Portugalin asunnon verotus – osto, omistus ja NHR-status
Kattava opas Portugalin asunnon verotukseen: ostovaiheen verot, vuosittaiset velvoitteet, vuokratulon verotus ja NHR-statuksen muutokset.
Tärkeä huomautus: Tämä artikkeli on tarkoitettu yleiseksi tiedoksi eikä korvaa veroasiantuntijan henkilökohtaista neuvontaa. Portugalin verotus on muuttunut merkittävästi (NHR-ohjelman päättyminen). Käytä aina pätevää veroasiantuntijaa sekä Portugalissa että Suomessa.
Portugalin asunnon verotus jakautuu kolmeen vaiheeseen: ostoon, omistukseen ja myyntiin. Suomalaisena omistajana verovelvollisuuksia on molemmissa maissa. Tässä oppaassa käymme läpi kaikki keskeiset verot ja velvoitteet.
Verotuksen yleiskuva
| Vaihe | Keskeiset verot |
|---|---|
| Osto | IMT, leimavero |
| Omistus | IMI, tulovero |
| Myynti | Myyntivoittovero |
Verot ostettaessa
IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis)
Portugalin varainsiirtovero, joka on progressiivinen.
Vakituinen asunto (Habitação Permanente)
| Kauppahinta | IMT-prosentti | Vähennys |
|---|---|---|
| Alle 101 917 € | 0 % | 0 € |
| 101 917 – 139 412 € | 2 % | 2 038,34 € |
| 139 412 – 190 086 € | 5 % | 6 220,70 € |
| 190 086 – 316 772 € | 7 % | 10 022,42 € |
| 316 772 – 633 453 € | 8 % | 13 190,14 € |
| 633 453 – 1 102 920 € | 6 % (kiinteä) | - |
| Yli 1 102 920 € | 7,5 % (kiinteä) | - |
Loma-asunto (Segunda Habitação)
| Kauppahinta | IMT-prosentti | Vähennys |
|---|---|---|
| Alle 101 917 € | 1 % | 0 € |
| 101 917 – 139 412 € | 2 % | 1 019,17 € |
| 139 412 – 190 086 € | 5 % | 5 201,53 € |
| 190 086 – 316 772 € | 7 % | 9 003,25 € |
| 316 772 – 607 528 € | 8 % | 12 170,97 € |
| 607 528 – 1 102 920 € | 6 % (kiinteä) | - |
| Yli 1 102 920 € | 7,5 % (kiinteä) | - |
Esimerkki IMT-laskelmasta
200 000 € loma-asunto:
- IMT-prosentti: 7 %
- Vähennys: 9 003,25 €
- Laskenta: (200 000 × 7 %) - 9 003,25 = 4 996,75 €
Leimavero (Imposto do Selo)
| Kohde | Veroprosentti |
|---|---|
| Kiinteistökauppa | 0,8 % |
| Asuntolaina | 0,6 % lainasummasta |
Muut ostokulut
| Kuluerä | Osuus |
|---|---|
| Notaarikulut | 500-1 500 € |
| Kiinteistörekisteröinti | 250-500 € |
| Lakimieskulut | 1-2 % (+ ALV 23 %) |
Yhteensä ostokulut: ~7-10 % kauppahinnasta.
Verot omistusaikana
IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)
Vuosittainen kiinteistövero paikalliselle kunnalle.
| Ominaisuus | Arvo |
|---|---|
| Peruste | Verotusarvo (Valor Patrimonial Tributário – VPT) |
| Kaupungit | 0,3-0,45 % |
| Maaseutu | 0,8 % (vanhat rakennukset) |
| Maksuajankohta | Huhtikuu, heinäkuu, marraskuu (erissä) |
Esimerkki:
- Verotusarvo (VPT): 150 000 €
- IMI-prosentti: 0,35 %
- Vuotuinen IMI: 525 €
IMI-vapautukset
Tietyissä tilanteissa IMI-vapautus 3 vuodeksi:
- Vakituinen asunto
- VPT alle 125 000 €
- Perheen tulot rajoitetut
AIMI (Adicional ao IMI)
Lisäkiinteistövero arvokkaille kiinteistöille:
| Omistaja | VPT-raja | Veroprosentti |
|---|---|---|
| Yksityishenkilö | Yli 600 000 € | 0,7-1 % |
| Yritys | Kaikki | 0,4-7,5 % |
Tulovero ei-residenteille
Suomalainen, joka ei asu Portugalissa verotuksellisesti:
A) Laskennallinen tulovero (asunto omassa käytössä)
Portugalissa ei ole laskennallista tuloveroa omassa käytössä olevasta asunnosta, toisin kuin Espanjassa.
