdollisia |
| Tehdyt selvitykset | Kuntotutkimukset paljastaneet ongelmia | Korjaustarve tiedossa |
Käytännön vinkki: Pyydä PTS (pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma) liitteeksi isännöitsijäntodistukseen. Siitä näet kaikki suunnitellut remontit ja niiden arvioidut kustannukset.
Oikeudelliset riskit
Rajoitukset ja erityisehdot:
| Kohde | Riskimerkki | Käytännön vaikutus |
|---|---|---|
| Lunastuslauseke | Yhtiöjärjestyksessä lunastusoikeus | Kaupan viivästys, epävarmuus |
| Panttaukset | Osakkeisiin kohdistuvia panttioikeuksia | Selvitettävä ennen kauppaa |
| Riitaisuudet | Yhtiössä vireillä oikeusriitoja | Taloudelliset riskit |
| Käyttötarkoitus | Rajoituksia muutoksiin | Asunnon käyttömahdollisuudet |
| Vuokratontti | Vuokrasopimuksen ehdot epäedulliset | Tulevat kustannukset |
Todistuksen vastuu ja oikeusturva
Isännöitsijän vastuu
Isännöitsijä vastaa todistuksen tiedoista asunto-osakeyhtiölain mukaisesti:
| Vastuu | Sisältö | Seuraus virheestä |
|---|---|---|
| Oikeellisuus | Tiedot vastaavat todellisuutta | Vahingonkorvaus |
| Ajantasaisuus | Tiedot ovat tuoreita | Vahingonkorvaus |
| Täydellisyys | Kaikki lakisääteiset tiedot mukana | Vahingonkorvaus |
Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 pykälän mukaan isännöitsijä on velvollinen korvaamaan vahingon, jonka hän on tehtävässään tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.
Vastuun rajat
Isännöitsijän vastuu ei kuitenkaan ole rajoittamaton:
| Rajoitus | Peruste | Käytännön merkitys |
|---|---|---|
| Tuntematon tieto | Ei tietoa asiasta | Ei vastuuta |
| Arviot ja ennusteet | Eivät ole sitovia | Varauksin |
| Myöhemmät muutokset | Todistuksen jälkeen tulleet | Ei vastuuta |
| Kolmannen osapuolen tieto | Esim. kuntotarkastuksen tulokset | Rajattu vastuu |
Käytännön esimerkki: Jos isännöitsijäntodistuksessa lukee, ettei tiedossa ole kosteusvaurioita, mutta myöhemmin paljastuu, että isännöitsijällä oli tieto vauriosta, isännöitsijä voi joutua korvausvastuuseen.
Todistuksen voimassaolo
Todistuksen ikä vaikuttaa sen käytettävyyteen:
| Tilanne | Suositeltu ikä | Syy |
|---|---|---|
| Asuntokauppa | Alle 3 kuukautta | Tiedot ajantasaisia |
| Lainahakemus | Alle 1 kuukautta | Pankin vaatimus |
| Vakuutus | Alle 6 kuukautta | Taustatiedot riittävät |
| Vuokraus | Alle 6 kuukautta | Olennaiset tiedot riittävät |
Liiteasiakirjat ja lisätiedot
Tavanomaiset liitteet
Isännöitsijäntodistuksen oheen tilataan usein seuraavat liitteet:
| Liite | Sisältö | Hinta (tyypillinen) |
|---|---|---|
| Tilinpäätös | Viimeisin vahvistettu | 20-40 euroa |
| Talousarvio | Kuluvan vuoden budjetti | 10-20 euroa |
| Yhtiöjärjestys | Yhtiön säännöt | 15-30 euroa |
| Energiatodistus | Energialuokitus | 20-40 euroa |
| PTS | Korjaussuunnitelma | 20-50 euroa |
Lisäliitteet tarpeen mukaan
Pyydettäessä saatavilla myös:
| Liite | Käyttö | Milloin tarvitaan |
|---|---|---|
| Kuntotarkastus | Kiinteistön kunto | Vanhemmat rakennukset |
| Pohjapiirros | Huoneiston layout | Muutostöiden suunnittelu |
| Kaavaote | Rakennusoikeus ja kaavamääräykset | Rakentaminen tontille |
| Yhtiökokouspöytäk. | Viimeisimmät päätökset | Päätettyjen remonttien selvitys |
| Hallituksen pöytäk. | Hallituksen päätökset | Erityisselvitykset |
Usein kysytyt kysymykset
Kuinka vanha isännöitsijäntodistus kelpaa asuntokaupassa?
