Uudisrakentamisen kriisin vaikutukset: mitä tarjontapula tarkoittaa ostajalle
Miten uudisrakentamisen romahdus vaikuttaa asuntomarkkinoihin vuonna 2026? Käymme läpi tarjonnan niukkuuden, hintavaikutukset ja mitä ostajan kannattaa tietää.
Suomen rakennusala on käynyt läpi historiallisen vaikean jakson. Vuosien 2022-2024 korkokriisi romahdutti asuntorakentamisen aloitukset, ja vuonna 2026 tämä näkyy markkinoilla akuuttina tarjontapulana erityisesti kasvukeskuksissa. Tässä artikkelissa käymme läpi, miten uudisrakentamisen kriisi vaikuttaa asuntomarkkinoihin ja mitä ostajien kannattaa huomioida.
Mitä tapahtui rakennusalalle?
Kriisin aikajana
| Vuosi | Tapahtuma | Vaikutus |
|---|---|---|
| 2022 | Korkojen nopea nousu alkaa | Asuntokauppa hiljenee |
| 2022-2023 | Gryndereiden myynti romahtaa | Uudet hankkeet jäissä |
| 2023 | Rakennusyhtiöitä konkurssiin | Työpaikat katoavat |
| 2024 | Aloitukset historiallisen matalalla | Tarjontavaje alkaa |
| 2025 | Korot laskevat, mutta hankkeet eivät käynnisty | Varovainen elpyminen |
| 2026 | Tarjontapula akuutti | Hinnat nousevat kasvukeskuksissa |
Rakennusaloitusten romahdus
| Vuosi | Aloitetut asunnot | Muutos |
|---|---|---|
| 2021 | 47 000 | Vertailutaso |
| 2022 | 41 000 | -13 % |
| 2023 | 22 000 | -46 % |
| 2024 | 18 000 | -18 % |
| 2025 | 21 000 | +17 % |
| 2026 (arvio) | 28 000 | +33 % |
Vaikka aloitukset ovat kääntyneet kasvuun, ne ovat edelleen 40 % matalammalla kuin ennen kriisiä.
Miksi kriisi oli niin syvä?
| Tekijä | Vaikutus |
|---|---|
| Korkojen nousu | Ostajien maksukyky heikkeni |
| Inflaatio | Rakennuskustannukset nousivat |
| Epävarmuus | Ostajat odottivat |
| Rahoitus | Pankit kiristivät ehtoja |
| Ketjureaktio | Myymättömät asunnot jäädyttivät hankkeet |
Nykyinen tilanne 2026
Valmistuvien asuntojen määrä
Kriisi näkyy viiveellä valmistuvien asuntojen määrässä:
| Vuosi | Valmistuneet asunnot |
|---|---|
| 2022 | 38 000 |
| 2023 | 35 000 |
| 2024 | 26 000 |
| 2025 | 19 000 |
| 2026 (arvio) | 20 000 |
| 2027 (ennuste) | 24 000 |
Vuonna 2026 valmistuu vain noin puolet siitä asuntomäärästä, mitä tarvittaisiin kasvukeskusten kysyntään vastaamiseksi.
