Energiatodistus asunnon myynnissä – milloin se vaaditaan?

Energiatodistus kertoo rakennuksen energiatehokkuudesta ja se on pakollinen useimmissa asuntokaupoissa. Todistus auttaa ostajaa vertailemaan eri asuntojen energiankulutusta ja arvioimaan tulevia asumiskustannuksia. Tässä artikkelissa käymme läpi, milloin energiatodistus vaaditaan, miten se hankitaan ja mitä se kertoo.

Mikä on energiatodistus?

Energiatodistus on virallinen asiakirja, joka kuvaa rakennuksen energiatehokkuutta. Se perustuu laskennalliseen energiankulutukseen, ei toteutuneisiin lukemiin. Todistuksen laatii aina pätevöitynyt energiatodistuksen laatija.

Energiatodistuksen tarkoitus on antaa ostajalle ja vuokralaiselle vertailukelpoinen tieto rakennuksen energiatehokkuudesta. Samalla tavalla kuin kodinkoneiden energiamerkinnät, energiatodistus auttaa ymmärtämään, miten energiatehokas rakennus on verrattuna muihin vastaaviin.

E-luku ja energialuokka

Energiatodistuksen keskeisin tieto on E-luku, joka ilmaisee rakennuksen laskennallisen energiankulutuksen vuodessa neliömetriä kohden (kWh/m2/vuosi). E-luvun perusteella rakennus sijoittuu energialuokkaan asteikolla A–G:

Energialuokkien rajat vaihtelevat rakennustyypin mukaan. Esimerkiksi uuden pientalon on tyypillisesti täytettävä tiukemmat vaatimukset kuin vanhan kerrostalon.

E-luvun laskentaperusteet

E-luku lasketaan huomioiden:

• Rakennuksen lämmitysenergian tarve
• Ilmanvaihdon energiankulutus
• Käyttöveden lämmitys
• Valaistuksen ja laitteiden sähkönkulutus
• Jäähdytys (jos on)
• Lämmitysmuoto ja sen tehokkuus

Laskennassa käytetään standardoituja olosuhteita ja käyttötapoja, jotta eri rakennukset ovat vertailukelpoisia.

Milloin energiatodistus vaaditaan?

Pakolliset tilanteet

Energiatodistus on annettava ostajalle tai vuokralaiselle, kun:

• Rakennus tai huoneisto myydään
• Rakennus tai huoneisto vuokrataan
• Rakennus on uudisrakennus
• Rakennukseen tehdään merkittävä peruskorjaus

Velvollisuus koskee sekä asunto-osakkeita että kiinteistöjä.

Poikkeukset

Energiatodistusta ei vaadita kaikissa tilanteissa. Poikkeuksia ovat:

Pienet rakennukset

• Alle 50 neliömetrin rakennukset (pois lukien asuinrakennukset)
• Lämmittämättömät rakennukset
• Loma-asunnot, joita ei käytetä ympärivuotisesti

Tietyt rakennustyypit

• Suojellut rakennukset, jos energiatehokkuuden parantaminen muuttaisi niiden luonnetta
• Teollisuus- ja korjaamorakennukset
• Kirkot ja muut hartausrakennukset
• Maatalouden tuotantorakennukset
• Kasvihuoneet

Myyntitapa

• Yksityishenkilöiden välinen kauppa ennen vuotta 1980 rakennetussa pientalossa (omakotitalo, paritalo, rivitalo)
• Huom: Tämä poikkeus koskee vain tilanteita, joissa sekä myyjä että ostaja ovat yksityishenkilöitä

Taloyhtiöt ja energiatodistus

Kerrostaloissa ja rivitaloyhtiöissä energiatodistus laaditaan yleensä koko rakennukselle, ei yksittäisille huoneistoille. Todistus on tällöin taloyhtiön hallussa ja sen voi pyytää isännöitsijältä.

Taloyhtiön energiatodistus koskee kaikkia rakennuksen huoneistoja. Jos samassa yhtiössä on useita rakennuksia, jokaiselle rakennukselle laaditaan oma todistus.

Miten energiatodistus hankitaan?

1. Selvitä, tarvitsetko todistuksen

Tarkista ensin, kuuluuko myymäsi asunto poikkeusten piiriin. Jos olet epävarma, kannattaa hankkia todistus varmuuden vuoksi.

Käytännössä poikkeukset ovat harvassa, ja useimmissa asuntokaupoissa energiatodistus on pakollinen.

