Ensiasunnon ostajan verotus: varainsiirtoverovapaus, ASP ja vähennykset
Kaikki ensiasunnon ostajan veroedut. Varainsiirtoverovapaus, ASP-tilin hyödyt, korkovähennys ja myyntivoittovero selitettynä ymmärrettävästi.
Ensiasunnon ostajan veroedut ovat Suomessa muuttuneet merkittävästi. ASP-järjestelmän edut ovat edelleen voimassa, mutta varainsiirtoverovapaus poistui kokonaan 1.1.2024 alkaen. Tässä artikkelissa käymme läpi kaikki ensiasunnon ostajan kannalta olennaiset verosäännöt.
Verotus voi tuntua monimutkaiselta, mutta periaatteet ovat selkeät, kun ne ymmärtää. Käydään läpi kaikki tärkeät veroedut ja -velvollisuudet.
Varainsiirtovero
Mitä varainsiirtovero on?
Varainsiirtovero on asunto- ja kiinteistökaupassa maksettava vero:
| Asuntotyyppi | Varainsiirtovero |
|---|---|
| Asunto-osake | 1,5 % velattomasta kauppahinnasta |
| Kiinteistö (omakotitalo, tontti) | 3 % kauppahinnasta |
Ensiasunnon ostajan vapautus poistui 1.1.2024
Tärkeä muutos: Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui kokonaan 1.1.2024 alkaen. Aiemmin 18–39-vuotiaat ensiasunnon ostajat saivat vapautuksen varainsiirtoverosta, mutta tämä etu ei ole enää voimassa.
Nykyään kaikki asunnon ostajat – myös ensiasunnon ostajat – maksavat varainsiirtoveron:
| Asuntotyyppi | Varainsiirtovero |
|---|---|
| Asunto-osake | 1,5 % |
| Kiinteistö | 3 % |
Varainsiirtoveron suuruus käytännössä
| Asunnon hinta | Varainsiirtovero (asunto-osake 1,5 %) | Varainsiirtovero (kiinteistö 3 %) |
|---|---|---|
| 100 000 € | 1 500 € | 3 000 € |
| 150 000 € | 2 250 € | 4 500 € |
| 200 000 € | 3 000 € | 6 000 € |
| 250 000 € | 3 750 € | 7 500 € |
| 300 000 € | 4 500 € | 9 000 € |
| 400 000 € | 6 000 € | 12 000 € |
Varainsiirtoveron ilmoittaminen
Varainsiirtovero maksetaan ja ilmoitetaan Verohallinnolle:
- Täytä lomake – Varainsiirtoveroilmoitus Verohallinnolle
- Toimita ajoissa – 2 kuukauden kuluessa kaupasta (asunto-osake) tai 6 kuukauden kuluessa (kiinteistö)
- Liitä selvitykset – Kauppakirja ja tarvittaessa muut todistukset
ASP-järjestelmän veroedut
ASP-tili (Asuntosäästöpalkkiotili) tarjoaa merkittäviä etuja ensiasunnon säästäjälle.
ASP-tilin perusedut
| Etu | Selitys |
|---|---|
| 1 % talletuskorko | Pankki maksaa koko säästöajalta |
| 2–4 % lisäkorko | Maksetaan kun ASP-laina nostetaan |
| Valtion korkotuki | Valtio korvaa osan lainan koroista |
| Ei veroa lisäkorosta | Lisäkorko on verovapaa |
ASP-tilin säännöt
| Sääntö | Vaatimus |
|---|---|
| Ikäraja tilin avaamiseen | 18–44 vuotta |
| Säästöaika | Vähintään 2 vuotta (8 kalenterineljännestä) |
| Talletus per neljännes | 150–3 000 € |
| Säästötavoite | Vähintään 10 % asunnon hinnasta |
ASP-korkotuki
Valtion korkotuki auttaa lainanmaksussa:
| Korkotuen piirre | Tiedot |
|---|---|
| Kesto | 10 ensimmäistä lainavuotta |
| Maksimimäärä | 70 % koron ylittävästä osasta (tietyn rajan jälkeen) |
| Edellytys | ASP-säästöt ja -ehdot täyttyvät |
Lisäkoron verotus
ASP-tilin lisäkorko (2–4 %) on kokonaan verovapaata tuloa. Tämä tekee ASP-säästämisestä erityisen houkuttelevaa:
| Korkotyyppi | Verotus |
|---|---|
| Tavallinen talletuskorko | Pääomatuloveroa 30 % (yli 30 000 €: 34 %) |
| ASP-lisäkorko | Verovapaa |
Asuntolainan korkovähennys
Asuntolainan korot voi vähentää verotuksessa tietyin ehdoin.
