Asunnon arvon kehitys – mitkä tekijät vaikuttavat?

Asunnon arvon kehitys kiinnostaa niin omistusasujia kuin sijoittajiakin. Ymmärtämällä arvoon vaikuttavat tekijät voit tehdä parempia päätöksiä asuntoa ostaessa, myydessä tai omistaessa. Tässä artikkelissa käymme läpi kaikki keskeiset tekijät, jotka määrittävät asunnon arvon kehitystä.

Sijainti – tärkein yksittäinen tekijä

Makrosijainti

Makrosijainti tarkoittaa aluetta laajemmin: kaupunkia, seutua ja sen kehitysnäkymiä.

Kaupungin vetovoima:

• Työpaikkojen määrä ja kehitys
• Väestönkasvu tai -kato
• Opiskelumahdollisuudet
• Palvelutarjonta

Kasvavissa kaupungeissa (Helsinki, Tampere, Turku, Oulu) asuntojen arvot ovat kehittyneet keskimäärin positiivisesti pitkällä aikavälillä. Muuttotappioalueilla arvot voivat laskea merkittävästikin.

Suurten kaupunkien hintakehitys (viim. 20 vuotta):

• Helsinki: +80–120 % (alueesta riippuen)
• Tampere: +60–100 %
• Turku: +40–80 %
• Oulu: +30–60 %

Väestöään menettävien alueiden hintakehitys:

• Jotkut paikkakunnat: -20–50 %

Mikrosijainti

Mikrosijainti tarkoittaa tarkkaa sijaintia kaupungin sisällä: kaupunginosaa, korttelia ja jopa talon paikkaa.

Arvoa nostavat tekijät:

• Hyvät julkiset liikenneyhteydet
• Palvelujen läheisyys (kaupat, koulut, päiväkodit)
• Puistot ja viheralueet
• Rauhallisuus ja turvallisuus
• Hyvä maine

Arvoa laskevat tekijät:

• Meluhaitat (liikenne, ravintolat)
• Heikko maine
• Puuttuvat palvelut
• Huonot yhteydet

Sijainnin kehitysnäkymät

Sijainnin arvo voi muuttua ajan myötä:

Arvoa nostavia muutoksia:

• Uusi metro- tai ratikkalinja
• Alueen gentrifikaatio
• Uudet palvelut ja kaupat
• Koulujen maineen parantuminen

Arvoa laskevia muutoksia:

• Teollisuuden tai palvelujen poistuminen
• Koulun lakkauttaminen
• Liikennejärjestelyt (melun lisääntyminen)
• Alueen maineen heikkeneminen

Asunnon kunto ja ominaisuudet

Yleiskunto

Asunnon kunto vaikuttaa suoraan sen arvoon:

Hyväkuntoinen asunto:

• Pintaremontit tehty viimeisen 10 vuoden sisällä
• Ei korjaustarpeita
• Ajaton tyyli

Keskinkertainen kunto:

• Pintaremontit 10–20 vuotta sitten
• Pieniä päivitystarpeita
• Toimiva mutta päivittämätön

Heikko kunto:

• Remonttitarve ilmeinen
• Vanhentunut keittiö ja kylpyhuone
• Mahdollisia vikoja

Kunnon vaikutus hintaan:

• Hyväkuntoinen: +5–15 % verrattuna keskitasoon
• Heikkokuntoinen: -10–30 % verrattuna keskitasoon

Huoneistoratkaisut

Arvostettuja ominaisuuksia:

• Tehokas pohjaratkaisu
• Avara olohuone
• Erillinen makuuhuone
• Toimiva keittiö
• Säilytystilat

Vähemmän arvostettuja:

• Läpikulkuhuoneet
• Pimeät huoneet
• Huono neliöiden hyödyntäminen
• Puutteelliset säilytystilat

Parvekkeet ja ulkotilat

• Etelä-/länsisuuntainen parveke: +2–5 % arvoon
• Iso parveke/terassi: +3–8 %
• Ei parveketta: -2–5 %
• Oma piha (rivitalo/omakotitalo): merkittävä lisäarvo

Kerros ja näkymät

• Ylin kerros (hissillä): yleensä halutuin
• Alakerros: voi olla halvempi
• Hyvät näkymät: +2–10 %
• Merinäkymä: voi nostaa arvoa 10–30 %

