Mitä tapahtuu hyväksytyn tarjouksen jälkeen?

Olet saanut tarjouksen asunnostasi ja hyväksynyt sen – onnittelut! Tämä on merkittävä hetki myyntiprosessissa, mutta matka ei suinkaan pääty tähän. Tarjouksen hyväksymisen ja varsinaisen kaupanteon väliin mahtuu useita tärkeitä vaiheita, joiden sujuva hoitaminen varmistaa onnistuneen asuntokaupan.

Tässä oppaassa käymme läpi kaikki keskeiset askeleet tarjouksen hyväksymisestä kaupantekopäivään.

1. Tarjouksen vahvistaminen kirjallisesti

Vaikka suullinen tarjouksen hyväksyminen olisi jo tehty puhelimessa tai näytöllä, ensimmäinen konkreettinen askel on tarjouksen kirjallinen vahvistaminen. Tämä on äärimmäisen tärkeää molempien osapuolten oikeusturvan kannalta.

Mitä kirjallisen vahvistuksen tulisi sisältää?

Tarjousvahvistukseen kirjataan kaikki kaupan keskeiset ehdot:

• Kauppahinta ja sen maksutapa
• Kohteen tiedot (osoite, asunto-osakkeen numero tai kiinteistötunnus)
• Ostajan ja myyjän täydelliset tiedot
• Mahdolliset ehdot (esimerkiksi oman asunnon myyntiehto)
• Käsirahan määrä ja maksuaikataulu
• Alustava kaupantekopäivä tai aikaikkuna
• Tarjouksen voimassaoloaika

Kirjallinen vahvistus voidaan tehdä sähköpostitse, mutta suositeltavaa on käyttää erillistä tarjouslomaketta, jonka molemmat osapuolet allekirjoittavat. Tämä vähentää väärinymmärrysten riskiä ja toimii selkeänä dokumenttina sovituista ehdoista.

Ehdollinen vai ehdoton tarjous?

Jos ostajan tarjous sisältää ehtoja – kuten oman asunnon myyntiehdon – on tärkeää kirjata selkeästi, milloin ehdon tulee täyttyä ja mitä tapahtuu, jos se ei täyty.

Ehdottomassa tarjouksessa sitoutuminen on vahvempaa. Ostaja on valmis tekemään kaupat ilman lisäehtoja, mikä yleensä nopeuttaa prosessia.

2. Käsirahan maksu

Käsiraha on osoitus ostajan vakavasta aikomuksesta ja sitoutumisesta kauppaan. Se maksetaan yleensä muutaman päivän sisällä tarjouksen hyväksymisestä.

Käsirahan suuruus

Tyypillinen käsiraha asuntokaupoissa on 2–4 prosenttia kauppahinnasta, mutta summa voidaan sopia tapauskohtaisesti.

Mihin käsiraha maksetaan?

Käsiraha maksetaan yleensä myyjän tilille tai kiinteistönvälittäjän asiakasvaratilille. Itsemyynnissä käsiraha maksetaan suoraan myyjän tilille tai sovitulle kolmannen osapuolen tilille.

Mitä käsirahalle tapahtuu?

Käsiraha vähennetään lopullisesta kauppahinnasta kaupantekohetkellä. Jos ostaja vetäytyy kaupasta ilman hyväksyttävää syytä, myyjä saa pitää käsirahan. Vastaavasti jos myyjä peruu kaupan, hänen on palautettava käsiraha kaksinkertaisena ostajalle.

3. Kauppakirjan valmistelu

Kun käsiraha on maksettu, alkaa kauppakirjan valmistelu. Tämä on yksi prosessin tärkeimmistä vaiheista, sillä kauppakirja on juridisesti sitova asiakirja.

Kuka laatii kauppakirjan?

Itsemyynnissä voit laatia kauppakirjan itse käyttämällä valmiita pohjia, mutta suosittelemme vahvasti asiantuntijan käyttöä. Lakimies tai kiinteistöalan ammattilainen varmistaa, että kauppakirja on juridisesti pätevä.

Asunto-osakekaupassa kauppakirjan voi laatia osapuolten kesken, mutta kiinteistökaupassa kauppakirja on vahvistettava julkisen kaupanvahvistajan toimesta.

Kauppakirjan keskeiset kohdat

Huolellisesti laadittu kauppakirja sisältää ainakin seuraavat asiat:

• Osapuolten täydelliset henkilötiedot
• Kohteen yksilöinti (osakekirjan numerot, kiinteistötunnus)
• Kauppahinta ja maksuehdot
• Omistusoikeuden siirtymisajankohta
• Hallinnan luovutuspäivä
• Vastuunjakokohdat ja kuntotarkastuksen tulokset
• Mahdolliset erityisehdot
• Varainsiirtoveron maksaja ja maksuaikataulu

Kauppakirjaluonnos kannattaa toimittaa molemmille osapuolille hyvissä ajoin ennen kaupantekoa.