Alueelliset erot
| Alue | Tarjontatilanne | Vaikutus hintoihin |
|---|---|---|
| Pääkaupunkiseutu | Erittäin niukka | Hinnat nousevat |
| Tampere | Niukka | Hinnat nousevat |
| Turku | Niukka | Hinnat nousevat |
| Oulu | Kohtalainen | Vakaat hinnat |
| Muut suuret kaupungit | Vaihtelee | Vakaat-nousevat |
| Pienet kunnat | Runsas | Laskevat hinnat |
Vaikutukset asuntojen hintoihin
Uudiskohteiden hinnat
Uudiskohteiden hinnat ovat nousseet useista syistä:
| Tekijä | Vaikutus hintaan |
|---|---|
| Tarjonnan niukkuus | +5-10 % |
| Kohonneet rakennuskustannukset | +15-20 % |
| Energiavaatimukset | +3-5 % |
| Pienemmät erät | Ei volyymietuja |
| Rahoituskustannukset | +2-3 % |
Käytettyjen asuntojen hinnat
Uudiskohteiden niukkuus heijastuu myös käytettyjen asuntojen markkinoihin:
| Vaikutus | Mekanismi |
|---|---|
| Hintojen nousu | Kysyntä siirtyy käytettyihin |
| Lyhyemmät myyntiajat | Vähemmän vaihtoehtoja |
| Kilpailu kiristyy | Useita tarjoajia |
| Kunnostetut nousevat | Vaihtoehto uudiskohteelle |
| Vanhat talot eriytyvät | Kunto ratkaisee enemmän |
Hintakehitys segmenteittäin
| Segmentti | Kehitys 2026 | Ennuste 2027 |
|---|---|---|
| Uudet asunnot, PK-seutu | +4-6 % | +3-5 % |
| Uudet asunnot, suuret kaupungit | +3-5 % | +2-4 % |
| Käytetyt, hyvä kunto | +2-4 % | +2-3 % |
| Käytetyt, remonttitarve | +0-2 % | +0-2 % |
| Vanhat, huono energialuokka | -1-1 % | -0-1 % |
Mitä tämä tarkoittaa ostajille?
Haasteet
| Haaste | Käytännössä |
|---|---|
| Vähemmän vaihtoehtoja | Pienempi tarjonta kasvukeskuksissa |
| Korkeammat hinnat | Erityisesti uudiskohteissa |
| Kilpailu | Hyvät kohteet menevät nopeasti |
| Kompromissit | Jousto sijainnissa tai koossa |
| Odottamisen riski | Tilanne ei välttämättä parane pian |
Mahdollisuudet
| Mahdollisuus | Miten hyödyntää |
|---|---|
| Käytetyt kohteet | Laajempi valikoima kuin uudet |
| Remontoitavat | Potentiaalista arvonnousua |
| Kehyskunnat | Parempi tarjonta |
| Ajoitus | Toimia ennen elpymistä |
| Neuvotteluvoima käytetyissä | Joissain kohteissa |
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Strategiat eri ostajille
Ensiasunnon ostaja
Ensiasunnon ostajan tilanne uudisrakentamisen kriisissä:
| Haaste | Ratkaisu |
|---|---|
| Uudet kohteet kalliita | Harkitse käytettyä |
| Kilpailu kovaa | Ole valmis toimimaan nopeasti |
| Budjetti rajallinen | Laajenna hakualuetta |
| Ei kompromissikohteita | Priorisoi tärkeimmät kriteerit |
Käytännön neuvoja:
- Hanki lainapäätös valmiiksi – voit tarjota nopeasti
- Laajenna hakualuetta – kehyskunnissa on tarjontaa
- Harkitse remontoitavaa – voi olla mahdollisuus
- Älä odota liikaa – tilanne ei välttämättä parane pian
- Vertaile uudet vs. käytetyt – kokonaiskulut ratkaisevat
Vaihtaja
Asunnon vaihtajan tilanne:
| Tilanne | Huomioitavaa |
|---|---|
| Oma myytävänä | Todennäköisesti hyvät myyntinäkymät |
| Uuden etsiminen | Haastavampaa kasvukeskuksissa |
| Aikataulu | Voi olla haastava synkronoida |
| Väliaikaisratkaisu | Varaudu mahdollisesti tarvitsemaan |
Käytännön neuvoja:
- Aloita uuden etsiminen ajoissa – vie aikaa
- Varaudu väliaikaisasumiseen – jos aikataulut eivät kohtaa
- Käytä hyödyksi myyjän markkina – oma voi mennä nopeasti
- Neuvottele joustavista ehdoista – haltuunottoaika
Sijoittaja
Sijoittajan näkökulma kriisiin:
| Tekijä | Vaikutus |
|---|---|
| Tarjonnan niukkuus | Tukee vuokratasoa |
| Hintojen nousu | Vähentää tuottoa |
| Uudiskohteet kalliita | Vanha voi olla parempi kohde |
| Pitkän aikavälin näkymä | Tarjonta normalisoituu aikanaan |
Käytännön neuvoja:
- Keskity käytettyihin kohteisiin – parempi tuotto
- Arvioi vuokrataso realistisesti – ei automaattista nousua
- Huomioi tulevat remontit – erityisesti vanhoissa |
- Hajauta alueellisesti – älä laita kaikkea yhteen paikkaan
Rakennusalan elpyminen
Milloin tilanne normalisoituu?
