Ulkomaan asunnon verotus Suomessa – kokonaisopas
Kattava opas ulkomaisen kiinteistön verotukseen Suomessa: ilmoitusvelvollisuus, vuokratulot, myyntivoitto, perintö ja verosopimukset.
Tärkeä huomautus: Tämä artikkeli tarjoaa yleiskuvan aiheesta. Verotus on monimutkainen asia, jossa säännökset vaihtelevat maittain ja voivat muuttua. Käytä aina veroasiantuntijaa tai Verohallinnon neuvontaa henkilökohtaisessa tilanteessasi. Tiedot tarkistettu: syyskuu 2026.
Suomessa asuvan henkilön on ilmoitettava ulkomailla sijaitseva kiinteistö ja siitä saadut tulot Suomen veroilmoituksessa. Monet suomalaiset eivät ole tietoisia näistä velvoitteista tai siitä, miten verosopimukset estävät kaksinkertaisen verotuksen. Tässä oppaassa käymme läpi ulkomaan asunnon verotuksen kokonaisuudessaan.
Ulkomaan asunnon verotus pähkinänkuoressa
| Tilanne | Ilmoitusvelvollisuus Suomeen | Verotusoikeus |
|---|---|---|
| Omistus (ei tuloja) | Kyllä (varallisuus) | Ei veroa omistuksesta |
| Vuokratulot | Kyllä | Yleensä sijainti + Suomi (hyvitys) |
| Myyntivoitto | Kyllä | Yleensä sijainti + Suomi (hyvitys) |
| Perintö | Kyllä | Riippuu verosopimuksesta |
| Lahja | Kyllä | Riippuu verosopimuksesta |
Pääsääntö: Suomessa asuva on verovelvollinen maailmanlaajuisista tuloistaan. Ulkomailla maksetut verot hyvitetään kaksinkertaisen verotuksen estämiseksi.
Yleistä verovelvollisuudesta
Kuka on Suomessa verovelvollinen?
Yleinen verovelvollisuus (Suomessa asuva):
- Asuu Suomessa vakituisesti
- Oleskelee yli 6 kuukautta vuodessa Suomessa
- Verovelvollinen maailmanlaajuisista tuloistaan
Rajoitettu verovelvollisuus (ulkomailla asuva):
- Asuu pysyvästi ulkomailla
- Verovelvollinen vain Suomesta saaduista tuloista
- Ulkomaan kiinteistöä ei veroteta Suomessa
Miksi ilmoittaa ulkomainen kiinteistö?
Vaikka Suomessa ei ole varallisuusveroa, ulkomainen kiinteistö on ilmoitettava:
- Veroilmoituksen täytyy olla oikea ja täydellinen
- Tulot (vuokra, myyntivoitto) on ilmoitettava
- Verosopimukset edellyttävät tietojen vaihtoa maiden välillä
- Puutteellinen ilmoitus voi johtaa veronkorotuksiin
Verosopimukset – avain kaksinkertaisen verotuksen estämiseen
Mikä on verosopimus?
Verosopimus on kahden maan välinen sopimus, joka:
- Jakaa verotusoikeuden maiden välillä
- Estää kaksinkertaisen verotuksen
- Määrää hyvitysmenetelmän tai vapautusmenetelmän
Suomen verosopimukset kiinteistötuloista
Yleiset periaatteet:
| Tulolaji | Verotusoikeus |
|---|---|
| Kiinteistön vuokratulo | Sijaintivaltio + asuinvaltio (hyvitys) |
| Kiinteistön myyntivoitto | Sijaintivaltio + asuinvaltio (hyvitys) |
| Yksityinen eläke | Asuinvaltio |
| Valtion eläke | Lähdevaltio (maksajavaltio) |
Käytännössä: Kiinteistötuloja verotetaan aina siellä, missä kiinteistö sijaitsee. Suomi verottaa myös, mutta hyvittää ulkomailla maksetun veron.
Maat, joilla on verosopimus Suomen kanssa
Suomella on verosopimukset useimpien suomalaisten suosikkikohteiden kanssa:
| Maa | Verosopimus |
|---|---|
| Espanja | Kyllä |
| Portugali | Kyllä |
| Italia | Kyllä |
| Kreikka | Kyllä |
| Kypros | Kyllä |
| Viro | Kyllä |
| Ranska | Kyllä |
| Kroatia | Kyllä |
| Turkki | Osittainen |
| Thaimaa | Osittainen |
| Indonesia (Bali) | Ei kattavaa |
Huomio: Vaikka verosopimusta ei olisi, Suomi voi silti hyvittää ulkomailla maksetut verot sisäisen lain nojalla.
