Mitä tietoja myyjän kannattaa kertoa oma-aloitteisesti?
Avoimuus rakentaa luottamusta ja vähentää riskejä. Selvitä, mitä kannattaa kertoa ilman että ostaja kysyy.
Asunnon myynti on merkittävä oikeustoimi, jossa avoimuus on kaiken perusta. Vaikka ostajalla on velvollisuus tutustua kohteeseen huolellisesti, myyjän tiedonantovelvollisuus on laaja. Käytännössä kannattaa kertoa paljon enemmän kuin laki ehdottomasti vaatii – se rakentaa luottamusta, nopeuttaa kaupantekoa ja suojaa sinua jälkikäteisiltä reklamaatioilta.
Tässä oppaassa käymme läpi keskeiset asiat, jotka myyjän kannattaa tuoda esiin oma-aloitteisesti jo ennen kuin ostaja ehtii kysyä.
Lakisääteiset tiedot – välttämätön perusta
Asuntokauppalaki määrittelee selkeästi, mitä tietoja myyjän on annettava. Nämä ovat ehdottomia minimivaatimuksia, joiden laiminlyönti voi johtaa kaupan purkuun tai hinnanalennukseen.
Isännöitsijäntodistus ja taloyhtiön asiakirjat
Kerros- ja rivitaloasuntojen kohdalla isännöitsijäntodistus on keskeinen asiakirja. Se kertoo taloyhtiön taloudellisen tilanteen, tehdyt ja suunnitellut remontit sekä yhtiöjärjestyksen keskeiset määräykset. Varmista, että todistus on tuore – mielellään alle kuukauden vanha.
Isännöitsijäntodistuksen lisäksi kannattaa toimittaa ostajalle:
- Yhtiöjärjestys
- Viimeisimmän yhtiökokouksen pöytäkirja
- Talousarvio ja tilinpäätös
- Energiatodistus
- Mahdollinen PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma
Omakotitalon pakolliset asiakirjat
Omakotitalon myynnissä tarvittavat asiakirjat poikkeavat osakehuoneistosta. Keskeisiä ovat:
- Lainhuutotodistus
- Rasitustodistus
- Kiinteistörekisteriote
- Rakennuslupa-asiakirjat
- Energiatodistus
- Mahdolliset kartat ja rajankäyntipöytäkirjat
Huoneiston pohjapiirros ja pinta-alatiedot
Pinta-alatietojen on oltava oikein. Virheellinen pinta-alatieto on yksi yleisimmistä riidan aiheista asuntokaupoissa. Tarkista, että ilmoittamasi pinta-ala vastaa virallisia asiakirjoja ja kerro selkeästi, onko kyseessä asuinpinta-ala vai kokonaispinta-ala.
Taloyhtiön tilanne – tulevaisuuden näkymät
Taloyhtiön taloudellinen tilanne ja tulevat hankkeet vaikuttavat merkittävästi asunnon arvoon. Ostaja haluaa tietää, mihin hän sitoutuu.
Tulevat remontit ja niiden kustannukset
Kerro avoimesti kaikista tiedossa olevista tulevista remonteista, vaikka niistä ei olisi vielä tehty virallista päätöstä. Jos yhtiökokouksessa on keskusteltu julkisivuremontista tai putkiremontista, mainitse tämä. Arvioi mahdollisuuksien mukaan myös kustannuksia per osake tai neliömetri.
Erityisen tärkeää on mainita:
- Putkiremontti ja sen aikataulu
- Julkisivu- ja ikkunaremontit
- Kattoremontti
- Hissiremontti tai hissin rakentaminen
- Parvekelasitukset
- Piha-alueiden kunnostus
Yhtiölainat ja vastikkeet
Selvitä ostajalle tarkasti, paljonko yhtiölainaa kohdistuu myytävään huoneistoon. Kerro myös rahoitusvastikkeen suuruus ja se, onko lainaosuuden mahdollista maksaa pois kerralla. Vastikkeiden kehitys kiinnostaa ostajaa – jos vastikkeet ovat nousseet merkittävästi viime vuosina, kerro syyt avoimesti.
Taloyhtiön taloudellinen tila
Hyvin hoidettu taloyhtiö on myyntivaltti. Kerro, jos yhtiöllä on vahva talous, hyvät rahastot ja ennakoiva korjaussuunnitelma. Toisaalta, jos yhtiöllä on taloudellisia haasteita tai paljon lainaa, tämä on kerrottava rehellisesti.
