Ostokulut ulkomaan asuntokaupassa – Maakohtainen vertailu
Kattava opas ulkomaan asunnon ostokulut maittain. Verot, notaarit, lakimiehet, välittäjät ja muut kulut – mitä asunnon osto todella maksaa.
Tärkeä huomautus: Tämä artikkeli tarjoaa yleiskuvan aiheesta. Ulkomaan asuntokaupassa on aina käytettävä paikallista lakimiestä, joka tuntee kohdemaan lainsäädännön. Verotuskysymyksissä konsultoi sekä suomalaista että paikallista veroasiantuntijaa. Säännökset voivat muuttua. Tiedot tarkistettu: syyskuu 2026.
Kun suunnittelet asunnon ostamista ulkomailta, kauppahinta on vasta lähtökohta. Todelliset kustannukset voivat olla 5-15 % kauppahintaa korkeammat erilaisten verojen, palkkioiden ja maksujen vuoksi. Tämä artikkeli käy läpi ostokulut yleisimmissä kohdemaissa, jotta voit budjetoida oikein.
Ostokulut pähkinänkuoressa
Mitä kuluja asunnon ostoon liittyy?
| Kulutyyppi | Kuka veloittaa | Tyypillinen osuus |
|---|---|---|
| Varainsiirtovero | Valtio | 1-10 % |
| Notaarin palkkio | Notaari | 0,5-2 % |
| Rekisteröintimaksut | Kiinteistörekisteri | 0,1-1 % |
| Lakimiehen palkkio | Lakimies | 1-2 % |
| Välityspalkkio | Välittäjä | 0-5 % (yleensä myyjä maksaa) |
| Muut kulut | Eri tahot | 0,5-2 % |
Kuka maksaa mitäkin?
Eri maissa käytännöt vaihtelevat:
| Kulu | Espanja | Portugali | Italia | Kreikka |
|---|---|---|---|---|
| Varainsiirtovero | Ostaja | Ostaja | Ostaja | Ostaja |
| Notaari | Ostaja | Ostaja | Jaettu | Ostaja |
| Rekisteröinti | Ostaja | Ostaja | Ostaja | Ostaja |
| Välittäjä | Myyjä | Myyjä/Ostaja | Jaettu | Myyjä |
Espanja – ostokulut yksityiskohtaisesti
Espanjan asuntokauppa pähkinänkuoressa
| Tekijä | Tiedot |
|---|---|
| Voiko ulkomaalainen ostaa? | Kyllä, ilman rajoituksia |
| Varainsiirtovero | 6-10 % (alueittain) |
| ALV uudiskohteissa | 10 % + leimavero 1-2 % |
| Notaari pakollinen? | Kyllä |
| Kiinteistövero | 0,4-1,3 % vuosittain |
| Tyypillinen ostoprosessi | 4-8 viikkoa |
Huomio: Tiedot tarkistettu syyskuussa 2026. Säännökset voivat muuttua.
Verot ja maksut
Käytetty asunto (ITP – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales):
| Alue | ITP-veroprosentti |
|---|---|
| Andalusia | 7 % |
| Katalonia | 10 % |
| Valencia | 10 % |
| Madrid | 6 % |
| Baleaarit | 8-13 % (portaittain) |
| Kanariansaaret | 6,5 % |
Uudiskohde:
- ALV (IVA): 10 %
- Leimavero (AJD): 1-2 % alueittain
Muut kulut
| Kulu | Määrä | Huomioitavaa |
|---|---|---|
| Notaari | 600-1 500 € | Riippuu kauppahinnasta |
| Rekisteröinti | 300-800 € | Registro de la Propiedad |
| Lakimies | 1-1,5 % (min. 1 500 €) | Suositellaan vahvasti |
| Gestoría | 300-500 € | Hallinnollinen apu |
| NIE-numero | 10-20 € | Välttämätön ostoon |
| Pankkitilin avaus | 0-200 € | Voi olla tarpeen |
Esimerkkilaskelma: 200 000 € asunto Espanjassa
| Kulu | Andalusia | Katalonia |
|---|---|---|
| Kauppahinta | 200 000 € | 200 000 € |
| Varainsiirtovero (ITP) | 14 000 € (7 %) | 20 000 € (10 %) |
| Notaari | 1 000 € | 1 000 € |
| Rekisteröinti | 500 € | 500 € |
| Lakimies | 2 500 € | 2 500 € |
| Gestoría | 400 € | 400 € |
| Yhteensä kulut | 18 400 € | 24 400 € |
| Kokonaiskustannus | 218 400 € | 224 400 € |
| Kulujen osuus | 9,2 % | 12,2 % |
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Portugali – ostokulut yksityiskohtaisesti
Portugalin asuntokauppa pähkinänkuoressa
| Tekijä | Tiedot |
|---|---|
| Voiko ulkomaalainen ostaa? | Kyllä, ilman rajoituksia |
| Varainsiirtovero (IMT) | 0-8 % (portaittain) |
| Leimavero | 0,8 % |
| Notaari pakollinen? | Kyllä |
| Kiinteistövero (IMI) | 0,3-0,8 % vuosittain |
| Tyypillinen ostoprosessi | 4-8 viikkoa |
Huomio: Tiedot tarkistettu syyskuussa 2026. Säännökset voivat muuttua.
