Remonttikulut asunnon myyntivoiton verotuksessa

Asunnon remontointi omistusaikana voi vaikuttaa myyntivoiton verotukseen. Kaikki remonttikulut eivät kuitenkaan ole vähennyskelpoisia, vaan verotuksessa tehdään ero perusparannusten ja vuosikorjausten välillä. Tässä artikkelissa selvitämme, mitkä remonttikulut voivat pienentää myyntivoittoa ja miten kulut tulisi dokumentoida.

Tämä artikkeli on yleisluontoinen eikä korvaa veroasiantuntijan neuvoja. Jokainen tilanne on yksilöllinen.

Perusparannus vai vuosikorjaus?

Verotuksessa remonttikulut jaetaan kahteen pääluokkaan, joita kohdellaan eri tavoin:

Perusparannusmenot

Perusparannuksella tarkoitetaan toimenpiteitä, jotka:

• Nostavat asunnon tasoa alkuperäisestä
• Laajentavat asuntoa
• Muuttavat asuntoa olennaisesti
• Pidentävät asunnon käyttöikää merkittävästi

Perusparannusmenot voidaan lisätä asunnon hankintamenoon, mikä pienentää myyntivoittoa.

Vuosikorjausmenot

Vuosikorjauksella tarkoitetaan toimenpiteitä, jotka:

• Pitävät asunnon alkuperäisessä kunnossa
• Korjaavat kulumisesta aiheutuneita vikoja
• Ovat luonteeltaan säännöllisiä huoltotoimenpiteitä

Vuosikorjausmenoja ei voi vähentää myyntivoittoa laskettaessa. Niitä voi kuitenkin mahdollisesti vähentää vuokratulon verotuksessa, jos asunto on ollut vuokralla.

Rajanvedon periaate

Keskeinen kysymys on: parantuuko asunto vai palautuuko se vain ennalleen? Jos remontin jälkeen asunto on parempi kuin alun perin, kyseessä on todennäköisesti perusparannus. Jos asunto vain palautuu alkuperäiseen kuntoonsa, kyseessä on todennäköisesti vuosikorjaus.

Esimerkkejä perusparannuksista

Seuraavat toimenpiteet katsotaan yleensä perusparannuksiksi:

• Kylpyhuoneen täysremontti: Jos vanha kylpyhuone uusitaan kokonaan nykyaikaiseksi
• Keittiöremontti: Uudet keittiökalusteet ja kodinkoneet, jos ne nostavat tasoa merkittävästi
• Parvekelasitus: Uusi rakenne, jota ei aiemmin ollut
• Saunan rakentaminen: Jos asunnossa ei aiemmin ollut saunaa
• Lämmitysjärjestelmän uusiminen: Esimerkiksi siirtyminen öljylämmityksestä maalämpöön
• Ikkunoiden vaihto energiatehokkaampiin: Jos samalla parannetaan lämmöneristystä
• Lisärakentaminen: Esimerkiksi ullakkohuoneen rakentaminen

Lisää esimerkkejä perusparannuksista

• Ilmalämpöpumpun asennus: Jos asunnossa ei aiemmin ollut ilmalämpöpumppua
• Lattialämmityksen asennus: Uusi järjestelmä, jota ei ollut
• Valaistuksen modernisointi: LED-valaistuksen asennus, jos se parantaa merkittävästi valaistusta
• Esteettömyysmuutokset: Kynnysten poisto, tukikahvat, jos ne nostavat asuttavuutta
• Äänieristyksen parantaminen: Jos asennetaan uutta äänieristystä

Esimerkkejä vuosikorjauksista

Seuraavat toimenpiteet katsotaan yleensä vuosikorjauksiksi:

• Maalaus ja tapetointi: Pintojen tavanomainen uusiminen
• Lattian hiominen: Vanhan parkettilattian kunnostus
• Kodinkoneiden vaihto vastaaviin: Rikkoutuneen lieden korvaaminen uudella
• Hanojen ja wc-istuimen vaihto: Vastaavanlaisiin tuotteisiin
• Pienet korjaukset: Ovien, lukkojen tai listojen vaihto

