Miten tehdä välittäjien tarjoukset vertailukelpoisiksi?

Kun kilpailutat välittäjiä, saat usein hyvin erilaisia tarjouksia. Yksi ilmoittaa palkkion prosentteina, toinen kiinteänä hintana. Kolmas sisällyttää kaiken, neljäs listaa erikseen veloitettavat palvelut. Miten vertailet omenoita ja appelsiineja? Tässä artikkelissa opit tekemään eri muotoisista tarjouksista vertailukelpoisia.

Miksi vertailu on vaikeaa?

Erilaiset palkkiomallit

Välittäjien palkkiot voivat olla:

• Prosenttiperusteisia: "3,5 % kauppahinnasta"
• Kiinteitä: "5 000 euroa"
• Hybridejä: "2 000 € + 1,5 %"
• Minimiveloituksella: "3 % tai vähintään 6 000 €"

Erilaiset sisällöt

Mitä palkkioon sisältyy, vaihtelee:

• Valokuvaus: perustaso vai ammattikuvaus?
• Stailaus: sisältyykö vai erikseen?
• Portaalit: mitkä ja millä näkyvyydellä?
• Lisäpalvelut: drone, 3D-kierros, lehtimainonta?

Erilaiset ehdot

Sopimusehdot vaihtelevat:

• Sopimusaika: 2, 4 vai 6 kuukautta?
• Irtisanominen: vapaa vai sidottu?
• Jälkiprovisio: kuinka pitkä?

Vertailukelpoisuuden luominen

Vaihe 1: Muunna palkkiot euroiksi

Ensimmäinen askel on muuttaa kaikki palkkiot samoiksi euroiksi. Käytä arvioitua myyntihintaa.

Esimerkki: Arvioitu myyntihinta 300 000 €

Nyt palkkiot ovat vertailukelpoisia.

Huomio: Jos välittäjällä on minimiveloitus, laske kumpi tulee käyttöön. Esimerkiksi "2,5 % tai vähintään 8 000 €": jos 2,5 % kohteestasi on 7 500 €, maksat minimiveloituksen 8 000 €.

Vaihe 2: Luo yhtenäinen palveluluettelo

Listaa kaikki mahdolliset palvelut ja merkitse, sisältyykö kukin välittäjän tarjoukseen:

Merkitse myös erikseen veloitettavat ja niiden hinnat.

Vaihe 3: Laske kokonaiskustannus

Kun tiedät palkkion ja mahdolliset lisäkustannukset, laske kokonaiskustannus:

Välittäjä A:

• Palkkio: 11 160 €
• Lisäkustannukset: ei
• Yhteensä: 11 160 €

Välittäjä B:

• Palkkio: 13 020 €
• Lisäkustannukset: ei (stailaus sisältyy)
• Yhteensä: 13 020 €

Välittäjä C:

• Palkkio: 9 920 €
• Lisäkustannukset: ei
• Yhteensä: 9 920 €

Välittäjä D:

• Palkkio: 9 920 €
• Lisäkustannukset: ammattikuvaus 400 €
• Yhteensä: 10 320 €

Vaihe 4: Arvioi sopimusehdot

Listaa keskeiset sopimusehdot:

Vaihe 5: Tee vertailutaulukko

Yhdistä kaikki yhteen taulukkoon:

Laadullinen arviointi

Pelkkä numeerinen vertailu ei riitä. Arvioi myös:

Välittäjän kokemus

• Kuinka kauan alalla?
• Kuinka monta kohdetta myynyt viime vuonna?
• Kokemusta alueeltasi ja vastaavista kohteista?

Paikallistuntemus

• Tunteeko alueen hintatason?
• Osaako argumentoida sijainnin eduista?
• Onko verkostoja alueella?

Henkilökemia

• Kuunteliko sinua?
• Vastasiko kysymyksiin suoraan?
• Tuntuiko luotettavalta?

Kommunikaatio

• Miten kommunikoi (puhelin, sähköposti, viestit)?
• Kuinka usein raportoi?
• Miten tavoitettavissa?

Painotettu arviointi

Voit antaa eri kriteereille painoarvoja sen mukaan, mikä on sinulle tärkeää:

Esimerkki painotuksista:

Tässä esimerkissä Välittäjä C ja D ovat tasavahvoja, mutta eri syistä.

Hinta-arvion merkitys vertailussa

Älä valitse korkeimman arvion perusteella

Yllä olevassa esimerkissä Välittäjä B antoi korkeimman hinta-arvion (320 000 €). Mutta:

• Onko arvio realistinen?
• Millä perusteilla se on annettu?
• Mitä tapahtuu, jos kohde ei mene kaupaksi tällä hinnalla?

Arvioi arvioiden perustelut

Kysy jokaiselta välittäjältä:

• Mihin vertailukauppoihin arvio perustuu?
• Mikä on realistinen myyntiaika tällä hinnalla?
• Mitä jos hintaa pitää laskea?

Laske todellinen nettotulos

Lopulta merkitsee, paljonko sinulle jää käteen. Laske:

Jos Välittäjä B:n arvio on realistinen, hän tuottaa parhaan nettotuloksen. Mutta jos arvio on ylioptimistinen ja todellinen hinta on 300 000 €, tilanne muuttuu:

Yhtäkkiä Välittäjä B ei olekaan paras vaihtoehto.