Taloyhtiön kunto ja talous

Taloyhtiön kunto

Taloyhtiön kunto vaikuttaa arvoon yhtä paljon kuin asunnon oma kunto:

Hyväkuntoinen taloyhtiö:

• Remontit tehty ajallaan
• Ei suuria remonttitarpeita 10 vuoteen
• Hyvin hoidettu

Remonttitarpeessa oleva:

• Putkiremontti edessä
• Julkisivukorjaus tarpeellinen
• Kattoremontti tulossa

Tyypillisten remonttien vaikutus arvoon:

PTS – pitkän tähtäimen suunnitelma

PTS kertoo tulevat remontit ja niiden ajankohdan. Tämä on ostajan kannalta kriittistä tietoa.

PTS:n tarkistuspisteet:

• Mitä remontteja on tulossa?
• Milloin ne on ajoitettu?
• Mikä on arvioitu kustannus?
• Mikä on yhtiön rahallinen tilanne?

Taloyhtiön talous

Terve talous:

• Riittävät rahavarat
• Kohtuullinen vastike
• Ei yllättäviä maksuja

Heikko talous:

• Rahastojen vähyys
• Korkea vastike suhteessa palveluihin
• Velkataakka

Markkinatekijät

Kysynnän ja tarjonnan dynamiikka

Asuntojen hinnat määräytyvät kysynnän ja tarjonnan mukaan:

Korkea kysyntä, vähän tarjontaa:

• Hinnat nousevat
• Myyntiajat lyhenevät
• Kilpailutilanne myyjän eduksi

Vähäinen kysyntä, paljon tarjontaa:

• Hinnat laskevat
• Myyntiajat pitenevät
• Ostajan markkinat

Asuntojen hintojen syklisyys

Asuntomarkkinat liikkuvat sykleissä:

Nousukaudella:

• Hinnat nousevat
• Optimismi vallitsee
• Rahoitus helposti saatavilla

Laskukaudella:

• Hinnat laskevat tai polkevat paikallaan
• Varovaisuus lisääntyy
• Rahoitus tiukkenee

Historiallisia esimerkkejä:

• 1990-luvun alun lama: hinnat laskivat 30–50 %
• 2008–2009 finanssikriisi: hinnat laskivat 5–15 %
• 2020-luvun alun koronnousu: hinnat laskivat 5–15 %

Makrotaloudelliset tekijät

Korkotaso

Korkotaso on yksi merkittävimmistä asuntohintoihin vaikuttavista tekijöistä:

Matala korkotaso:

• Lainanhoito edullista
• Ostajilla enemmän ostokykyä
• Hinnat nousevat

Korkea korkotaso:

• Lainanhoito kallista
• Ostajien ostokyky laskee
• Hintoihin laskupainetta

Esimerkki koron vaikutuksesta: 250 000 € laina, 25 vuotta:

• Korko 1 %: kuukausierä 940 €
• Korko 3,5 %: kuukausierä 1 250 €
• Korko 5 %: kuukausierä 1 460 €

Koron muutos vaikuttaa suoraan siihen, kuinka kalliin asunnon ostaja pystyy ostamaan samalla kuukausierällä.

Inflaatio

Inflaatio vaikuttaa asuntojen arvoon monella tavalla:

Nimellisarvon nousu:

• Asunnot ovat reaaliomaisuutta
• Inflaatio nostaa nimellishintoja

Reaaliarvo:

• Todellinen arvo mitataan ostovoimalla
• Inflaation kanssa samanlainen hinnannousu ei tarkoita reaaliarvon nousua

Talouden yleinen tilanne

Noususuhdanne:

• Työllisyys hyvä
• Palkat nousevat
• Kuluttajaluottamus korkea
• Asuntojen kysyntä kasvaa

Laskusuhdanne/taantuma:

• Työttömyys kasvaa
• Palkkanousut hidastuvat
• Epävarmuus lisääntyy
• Asuntokauppa hiljenee

Väestönmuutokset

Kaupungistuminen:

• Ihmiset muuttavat kaupunkeihin
• Kaupunkien asuntojen kysyntä kasvaa
• Maaseudun asuntojen kysyntä laskee

Väestön ikääntyminen:

• Esteettömien asuntojen kysyntä kasvaa
• Pienten asuntojen kysyntä kasvaa
• Omakotitalojen kysyntä voi laskea