4. Ostajan rahoitusjärjestelyt

Vaikka ostaja on todennäköisesti selvittänyt rahoitustaan jo ennen tarjouksen tekemistä, lopullinen lainasopimus tehdään yleensä vasta tarjouksen hyväksymisen jälkeen.

Lainalupaus vs. lopullinen lainasopimus

Useimmilla ostajilla on pankista lainalupaus, joka kertoo, paljonko he voivat enimmillään lainata. Lopullinen lainasopimus allekirjoitetaan kuitenkin vasta, kun kaupan kohde on selvillä ja kauppakirjan ehdot tiedossa.

Myyjän näkökulmasta

Myyjänä sinun kannattaa varmistaa ostajalta, että rahoitus on kunnossa. Voit pyytää nähtäväksi lainalupauksen tai muun vahvistuksen siitä, että ostajalla on mahdollisuus maksaa kauppahinta sovitussa aikataulussa.

Rahoituksen vaikutus aikatauluun

Pankin lainapäätös ja lainasopimuksen tekeminen kestää yleensä 1–3 viikkoa tarjouksen hyväksymisestä. Tämä kannattaa huomioida kaupantekopäivää sovittaessa.

5. Kaupantekopäivän sopiminen

Kun rahoitus on varmistunut ja kauppakirja valmis, sovitaan varsinainen kaupantekopäivä.

Missä kaupat tehdään?

Asunto-osakekaupat voidaan tehdä periaatteessa missä tahansa – ostajan tai myyjän kotona, pankin tiloissa tai lakitoimistossa. Kiinteistökaupat sen sijaan vaativat julkisen kaupanvahvistajan läsnäolon.

Yhä useammin kaupat tehdään digitaalisesti. Digitaalinen asuntokauppa on mahdollista DIAS-palvelun kautta, joka yhdistää pankit, isännöitsijät ja osapuolet samaan prosessiin.

Keitä kaupantekotilaisuudessa on mukana?

Tyypillisesti paikalla ovat:

• Myyjä (tai myyjän valtuuttama edustaja)
• Ostaja (tai ostajan valtuuttama edustaja)
• Pankin edustaja (jos lainajärjestelyjä hoidetaan samalla)
• Kiinteistökaupassa julkinen kaupanvahvistaja

6. Mitä tehdä ennen kaupantekoa

Ennen varsinaista kaupantekopäivää sinun on myyjänä hoidettava muutamia tärkeitä asioita.

Asiakirjojen kerääminen

Varmista, että sinulla on kaikki tarvittavat dokumentit valmiina:

• Osakekirja tai kiinteistön omistusasiakirjat
• Isännöitsijäntodistus (asunto-osakekaupassa, tilaa tuore versio)
• Energiatodistus
• Taloyhtiön tilinpäätös ja talousarvio
• Mahdollinen kuntotarkastusraportti
• Pohjapiirros

Asunnon viimeistely

Vaikka asunto on näytetty ja hyväksytty, kannattaa se siivota ja tarkistaa vielä ennen hallinnan luovutusta. Sovittujen irtaimistojen tulee olla paikallaan ja asunnon kunnon vastata sitä, mitä kauppakirjassa on kuvattu.

Yhtiövastikkeet ja muut maksut

Selvitä, miten yhtiövastikkeet ja muut juoksevat kulut jaetaan kaupantekopäivän suhteen. Yleensä myyjä maksaa vastikkeet hallinnan luovutuspäivään asti.

Avainten luovutuksen valmistelu

Kerää kaikki asuntoon kuuluvat avaimet yhteen. Muista myös mahdolliset autotallin, varaston tai pesutuvan avaimet sekä sähköiset kulkutunnisteet.

7. Kaupantekopäivä

Kaupantekopäivänä osapuolet tapaavat allekirjoittamaan kauppakirjan ja suorittamaan rahansiirrot.

Mitä kaupantekotilaisuudessa tapahtuu?

1. Henkilöllisyyden tarkistus – molempien osapuolten henkilöllisyys varmistetaan
2. Kauppakirjan läpikäynti – viimeinen tarkistus ennen allekirjoitusta
3. Allekirjoitukset – molemmat osapuolet allekirjoittavat kauppakirjan
4. Kauppahinnan maksu – ostaja maksaa kauppahinnan myyjän tilille
5. Osakekirjan luovutus – myyjä luovuttaa osakekirjan ostajalle
6. Avainten luovutus – jos hallinta siirtyy samana päivänä

Jos hallinta siirtyy myöhemmin

Jos hallinta siirtyy eri päivänä kuin kaupat tehdään, sovitaan erikseen hallinnan luovutuksen ajankohdasta ja käytännöistä.