Korkovähennyksen perusperiaate
Omaan vakituiseen asuntoon kohdistuvan lainan korot voi vähentää alijäämähyvityksenä:
| Vuosi | Vähennyskelpoinen osuus koroista |
|---|---|
| 2024– | 0 % (vähennys poistunut asteittain) |
Huomautus: Asuntolainan korkovähennys on poistunut asteittain. Vuodesta 2023 alkaen korkovähennystä ei enää saa oman asunnon lainoista. Tarkista aina ajantasainen tilanne Verohallinnosta.
Ensiasunnon korkovähennys
Ensiasunnon ostajat saivat aiemmin korotetun korkovähennyksen. Koska korkovähennys on poistunut, tällä ei ole enää merkitystä uusille ensiasunnon ostajille.
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Myyntivoittovero ja verovapaus
Kun myyt asunnon voitolla, joudut maksamaan myyntivoittoveroa – ellei verovapausedellytykset täyty.
Myyntivoittoveron perusteet
| Myyntivoitto | Vero |
|---|---|
| Alle 30 000 € | 30 % voitosta |
| Yli 30 000 € | 34 % ylimenevästä osasta |
Oman asunnon verovapaus
Oman asunnon myyntivoitto on verovapaata, jos täytät molemmat ehdot:
| Ehto | Vaatimus |
|---|---|
| Omistusaika | Vähintään 2 vuotta |
| Asumisaika | Vähintään 2 vuotta yhtäjaksoista asumista omistusaikana |
Esimerkkejä
| Tilanne | Myyntivoittovero |
|---|---|
| Omistettu 3 v, asuttu 3 v | Verovapaa |
| Omistettu 2 v, asuttu 2 v | Verovapaa |
| Omistettu 2 v, asuttu 1 v | Veronalainen |
| Omistettu 1 v, asuttu 1 v | Veronalainen |
Verovapauden merkitys
Kahden vuoden säännön noudattaminen voi säästää merkittävän summan:
| Myyntivoitto | Vero 30 % | Säästö verovapaudella |
|---|---|---|
| 20 000 € | 6 000 € | 6 000 € |
| 50 000 € | 15 000 € | 15 000 € |
| 100 000 € | 32 000 € | 32 000 € |
Yhtiölaina ja verotus
Taloyhtiön lainaosuus vaikuttaa asunnon todelliseen hintaan ja verotukseen.
Yhtiölaina kaupassa
| Käsite | Selitys |
|---|---|
| Velaton hinta | Kauppahinta + yhtiölainaosuus |
| Myyntihinta | Kauppahinta ilman yhtiölainaa |
| Lainaosuus | Ostajalle siirtyvä osuus yhtiölainasta |
Varainsiirtovero ja yhtiölaina
Varainsiirtovero maksetaan myyntihinnasta, ei velattomasta hinnasta:
| Tilanne | Vero lasketaan |
|---|---|
| Myyntihinta 150 000 €, lainaosuus 50 000 € | 150 000 € × 1,5 % = 2 250 € |
| Velaton hinta 200 000 € | Ei 200 000 €:sta |
Ensiasunnon ostaja ei tietenkään maksa tätäkään veroa.
Rahoitusvastike ja verotus
Rahoitusvastike (yhtiölainan lyhennys) ei ole verovähennyskelpoinen omassa asunnossa asuttaessa.
Vuokratulojen verotus ensiasunnossa
Jos vuokraat osan ensiasunnostasi, tuloista maksetaan veroa.
Alivuokraus
| Tilanne | Verotus |
|---|---|
| Vuokraat huoneen | Vuokratulo on pääomatuloa |
| Vähennykset | Voit vähentää kuluja suhteessa |
Verovapaa vuokraus
Pienimuotoinen vuokraus voi olla verovapaata:
| Tilanne | Verotus |
|---|---|
| Satunnainen majoittaminen | Alle tietyn rajan verovapaa |
| Oman kodin osan vuokraus | Tarkista verottajan ohjeet |
Kotitalousvähennys
Kotitalousvähennys koskee myös omistusasuntoa.
Kotitalousvähennyksen perusteet
| Piirre | Tiedot |
|---|---|
| Maksimivähennys | 1 600 €/henkilö/vuosi |
| Omavastuu | 150 €/henkilö/vuosi |
| Vähennysosuus | 35 % (työ ostettu yritykseltä) tai 13 % (palkka + sivukulut kotitaloudelle) |
Puolisoilla on kummallakin oma enimmäismäärä ja omavastuu. Hallitus on esittänyt vuosille 2026–2027 korotusta: yrityksen työ 40 %, palkattu työ 15 % ja enimmäismäärä 2 100 €.