Maahanmuutto:

• Vaikuttaa erityisesti suurimpien kaupunkien kysyntään
• Voi nostaa vuokria ja hintoja kasvukeskuksissa

Lainsäädäntö ja verotus

Asumisen verotus

Verotus vaikuttaa asuntosijoittamisen kannattavuuteen:

Nykyinen verotus (1.1.2024 alkaen):

• Varainsiirtovero asunto-osakkeesta: 1,5 % velattomasta hinnasta
• Varainsiirtovero kiinteistöstä: 3 % kauppahinnasta
• Myyntivoittovero: 30 % (alle 30 000 €) / 34 % (yli 30 000 €)
• Oman asunnon verovapaus: 2 vuotta omistus + 2 vuotta yhtäjaksoista asumista
• Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapautus: poistui 1.1.2024

Veromuutosten vaikutus:

• Verojen kiristäminen vähentää sijoituskysyntää
• Verojen keventäminen lisää kysyntää
• Varainsiirtoveron muutokset voivat vaikuttaa kysyntään

Rakentamisen sääntely

Kaavoitus:

• Määrittää, minne saa rakentaa
• Vaikuttaa asuntojen tarjontaan
• Tiukka kaavoitus rajoittaa tarjontaa ja nostaa hintoja

Rakennusmääräykset:

• Energiatehokkuusvaatimukset
• Esteettömyysvaatimukset
• Vaikuttavat rakennuskustannuksiin

Vuokrasääntely

• Suomessa ei ole tiukkaa vuokrasääntelyä
• Mahdollinen sääntely vaikuttaisi sijoituskysyntään

Rakennuksen ominaisuudet

Talotyyppi

Kerrostalo:

• Yleensä vakaampi arvonkehitys
• Vähemmän ylläpitovastuuta
• Vastikkeet jakautuvat

Rivitalo:

• Oma piha lisää arvoa
• Enemmän ylläpitovastuuta
• Välimuoto kerrostalon ja omakotitalon välillä

Omakotitalo:

• Suurin yksityisyys ja vapaus
• Kaikki ylläpitovastuu omistajalla
• Arvonkehitys vaihtelevampaa

Rakennusvuosi

Rakennusvuosi vaikuttaa sekä arvoon että odotettavissa oleviin remontteihin:

1950–1960-luku:

• Usein hyvää rakentamista
• Putkiremontit tyypillisesti tehty
• Voivat olla arvostettuja "klassikkoja"

1970-luku:

• Elementtirakentamisen aikakausi
• Betonin rapautumisriskejä
• Usein isoja remonttitarpeita

1980–1990-luku:

• Vaihtelevaa laatua
• Märkätilaongelmat mahdollisia
• Putkiremontit ajankohtaisia

2000-luku ja uudemmat:

• Energiatehokkuus parempi
• Modernit ratkaisut
• Vähemmän välittömiä remonttitarpeita

Energiatehokkuus

Energiatehokkuus vaikuttaa sekä käyttökustannuksiin että arvoon:

Energiatodistus:

• A-luokka: paras, uudet talot
• B-C-luokka: hyvä, energiaremontoidut
• D-G-luokka: heikko, vanhat rakennukset

Energiatehokkuuden vaikutus arvoon:

• Hyvin eristetty talo säästää lämmityskuluissa
• Energiaremontti voi nostaa arvoa
• EU:n energiatehokkuusvaatimukset voivat vaikuttaa tulevaisuudessa

Ulkoiset tekijät

Naapurusto

Naapuruston laatu vaikuttaa arvoon:

• Rauhallinen ja turvallinen: +arvo
• Levottomuutta tai häiriöitä: -arvo
• Naapuritalojen kunto: vaikuttaa mielikuvaan

Ympäristötekijät

• Luonnonläheisyys: +arvo
• Melu (liikenne, lentokenttä): -arvo
• Ilmanlaatu: voi vaikuttaa pitkällä aikavälillä
• Ilmastonmuutosriskit (tulvat): voivat vaikuttaa tulevaisuudessa

Infrastruktuuri

Positiivisia muutoksia:

• Uusi raitiotie-/metroasema
• Koulun rakentaminen
• Puiston kunnostus

Negatiivisia muutoksia:

• Moottoritien rakentaminen lähelle
• Koulun lakkauttaminen
• Palvelujen katoaminen

Miten seurata ja ennustaa arvon kehitystä?