Lisää esimerkkejä vuosikorjauksista

• Kaapistojen ovien uusiminen: Jos kalusteet pysyvät muuten samana
• Pistorasioiden ja kytkimien vaihto: Vastaaviin tuotteisiin
• Laminaatin vaihto laminaattiin: Saman tasoinen materiaali
• Ikkunatiivisteiden vaihto: Huoltotoimenpide
• Kodinkoneiden huolto: Normaalit huoltotoimenpiteet

Rajanvetotilanteita

Usein remontti sisältää sekä perusparannusta että vuosikorjausta. Näissä tilanteissa kulut tulisi pyrkiä jakamaan näiden kahden luokan välillä. Rajanveto voi olla tulkinnanvaraista, ja jokainen tapaus arvioidaan erikseen.

Esimerkiksi:

• Kylpyhuoneremontti: Jos vanhat laatat vaihdetaan uusiin samantasoisiin, kyseessä voi olla vuosikorjaus. Jos samalla tehdään vesieristys uudelleen ja parannetaan tilaa, perusparannuksen osuus saattaa olla merkittävä.
• Ikkunoiden vaihto: Jos vanhat ikkunat vaihdetaan vastaaviin, kyseessä on usein vuosikorjaus. Jos siirrytään kaksilasisista kolmilasisiin ja parannetaan energiatehokkuutta, kyseessä voi olla perusparannus.

Esimerkkejä kulujen jakamisesta

Keittiöremontti 15 000 euroa:

• Uudet kalusteet (perusparannus): 10 000 euroa
• Maalaus ja tapetointi (vuosikorjaus): 2 000 euroa
• Lattian uusiminen vastaavaan (vuosikorjaus): 3 000 euroa

Tässä esimerkissä vain 10 000 euroa on perusparannusta.

Kylpyhuoneremontti 12 000 euroa:

• Vesieristys ja laatoitus (perusparannus): 8 000 euroa
• Uudet kalusteet paremmalla tasolla (perusparannus): 2 500 euroa
• Hanojen vaihto vastaaviin (vuosikorjaus): 500 euroa
• Valaistuksen parannus (perusparannus): 1 000 euroa

Tässä esimerkissä 11 500 euroa on perusparannusta.

Perusparannusmenojen dokumentointi

Jotta perusparannusmenot voidaan vähentää myyntivoitosta, ne on pystyttävä todentamaan. Säilytä huolellisesti:

Kuitit ja laskut

• Materiaalikuitit (kauppojen kuitit)
• Urakoitsijoiden laskut
• Suunnittelukustannukset
• Rakennuslupamaksut

Muu dokumentaatio

• Valokuvat ennen ja jälkeen remontin
• Rakennusluvat ja -ilmoitukset
• Urakkasopimukset
• Taloyhtiön päätökset (jos kyseessä on huoneiston ulkopuolinen remontti)

Dokumentoinnin merkitys

Verottaja voi pyytää selvitystä vähennetyistä kuluista. Jos kuitteja ei ole, vähennystä ei välttämättä hyväksytä. Siksi on tärkeää:

• Säilyttää kaikki alkuperäiset kuitit
• Merkitä kuitteihin selvästi, mitä työtä ne koskevat
• Pitää kirjaa tehdyistä töistä ja niiden ajankohdista

Käytännön dokumentointijärjestelmä

Luo yksinkertainen järjestelmä dokumentointiin:

1. Kansio jokaiselle remontille: Pidä erilliset kansiot eri remonteille
2. Kuittien säilytys: Skannaa kuitit digitaalisesti, sillä lämpökuitit haalistuvat
3. Valokuvat: Ota kuvia ennen ja jälkeen, merkitse päivämäärät
4. Yhteenvetotaulukko: Pidä Excel-taulukkoa kaikista kuluista

Taloyhtiön remontit ja yhtiövastikkeet

Taloyhtiön tekemät remontit voivat myös vaikuttaa myyntivoiton laskentaan. Tilanne riippuu siitä, miten remontti on rahoitettu:

Rahoitusvastikkeella katetut remontit

Jos taloyhtiön remontti on rahoitettu yhtiölainalla ja osakkeenomistaja on maksanut osuutensa rahoitusvastikkeena, näitä maksuja voi mahdollisesti lisätä hankintamenoon perusparannuksen osalta.