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Vuokratulojen verotus
Perusperiaate
Ulkomaan asunnon vuokratulot ilmoitetaan Suomen veroilmoituksessa:
- Ulkomailla maksetaan vero sijainnin mukaan
- Suomessa ilmoitetaan tulo ja maksettu ulkomainen vero
- Suomi hyvittää ulkomailla maksetun veron
Laskentaesimerkki
Tilanne: 10 000 € vuokratulo Espanjasta
Espanjassa:
- Vero non-residenteille: 19 % = 1 900 €
Suomessa:
- Vuokratulo lisätään pääomatuloihin
- Pääomatulovero: 30 % = 3 000 €
- Hyvitys Espanjan verosta: –1 900 €
- Maksettava Suomeen: 1 100 €
Kokonaisvero: 1 900 € + 1 100 € = 3 000 € (30 %)
Vähennykset
Suomessa vähennyskelpoisia kuluja:
- Vuokraukseen liittyvät kulut (isännöinti, korjaukset)
- Matkakulut asunnolle (rajoitetusti)
- Poistot (kiinteistön osalta)
- Vakuutukset
Huomio: Vähennykset tehdään samoin perustein kuin Suomen vuokra-asunnoista.
Myyntivoiton verotus
Perusperiaate
Ulkomaan kiinteistön myyntivoitto:
- Verotetaan sijaintimaassa (yleensä)
- Ilmoitetaan Suomeen ja hyvitetään ulkomaan vero
- Oman asunnon verovapaus ei yleensä koske ulkomaan asuntoa
Oman asunnon verovapaus Suomessa
Suomessa myyntivoitto on verovapaa, jos:
- Asunto on ollut oma vakituinen asunto
- Asuttu vähintään 2 vuotta
- Koskee vain Suomessa sijaitsevia asuntoja!
Tärkeää: Ulkomainen loma-asunto ei täytä oman asunnon verovapauden ehtoja, vaikka olisit asunut siellä osan vuodesta.
Laskentaesimerkki
Tilanne: Ostettu asunto Portugalista 150 000 €, myyty 200 000 €
Portugalissa:
- Myyntivoitto: 50 000 €
- Vero: 28 % = 14 000 €
Suomessa:
- Myyntivoitto: 50 000 €
- Pääomatulovero 30 % = 15 000 €
- Hyvitys Portugalin verosta: –14 000 €
- Maksettava Suomeen: 1 000 €
Kokonaisvero: 14 000 € + 1 000 € = 15 000 € (30 %)
Hankintameno-olettama
Suomessa voit käyttää hankintameno-olettamaa:
- 20 % myyntihinnasta (alle 10 v omistus)
- 40 % myyntihinnasta (yli 10 v omistus)
Tämä voi olla edullisempi, jos todellinen hankintahinta + kulut on pieni.
Perintö- ja lahjavero
Ulkomainen kiinteistö perinnössä
Kun Suomessa asuva perii ulkomaisen kiinteistön:
| Tilanne | Verotusoikeus |
|---|---|
| Perinnönjättäjä Suomessa | Suomi verottaa |
| Perinnönjättäjä ulkomailla | Riippuu verosopimuksesta |
| Kiinteistö EU:ssa | Usein molemmat verottavat, hyvitys |
| Kiinteistö EU:n ulkopuolella | Voi olla kaksinkertaista |
Huomio: Perintövero voi kohdistua sekä sijaintimaassa että Suomessa. Verosopimukset eivät aina kata perintöveroa.
Lahja
Ulkomaisen kiinteistön lahjoittaminen:
- Lahjavero voi kohdistua molemmissa maissa
- Suomessa lahjavero, jos lahjanantaja tai -saaja asuu Suomessa
- Tarkista verosopimus ja kohdemaan säännökset
Ilmoittaminen käytännössä
Veroilmoituksen täyttäminen
OmaVero-palvelussa:
- Kirjaudu OmaVeroon
- Täytä veroilmoitus
- Ilmoita ulkomaan tulot:
- Vuokratulot: "Vuokratulot ulkomailta"
- Myyntivoitto: "Luovutusvoitot ulkomailta"
- Ilmoita ulkomailla maksetut verot
- Pyydä hyvitystä
Tarvittavat tiedot
| Tieto | Mistä saat |
|---|---|
| Vuokratulo | Vuokrasopimus, tiliotteet |
| Kulut | Kuitit, sopimukset |
| Ulkomailla maksettu vero | Verotodistus kohdemaasta |
| Myyntihinta ja -kulut | Kauppakirja |
| Hankintahinta | Alkuperäinen kauppakirja |
Ulkomaisen veron todistaminen
Hyvitystä varten tarvitset:
- Verotodistuksen kohdemaasta
- Dokumentin maksetusta verosta
- Todistuksen tulee olla käännettynä (ei aina vaadittu)
Erityistilanteet
Ulkomainen asunto yrityksen nimissä
Jos omistat kiinteistön ulkomaisen yhtiön kautta:
- Suomi voi verottaa yhtiön voittoja (väliyhteisösäännökset)
- Monimutkainen tilanne – käytä asiantuntijaa
- Veroviranomaiset seuraavat rakenteita tarkasti
Muutto ulkomaille
Jos muutat pysyvästi ulkomaille:
- Verovelvollisuus Suomeen päättyy (muuttovuoden jälkeen)
- Ulkomaan kiinteistön verotus siirtyy asuinvaltioon
- Suomessa olevat tulot verotetaan edelleen Suomessa
Etätyö ulkomaisessa asunnossa
Jos teet töitä ulkomaisesta asunnostasi:
- Voi vaikuttaa verovelvollisuuteen
- Yli 6 kk oleskelu voi muuttaa verotuksen
- Konsultoi veroneuvojaa
Tavallisimmat virheet
1. Ei ilmoiteta lainkaan
Virhe: Ajatellaan, ettei ulkomaan asuntoa tarvitse ilmoittaa.
