Ostajan välittäjän vastuu ja velvollisuudet – mitä laki ja hyvä välitystapa edellyttävät
Mitä vastuita ja velvollisuuksia ostajan välittäjällä on? Käymme läpi lainsäädännön, hyvän välitystavan ja käytännön velvoitteet.
Julkaistu 17. syyskuuta 2026
Ostajan välittäjällä on merkittäviä vastuita ja velvollisuuksia, jotka perustuvat lainsäädäntöön, hyvään välitystapaan ja toimeksiantosopimukseen. Näiden velvoitteiden ymmärtäminen auttaa ostajaa arvioimaan, mitä välittäjältä voi odottaa ja milloin välittäjä on mahdollisesti laiminlyönyt tehtäviään.
Tässä artikkelissa käymme läpi ostajan välittäjän keskeiset vastuut ja velvollisuudet sekä sen, miten ne eroavat myyjän välittäjän velvoitteista.
Ostajan välittäjän aseman perusta
Toimeksiantosopimus määrittää suhteen
Ostajan välittäjän velvollisuudet perustuvat ensisijaisesti toimeksiantosopimukseen, jonka ostaja ja välittäjä solmivat:
Sopimuksen elementti
Sisältö
Osapuolet
Ostaja ja välitysliike
Tehtävän kuvaus
Mitä välittäjä tekee ostajan puolesta
Palkkio
Miten ja milloin palkkio maksetaan
Kesto
Sopimuksen voimassaoloaika
Irtisanominen
Miten sopimus voidaan päättää
Lainsäädännöllinen kehys
Ostajan välittäjän toimintaa sääntelevät useat lait ja määräykset:
Laki tai ohje
Keskeiset velvoitteet
Laki kiinteistönvälitysliikkeistä
Ammattitaitovaatimukset, vastuuvakuutus
Hyvä välitystapa (KVKL)
Eettiset ja käytännön ohjeistukset
Kuluttajansuojalaki
Kuluttajakaupan erityissäännökset
Asuntokauppalaki
Asunto-osakekaupan säännökset
Maakaari
Kiinteistökaupan säännökset
Edustussuhteen erityispiirteet
Ostajan välittäjän edustussuhde eroaa myyjän välittäjästä:
Piirre
Myyjän välittäjä
Ostajan välittäjä
Pääasiallinen asiakas
Myyjä
Ostaja
Lojaalisuusvelvoite
Myyjää kohtaan
Ostajaa kohtaan
Palkkion maksaja
Tyypillisesti myyjä
Ostaja
Ensisijainen tavoite
Myyjän edun ajaminen
Ostajan edun ajaminen
Keskeiset lakisääteiset velvollisuudet
Selonottovelvollisuus
Selonottovelvollisuus on yksi välittäjän tärkeimmistä velvoitteista. Ostajan välittäjän on aktiivisesti selvitettävä kohteen olennaiset tiedot:
Selvitettävä asia
Mitä se tarkoittaa käytännössä
Kohteen perustiedot
Pinta-ala, rakennusvuosi, huoneistojärjestys
Omistussuhteet
Kuka omistaa ja onko rasitteita
Taloyhtiön tilanne
Talous, tulevat remontit, vastikkeet
Kaavoitustilanne
Voimassa oleva kaava ja mahdolliset muutokset
Tekniset seikat
Rakennuksen kunto ja tehdyt remontit
Selonottovelvollisuuden laajuus
Ostajan välittäjän selonottovelvollisuus on tyypillisesti laajempi kuin myyjän välittäjän, koska hänen tehtävänään on nimenomaan turvata ostajan etuja:
Selvityksen taso
Kuvaus
Perusselvitys
Viralliset asiakirjat ja rekisteritiedot
Syvennetty selvitys
Taloyhtiön pöytäkirjat, korjaushistoria
Kriittinen arviointi
Tietojen ristiriitojen tunnistaminen
Asiantuntija-arvio
Kuntotarkastuksen suosittelu tarvittaessa
Tiedonantovelvollisuus
Välittäjän on annettava ostajalle kaikki kauppaan vaikuttavat tiedot:
Tiedonantokategoria
Esimerkkejä
Kohteen tekniset tiedot
Kunto, tehdyt korjaukset, energialuokka
Taloudelliset tiedot
Vastikkeet, lainaosuudet, tulevat maksut
Juridiset tiedot
Omistusoikeus, rasitteet, käyttörajoitukset
Ympäristötiedot
Naapuruston suunnitelmat, häiriötekijät
Riskit
Tunnistetut ongelmat tai epävarmuudet
Tiedonannon muoto ja dokumentointi
Vaatimus
Käytäntö
Selkeys
Tieto on annettava ymmärrettävässä muodossa
Oikea-aikaisuus
Ennen ostopäätöstä
Dokumentointi
Kirjallisesti tai muuten todistettavasti
Varmistaminen
Ostaja on ymmärtänyt tiedon
Hyvän välitystavan velvoitteet
Mitä hyvä välitystapa tarkoittaa?