2. Taloyhtiön asunnot

Jos myyt asuntoa taloyhtiössä:

1. Kysy isännöitsijältä, onko rakennuksella voimassa oleva energiatodistus
2. Jos on, pyydä kopio todistuksesta
3. Jos ei ole, taloyhtiön on yleensä hankittava se

Taloyhtiön energiatodistuksen hankkiminen on tyypillisesti hallituksen päätös, ja kustannukset katetaan yhtiön varoista.

3. Omakotitalot ja muut erillistalot

Omakotitalon energiatodistuksen hankkiminen on myyjän vastuulla:

1. Etsi pätevöitynyt energiatodistuksen laatija
2. Sovi käynnistä ja toimita tarvittavat asiakirjat
3. Laatija tekee laskelmat ja antaa todistuksen

Omakotitalon energiatodistuksen laatiminen edellyttää yleensä käyntiä kohteessa sekä tietoja rakennuksen teknisistä ominaisuuksista.

Pätevöityneen laatijan löytäminen

Energiatodistuksen saa laatia vain pätevöitynyt henkilö. Pätevien laatijoiden rekisteri löytyy:

• Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARAn verkkosivuilta
• Energiatodistusrekisteristä

Laatijalta kannattaa pyytää tarjous ja varmistaa, että hänellä on kokemus vastaavista kohteista.

Mitä laatija tarvitsee?

Energiatodistuksen laatimista varten tarvitaan tyypillisesti:

• Rakennuksen piirustukset
• Tiedot lämmitysjärjestelmästä
• Tiedot ilmanvaihtojärjestelmästä
• Rakennusvuosi
• Mahdolliset tehdyt perusparannukset

Taloyhtiöissä isännöitsijä toimittaa nämä tiedot. Omakotitalossa myyjän on itse toimitettava tai hankittava tarvittavat asiakirjat.

Energiatodistuksen sisältö

Energiatodistus sisältää:

Perustiedot rakennuksesta

• Rakennustyyppi ja käyttötarkoitus
• Valmistumisvuosi
• Lämmitetty pinta-ala
• Rakennuksen sijainti

Energiatehokkuus

• E-luku
• Energialuokka (A–G)
• Laskennallinen energiankulutus
• Vertailu vaatimustasoihin

Energian käyttö eriteltynä

• Lämmitys
• Käyttövesi
• Ilmanvaihto
• Valaistus ja sähkölaitteet
• Jäähdytys (jos on)

Suositukset

• Toimenpide-ehdotukset energiatehokkuuden parantamiseksi
• Arviot säästöpotentiaalista
• Suositusten priorisointi kustannustehokkuuden mukaan

Energiatodistuksen voimassaolo

Energiatodistus on voimassa enintään 10 vuotta. Jos rakennukseen tehdään merkittäviä muutoksia energiatehokkuuteen vaikuttaviin järjestelmiin, uusi todistus saattaa olla tarpeen.

Voimassaolon päättyessä uusi todistus on laadittava, jos rakennus myydään tai vuokrataan.

Mitä energialuokka kertoo ostajalle?

Energialuokka antaa ostajalle suuntaa-antavan käsityksen rakennuksen energiankulutuksesta ja siten asumiskustannuksista. On kuitenkin hyvä muistaa:

E-luku on laskennallinen

• Todellinen kulutus voi poiketa laskennallisesta
• Asukkaiden käyttötottumukset vaikuttavat
• Sääolosuhteet vaihtelevat vuosittain
• Asumistiheys vaikuttaa kulutukseen

Vertailukelpoisuus

• Saman tyyppisten rakennusten vertailu on mielekästä
• Eri rakennustyyppien vertailu ei ole suoraviivaista
• Pinta-alan vaikutus on huomioitava

Kustannusvaikutus

• Energialuokka voi vaikuttaa asunnon arvoon
• Energiatehokkaat asunnot saattavat kiinnostaa ostajia enemmän
• Parempi energialuokka merkitsee tyypillisesti alhaisempia käyttökustannuksia

Käytännön esimerkki energiankulutuksen eroista

Kaksi samankokoista kerrostaloasuntoa (70 m2):

*Olettaen energian hinnaksi 0,10 €/kWh

Ero käyttökustannuksissa voi olla merkittävä pitkällä aikavälillä.

Energiatodistuksen kustannukset

Energiatodistuksen hinta vaihtelee kohteen mukaan:

Taloyhtiöissä kustannus jakautuu yleensä kaikkien osakkaiden kesken vastikkeen kautta.