B) Vuokratulon verotus
| Vuokraustyyppi | Veroprosentti |
|---|---|
| Pitkäaikainen vuokraus | 25 % (kiinteä) tai progressiivinen |
| Lyhytaikainen (AL) | 25-35 % |
Pitkäaikaisen vuokrauksen veroedut (2026):
| Sopimuksen kesto | Veroalennus |
|---|---|
| 2-5 vuotta | 10 % alennus |
| 5-10 vuotta | 15 % alennus |
| 10-20 vuotta | 20 % alennus |
| Yli 20 vuotta | 25 % alennus |
Vähennyskelpoiset kulut:
- IMI-kiinteistövero
- Kondominium-maksut
- Vakuutukset
- Korjauskulut
- Hallinnointipalkkiot
Suomen verotus vuokratulosta
Vuokratulo ilmoitetaan myös Suomessa:
- Verotetaan pääomatulona
- Portugaliin maksettu vero hyvitetään
- Verosopimus estää kaksinkertaisen verotuksen
NHR-status (Non-Habitual Resident)
NHR-ohjelman tilanne 2026
Tärkeä muutos: NHR-ohjelma päättyi uusilta hakijoilta 31.12.2023.
| Tilanne | Status |
|---|---|
| Hakenut ennen 31.12.2023 | Voimassa 10 vuotta |
| Uudet hakijat | Ei saatavilla |
| NHR 2.0 (IFICI) | Vain tietyille aloille |
Olemassa olevien NHR-statusten edut
Jos sait NHR:n ennen 2024:
| Tulotyyppi | NHR-veroprosentti |
|---|---|
| Portugalilainen ansiotulo (erikoisalat) | 20 % |
| Ulkomainen eläke | 10 % |
| Ulkomaiset osingot | 0 % (jos verotettu lähteellä) |
| Ulkomaiset vuokratulot | 0 % (jos verotettu lähteellä) |
| Portugalilaiset vuokratulot | 25 % |
NHR 2.0 / IFICI-status
Uusi, rajatumpi ohjelma tietyille ryhmille:
| Kohderyhmä | Kelpoisuus |
|---|---|
| Tutkijat ja opettajat | Kyllä |
| Start-up-yrittäjät | Kyllä |
| Tietyt korkeasti koulutetut | Tapauskohtainen |
| Eläkeläiset | Ei |
| Sijoittajat | Ei |
IFICI-edut:
- 20 % tulovero tietyistä tuloista
- 10 vuoden kesto
- Ei ulkomaisten tulojen verovapautta
Verot myytäessä
Myyntivoittovero (Mais-Valias)
Ei-residenteille
| Ominaisuus | Arvo |
|---|---|
| Verotettava osuus | 50 % myyntivoitosta |
| Veroprosentti | 28 % |
| Efektiivinen vero | 14 % voitosta |
Myyntivoiton laskenta:
Myyntihinta
- Ostohinta (inflaatiokorjattuna)
- Ostokulut (IMT, leimavero, notaari)
- Perusparannukset (viimeisen 12 vuoden aikana)
- Myyntikulut
= Myyntivoitto
Esimerkki:
- Myyntihinta: 300 000 €
- Ostohinta (inflaatiokorjattu): 200 000 €
- Ostokulut: 15 000 €
- Myyntikulut: 15 000 €
- Myyntivoitto: 70 000 €
- Verotettava: 35 000 € (50 %)
- Vero: 9 800 € (28 %)
Inflaatiokorjaus
Portugali sallii ostohinnan inflaatiokorjauksen:
- Vuosittaiset kertoimet viranomaiselta
- Vähentää verotettavaa myyntivoittoa
- Erityisen hyödyllinen pitkän omistusajan jälkeen
Vapautukset
Ei-residenteille ei ole vastaavia vapautuksia kuin residenteille. Residentit voivat saada vapautuksen uudelleensijoittaessa toiseen vakituiseen asuntoon EU/ETA-alueella.
Suomen verotus myyntivoitosta
| Ominaisuus | Arvo |
|---|---|
| Veroprosentti | 30 % (alle 30 000 €), 34 % (yli 30 000 €) |
| Portugalin veron hyvitys | Kyllä |
| Oman asunnon verovapaus | Ei sovellu ulkomaan asuntoon |
Verotuksen erityistilanteet
Residentti vs. ei-residentti
| Ominaisuus | Ei-residentti | Residentti |
|---|---|---|
| Vuokratulovero | 25 % kiinteä | Progressiivinen 14,5-48 % |
| Myyntivoittovero | 14 % (50 % × 28 %) | Progressiivinen (50 %) |
| Laskennallinen tulo | Ei | Ei |
| Veroilmoitus | Rajallinen | Maailmanlaajuiset tulot |
Perintö ja lahja
| Ominaisuus | Tietoa |
|---|---|
| Perintövero | Ei Portugalissa (sukulaisille) |
| Leimavero perinnöstä | 10 % (ei-sukulaisille) |
| Lahjavero | Ei (sukulaisille), 10 % leimavero (muille) |
Huom: Portugalissa ei ole varsinaista perintöveroa lähiomaisille. Leimavero koskee vain kaukaisia sukulaisia ja ei-sukulaisia.