Seuraus: Verotarkastuksessa voi tulla veronkorotuksia ja viivästysseuraamuksia.
2. Ei haeta hyvitystä
Virhe: Maksetaan verot ulkomailla mutta ei haeta hyvitystä Suomeen.
Seuraus: Maksetaan veroa "ylimääräistä" – hyvityksen olisi saanut.
3. Vähennysten unohtaminen
Virhe: Ei vähennetä kuluja vuokratuloista.
Seuraus: Maksetaan veroa liian suuresta tulosta.
4. Väärin täytetty ilmoitus
Virhe: Ilmoitetaan tulot väärään kohtaan tai väärin.
Seuraus: Verotus menee väärin, korjaaminen hankalaa.
Tarkistuslista verovelvolliselle
Vuosittain:
- Kerää tositteet vuokratuloista
- Pidä kirjaa kuluista
- Hanki verotodistus kohdemaasta
- Täytä veroilmoitus oikein
- Hae hyvitystä ulkomaan veroista
Myydessäsi:
- Laske myyntivoitto oikein
- Huomioi hankintameno-olettama
- Ilmoita myyntivoitto Suomeen
- Hae hyvitystä sijaintimaan verosta
Yleisesti:
- Tunne verosopimuksen säännöt
- Käytä asiantuntijaa monimutkaisissa tilanteissa
- Säilytä kaikki dokumentit
Usein kysytyt kysymykset (FAQ)
Pitääkö ulkomainen asunto ilmoittaa, vaikka en saa vuokratuloa?
Kyllä. Ulkomainen omaisuus on ilmoitettava veroilmoituksessa, vaikka siitä ei olisi tuloja. Suomessa ei ole varallisuusveroa, joten pelkästä omistuksesta ei makseta veroa.
Miten vältän kaksinkertaisen verotuksen?
Verosopimukset ja Suomen sisäinen laki mahdollistavat ulkomailla maksettujen verojen hyvittämisen. Ilmoita ulkomailla maksetut verot ja pyydä hyvitystä OmaVerossa.
Voinko vähentää matkakuluja ulkomaan asunnolle?
Vuokraukseen liittyvät matkakulut (esim. välttämättömät huoltomatkat) voi vähentää rajoitetusti. Lomamatkat eivät ole vähennyskelpoisia.
Onko ulkomaan loma-asunnon myyntivoitto verovapaa 2 vuoden asumisen jälkeen?
Ei. Oman asunnon verovapaus koskee vain Suomessa sijaitsevaa vakituista asuntoa. Ulkomainen loma-asunto ei täytä ehtoja.
Mitä jos kohdemaalla ei ole verosopimusta Suomen kanssa?
Suomi voi silti hyvittää ulkomailla maksetut verot sisäisen lain nojalla. Käytännössä et maksa veroa kahteen kertaan, mutta prosessi voi olla monimutkaisempi.
Miten perinnöksi saatu ulkomaan asunto verotetaan?
Perintövero voi kohdistua sekä sijaintimaassa että Suomessa. Verosopimukset eivät aina kata perintöveroa. Konsultoi perintöveroasiantuntijaa.
Voinko käyttää hankintameno-olettamaa ulkomaan asunnosta?
Kyllä. Suomen verotuksessa voit käyttää 20 % tai 40 % hankintameno-olettamaa myös ulkomaan kiinteistön myyntivoiton laskennassa.
Miten etätyö ulkomailla vaikuttaa verotukseen?
Pitkäaikainen oleskelu (yli 6 kk) ulkomailla voi muuttaa verovelvollisuusasemaa. Tämä on monimutkainen alue – konsultoi veroneuvojaa.
Hyödylliset linkit ja lähteet
- Vero.fi – Ulkomaan tulot
- Vero.fi – Verosopimukset
- Vero.fi – Vuokratulot
- Vero.fi – Myyntivoitot
- OmaVero
Yhteenveto: Ulkomaan asunnon omistaminen Suomessa asuvana tarkoittaa ilmoitusvelvollisuutta ja mahdollisesti verotusta Suomessa. Verosopimukset estävät kaksinkertaisen verotuksen hyvitysmenetelmällä. Pidä kirjaa tuloista, kuluista ja maksetuista veroista, ja täytä veroilmoitus huolellisesti. Monimutkaisissa tilanteissa käytä veroasiantuntijaa.