Ulkomaan asunnon ostaminen pariskuntana – Juridinen ja käytännön opas

Tämä artikkeli tarjoaa yleiskuvan. Ulkomaan asuntokaupassa käytä AINA paikallista lakimiestä. Säännökset voivat muuttua.

Ulkomaan asunnon ostaminen pariskuntana on yleistä – unelma yhteisestä loma-asunnosta tai kakkoskodista aurinkoisessa ilmastossa yhdistää monia suomalaisia pareja. Kuitenkin yhteinen asunnonosto ulkomaille vaatii huolellista suunnittelua erityisesti juridiselta kannalta. Omistusmuoto, avioliiton vaikutus, mahdollinen ero ja kuolemantapaukset ovat asioita, jotka on hyvä miettiä etukäteen. Tässä artikkelissa käymme läpi kaikki keskeiset näkökulmat.

Parisuhdemuodon merkitys

Avioliitto

Avioliitossa omaisuusjärjestelmä vaikuttaa merkittävästi:

Suomen avioliittolaki:

• Avio-oikeus: Puolisoilla oikeus toistensa omaisuuteen avioerossa tai kuolemantapauksessa
• Avioehtosopimus voi rajoittaa avio-oikeutta
• Omistus voi olla yhteinen tai kummankin erillinen

Ulkomaan lainsäädäntö: Eri maissa on erilaisia omaisuusjärjestelmiä avioliitossa:

Rekisteröity parisuhde

EU:ssa rekisteröity parisuhde tunnustetaan yleensä, mutta:

• Oikeudet vaihtelevat maittain
• Ei välttämättä täysin sama asema kuin avioliitolla
• Tarkista kohdemaan lainsäädäntö

Avoliitto

Avopuolisoilla ei ole automaattisia oikeuksia toistensa omaisuuteen:

Suomessa:

• Avoliittolaki antaa tietyn suojan pitkään yhdessä asuneille
• Ei avio-oikeutta
• Omistus määräytyy nimien mukaan

Ulkomailla:

• Avoliittoa ei useimmissa maissa tunnusteta
• Omistus määräytyy kauppakirjan mukaan
• Testamentti erityisen tärkeä

Omistusmuodot ulkomaan asunnossa

1. Yhteisomistus (50/50)

Molemmat puolisot omistavat asunnon yhdessä, tyypillisesti tasan.

Edut:

• Selkeä ja tasapuolinen
• Molemmat kauppakirjassa
• Helppo ymmärtää

Haitat:

• Molempien suostumus tarvitaan myyntiin
• Erimielisyydet voivat johtaa pattitilanteeseen

2. Määräosainen omistus (esim. 70/30)

Puolisot omistavat eri suuruiset osuudet.

Milloin sopiva:

• Toinen maksaa suuremman osan
• Eri varallisuustilanne
• Verotukselliset syyt

Huomioita:

• Osuudet merkittävä kauppakirjaan
• Kulut ja tuotot jaetaan osuuksien mukaan

3. Toisen nimissä (100/0)

Asunto vain toisen puolison nimissä.

Milloin käytetään:

• Rahoitussyyt
• Verotukselliset syyt
• Yritystoimintaan liittyvät syyt

Riskit:

• Toinen puoliso ei ole omistaja
• Avioerossa tai kuolemassa voi aiheuttaa ongelmia
• Avioehtosopimus voi suojata

4. Yhtiön kautta omistaminen

Asunto ostetaan osakeyhtiön nimiin.

Edut:

• Jatkuvuus (yhtiö ei kuole)
• Verotuksellisia etuja joissakin tilanteissa
• Helpompi omistusten siirto

Haitat:

• Perustamiskulut ja hallintokulut
• Monimutkaisempi rakenne
• Verotus voi olla epäedullinen

Kauppakirjan merkinnät

Mitä kauppakirjaan merkitään?