Hoitovastikkeella katetut remontit

Hoitovastikkeella katettuja remontteja ei yleensä voi lisätä hankintamenoon.

Esimerkkejä taloyhtiön remonteista

Putkiremontti:

• Tyypillisesti perusparannusta
• Rahoitusvastikkeena maksetut osuudet voi usein lisätä hankintamenoon

Julkisivuremontti:

• Yleensä perusparannusta
• Rahoitusvastikkeena maksetut osuudet voi usein lisätä hankintamenoon

Hissiremontti:

• Jos hissi uusitaan kokonaan, kyseessä on perusparannus
• Jos vain huolletaan, kyseessä on vuosikorjaus

Piharemontti:

• Riippuu laajuudesta ja luonteesta
• Parannus vs. pelkkä kunnostus

Hankintameno-olettama ja remonttikulut

Jos myyjä käyttää myyntivoiton laskennassa hankintameno-olettamaa (20 prosenttia tai 40 prosenttia myyntihinnasta), perusparannusmenoja ei voi vähentää erikseen. Olettaman katsotaan sisältävän kaikki kulut. Siksi runsaasti remontoineiden kannattaa yleensä käyttää todellista hankintamenoa.

Milloin käyttää todellista hankintamenoa?

Laske molemmat vaihtoehdot:

Esimerkki:

• Ostohinta 10 vuotta sitten: 150 000 euroa
• Myyntihinta: 250 000 euroa
• Perusparannukset: 30 000 euroa
• Myyntikulut: 8 000 euroa

Vaihtoehto 1: Todellinen hankintameno

• Hankintameno: 150 000 + 30 000 + 8 000 = 188 000 euroa
• Myyntivoitto: 250 000 - 188 000 = 62 000 euroa

Vaihtoehto 2: Hankintameno-olettama 40 prosenttia (omistus yli 10 vuotta)

• Hankintameno-olettama: 250 000 x 40 prosenttia = 100 000 euroa
• Myyntivoitto: 250 000 - 100 000 = 150 000 euroa

Tässä esimerkissä todellinen hankintameno tuottaa pienemmän myyntivoiton (62 000 euroa vs. 150 000 euroa), joten sitä kannattaa käyttää.

Käytännön vinkkejä

1. Aloita dokumentointi heti: Kun teet remonttia, säilytä kuitit alusta alkaen järjestelmällisesti.

2. Erittele kulut: Pyydä urakoitsijalta eritelty lasku, josta käy ilmi työn luonne.

3. Selvitä etukäteen: Jos olet epävarma, onko kyseessä perusparannus vai vuosikorjaus, selvitä asia ennen remonttia.

4. Laske molemmat vaihtoehdot: Vertaa todellista hankintamenoa ja hankintameno-olettamaa ennen veroilmoituksen tekemistä.

5. Kysy asiantuntijalta: Merkittävien remonttien kohdalla veroasiantuntijan konsultointi voi olla kannattavaa.

6. Pidä kirjaa omistusajasta: Hankintameno-olettama riippuu omistusajasta (20 prosenttia alle 10 vuotta, 40 prosenttia yli 10 vuotta).

7. Huomioi ostohinnan rakenne: Jos ostohinnassa oli yhtiölainaosuus, sekin on osa hankintamenoa.

Usein kysyttyä remonttikuluista verotuksessa

Voiko oman työn arvon vähentää?