Mihin voi käyttää
| Tyyppi | Esimerkkejä |
|---|---|
| Kotitaloustyö | Siivous, lastenhoito |
| Hoiva- ja hoitotyö | Vanhustenhoito |
| Remonttityö | Asennus-, korjaus- ja kunnossapitotyö |
Esimerkki: Keittiöremontti
Jos maksat keittiöremontista 5 000 €, josta työn osuus on 3 000 €:
| Laskelma | Summa |
|---|---|
| Työn osuus | 3 000 € |
| Vähennys 35 % | 1 050 € |
| Omavastuu | -150 € |
| Todellinen vähennys | 900 € |
Verotuksen aikataulu
Vuosittaiset velvoitteet
| Ajankohta | Toimenpide |
|---|---|
| Kaupan jälkeen | Varainsiirtoveroilmoitus (tai vapautushakemus) |
| Vuosittain | Veroilmoituksen tarkistus |
| Myynnin jälkeen | Myyntivoiton ilmoittaminen |
Tärkeät määräajat
| Vero | Määräaika |
|---|---|
| Varainsiirtovero (osake) | 2 kk kaupasta |
| Varainsiirtovero (kiinteistö) | 6 kk kaupasta |
| Veroilmoitus | Keväällä, Verohallinnon aikataulun mukaan |
Yhteenveto: Ensiasunnon ostajan veroedut
| Veroetu | Edellytykset | Hyöty |
|---|---|---|
| ASP-lisäkoron verovapaus | ASP-ehtojen täyttyminen | Ei veroa lisäkorosta |
| ASP-korkotuki | ASP-laina | Valtio korvaa osan koroista |
| Myyntivoiton verovapaus | 2 v omistus + 2 v asuminen | Ei veroa myyntivoitosta |
| Kotitalousvähennys | Työn teettäminen kotona | Enintään 1 600 €/v/hlö |
Huom: Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024 alkaen.
Tärkeimmät luvut muistiin
| Asia | Luku |
|---|---|
| Varainsiirtovero (asunto-osake) | 1,5 % (kaikki ostajat, myös ensiasunnon ostajat) |
| Varainsiirtovero (kiinteistö) | 3 % (kaikki ostajat, myös ensiasunnon ostajat) |
| ASP-tilin ikäraja | 18–44 vuotta |
| ASP-säästöaika | Vähintään 2 vuotta |
| Myyntivoiton verovapaus | 2 v omistus + 2 v asuminen |
Usein kysytyt kysymykset (FAQ)
Saako ensiasunnon ostaja varainsiirtoverovapauden?
Ei enää. Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui kokonaan 1.1.2024 alkaen. Aiemmin 18–39-vuotiaat ensiasunnon ostajat saivat vapautuksen, mutta tämä etu ei ole enää voimassa. Kaikki asunnon ostajat maksavat varainsiirtoveron: asunto-osakkeista 1,5 % ja kiinteistöistä 3 %.
Saako ASP-tilin lisäkorosta maksaa veroa?
Ei. ASP-tilin lisäkorko (2–4 %) on täysin verovapaata tuloa. Tämä tekee ASP-säästämisestä erityisen edullista.
Milloin asunnon myyntivoitto on verovapaata?
Myyntivoitto on verovapaata, kun olet omistanut asunnon vähintään 2 vuotta JA asunut siinä vakituisesti vähintään 2 vuotta yhtäjaksoisesti omistusaikana.
Voiko ensiasunnon ostaa yhdessä kumppanin kanssa?
Kyllä. Jos molemmat täyttävät ensiasunnon ostajan ehdot (kumpikin ostaa vähintään 50 % tai kumpikin täyttää muut kriteerit), molemmat saavat verovapauden omasta osuudestaan.
Miten varainsiirtovero ilmoitetaan?
Varainsiirtoveroilmoitus tehdään Verohallinnolle 2 kuukauden (asunto-osake) tai 6 kuukauden (kiinteistö) kuluessa kaupasta. ASP-tilin edut voit yhä saada, jos avasit tilin ennen 45 vuoden ikää.
Lue myös
- Ensiasunnon ostajan täydellinen opas
- Ensiasunnon ostajan budjetti
- Ensiasunnon ostajan virheet
- Milloin ensiasunto kannattaa ostaa?
- Ensiasunnon ostajan tarkistuslista
Artikkeli julkaistu 23.8.2026. Päivitetty viimeksi 23.8.2026.
Huomautus: Verosäännöt voivat muuttua. Tarkista aina ajantasaiset tiedot Verohallinnon verkkosivuilta tai kysy neuvoa veroneuvojalta.