Ulkomaan asunnon kauppakirjaan (escritura) merkitään:

• Omistajien nimet ja henkilötiedot
• Omistusosuudet (jos eri kuin 50/50)
• Mahdollinen avioehtosopimus
• Ostohinta ja maksuehdot

Eri maiden käytännöt

Espanja:

• Notaarin (notario) laatima julkinen asiakirja
• Rekisteröinti kiinteistörekisteriin (Registro de la Propiedad)
• NIE-numero molemmille ostajille

Portugali:

• Escritura notaarin tekemänä
• Rekisteröinti Conservatória do Registo Predial
• NIF-numero molemmille

Ranska:

• Notaarin (notaire) laatima acte de vente
• Hypothèques-rekisteri
• Huolellinen due diligence

Rahoitus pariskuntana

Yhteinen laina

Molemmat puolisot lainanottajina:

Edut:

• Suurempi lainasumma mahdollinen
• Molemmat vastuussa (pankille plussaa)
• Molemmilla oikeudet asuntoon

Haitat:

• Molempien luottotiedot vaikuttavat
• Yhteinen velka erotilanteessa

Toisen nimissä oleva laina

Vain toinen ottaa lainan:

Edut:

• Yksinkertaisempi
• Vain toisen luottotiedot relevantit

Haitat:

• Toinen ei välttämättä omistaja
• Vastuu vain toisella

Taulukko: Rahoitusvaihtoehdot

Avioero ja ulkomaan asunto

Mikä laki soveltuu?

EU:n avioliitto-omaisuusasetus määrittää, minkä maan lakia sovelletaan:

• Ensisijaisesti puolisoiden yhteinen kansalaisuus
• Tai ensimmäisen yhteisen asuinpaikan maan laki
• Puolisot voivat sopia lainvalinnasta

Suomen lain soveltaminen

Jos Suomen laki soveltuu:

• Avio-oikeus kattaa myös ulkomaan omaisuuden
• Ositus tehdään kaiken omaisuuden osalta
• Avioehtosopimus voi rajoittaa

Käytännön haasteet erossa

Avoero

Avopuolisoilla tilanne on yksinkertaisempi mutta julmempi:

• Omistus määräytyy kauppakirjan mukaan
• Ei automaattista oikeutta toisen osuuteen
• Ainoastaan yhteisomistussäännöt soveltuvat

Suojautumistavat:

• Omistus merkitään oikein kauppakirjaan
• Kirjallinen sopimus osuuksista ja kuluista
• Testamentti puolison hyväksi

Kuolemantapaus ja perintö

EU:n perintöasetus

EU:n perintöasetus (650/2012) määrittää:

• Perintöön sovelletaan lähtökohtaisesti vainajan viimeisen asuinpaikan lakia
• Vainaja voi testamentissa valita kansalaisuusvaltionsa lain

Miten eri maat kohtelevat perintöä?

Leski ja ulkomaan asunto

Lesken asema vaihtelee merkittävästi:

Suomen lain mukaan:

• Hallintaoikeus yhteisenä kotina käytettyyn asuntoon
• Ei omistusoikeutta ilman testamenttia

Kohdemaan lain mukaan:

• Voi poiketa suurestikin
• Lakiosa voi mennä lapsille
• Leski voi jäädä vähemmistöön

Testamentin merkitys

Testamentti on erittäin tärkeä ulkomaan asunnon omistajalle:

Miksi testamentti?

1. Selventää tahdon
2. Voi valita sovellettavan lain (EU:ssa)
3. Nopeuttaa perunkirjoitusta
4. Vähentää riitoja

Testamentin vaatimukset:

• Suomen muotovaatimukset: 2 todistajaa, allekirjoitus
• Kohdemaan vaatimukset voivat olla tiukemmat
• Suositellaan testamenttia molempien maiden muodossa

Eurooppalainen perintötodistus

EU:ssa on käytössä eurooppalainen perintötodistus:

• Tunnustetaan kaikissa EU-maissa
• Todistaa perillisen aseman
• Helpottaa kiinteistön siirtoa

Valtakirjat ja edustaminen

Miksi valtakirja?