IMT-vero (portaittainen)
Ei-vakituinen asunto (loma-asunto):
| Kauppahinta | IMT-prosentti | Vähennys |
|---|---|---|
| Alle 97 064 € | 1 % | - |
| 97 064 – 132 774 € | 2 % | 970,64 € |
| 132 774 – 181 034 € | 5 % | 4 953,86 € |
| 181 034 – 301 688 € | 7 % | 8 574,54 € |
| 301 688 – 578 598 € | 8 % | 11 591,42 € |
| Yli 578 598 € | 6 % (kiinteä) | - |
Huomaa: Vakituinen asunto saa alemman veroprosentin.
Muut kulut
| Kulu | Määrä | Huomioitavaa |
|---|---|---|
| Leimavero (IS) | 0,8 % | Aina kauppahinnasta |
| Notaari | 400-1 000 € | Riippuu kauppahinnasta |
| Rekisteröinti | 200-500 € | Conservatória |
| Lakimies | 1-1,5 % (min. 1 500 €) | Suositellaan vahvasti |
| NIF-numero | 10-30 € | Veronumero |
Esimerkkilaskelma: 200 000 € asunto Portugalissa
| Kulu | Loma-asunto | Vakituinen asunto |
|---|---|---|
| Kauppahinta | 200 000 € | 200 000 € |
| IMT-vero | 5 426 € | 2 426 € |
| Leimavero (IS) | 1 600 € | 1 600 € |
| Notaari | 700 € | 700 € |
| Rekisteröinti | 350 € | 350 € |
| Lakimies | 2 500 € | 2 500 € |
| Yhteensä kulut | 10 576 € | 7 576 € |
| Kokonaiskustannus | 210 576 € | 207 576 € |
| Kulujen osuus | 5,3 % | 3,8 % |
Italia – ostokulut yksityiskohtaisesti
Italian asuntokauppa pähkinänkuoressa
| Tekijä | Tiedot |
|---|---|
| Voiko ulkomaalainen ostaa? | Kyllä, ilman rajoituksia |
| Rekisteröintivero | 2-9 % (tilanteesta riippuen) |
| ALV uudiskohteissa | 4-22 % |
| Notaari pakollinen? | Kyllä |
| Kiinteistövero (IMU) | 0,4-1 % vuosittain |
| Tyypillinen ostoprosessi | 4-12 viikkoa |
Huomio: Tiedot tarkistettu syyskuussa 2026. Säännökset voivat muuttua.