Hyvä välitystapa on Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton (KVKL) määrittelemä ohjeistus, joka täydentää lainsäädäntöä:
Hyvän välitystavan osa-alue
Sisältö
Ammattimaisuus
Toiminta on asiantuntevaa ja huolellista
Rehellisyys
Ei harhaanjohtamista, avoimuus
Puolueettomuus
Tasapuolinen kohtelu (myyjän välittäjälle)
Lojaalisuus
Asiakkaan edun ajaminen (ostajan välittäjälle)
Luottamuksellisuus
Luottamuksellisten tietojen suoja
Ostajan välittäjän lojaalisuusvelvoite
Ostajan välittäjän on oltava lojaali nimenomaan ostajaa kohtaan:
Lojaalisuuden ilmeneminen
Käytännön esimerkki
Ostajan edun asettaminen etusijalle
Ei suosittele huonoa kohdetta vain provision takia
Rehellinen neuvonta
Kertoo myös kohteen heikkoudet
Aktiivinen etsintä
Etsii parasta kohdetta, ei vain helpointa
Neuvottelu ostajan puolesta
Pyrkii parhaaseen hintaan ostajalle
Luottamuksellisuus
Ei paljasta ostajan neuvottelutaktiikkaa
Eturistiriitojen välttäminen
Ostajan välittäjän on vältettävä tilanteita, joissa hänen etunsa ovat ristiriidassa ostajan etujen kanssa:
Eturistiriitatilanne
Miten tulee toimia
Välittäjä myy omaa kohdettaan
Kerrottava avoimesti, mahdollisesti kieltäydyttävä
Sukulaisen kohde
Ilmoitettava etukäteen
Yhteistyö myyjän välittäjän kanssa
Ostajan etu silti etusijalla
Provisiorakenne suosii tiettyä kohdetta
Ei saa vaikuttaa suosituksiin
Vastuu asiakirjoista ja tiedoista
Asiakirjojen tarkistamisvelvollisuus
Ostajan välittäjän on huolellisesti tarkistettava kohteeseen liittyvät asiakirjat:
Asiakirja
Tarkistettavat seikat
Isännöitsijäntodistus
Ajantasaisuus, oikeat tiedot, remontit
Yhtiöjärjestys
Lunastuslausekkeet, rajoitukset
Tilinpäätös
Taloyhtiön taloudellinen tilanne
PTS
Tulevat remontit ja kustannusarviot
Pöytäkirjat
Yhtiökokouspäätökset
Energiatodistus
Voimassaolo ja luokka
Tietojen oikeellisuuden varmistaminen
Velvollisuus
Käytännön toimenpide
Lähteiden tarkistaminen
Viralliset rekisterit ja asiakirjat
Ristiriitojen tunnistaminen
Eri lähteistä saadut eriävät tiedot
Lisäselvitysten pyytäminen
Epäselviin kohtiin palaaminen
Dokumentointi
Tarkistusten kirjaaminen
Vastuu virheellisistä tiedoista
Ostajan välittäjä voi joutua vastuuseen virheellisistä tiedoista:
Tilanteen tyyppi
Välittäjän vastuu
Välittäjä antanut väärää tietoa
Täysi vastuu
Välittäjä laiminlyönyt tarkistuksen
Vastuu, jos olisi pitänyt huomata
Myyjä antanut väärää tietoa
Ei vastuuta, jos ei voinut tietää
Tieto ei ollut saatavilla
Ei vastuuta kohtuuttomasta selvityksestä
Neuvontavelvollisuus
Ammatillinen neuvonta
Ostajan välittäjän on annettava ostajalle ammatillista neuvontaa asuntokauppaan liittyen:
Neuvonnan alue
Esimerkkejä
Markkinatilanne
Hintataso alueella, kysynnän ja tarjonnan suhde
Kohteen arviointi
Hinnan realistisuus, neuvotteluvara
Riskit
Taloyhtiön tulevat maksut, tekniset riskit
Prosessi
Kaupanteon vaiheet ja aikataulut
Dokumentit
Mitä asiakirjoja tarvitaan
Neuvonnan rajat
Ostajan välittäjän neuvontavelvollisuus ei ulotu kaikkiin asioihin:
Asia
Kuuluuko neuvontavelvollisuuteen
Asunnon hintaneuvottelu
Kyllä, keskeinen tehtävä
Taloyhtiön tilanteen arviointi
Kyllä, yleisellä tasolla
Verotusneuvonta
Rajoitetusti, yleisellä tasolla
Lakineuvonta
Ei, suositeltava lakimiestä
Tekninen arviointi
Ei, suositeltava kuntotarkastajaa
Rahoitusneuvonta
Rajoitetusti, ohjattava pankkiin
Asiantuntijoiden suosittelu
Ostajan välittäjän velvollisuutena on suositella muita asiantuntijoita tarvittaessa:
Tilanne
Suositeltava asiantuntija
Vanha rakennus
Kuntotarkastaja
Monimutkainen juridinen tilanne
Asianajaja
Erityiset rakenteet
Rakennesuunnittelija
Homeepäily
Sisäilma-asiantuntija
Arvon määritys
Auktorisoitu arvioija
Salassapito- ja luottamuksellisuusvelvoitteet
Mitä tietoja on suojattava?