Ulkomaan asuntoa hallinnoidessa valtakirja on usein välttämätön:

• Toisen puolison ollessa estynyt
• Sairauden tai matkustamisen vuoksi
• Asioiden hoitamiseen paikan päällä

Valtakirjan muoto

Käytännön vinkit

• Laadi yleinen valtakirja (poder general) kiinteistöasioihin
• Pidä valtakirja ajan tasalla
• Säilytä kopio turvallisesti
• Harkitse keskinäistä valtakirjaa

Vakuutukset ja molemmat osapuolet

Kotivakuutus

Molempien puolisoiden nimet vakuutuskirjaan:

• Molemmat voivat tehdä ilmoituksia
• Korvaukset maksetaan molemmille

Henkivakuutus

Ulkomaan asuntolainaan liittyvä henkivakuutus:

• Kattaa lainan toisen kuollessa
• Turvaa lesken asumisen

Vastuuvakuutus

Jos asuntoa vuokrataan:

• Vastuuvakuutus kummankin nimiin
• Kattaa molempien toiminnan

Verotus pariskuntana

Vuokratulojen verotus

Molemmat ilmoittavat omistuksen mukaiset osuudet:

Myyntivoiton verotus

Myyntivoitto jaetaan omistusosuuksien mukaan:

• Kumpikin ilmoittaa oman osuutensa
• Kummallakin oma hankintameno-olettama

Lahjaverotus

Jos toinen ostaa asunnon ja toinen ei maksa:

• Voi tulkita lahjaksi
• Lahjavero määräytyy Suomen tai kohdemaan mukaan
• Huolehdi dokumentoinnista

Käytännön sopimukset pariskunnan välillä

Kirjallinen sopimus

Vaikka luottamus on vahva, kirjallinen sopimus kannattaa:

Sopimuksen sisältö:

1. Omistusosuudet
2. Kulujen jako
3. Käytön jako
4. Menettelytapa erimielisyyksissä
5. Eron tai kuoleman varalta

Avioehtosopimus

Avioliitossa avioehtosopimuksella voi:

• Sulkea ulkomaan asunnon avio-oikeuden ulkopuolelle
• Määrittää omistussuhteet selkeästi
• Suojata molempien etuja

Huom: Avioehtosopimus tulee rekisteröidä Digi- ja väestötietoviraston avioehtosopimuksia koskevaan rekisteriin.

Keskinäinen testamentti

Pariskunta voi laatia keskinäisen testamentin:

• Leski perii ensiksi kuolleen osuuden
• Lopullinen jako vasta molempien kuoltua
• Turvaa lesken aseman

Esimerkkitapauksia

Tapaus 1: Aviopari ostaa yhdessä

Matti ja Liisa, aviopari, ostavat asunnon Espanjasta:

• Omistus 50/50 kauppakirjaan
• Yhteinen laina suomalaisesta pankista
• Keskinäinen testamentti
• Avioehtoa ei ole → avio-oikeus ulottuu asuntoon

Liisan kuollessa:

• Matti saa hallintaoikeuden (Suomen laki)
• Lasten lakiosa huomioitava
• Perintöverotus Suomen mukaan (valittu testamentilla)

Tapaus 2: Avopari ostaa yhdessä

Pekka ja Anna, avopari, ostavat asunnon Portugalista:

• Omistus 60/40 (Pekka maksoi enemmän)
• Kirjallinen sopimus kuluista ja käytöstä
• Molemmat tehneet testamentin toistensa hyväksi

Jos ero tulee:

• Myynti yhteisomistussääntöjen mukaan
• Tuotto jaetaan 60/40
• Ei avio-oikeutta, ei tasajakoa

Tapaus 3: Asunto vain toisen nimissä

Marko ostaa asunnon Kreikasta, vaimo Sari ei ole kauppakirjassa:

• Asunto Markon nimissä 100 %
• Rahoitus Markon tuloilla

Markon kuollessa:

• Sari ei ole omistaja
• Perintö Suomen lain mukaan
• Sari saa hallintaoikeuden (Suomen avioliittolaki)
• Lasten lakiosa voi vaikeuttaa

Suositus: Avioehtosopimus tai Sari mukaan kauppakirjaan

Usein kysytyt kysymykset (FAQ)

Voiko avopuoliso periä ulkomaan asunnon ilman testamenttia?