8. Aikataulu

Koko prosessi tarjouksen hyväksymisestä kaupantekoon kestää tyypillisesti 2–6 viikkoa.

Tyypillinen aikajana

• Päivä 1–3: Tarjouksen kirjallinen vahvistaminen ja käsirahaneuvottelut
• Päivä 3–7: Käsirahan maksu
• Päivä 7–14: Kauppakirjan valmistelu ja ostajan rahoitusjärjestelyt
• Päivä 14–21: Kauppakirjaluonnoksen tarkistus ja viimeistely
• Päivä 21–42: Kaupantekopäivä

Mikä voi viivästyttää prosessia?

Yleisimpiä viivästyksen syitä ovat:

• Ostajan rahoituksen järjestäminen kestää odotettua pidempään
• Ehdollisen tarjouksen ehdon täyttyminen viivästyy
• Asiakirjojen hankkiminen kestää (esim. isännöitsijäntodistus)
• Osapuolten aikataulut eivät kohtaa

Miten pitää prosessi aikataulussa?

Aktiivinen yhteydenpito on avain sujuvaan prosessiin. Pidä ostajaan säännöllisesti yhteyttä ja kysy, miten järjestelyt etenevät. Hoida oma osuutesi – asiakirjat ja asunnon valmistelu – mahdollisimman nopeasti.

9. Kaupan jälkeen

Kaupanteon jälkeen on vielä muutamia asioita hoidettavana.

Varainsiirtovero

Ostaja vastaa varainsiirtoveron maksamisesta. Asunto-osakekaupassa vero on 1,5 % ja kiinteistökaupassa 3 % kauppahinnasta. Vero on maksettava kahden kuukauden kuluessa kaupanteosta.

Ilmoitukset

• Ilmoita taloyhtiölle asunnon uusi omistaja
• Ilmoita verottajalle myyntivoitosta (jos veronalainen)
• Päivitä osoitetietosi

Hallinnan luovutus

Jos hallinta siirtyy myöhemmin, hoida hallinnan luovutus sovittuna päivänä huolellisesti. Tee luovutuksesta pöytäkirja, johon kirjataan asunnon kunto, mittarilukemat ja luovutetut avaimet.

Yhteenveto

Tarjouksen hyväksyminen on merkittävä välietappi, mutta varsinainen työ on vielä kesken. Kirjallinen vahvistus, käsirahan maksu, kauppakirjan valmistelu, rahoitusjärjestelyt ja kaupantekopäivän sopiminen ovat kaikki vaiheita, jotka vaativat huolellisuutta ja aktiivista osallistumista.

Kun tunnet prosessin vaiheet etukäteen, voit valmistautua niihin asianmukaisesti ja varmistaa, että kauppa etenee sujuvasti kohti onnistunutta päätöstä. Muista, että vaikka itsemyynti vaatii enemmän oma-aloitteisuutta, jokainen vaihe on täysin hoidettavissa huolellisella valmistautumisella.

Usein kysytyt kysymykset

Kuinka kauan tarjouksen hyväksymisestä kaupantekoon kestää?

Tyypillisesti prosessi kestää 2-6 viikkoa. Aikaan vaikuttavat ostajan rahoitusjärjestelyt, asiakirjojen hankkiminen ja osapuolten aikataulujen yhteensovittaminen. Ehdolliset tarjoukset voivat pidentää aikaa.

Kuinka suuri käsirahan pitäisi olla?

Tyypillinen käsiraha on 2-4 prosenttia kauppahinnasta. Käsiraha vähennetään lopullisesta kauppahinnasta. Jos ostaja peruu kaupan ilman hyväksyttävää syytä, myyjä saa pitää käsirahan.

Kuka laatii kauppakirjan itsemyynnissä?

Kauppakirjan laatimiseen kannattaa käyttää lakimiestä tai kiinteistöalan ammattilaista, vaikka myisit itse. Asunto-osakekaupassa kauppakirja voidaan tehdä osapuolten kesken, mutta kiinteistökaupassa vaaditaan julkinen kaupanvahvistaja.

Mitä jos ostajan rahoitus ei järjesty?

Jos tarjouksessa on rahoitusehto ja pankki ei myönnä lainaa, kauppa voidaan peruuttaa ilman seuraamuksia ostajalle. Käsiraha palautetaan tällöin ostajalle. Siksi ehdollisten tarjousten ehdot kannattaa kirjata selkeästi.

Lue myös

• Kauppakirjan valmistelu itsemyynnissä
• Hallinnan luovutus itsemyynnissä
• Käsiraha ja vakiokorvaus