Verot käytetyssä asunnossa
| Ostajan tilanne | Rekisteröintivero | Kiinteä vero | Asuntolainavero |
|---|---|---|---|
| Prima casa (vakituinen) | 2 % | 50 € x 2 | 50 € |
| Seconda casa (loma-asunto) | 9 % | 50 € x 2 | 50 € |
| Myyjä yritys | ALV 4-22 % | 200 € x 3 | 50 € |
Muut kulut
| Kulu | Määrä | Huomioitavaa |
|---|---|---|
| Notaari | 1 500-4 000 € | Korkeampi kuin muissa maissa |
| Lakimies | 1-2 % (min. 2 000 €) | Erittäin suositeltava |
| Välittäjä | 2-4 % (usein jaettu) | Voi olla molempien maksettava |
| Codice fiscale | Ilmainen | Veronumero |
| Tekninen raportti | 500-1 500 € | Geometra |
Esimerkkilaskelma: 200 000 € asunto Italiassa
| Kulu | Prima casa | Seconda casa |
|---|---|---|
| Kauppahinta | 200 000 € | 200 000 € |
| Rekisteröintivero | 4 000 € (2 %) | 18 000 € (9 %) |
| Kiinteät verot | 100 € | 100 € |
| Notaari | 2 500 € | 2 500 € |
| Lakimies | 2 500 € | 2 500 € |
| Välittäjä (ostajan osuus) | 4 000 € | 4 000 € |
| Yhteensä kulut | 13 100 € | 27 100 € |
| Kokonaiskustannus | 213 100 € | 227 100 € |
| Kulujen osuus | 6,6 % | 13,6 % |
Kreikka – ostokulut yksityiskohtaisesti
Kreikan asuntokauppa pähkinänkuoressa
| Tekijä | Tiedot |
|---|---|
| Voiko ulkomaalainen ostaa? | Kyllä (rajoituksia raja-alueilla) |
| Varainsiirtovero | 3,09 % |
| ALV uudiskohteissa | 24 % (poikkeuksia) |
| Notaari pakollinen? | Kyllä |
| Kiinteistövero (ENFIA) | Vaihtelee sijainnin mukaan |
| Tyypillinen ostoprosessi | 4-8 viikkoa |
Huomio: Tiedot tarkistettu syyskuussa 2026. Säännökset voivat muuttua.
Verot
| Kohdetyyppi | Vero |
|---|---|
| Käytetty asunto | 3,09 % varainsiirtovero |
| Uudiskohde (ALV-velvollinen) | 24 % ALV |
| Uudiskohde (ei ALV) | 3,09 % varainsiirtovero |
Huomaa: Monet uudiskohteet myydään ilman ALV:a, jolloin maksetaan vain varainsiirtovero.
Muut kulut
| Kulu | Määrä | Huomioitavaa |
|---|---|---|
| Notaari | 1-1,5 % | Korkeahko |
| Rekisteröinti | 0,5-0,7 % | Kiinteistörekisteri |
| Lakimies | 1-2 % (min. 1 500 €) | Suositellaan vahvasti |
| Tekninen raportti | 300-800 € | Topografinen kartta |
| AFM-numero | Ilmainen | Veronumero |
Esimerkkilaskelma: 200 000 € asunto Kreikassa
| Kulu | Käytetty asunto |
|---|---|
| Kauppahinta | 200 000 € |
| Varainsiirtovero | 6 180 € (3,09 %) |
| Notaari | 2 500 € (1,25 %) |
| Rekisteröinti | 1 200 € (0,6 %) |
| Lakimies | 2 500 € |
| Tekninen raportti | 500 € |
| Yhteensä kulut | 12 880 € |
| Kokonaiskustannus | 212 880 € |
| Kulujen osuus | 6,4 % |
Muut maat – yhteenveto
Vertailutaulukko
| Maa | Varainsiirtovero | Notaari | Rekisteröinti | Yhteensä (arvio) |
|---|---|---|---|---|
| Espanja | 6-10 % | 0,5-1 % | 0,5 % | 8-13 % |
| Portugali | 0-8 % + 0,8 % | 0,5 % | 0,3 % | 3-10 % |
| Italia | 2-9 % | 1-2 % | 0,5 % | 5-14 % |
| Kreikka | 3,09 % | 1-1,5 % | 0,5-0,7 % | 6-8 % |
| Kypros | 0-8 % | 0,5 % | 0,5 % | 3-10 % |
| Ranska | 7-8 % | 1 % | Sis. notaariin | 8-10 % |
| Kroatia | 3 % | 1 % | 0,5 % | 5-7 % |
| Turkki | 4 % | 0,5 % | 0,5 % | 6-8 % |
| Thaimaa | 2-3 % | - | 1-2 % | 4-7 % |
Erityishuomioita maittain
Kypros:
- Ensimmäinen asunto: alennettu vero
- Uudiskohteet: ALV 19 % (alennuksia ensimmäiseen asuntoon)
Turkki:
- Valuuttariski merkittävä
- Vakuudet poikkeavat eurooppalaisista
Thaimaa:
- Ulkomaalainen ei voi omistaa maata
- Condominiumissa vain 49 % voi olla ulkomaalaisomistuksessa
Piilokustannukset ja yllätykset
Usein unohdetut kulut
| Kulu | Määrä | Huomioitavaa |
|---|---|---|
| Pankkisiirtokulut | 20-200 € | Kansainväliset siirrot |
| Valuutanvaihto | 0,5-3 % | Jos ei euromaassa |
| Käännökset | 100-500 € | Viralliset dokumentit |
| Matkakulut | 500-2 000 € | Tutustumismatkat |
| Vakuutukset | 200-1 000 €/v | Kiinteistövakuutus |
| Sähkö/vesi -sopimukset | 100-300 € | Avaamiskulut |
Jatkuvat kulut ostamisen jälkeen
Muista budjetoida myös:
- Kiinteistövero – vuosittain
- Yhtiövastike – kuukausittain (kerrostalot)
- Vakuutukset – vuosittain
- Huoltokulut – erityisesti uima-allas, piha
- Hallinnointikulut – jos et asu paikan päällä
Rahoituksen kulut
Jos otat lainaa asuntoon:
| Kuluerä | Espanja | Portugali | Suomi (ulkom. kohde) |
|---|---|---|---|
| Järjestelypalkkio | 0,5-1 % | 0,5-1 % | 0-0,5 % |
| Arviointi | 300-600 € | 200-400 € | 300-500 € |
| Kiinnityksen rekisteröinti | 0,5-1,5 % | 0,5 % | - |
| Vakuutukset | Pakollisia | Pakollisia | Mahdollisia |
Miten säästää kuluissa?