Ei ilman testamenttia. Avopuolisolla ei ole perintöoikeutta ilman testamenttia Suomessa eikä useimmissa muissakaan maissa.

Miten avioehtosopimus vaikuttaa ulkomaan asuntoon?

Suomalainen avioehtosopimus vaikuttaa siihen, miten omaisuus jaetaan Suomen lain mukaan. Kohdemaassa sitä ei välttämättä tunnusteta sellaisenaan.

Tarvitseeko molemmat NIE-numeron Espanjassa?

Kyllä, jos molemmat ovat kauppakirjassa omistajina. Kummallakin tulee olla oma NIE.

Miten kuolema ulkomailla vaikuttaa perintöön?

Kuolinpaikka ei yleensä määritä sovellettavaa lakia. EU:ssa sovelletaan viimeisen asuinpaikan lakia, ellei testamentissa toisin määrätty.

Voiko puoliso myydä asunnon yksin?

Jos molemmat ovat omistajia, ei voi. Yhteisomistuksessa myyntiin tarvitaan molempien suostumus tai tuomioistuimen päätös.

Miten suojaudumme erotilanteessa?

• Kirjallinen sopimus omistusosuuksista
• Avioehtosopimus (avioparille)
• Selkeä dokumentointi maksuista
• Molemmat kauppakirjaan oikeilla osuuksilla

Mitä tapahtuu, jos toinen ei enää halua asuntoa?

Vaihtoehtoja:

1. Toinen ostaa toisen osuuden
2. Myydään ja jaetaan tuotto
3. Jatketaan yhteisomistusta
4. Äärimmäisenä keinona oikeuden päätös myynnistä

Checklist: Pariskunta ostaa ulkomailta

Ennen ostoa

• Keskustelkaa omistusrakenteesta
• Selvittäkää parisuhdemuodon vaikutus
• Harkitkaa avioehtosopimusta
• Pohtikaa testamenttia
• Budjetoikaa yhdessä

Ostovaiheessa

• Molemmat kauppakirjaan (jos yhteisomistus)
• Omistusosuudet kirjattuna
• Molemmille NIE/NIF-numero
• Rahoituksen vastuunjako selvä
• Paikallisen lakimiehen konsultaatio

Oston jälkeen

• Testamentit laadittu
• Vakuutukset molempien nimiin
• Kirjallinen sopimus käytöstä ja kuluista
• Valtakirjat harkittu
• Veroilmoitukset molemmilta

Yhteenveto

Ulkomaan asunnon ostaminen pariskuntana on hieno yhteinen projekti, mutta vaatii huolellista juridista suunnittelua:

1. Selvitä parisuhdemuodon vaikutus – Avioliitto, avoliitto ja rekisteröity parisuhde kohtelevat omaisuutta eri tavoin
2. Valitse omistusmuoto tietoisesti – 50/50, eri osuudet vai toisen nimissä?
3. Laadi testamentti – Erityisen tärkeä ulkomaan omaisuudessa
4. Tee kirjallinen sopimus – Selvittää etukäteen mahdolliset erimielisyydet
5. Käytä paikallista lakimiestä – Varmistaa, että asiat hoidetaan oikein kummankin maan lakien mukaan

Hyvin suunniteltuna yhteinen ulkomaan asunto tuo vuosikymmeniksi iloa ja yhteisiä muistoja.

Lähteet

• Oikeusministeriö: EU:n perintöasetus
• Digi- ja väestötietovirasto: Avioehtosopimukset
• Suomen Espanjan suurlähetystö: Asuntokauppa ja perintöasiat
• Suomen Portugalin suurlähetystö: Juridinen ohjeistus
• Vero.fi: Kansainvälinen perintöverotus

---

Tämä artikkeli on päivitetty 1.9.2026. Tarkista aina ajantasaiset säännökset virallisista lähteistä ennen päätöksentekoa.