Hintaan vaikuttavat:

• Rakennuksen koko ja monimutkaisuus
• Käytettävissä olevat asiakirjat
• Paikkakunta
• Laatijan hinnoittelu

Energiatodistuksen puuttumisen seuraukset

Jos energiatodistus jätetään hankkimatta tai esittämättä:

• ARA voi antaa huomautuksen tai kehotuksen
• Vakavammissa tapauksissa voidaan määrätä uhkasakko
• Ostaja voi vaatia hinnanalennusta

Käytännössä myös pankit ja kiinteistönvälittäjät edellyttävät energiatodistusta kaupanteossa. Ilman todistusta kaupanteko voi viivästyä tai estyä kokonaan.

Vinkkejä myyjälle

1. Selvitä tilanne ajoissa – Tarkista hyvissä ajoin, onko energiatodistus olemassa ja voimassa.

2. Hyödynnä suositukset – Jos energialuokka on heikko, voit harkita todistuksen suositusten toteuttamista ennen myyntiä.

3. Kerro avoimesti – Esitä energiatodistus ostajalle jo näytöllä, jotta hän voi arvioida asumiskustannuksia.

4. Huomioi markkinoinnissa – Hyvä energialuokka voi olla myyntivaltti, jonka voi mainita ilmoituksessa.

5. Varaa riittävästi aikaa – Energiatodistuksen laatiminen voi kestää 1–2 viikkoa, joten aloita ajoissa.

Energiatehokkuuden parantaminen

Jos energialuokka on heikko, voit harkita parannustoimenpiteitä ennen myyntiä:

Vaikuttavimmat toimenpiteet

• Lämmitysjärjestelmän päivitys: Siirtyminen maalämpöön, ilma-vesilämpöpumppuun tai kaukolämpöön
• Lisäeristys: Yläpohjan, seinien tai alapohjan eristäminen
• Ikkunoiden vaihto: Energiatehokkaat kolmilasiset ikkunat
• Ilmanvaihdon tehostaminen: Lämmöntalteenoton asentaminen

Huomioitavaa

• Kaikki parannukset eivät ole taloudellisesti kannattavia
• Todistuksen suositukset antavat viitteitä kustannustehokkaimmista toimenpiteistä
• Parannukset voivat nostaa asunnon arvoa ja houkuttelevuutta

Usein kysyttyä energiatodistuksesta

Kuka maksaa energiatodistuksen taloyhtiössä?

Taloyhtiössä energiatodistuksen kustannukset katetaan yleensä yhtiön varoista, eli ne jakautuvat kaikkien osakkaiden kesken vastikkeen kautta. Yksittäisen osakkaan ei tarvitse maksaa todistusta erikseen.

Voiko kaupan tehdä ilman energiatodistusta?

Energiatodistus on lähtökohtaisesti annettava ostajalle. Jos todistusta ei ole, ostaja voi vaatia hinnanalennusta. Käytännössä pankit ja välittäjät edellyttävät todistusta, joten ilman sitä kaupanteko on vaikeaa.

Miten parantaa asunnon energialuokkaa?

Energialuokkaa voi parantaa esimerkiksi lämmitysjärjestelmää päivittämällä, ikkunoita vaihtamalla tai lisäeristämällä. Energiatodistuksen suositukset antavat viitteitä kannattavimmista toimenpiteistä.

Onko energiatodistus pakollinen vuokrauksessa?

Kyllä, energiatodistus on annettava myös vuokralaiselle asunnon vuokrauksen yhteydessä. Velvollisuus koskee sekä pitkäaikaisia että lyhytaikaisia vuokrauksia.

Voiko energiatodistuksen teettää itse?

Ei, energiatodistuksen saa laatia vain pätevöitynyt energiatodistuksen laatija. Pätevyys varmistetaan rekisteröinnillä.

Yhteenveto

Energiatodistus on pakollinen useimmissa asuntokaupoissa, ja se antaa ostajalle tärkeää tietoa rakennuksen energiatehokkuudesta. Myyjän kannattaa selvittää energiatodistuksen tilanne hyvissä ajoin ja varmistaa, että voimassa oleva todistus on saatavilla kaupantekohetkellä.

Energiatodistus on enemmän kuin pelkkä pakollinen asiakirja – se on työkalu, joka auttaa ostajia arvioimaan asumiskustannuksia ja tekemään informoituja päätöksiä.

Tarvitsetko apua asunnon myyntiprosessissa? Olemme valmiina auttamaan.

Lähteet

• Motiva – Energiatodistus
• Laki rakennuksen energiatodistuksesta 50/2013 (Finlex)
• ARA – Energiatodistusten laatijarekisteri

---

Lue myös

• Energiatodistuksen tulkinta – E-luku ja energialuokka
• Asunnon myyntiin tarvittavat asiakirjat
• Hyvä asuntoilmoitus – näin kirjoitat myyvän ilmoituksen
• Asunnon todelliset kulut – mitä ilmoitettu hinta ei kerro?