Käytännön vertailulomake

Tässä lomake, jonka voit täyttää jokaisesta välittäjästä:

VÄLITTÄJÄN VERTAILULOMAKE

Välittäjä: _______________
Yhtiö: _______________
Puhelin: _______________

HINTA-ARVIO:
Arvio: _______________ €
Perustelut: _______________
Myyntiaika-arvio: _______________

PALKKIO:
Malli: □ Prosentti ___ %  □ Kiinteä ___ €  □ Hybridi ___
Palkkio euroina (sis. ALV): _______________ €
Minimiveloitus: _______________

SISÄLTYVÄT PALVELUT:
□ Hinta-arvio
□ Asiakirjojen hankinta
□ Valokuvaus: □ perus □ ammatti
□ Drone-kuvaus
□ 3D-kierros
□ Stailaus
□ Ilmoitus: □ Oikotie □ Etuovi □ muu: ___
□ Premium-sijoitus
□ Näytöt
□ Neuvottelut
□ Kauppakirja

ERIKSEEN VELOITETTAVAT:
_______________: ___ €
_______________: ___ €

SOPIMUSEHDOT:
Sopimusaika: ___ kk
Irtisanomisaika: ___
Jälkiprovisio: ___ kk
Sopimustyyppi: □ Yksinmyynti □ Yleistoimeksianto

LAADULLINEN ARVIO (1-10):
Kokemus: ___
Paikallistuntemus: ___
Henkilökemia: ___
Kommunikaatio: ___
Vaikutelma: ___

KOKONAISARVIO: ___/10

MUISTIINPANOT:
_______________

Yhteenveto

Välittäjien tarjousten vertailukelpoiseksi tekeminen:

1. Muunna palkkiot euroiksi – Käytä arvioitua myyntihintaa ja laske todellinen summa ALV:n kanssa.

2. Listaa palvelut yhtenäisesti – Merkitse mitä sisältyy ja mitä ei.

3. Laske kokonaiskustannus – Sisällytä mahdolliset lisäkustannukset.

4. Vertaa sopimusehtoja – Sopimusaika, irtisanominen, jälkiprovisio.

5. Arvioi laatu – Kokemus, paikallistuntemus, henkilökemia.

6. Laske nettotulos – Mikä on todellinen hyötysi?

7. Käytä painotettua arviointia – Anna painoarvot sinulle tärkeille kriteereille.

Systemaattinen vertailu vie aikaa, mutta auttaa tekemään parhaan päätöksen. Älä anna eri muotoisten tarjousten hämätä – muunna ne vertailukelpoisiksi ja valitse kokonaisuutena paras.

Usein kysytyt kysymykset

Miten muunnan prosenttiperusteisen palkkion euroiksi?

Kerro välitysprosentti arvioidulla myyntihinnalla ja lisää ALV 24 %. Esimerkiksi 3 % palkkio 300 000 euron asunnosta: 300 000 € x 0,03 = 9 000 € + ALV 2 160 € = yhteensä 11 160 €. Näin saat eri palkkiomallit vertailukelpoisiksi.

Mitä välityspalkkioon yleensä sisältyy?

Tyypillisesti palkkioon sisältyy hinta-arvio, asiakirjojen hankinta, peruskuvaus, ilmoitus portaaleissa (Oikotie, Etuovi), näytöt, neuvottelut ja kauppakirja. Ammattikuvaus, stailaus, drone-kuvaus ja premium-näkyvyys voivat olla erikseen veloitettavia tai sisältyä korkeampiin paketteihin.

Kannattaako valita korkeimman hinta-arvion antanut välittäjä?

Ei välttämättä. Korkea arvio voi olla ylioptimistinen, eikä takaa toteutuvaa hintaa. Kysy aina perustelut: mihin vertailukauppoihin arvio perustuu ja mikä on realistinen myyntiaika. Laske todellinen nettotulos vähentämällä palkkio arvioidusta hinnasta.

Mitä tarkoittaa minimiveloitus välityspalkkiossa?

Minimiveloitus tarkoittaa alinta summaa, jonka välittäjä veloittaa, vaikka prosenttiosuus jäisi pienemmäksi. Esimerkiksi "2,5 % tai vähintään 8 000 €": jos 2,5 % kohteestasi on vain 5 000 €, maksat silti minimiveloituksen 8 000 €. Tämä vaikuttaa erityisesti edullisempien kohteiden kustannuksiin.

Mikä painoarvo eri vertailutekijöille kannattaa antaa?

Riippuu tilanteestasi. Tyypillinen painotus: hinta 20–30 %, palvelusisältö 15–20 %, kokemus ja paikallistuntemus 20 %, sopimusehdot 15 % ja henkilökemia 15–20 %. Priorisoi niitä tekijöitä, jotka ovat sinulle tärkeimpiä – joillekin hinta ratkaisee, toisille välittäjän kokemus alueelta.

Lue myös

• Miten kilpailuttaa välittäjä fiksusta?
• Kuinka montaa välittäjää kannattaa pyytää arvioimaan asunto?
• Miten vertailla välittäjiä?
• Välityspalkkio
• Kiinteistönvälittäjän valinta