Ostajan välittäjällä on velvollisuus pitää tietyt tiedot luottamuksellisina:
Suojattava tieto
Esimerkki
Ostajan taloudellinen tilanne
Budjetti, lainansaanti
Neuvottelutaktiikka
Maksuhalukkuuden yläraja
Henkilökohtaiset tiedot
Perhesyyt muutolle
Toimeksiantosopimuksen ehdot
Palkkion suuruus
Luottamuksellisuuden rajat
Tilanne
Voiko tiedon paljastaa
Ostaja antaa luvan
Kyllä
Laki edellyttää
Kyllä
Kaupan tekeminen edellyttää
Rajoitetusti, ostajan suostumuksella
Myyjän välittäjä kysyy
Ei ilman ostajan lupaa
Vahingonkorvausvastuu
Milloin välittäjä on korvausvelvollinen?
Ostajan välittäjä voi joutua korvausvastuuseen, jos:
Vastuuperuste
Kuvaus
Huolimattomuus
Selvitysten laiminlyönti
Virheellinen tieto
Väärä neuvonta tai tieto
Lojaalisuuden rikkominen
Ostajan edun laiminlyönti
Salassapidon rikkominen
Luottamuksellisten tietojen paljastaminen
Korvausvastuun edellytykset
Edellytys
Selvitys
Velvollisuuden rikkominen
Välittäjä on toiminut vastoin velvollisuuksiaan
Tuottamus
Toiminta on ollut huolimatonta
Vahinko
Ostajalle on aiheutunut todellista vahinkoa
Syy-yhteys
Vahinko johtuu välittäjän toiminnasta
Vastuuvakuutus
Välitysliikkeellä on oltava vastuuvakuutus:
Asian
Sisältö
Pakollinen vakuutus
Laki edellyttää vastuuvakuutusta
Vakuutuksen kattavuus
Tyypillisesti 100 000–500 000 euroa
Omavastuu
Riippuu vakuutusehdoista
Reklamaatioaika
Yleensä 2–3 vuotta
Velvollisuudet kaupan eri vaiheissa
Etsintävaihe
Velvollisuus
Käytännön toiminta
Tarpeiden kartoitus
Selvittää ostajan toiveet ja rajoitteet
Aktiivinen etsintä
Hakee sopivia kohteita eri kanavista
Seulonta
Karsii epäsopivat kohteet
Tiedonkeruu
Hankkii tiedot mielenkiintoisista kohteista
Kohteen arviointivaihe
Velvollisuus
Käytännön toiminta
Asiakirjojen analysointi
Käy läpi kaikki saatavilla olevat dokumentit
Riskien tunnistaminen
Etsii mahdollisia ongelmia
Vertailu
Arvioi kohdetta suhteessa vaihtoehtoihin
Raportointi
Kertoo havainnoistaan ostajalle
Tarjousvaihe
Velvollisuus
Käytännön toiminta
Hinnan arviointi
Avustaa tarjoushinnan määrittämisessä
Tarjouksen laatiminen
Muotoilee tarjouksen ostajan puolesta
Neuvottelu
Neuvottelee myyjän tai myyjän välittäjän kanssa
Ehtojen varmistaminen
Huolehtii ostajaa suojaavista ehdoista
Kaupantekovaihe
Velvollisuus
Käytännön toiminta
Kauppakirjan tarkistus
Käy läpi kaikki ehdot
Asiakirjojen varmistus
Tarkistaa liitteiden oikeellisuuden
Läsnäolo
Osallistuu kaupantekotilaisuuteen
Jälkitoimet
Ohjeistaa kaupan jälkeisissä toimissa
Velvollisuuksien laiminlyönti ja seuraukset
Tyypilliset laiminlyönnit
Laiminlyönti
Mahdollinen seuraus
Selvitysten tekemättä jättäminen
Ostaja joutuu yllättäviin kustannuksiin
Virheellinen tieto
Ostaja maksaa liikaa tai ostaa virheellisen kohteen
Eturistiriidan salaaminen
Ostaja ei saa puolueetonta palvelua
Neuvottelun laiminlyönti
Ostaja ei saa parasta mahdollista hintaa
Ostajan toimenpiteet laiminlyöntitilanteessa
Toimenpide
Ajankohta
Reklamaatio välittäjälle
Heti kun virhe havaitaan
Kirjallinen vaatimus
Kohtuullisessa ajassa
Yhteys kuluttajaneuvontaan
Jos neuvottelut eivät tuota tulosta
Valitus aluehallintovirastoon
Vakavissa tapauksissa
Vahingonkorvausvaatimus
Jos vahinko on syntynyt
Miten varmistaa välittäjän velvollisuuksien täyttäminen?