Seurattavat mittarit

1. Alueen hintakehitys: Tilastokeskus ja kiinteistönvälittäjät julkaisevat tilastoja
2. Väestönkehitys: Kasvaako vai laskeeko alueen väkiluku?
3. Rakentaminen: Kuinka paljon uutta rakentamista on tulossa?
4. Palvelut: Mitä palveluja alueelle on tulossa tai lähdössä?
5. Liikenneyhteydet: Paranevatko yhteydet?

Varoitusmerkkejä

Laskevasta arvosta:

• Väestö vähenee alueella
• Palvelut karkaavat
• Tyhjät asunnot lisääntyvät
• Pitkät myyntiajat

Nousevasta arvosta:

• Muuttovoitto alueelle
• Uusia palveluja tulossa
• Infrastruktuuri-investointeja
• Lyhyet myyntiajat

Yhteenveto

Asunnon arvon kehitykseen vaikuttavat monet tekijät:

Sijainti on tärkein – sekä makro- että mikrotasolla. Kasvavissa kaupungeissa ja hyvillä sijainneilla arvot kehittyvät yleensä positiivisesti.

Asunnon ja taloyhtiön kunto vaikuttavat suoraan arvoon. Tulevat remontit voivat laskea arvoa merkittävästi.

Markkinatekijät kuten korot, taloustilanne ja väestönmuutokset vaikuttavat koko markkinaan.

Ulkoiset tekijät kuten naapurusto, infrastruktuuri ja tulevat muutokset voivat nostaa tai laskea arvoa ajan myötä.

Asunnon ostajan kannattaa arvioida näitä tekijöitä sekä nykytilanteen että tulevaisuuden näkökulmasta. Pitkäaikaisessa omistamisessa sijainnin ja taloyhtiön laatu korostuvat.

Lue myös

• Mikä on asunnon arvo?
• Asunnon arvon seuranta
• Sijoitusasunnon vuokratuotto – näin lasket kannattavuuden
• Kunnossapitotarveselvitys (PTS)

Usein kysyttyä asunnon arvon kehityksestä

Mikä vaikuttaa eniten asunnon arvoon?

Sijainti on tärkein yksittäinen tekijä. Hyvällä sijainnilla olevat asunnot pitävät arvonsa ja kehittyvät positiivisesti, vaikka markkinatilanne vaihtelisi.

Nostaako remontti aina asunnon arvoa?

Ei aina. Välttämättömät korjaukset (putkiremontti, kattoremontti) palauttavat arvon normaalitasolle, mutta eivät välttämättä nosta sitä yli alkuperäisen. Modernisointiremontti voi nostaa arvoa, mutta harvoin yhtä paljon kuin remontti maksoi.

Miten korkotaso vaikuttaa asuntojen hintoihin?

Matala korko nostaa hintoja, koska ostajat pystyvät ottamaan suurempia lainoja samalla kuukausierällä. Korkea korko laskee hintoja päinvastaisesta syystä. Koron muutokset vaikuttavat erityisesti kalliimpiin asuntoihin.

Kannattaako ostaa asunto muuttotappiopaikkakunnalta?

Sijoitusmielessä harvoin. Vaikka vuokratuotto voi olla korkea, arvonkehitys on usein negatiivinen tai paikallaan. Omaan käyttöön ostaminen voi silti olla järkevää, jos elämäntilanne sitä vaatii.

Miten tunnistaa alueen, jonka arvo nousee?

Etsi alueita, joilla väestö kasvaa, uusia palveluja on tulossa ja infrastruktuuri paranee (esim. uusi joukkoliikenneyhteys). Gentrifikaatio eli alueen "keskiluokkaistuminen" nostaa tyypillisesti hintoja.

Paljonko putkiremontti laskee asunnon arvoa?

Tuleva putkiremontti voi laskea asunnon arvoa 15–30 % riippuen remontin laajuudesta ja ajankohdasta. Remontin jälkeen arvo palautuu normaalitasolle.

---

Tämä artikkeli tarjoaa yleistä tietoa asunnon arvon kehitykseen vaikuttavista tekijöistä. Yksittäisen asunnon arviointi kannattaa tehdä tapauskohtaisesti.