Asiantuntijoiden arvioita:
| Mittari | Nyt | Normaali | Milloin saavutetaan |
|---|---|---|---|
| Aloitukset/vuosi | 28 000 | 35-40 000 | 2028-2029 |
| Valmistuneet/vuosi | 20 000 | 35-40 000 | 2029-2030 |
| Tarjonta/kysyntä | Vajetta | Tasapaino | 2030+ |
Mikä hidastaa elpymistä?
| Tekijä | Miksi hidastaa |
|---|---|
| Työvoiman menetys | Osaajat siirtyneet muille aloille |
| Yritysten konkurssit | Kapasiteetti vähentynyt |
| Varovaisuus | Rakentajat eivät ota riskiä |
| Kustannustaso | Edelleen korkea |
| Rahoitus | Pankit varovaisia |
| Tonttipula | Erityisesti pääkaupunkiseudulla |
Elpymisen merkkejä
| Merkki | Tilanne 2026 |
|---|---|
| Uudet hankkeet | Kasvussa, mutta hitaasti |
| Ennakkomyynti | Parantunut |
| Rahoitus | Helpottumassa |
| Kysyntä | Vahva kasvukeskuksissa |
| Työvoima | Palaa hitaasti |
Mitä seurata?
Indikaattorit ostajalle
| Indikaattori | Mitä kertoo | Mistä seuraa |
|---|---|---|
| Rakennusluvat | Tuleva tarjonta | Tilastokeskus |
| Aloitukset | Lähivuosien tarjonta | Rakennusteollisuus |
| Valmistuneet | Nykyinen tarjonta | Tilastokeskus |
| Myyntiajat | Markkinan kuumuus | Välittäjät |
| Hintakehitys | Trendit | Tilastokeskus |
Varoitusmerkit
| Merkki | Mitä tarkoittaa |
|---|---|
| Aloitukset laskevat edelleen | Tilanne pahenee |
| Konkurssit jatkuvat | Epävarmuus jatkuu |
| Korot nousevat uudelleen | Kysyntä heikkenee |
| Työttömyys kasvaa | Ostovoima heikkenee |
Uudiskohde vai käytetty?
Kriisin aikana vertailu on erityisen tärkeää.
Uudiskohteen plussat ja miinukset 2026
| Plussat | Miinukset |
|---|---|
| Moderni tekniikka | Korkea hinta |
| Energiatehokkuus | Vähän tarjontaa |
| Ei remonttitarvetta | Ei neuvotteluvaraa |
| Takuut | Ei voi nähdä valmiina |
| RS-suoja | Viivästysriski |
Käytetyn kohteen plussat ja miinukset 2026
| Plussat | Miinukset |
|---|---|
| Enemmän tarjontaa | Mahdollinen remonttitarve |
| Neuvotteluvaraa | Vanhat järjestelmät |
| Näkee valmiina | Energiatehokkuus voi olla huonompi |
| Vakiintunut alue | Ei takuita |
| Mahdollisesti halvempi | Tulevat vastikkeet epävarmempia |
Kokonaiskustannusvertailu
| Erä | Uudiskohde | Käytetty (hyvä kunto) | Käytetty (remontti) |
|---|---|---|---|
| Kauppahinta | 350 000 € | 280 000 € | 240 000 € |
| Varainsiirtovero | 0 €* | 5 600 € | 4 800 € |
| Remontti 5v | 0 € | 10 000 € | 50 000 € |
| Energiakulut 5v | 8 000 € | 12 000 € | 18 000 € |
| Yhteensä | 358 000 € | 307 600 € | 312 800 € |
*Uudiskohteet vapautettu varainsiirtoverosta 2024 alkaen ensiasunnon ostajilta.