Ei voi. Omaa työtä tai sen arvoa ei voi vähentää myyntivoitosta. Vähennyskelpoisia ovat vain todelliset maksetut kustannukset materiaaleista ja ulkopuolisesta työstä.

Jos siis teet kylpyhuoneremontin itse ja maksat vain materiaalit, voit vähentää materiaalikustannukset, mutta et oman työsi arvoa.

Miten toimitaan, jos remontti sisältää sekä perusparannusta että vuosikorjausta?

Kustannukset jaetaan perusparannuksen ja vuosikorjauksen kesken. Esimerkiksi kylpyhuoneremontissa vesieristyksen uusiminen voi olla perusparannusta, kun taas vastaavien laattojen vaihto vuosikorjausta. Urakoitsijalta kannattaa pyytää eritelty lasku.

Kuinka kauan remonttikuitteja pitää säilyttää?

Myyntivoiton laskentaan liittyvät kuitit kannattaa säilyttää koko omistusajan ja vähintään kuusi vuotta myynnin jälkeen. Verottaja voi pyytää selvitystä tänä aikana.

Käytännön vinkki: Skannaa kuitit digitaaliseen muotoon ja säilytä ne pilvipalvelussa. Lämpökuitit haalistuvat vuosien kuluessa.

Vähentääkö taloyhtiön putkiremontti asunnon myyntivoittoa?

Riippuu rahoitustavasta. Jos olet maksanut osuutesi rahoitusvastikkeena etkä kertasuorituksena, maksamasi rahoitusvastikkeet voivat tietyin edellytyksin olla vähennyskelpoisia. Asia on kuitenkin tulkinnanvarainen.

Jos maksoit yhtiölainaosuuden kertasuorituksena ennen myyntiä, tämä summa lisätään hankintamenoon.

Voiko remonttia vähentää, jos myynti on verovapaata?

Ei ole tarpeen. Jos oman asunnon myynti täyttää verovapauden edellytykset, remonttikustannusten vähentämisellä ei ole merkitystä, koska voitosta ei makseta veroa.

Verovapauden edellytykset täyttyvät, kun olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja käyttänyt sitä omana vakituisena asuntonasi yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta.

Miten remontti vaikuttaa, jos asunto on ollut osittain vuokralla?

Jos asunto on ollut osittain vuokralla, tilanne on monimutkaisempi. Vuokra-ajan remontteja voi mahdollisesti vähentää vuokratulon verotuksessa, mutta ne eivät välttämättä ole vähennyskelpoisia myyntivoittoa laskettaessa. Tällaisissa tilanteissa kannattaa konsultoida veroasiantuntijaa.

Lopuksi

Remonttikulujen vähentäminen myyntivoitosta vaatii sekä oikeanlaista remonttia (perusparannus) että huolellista dokumentointia. Vaikka rajanveto perusparannuksen ja vuosikorjauksen välillä voi olla haastavaa, hyvin dokumentoidut perusparannusmenot voivat merkittävästi pienentää maksettavan veron määrää.

Muista:

• Dokumentoi kaikki remontit huolellisesti
• Pyydä eritellyt laskut urakoitsijoilta
• Laske sekä todellinen hankintameno että hankintameno-olettama
• Konsultoi asiantuntijaa epäselvissä tilanteissa

Tämä artikkeli on kirjoitettu yleisluontoiseksi oppaaksi eikä se korvaa yksilöllistä veroneuvontaa. Verotuskäytännöt saattavat muuttua, joten ajantasaiset tiedot kannattaa aina tarkistaa Verohallinnon virallisilta sivuilta.

Lue myös

• Asunnon myyntivoittovero – näin verotus toimii
• Hankintameno-olettama myyntivoiton laskennassa
• Yhtiölaina asunnon verotuksessa
• Välityspalkkio myyntivoiton verotuksessa

Lähteet

• Verohallinto – Luovutusvoiton laskeminen
• Verohallinto – Asunnon myynti
• Verohallinto