Tunnetut viat ja puutteet – rehellisyys kannattaa
Tämä on kenties tärkein osa-alue. Kaikki tiedossasi olevat viat ja puutteet on kerrottava ostajalle. Tietojen salaaminen voi johtaa vakaviin oikeudellisiin seuraamuksiin.
Kosteus- ja homevauriot
Jos asunnossa on ollut kosteusvaurio, kerro siitä – myös silloin, kun se on korjattu. Selvitä, milloin vaurio havaittiin, mikä sen aiheutti, miten se korjattiin ja kuka korjauksen teki. Säilytä kaikki dokumentit korjauksista.
Rakenteelliset ongelmat
Painumat, halkeamat, perustusten ongelmat tai muut rakenteelliset viat on tuotava esiin. Vaikka ne olisivat pieniä eivätkä mielestäsi vaikuttaisi asumiseen, ostajalla on oikeus tietää niistä.
Tekniset puutteet
Kerro avoimesti, jos jokin ei toimi kunnolla:
- Lämmitysjärjestelmän ongelmat
- Ilmanvaihdon puutteet
- Sähköjärjestelmän ikä tai ongelmat
- Vesi- ja viemärijärjestelmän tila
- Ikkunoiden ja ovien kunto
Käyttörajoitukset
Jos asunnossa on jotain, mitä ei saa tehdä tai joka rajoittaa käyttöä, kerro tämä. Esimerkiksi kantavat seinät, joita ei voi purkaa, tai rajoitukset kodinkoneiden sijoittelussa voivat olla ostajalle tärkeitä tietoja.
Naapurusto ja ympäristö – asumisen todellisuus
Asunto ei ole vain seinien sisäpuolella olevaa tilaa. Ympäristö vaikuttaa merkittävästi asumisen laatuun.
Meluhaitat
Jos asunnossa kuuluu liikenteen melu, naapureiden äänet tai muut häiritsevät äänet, kerro tämä. Erityisesti kannattaa mainita:
- Vilkkaasti liikennöidyt tiet
- Rautatie tai lentokenttä
- Ravintolat ja yökerhot lähellä
- Teollisuuslaitokset
Naapurit ja taloyhtiön ilmapiiri
Vaikka naapureista puhuminen voi tuntua kiusalliselta, merkittävät ongelmat on tuotava esiin. Jos taloyhtiössä on ollut vakavia riitoja tai yksittäisiä häiritseviä asukkaita, ostajan on hyvä tietää tästä. Toisaalta voit myös kertoa positiivisista asioista – hyvä yhteishenki on myyntivaltti.
Tulevat muutokset ympäristössä
Jos tiedät tulevista rakennushankkeista, kaavoitusmuutoksista tai muista ympäristöön vaikuttavista asioista, kerro niistä. Viereen nouseva kerrostalo tai suunnitteilla oleva moottoritie voi vaikuttaa ostopäätökseen merkittävästi.
Palvelut ja liikenneyhteydet
Kerro rehellisesti alueen palveluista. Älä liioittele etäisyyksiä tai palveluiden laatua. Jos lähin ruokakauppa on kahden kilometrin päässä tai julkinen liikenne kulkee harvoin, mainitse tämä.
Tehdyt remontit – dokumentoi huolellisesti
Remontit voivat olla sekä myyntivaltti että riski. Huolellinen dokumentointi suojaa molempia osapuolia.
Mitä remontteja on tehty
Listaa kaikki tehdyt remontit aikajärjestyksessä:
- Kylpyhuone- ja keittiöremontit
- Lattia- ja pintaremontit
- Sähkö- ja putkityöt
- LVIS-järjestelmien uusimiset
- Ikkunoiden ja ovien vaihdot
Kuka työt teki
Kerro, onko työt tehnyt ammattilainen vai talkoovoimin. Ammattilaistyöstä on hyvä olla kuitti ja mahdollisesti takuu. Itse tehdyistä töistä kannattaa kertoa avoimesti – ostaja arvostaa rehellisyyttä.
Luvat ja tarkastukset
Kaikista luvanvaraisista töistä pitää olla rakennuslupa ja loppukatselmus. Tarkista, että dokumentit ovat kunnossa. Jos lupa puuttuu, tämä on kerrottava ostajalle.