Vinkkejä ostajalle
Yleiset vinkit
- Älä odota turhaan – tarjonta ei parane nopeasti
- Laajenna hakualuetta – kehyskunnissa on tarjontaa
- Harkitse käytettyä – usein parempi kokonaisratkaisu
- Ole valmis toimimaan – hyvät kohteet menevät nopeasti
- Tee laskelmat – kokonaiskulut ratkaisevat
Jos etsit uudiskohdetta
- Ilmoittaudu kiinnostuneeksi – moniin hankkeisiin ennakkovaraus
- Seuraa useita kohteita – valikoima on pieni
- Tarkista rakentajan tilanne – onko vakavarainen?
- Ymmärrä RS-järjestelmä – suojaa ostajaa
- Varaudu odottamaan – voi kestää
Jos valitset käytetyn
- Analysoi taloyhtiö huolella – remontit edessä?
- Tarkista energiatehokkuus – vaikuttaa kustannuksiin
- Varaa remonttibudjetista – yllätyksiä tulee
- Toimi ripeästi – hyvät kohteet menevät
- Neuvottele – käytetyissä on usein varaa
Yhteenveto
Uudisrakentamisen kriisi vaikuttaa asuntomarkkinoihin merkittävästi:
Tilanne 2026
- Valmistuu vain 20 000 asuntoa – puolet normaalista
- Tarjontapula kasvukeskuksissa – erityisesti pääkaupunkiseudulla
- Hinnat nousevat – sekä uusissa että käytetyissä
- Kilpailu kiristyy – hyvät kohteet menevät nopeasti
Elpyminen vie aikaa
- Aloitukset ovat kääntyneet kasvuun – mutta hitaasti
- Normaali tarjonta 2029-2030 – useita vuosia edessä
- Työvoima palaa hitaasti – alan houkuttelevuus kärsinyt
Mitä ostajan kannattaa tehdä
- Älä odota turhaan – tilanne ei parane nopeasti
- Harkitse käytettyä – usein järkevämpi vaihtoehto
- Laajenna hakua – kehyskunnissa on tarjontaa
- Ole valmis toimimaan – hyvät kohteet menevät
- Tee kokonaislaskelmat – älä katso vain kauppahintaa
Uudisrakentamisen kriisi on yksi merkittävimmistä tekijöistä Suomen asuntomarkkinoilla vuonna 2026. Sen ymmärtäminen auttaa tekemään parempia päätöksiä.
Usein kysytyt kysymykset
Milloin uudisasuntojen tarjonta palautuu normaaliksi?
Asiantuntijoiden arvioiden mukaan uudisasuntojen tarjonta normalisoituu vasta 2029-2030, kun aloitetut hankkeet valmistuvat. Aloitukset ovat kääntyneet kasvuun, mutta ne ovat edelleen noin 40 prosenttia matalammalla kuin ennen kriisiä.
Onko nyt hyvä aika ostaa asunto?
Tarjonnan niukkuus kasvukeskuksissa tarkoittaa, että odottaminen ei välttämättä paranna tilannetta. Käytetyt asunnot voivat tarjota parempia mahdollisuuksia kuin uudiskohteet, ja kehyskunnissa on enemmän tarjontaa.
Miten kriisi vaikuttaa käytettyjen asuntojen hintoihin?
Uudiskohteiden niukkuus siirtää kysyntää käytettyihin asuntoihin, mikä nostaa myös niiden hintoja. Erityisesti hyväkuntoiset käytetyt asunnot ovat nousseet 2-4 prosenttia vuonna 2026.
Kannattaako odottaa hintojen laskua?
Kasvukeskuksissa hintojen laskua ei ole odotettavissa lähivuosina, koska tarjonta pysyy niukkana. Pienillä paikkakunnilla tilanne on toinen - siellä hinnat voivat jatkaa laskuaan.
Lähteet
- Rakennusteollisuus RT: Suhdannekatsaus
- Tilastokeskus: Rakennustuotanto
- Suomen Pankki: Rahoitusmarkkinakatsaus
- Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto: Markkinakatsaus
Artikkeli julkaistu 23.8.2026. Päivitetty viimeksi 23.8.2026.