Suositellaan korkeintaan 3 kuukauden ikäistä todistusta. Mitä tuoreempi, sitä parempi. Pankki voi vaatia alle kuukauden ikäistä todistusta lainapäätöstä varten. Jos kauppa viivästyy, kannattaa pyytää päivitetty todistus.
Kuka maksaa isännöitsijäntodistuksen?
Tyypillisesti myyjä maksaa todistuksen osana myyntikustannuksia. Ostaja voi kuitenkin tilata oman todistuksensa, jos haluaa varmistaa tietojen ajantasaisuuden tai jos myyjän todistus on liian vanha.
Mitä jos isännöitsijäntodistuksessa on virhe?
Isännöitsijä vastaa virheellisistä tiedoista. Jos virhe aiheuttaa taloudellista vahinkoa, vahingon kärsinyt voi vaatia korvausta isännöitsijältä. Käytännössä kannattaa ensin ottaa yhteyttä isännöitsijään ja pyytää korjausta. Riitatilanteissa voi kääntyä kuluttajariitalautakunnan puoleen.
Mitä eroa on isännöitsijäntodistuksella ja energiatodistuksella?
Isännöitsijäntodistus sisältää laajat tiedot taloyhtiöstä ja huoneistosta. Energiatodistus puolestaan kertoo vain rakennuksen energiatehokkuusluokan (A-G). Energiatodistus on erillinen asiakirja, joka voidaan liittää isännöitsijäntodistuksen liitteeksi.
Voiko isännöitsijäntodistuksen saada sähköisesti?
Kyllä. Useimmat isännöintiyritykset toimittavat todistuksen sähköisesti PDF-muodossa. Sähköinen todistus on juridisesti yhtä pätevä kuin paperinen ja nopeampi toimittaa.
Sisältääkö isännöitsijäntodistus tiedot asukkaista?
Ei. Tietosuojasyistä isännöitsijäntodistuksessa ei ole asukkaiden henkilötietoja. Todistuksessa näkyy osakkaan nimi (omistaja), mutta ei tietoja vuokralaisista tai muista asukkaista.
Mitä tarkoittaa lunastuslauseke isännöitsijäntodistuksessa?
Lunastuslauseke tarkoittaa, että taloyhtiöllä tai muilla osakkailla on oikeus lunastaa myytävät osakkeet samaan hintaan kuin ulkopuolinen ostaja tarjoaa. Tämä voi viivästyttää kauppaa 1-2 kuukautta, koska lunastusoikeuden käyttämiselle on annettava aikaa.
Kuinka tilaan isännöitsijäntodistuksen, jos en ole osakas?
Sinun tulee saada valtuutus osakkaalta. Kiinteistönvälittäjä saa yleensä valtuutuksen myyntitoimeksiannon yhteydessä. Ostajaehdokkaat saavat todistuksen yleensä välittäjältä tai myyjältä, eivät suoraan isännöitsijältä.
Lue myös
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Lähteet
- Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009) 7 luku 27 pykälä - Finlex
- Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009) 24 luku: Vahingonkorvaus - Finlex
- Kilpailu- ja kuluttajavirasto: Asuntokauppa - kkv.fi
- Oikeusministeriö: Asunto-osakeyhtiölain säädökset - oikeusministerio.fi
Artikkeli julkaistu 15.6.2026.