Lailliset keinot
- Vertaile lakimiehiä – pyydä tarjouksia useammalta
- Neuvottele välittäjästä – joskus jaetaan tai alennetaan
- Varmista oikea verostatus – prima casa vs. seconda casa
- Käytä paikallista pankkia – valuutanvaihtokulut pienemmät
- Hoida itse mitä osaat – esim. sähkö- ja vesisopimukset
Vältä näitä virheitä
- Älä tee isoja käteismaksuja – veroriskit
- Älä aliarvioi kauppahintaa – veronkierto on laitonta
- Älä ohita lakimiestä – säästö voi tulla kalliiksi
- Älä unohda jatkuvia kuluja – vaikuttavat kannattavuuteen
Usein kysytyt kysymykset (FAQ)
Kuinka paljon ostokuluja pitää varata?
Yleissääntönä 8-15 % kauppahinnan päälle. Tarkkaan määrään vaikuttaa maa, alue, kohdetyyppi ja käyttötarkoitus.
Kuka maksaa välittäjän?
Useimmissa maissa myyjä, mutta Italiassa usein molemmat osapuolet. Tarkista aina etukäteen.
Voinko vähentää ostokulut verotuksessa?
Yleensä et, mutta jos kohde on sijoitusasunto ja vuokraat sitä, osa kuluista voi olla vähennyskelpoisia. Kysy veroasiantuntijalta.
Maksetaanko veroja Suomeen vai kohdemaahan?
Ostokulut maksetaan kohdemaahan. Omistamisen aikaiset tulot (vuokratulot) ja myyntivoitto verotetaan usein molemmissa maissa, mutta verosopimukset estävät kaksinkertaisen verotuksen.
Miten maksut hoidetaan käytännössä?
Yleensä notaarin kautta tai sulkutilille. Pankkisiirto on turvallisin. Vältä suuria käteismaksuja.
Voinko neuvotella kuluista?
Verot ovat kiinteitä, mutta lakimiehen ja välittäjän palkkioista voi usein neuvotella. Notaarin palkkiot ovat monissa maissa säänneltyjä.
Yhteenveto
Ulkomaan asunnon ostokulut voivat yllättää, jos niihin ei ole varautunut. Varainsiirtoverot, notaarikulut, lakimiespalkkiot ja muut maksut nostavat kokonaiskustannuksen helposti 8-15 % kauppahintaa korkeammaksi.
Muista:
- Varaa budjettiin ostokulut erikseen
- Selvitä tarkka verotilanne etukäteen
- Käytä paikallista lakimiestä kulujen selvittämiseen
- Huomioi myös jatkuvat kulut omistamisen aikana
- Älä yritä säästää ohittamalla asiantuntijoita
Hyvin suunniteltu budjetti antaa mielenrauhan ja estää ikävät yllätykset kaupan jälkeen.
Lähteet
- Vero.fi – Ulkomaan tulot
- Espanja: Agencia Tributaria, alueelliset veroviranomaiset
- Portugali: Autoridade Tributária e Aduaneira
- Italia: Agenzia delle Entrate
- Kreikka: TAXISnet
- Suomen suurlähetystöt ja konsulaatit