Ennen sopimuksen tekoa
Toimenpide
Mitä selvittää
Pätevyyden tarkistus
LKV-tutkinto, rekisteröinti
Vastuuvakuutus
Voimassaolo ja kattavuus
Referenssit
Aiemmat asiakkaat
Sopimuksen läpikäynti
Velvollisuudet kirjallisesti
Toimeksiannon aikana
Toimenpide
Käytännön toteutus
Dokumentointi
Pyydä kirjalliset raportit
Aktiivinen seuranta
Kysy edistymisestä säännöllisesti
Kysymysten esittäminen
Vaadi selvitykset epäselviin kohtiin
Kirjallinen viestintä
Säilytä sähköpostit ja viestit
Usein kysytyt kysymykset
Mitä eroa on ostajan välittäjän ja myyjän välittäjän velvollisuuksilla?
Merkittävin ero on lojaalisuusvelvoitteen suunta. Myyjän välittäjän on oltava lojaali myyjää kohtaan, kun taas ostajan välittäjän on asetettava ostajan edut etusijalle. Tämä vaikuttaa siihen, miten välittäjä neuvottelee, mitä tietoja hän korostaa ja miten hän arvioi kohteita. Molemmilla on kuitenkin sama selonottovelvollisuus ja tiedonantovelvollisuus.
Voiko ostajan välittäjä joutua vastuuseen, jos asunnosta löytyy virheitä kaupan jälkeen?
Kyllä, jos välittäjä on laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa tai antanut virheellistä tietoa. Jos virhe oli sellainen, jonka välittäjän olisi pitänyt huomata tai selvittää, hän voi olla korvausvelvollinen. Jos virhe on ns. piilevä virhe, jota ei voitu havaita normaalilla huolellisuudella, välittäjä ei tyypillisesti ole vastuussa.
Kauanko ostajan välittäjän vastuu kestää kaupan jälkeen?
Reklamaatio välittäjälle tulee tehdä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta. Yleinen reklamaatioaika on tyypillisesti 2–3 vuotta kaupanteosta, mutta tämä voi vaihdella tapauskohtaisesti. Vahingonkorvausvaatimuksen vanhentumisaika on lähtökohtaisesti kolme vuotta siitä, kun vahingonkärsijä on saanut tiedon vahingosta.
Mitä teen, jos ostajan välittäjäni on mielestäni laiminlyönyt velvollisuuksiaan?
Ota ensin yhteyttä välittäjään kirjallisesti ja esitä asiasi. Jos asia ei ratkea suoraan neuvottelemalla, voit ottaa yhteyttä kuluttajaneuvontaan tai aluehallintovirastoon. Vakavissa tapauksissa kannattaa konsultoida lakimiestä vahingonkorvausvaatimuksen tekemiseksi.
Onko ostajan välittäjällä velvollisuus löytää minulle asunto?
Ostajan välittäjällä on velvollisuus etsiä aktiivisesti toimeksiannon mukaisia kohteita, mutta hän ei voi taata asunnon löytymistä. Velvollisuus on toimia huolellisesti ja ammattitaitoisesti etsinnässä, ei saavuttaa tiettyä lopputulosta.
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Rakennamme työkaluja ja palveluita asunnon ostajille, vaihtajille ja myyjille. Olemme pilottivaiheessa - lähetä kysymyksesi sitoumuksitta ja maksutta. Mahdollisista kustannuksista sovitaan aina erikseen ja selvästi etukäteen.
Mietitkö lainaa?
Selvitä paljonko voit saada asuntolainaa ja mikä olisi kuukausieräsi.