Yrityksen kautta omistaminen
| Ominaisuus | Yksityishenkilö | Yritys |
|---|---|---|
| Ostovero (IMT) | Progressiivinen | 6,5 % |
| IMI | Normaali | Normaali + AIMI |
| Vuokratulo | 25 % | 21 % yhteisövero |
| Myyntivoitto | 14 % | 21 % |
| Hallinnointikulut | Ei | Kyllä |
Veroilmoitukset ja määräajat
Vuosittaiset velvoitteet
| Ilmoitus | Määräaika | Kenelle |
|---|---|---|
| Modelo 3 (tulovero) | Huhtikuu-kesäkuu | Residentit |
| Modelo 3 (vuokratulo) | Huhtikuu-kesäkuu | Ei-residentit vuokratuloista |
| IMI-maksu | Huhtikuu/heinäkuu/marraskuu | Kaikki omistajat |
Myynnin jälkeen
| Ilmoitus | Määräaika |
|---|---|
| Myyntivoittoveroilmoitus | Seuraavan vuoden veroilmoitus |
| IMI-vastuu | Siirtyy ostajalle omistuksensiirron jälkeen |
Käytännön esimerkkejä
Esimerkki 1: Loma-asunto Algarvessa
Tilanne: Suomalainen ostaa 250 000 € asunnon Algarvesta
- Ei asu Portugalissa
- Käyttää itse, ei vuokraa
Ostokustannukset:
- IMT: (250 000 × 8 %) - 12 170,97 = 7 829,03 €
- Leimavero: 250 000 × 0,8 % = 2 000 €
- Notaari + rekisteröinti: ~1 500 €
- Lakimies: ~3 000 €
- Yhteensä: ~14 329 € (5,7 %)
Vuosittaiset kulut:
- IMI (oletettu VPT 180 000 €): 630 €
- Kondominium: 1 200 €
- Vakuutus: 250 €
- Yhteensä: ~2 080 €/vuosi
Esimerkki 2: Vuokraus turisteille
Tilanne: Sama asunto, vuokrataan 20 viikkoa/vuosi
- Viikkovuokra: 1 000 €
- Bruttotulo: 20 000 €/vuosi
Verotus:
- Kulut (IMI, kondominium, sähkö, siivous): 6 000 €
- Nettotulo: 14 000 €
- Vero Portugaliin (25 %): 3 500 €
- Suomessa hyvityksen jälkeen: ~0-700 € lisää
Nettotuotto: ~10 000 €/vuosi (4 % brutto)
Usein kysyttyä verotuksesta
Maksetaanko veroa kahteen maahan?
Kyllä ja ei. Verovelvollisuus on molemmissa, mutta Suomen ja Portugalin verosopimus estää kaksinkertaisen verotuksen.
Voiko NHR-statuksen saada vielä?
Ei uusille hakijoille (paitsi IFICI tietyille aloille). Olemassa olevat NHR-statukset jatkuvat 10 vuotta.
Kuinka paljon vuokratulosta jää käteen?
Noin 75 % (25 % vero), mutta kulut vähentävät tätä. Pitkäaikaisissa vuokrasopimuksissa voi saada verohelpotuksia.
Onko Portugalissa laskennallinen tulovero kuten Espanjassa?
Ei. Portugalissa ei veroteta laskennallisesta tulosta, jos asunto on omassa käytössä.
Miten myyntivoitto verotetaan?
Vain 50 % voitosta verotetaan, ja inflaatiokorjaus vähentää verotettavaa voittoa. Efektiivinen vero on noin 14 % voitosta.
Kannattaako perustaa yritys omistamaan asuntoa?
Harvoin yksityishenkilölle. Yritys maksaa korkeamman ostoveron (6,5 % kiinteä) ja AIMI-lisäveron. Voi olla järkevä vain suurissa kohteissa tai tietyissä perintötilanteissa.
Yhteenveto
Portugalin asunnon verotus ei-residentille:
- Ostokulut: 7-10 % kauppahinnasta (IMT progressiivinen)
- Vuosittain: IMI kiinteistövero (0,3-0,45 %)
- Vuokratulosta: 25 % (vähennykset mahdollisia)
- Myyntivoitosta: 14 % efektiivinen (50 % × 28 %)
- NHR ei enää saatavilla uusille hakijoille
Portugalin verotus on monelta osin yksinkertaisempi kuin Espanjan, erityisesti koska laskennallista tuloveroa ei ole.
Tarkistettu: 1.9.2026
Disclaimer: Tämä artikkeli on tarkoitettu yleiseksi tiedoksi. Verotus on yksilöllistä ja muuttuu. Käytä aina pätevää veroasiantuntijaa sekä Portugalissa että Suomessa.
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Lähteet
- Portugalin verovirasto (Autoridade Tributária) – Viralliset verolomakkeet ja ohjeet
- Suomen Verohallinto – Ulkomaan tulojen verotus
- Suomen ja Portugalin verosopimus – Kaksinkertaisen verotuksen estäminen
- IMT-laskuri – Portugalin verovirasto