Takuut ja huolto-ohjeet
Toimita ostajalle kaikki voimassa olevat takuut sekä kodinkoneiden ja järjestelmien huolto-ohjeet. Nämä helpottavat ostajan elämää ja osoittavat, että olet huolehtinut kodistasi.
Myyntiin vaikuttavat seikat – kokonaiskuva
Lopuksi on hyvä miettiä, mitkä muut asiat voivat vaikuttaa ostopäätökseen.
Miksi myyt
Ostajat ovat usein uteliaita myyntisyistä. Vaikka et ole velvollinen kertomaan henkilökohtaisia syitä, avoimuus rakentaa luottamusta. Jos muutat työn perässä tai tarvitset isomman asunnon, kerro se rohkeasti. Jos taas myyt ongelmien takia, rehellisyys on ainoa oikea tie.
Asumishistoria
Kerro, kuinka kauan olet asunut asunnossa ja miten sitä on käytetty. Onko asunnossa poltettu tupakkaa? Onko siellä ollut lemmikkejä? Nämä voivat vaikuttaa ostopäätökseen.
Erikoisuudet ja persoonallisuudet
Jos asunnossa on jotain erikoista – olivatpa ne positiivisia tai negatiivisia – kerro niistä. Erikoinen pohjaratkaisu, omaperäiset materiaalivalinnat tai historialliset yksityiskohdat kannattaa tuoda esiin.
Asunnon käyttökulut
Anna ostajalle realistinen kuva asumiskustannuksista. Kerro sähkö-, vesi- ja lämmityskulut. Jos kulut ovat poikkeuksellisen korkeat tai matalat, selitä syyt.
Käytännön vinkkejä avoimeen myyntiin
Avoimuus ei tarkoita, että sinun pitäisi luetella jokaista pientä naarmua tai kulumaa. Keskity olennaiseen – asioihin, jotka vaikuttavat asumiseen, turvallisuuteen tai talouteen.
Dokumentoi kaikki kirjallisesti. Suullisesti kerrotut asiat on vaikea todistaa jälkikäteen. Kirjaa keskeiset tiedot myyntiesitteeseen ja kauppakirjaan.
Älä pelkää negatiivisia asioita. Jokainen asunto on kompromissi. Ostaja arvostaa rehellisyyttä ja voi hyväksyä puutteet, kun ne kerrotaan avoimesti. Salaaminen sen sijaan johtaa pettymyksiin ja riitoihin.
Avoimuus nopeuttaa kauppaa. Kun ostaja saa kaikki tiedot heti, päätöksenteko on helpompaa. Epävarmuus hidastaa prosessia ja voi kaataa kaupan.
Avoin myyjä on turvassa. Kun olet kertonut kaiken olennaisen, et voi joutua vastuuseen piilevistä virheistä. Tämä suojaa sinua pitkälle tulevaisuuteen.
Muista, että asuntokauppa perustuu luottamukseen. Rakenna se kestävälle pohjalle kertomalla totuus alusta alkaen.
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Usein kysytyt kysymykset
Mitä tietoja myyjän pitää antaa ostajalle?
Myyjän on kerrottava kaikki tiedossaan olevat viat ja puutteet, tulevat remontit, yhtiölainat ja vastikkeet sekä muut asumiseen vaikuttavat seikat. Tietojen salaaminen voi johtaa kaupan purkuun.
Pitääkö korjatuista kosteusvaurioista kertoa?
Kyllä, korjatuistakin kosteusvaurioista on kerrottava. Selvitä milloin vaurio havaittiin, mikä sen aiheutti, miten se korjattiin ja kuka korjauksen teki. Säilytä kaikki dokumentit korjauksista.
Miksi avoimuus kannattaa asuntokaupassa?
Avoimuus rakentaa luottamusta, nopeuttaa kaupantekoa ja suojaa myyjää jälkikäteisiltä reklamaatioilta. Kun kerrot kaiken olennaisen, et voi joutua vastuuseen piilevistä virheistä.
Pitääkö tulevista remonteista kertoa ilman virallista päätöstä?
Kyllä, kannattaa kertoa kaikista tiedossa olevista tulevista remonteista, vaikka niistä ei olisi vielä tehty virallista päätöstä. Jos yhtiökokouksessa on keskusteltu remontista, mainitse tämä.