Milloin hakea asuntolainaa – oikea ajoitus

Asuntolainan hakemisen ajoitus on monisyinen kysymys, johon ei ole yhtä oikeaa vastausta. Ajoitukseen vaikuttavat sekä henkilökohtaiset tekijät että laajempi markkinatilanne. Tässä artikkelissa tarkastelemme, mitkä tekijät vaikuttavat lainanhakemisen optimaaliseen ajankohtaan ja miten voit arvioida oman tilanteesi.

Asuntokaupan rahoituksen suunnittelu edellyttää useiden tekijöiden huomioimista. Henkilökohtainen taloudellinen tilanne, työmarkkinatilanne, korkotaso, asuntomarkkinoiden vaihe ja jopa vuodenaika voivat kaikki vaikuttaa siihen, milloin lainanhakeminen on järkevintä.

Henkilökohtaisen tilanteen arviointi

Taloudellinen valmius

Asuntolainan hakeminen edellyttää tietynlaista taloudellista valmiutta. Ennen hakemista on hyvä varmistaa, että seuraavat perusasiat ovat kunnossa:

Riittävä käsiraha: Finanssivalvonnan suosituksen mukaan asuntolainan määrä saa olla enintään 85 prosenttia vakuuksien arvosta ensiasunnon ostajilla ja 80 prosenttia muilla. Käytännössä tämä tarkoittaa, että tyypillisesti tarvitaan vähintään 10–15 prosentin omarahoitusosuus.

Vakaa tulotaso: Pankit arvioivat lainanhakijan maksukykyä tulojen perusteella. Vakaat ja säännölliset tulot helpottavat lainansaantia ja voivat johtaa parempiin ehtoihin.

Hallittava velkataakka: Olemassa olevat velat vaikuttavat lainansaantikykyyn. Jos velkataakka on suuri, lainanmaksukyky arvioidaan pienemmäksi.

Puskurirahasto: Asiantuntijat suosittelevat usein, että asunnonostajalla on käsirahan lisäksi säästöjä odottamattomia menoja varten. Tämä tuo turvaa ja voi parantaa neuvotteluasemaa.

Elämäntilanteen vakaus

Asuntolaina on pitkäaikainen sitoumus, joten elämäntilanteen tulisi olla suhteellisen vakaa. Harkittavia kysymyksiä ovat:

• Onko työtilanne vakiintunut?
• Onko asuinpaikka selvillä lähivuosiksi?
• Onko perhetilanne sellainen, että asunnontarve on selvillä?
• Onko taloudellinen tilanne riittävän ennustettava?

Tämä ei tarkoita, että kaikkien näiden tekijöiden tulisi olla lopullisesti ratkaistuja. Elämä muuttuu, ja asuntokauppa tehdään aina sen hetkisestä tilanteesta käsin. Merkittävien muutosten kynnyksellä (työpaikan vaihto, muutto toiselle paikkakunnalle, perheen perustaminen) voi kuitenkin olla järkevää odottaa tilanteen selkiytymistä.

Työsuhteen vaikutus

Työsuhteen laatu ja kesto vaikuttavat lainansaantiin ja ehtoihin:

Vakituinen työsuhde on pankin näkökulmasta tyypillisesti paras tilanne. Vakituisessa työsuhteessa olevalle lainansaanti on yleensä helpompaa.

Koeajalla olevan tilanne voi olla haastavampi. Jotkut pankit suhtautuvat koeaikaan varauksella, toiset eivät pidä sitä esteenä. Jos mahdollista, voi olla järkevää odottaa koeajan päättymistä.

Määräaikaisessa työsuhteessa olevan tilanne riippuu monista tekijöistä. Jos määräaikaisuus perustuu sijaisuuksiin ja työllistymishistoria on hyvä, lainansaanti on usein mahdollista.

Yrittäjän kohdalla pankit haluavat tyypillisesti nähdä useamman vuoden yrityshistorian. Uuden yrittäjän voi olla vaikea saada lainaa heti toiminnan alkuvaiheessa.

Markkinatilanteen vaikutus

Korkotaso ja sen kehitys

Korkotaso on yksi keskeisimmistä tekijöistä asuntolainan kustannuksissa. Suomen Pankin tilastojen mukaan asuntolainojen korot ovat vaihdelleet merkittävästi eri aikakausina.

Korkojen vaikutusta arvioitaessa on huomioitava:

Nykyinen korkotaso: Matala korkotaso tekee lainasta edullisempaa tällä hetkellä, mutta korot voivat muuttua tulevaisuudessa.

Korko-odotukset: Markkinoiden odotukset tulevasta korkokehityksestä vaikuttavat sekä pankkien tarjouksiin että lainanhakijan riskiarvioon.

Koron valinta: Vaihtuvakorkoinen laina seuraa markkinakorkoja, kun taas kiinteäkorkoinen tarjoaa ennustettavuutta sovituksi ajanjaksoksi.

Korkoennusteiden perusteella lainanhakemisen ajoittaminen on haastavaa, sillä korkojen kehitystä on vaikea ennustaa luotettavasti. Useimmat asiantuntijat suosittelevat keskittymään omaan tilanteeseen korkoennusteiden sijaan.

Asuntomarkkinoiden sykli

Asuntomarkkinat käyvät läpi eri vaiheita, jotka voivat vaikuttaa sekä asuntojen hintoihin että lainansaannin helppouteen:

Noususuhdanteessa asuntojen hinnat nousevat, mikä voi tarkoittaa:

• Suurempaa lainatarvetta samantasoiseen asuntoon
• Nopeampaa kaupantekoa ja mahdollista kilpailua asunnoista
• Pankkien tyypillisesti suotuisampaa suhtautumista lainanantoon

Laskusuhdanteessa tilanne voi olla päinvastainen:

• Asuntoja voi saada edullisemmin
• Pankit saattavat suhtautua varovaisemmin lainanantoon
• Asuntojen vakuusarvot voivat laskea

Vakiintuneessa markkinassa tilanne on tasaisempi:

• Hintataso on suhteellisen ennustettava
• Kaupanteko sujuu tyypillisesti normaalisti
• Pankkien linjaukset ovat vakiintuneet

Markkinatilanteen ajoittaminen on yhtä vaikeaa kuin korkojen ennustaminen. Asunnon osto omaan käyttöön on kuitenkin eri asia kuin sijoittaminen, ja oman asunnon kohdalla ajoitusta tärkeämpää on usein se, että asunto sopii omaan elämäntilanteeseen.

Pankkien kilpailutilanne

Pankkien välinen kilpailu asuntolaina-asiakkaista vaikuttaa tarjottaviin ehtoihin:

Kovan kilpailun aikana pankit voivat tarjota edullisempia marginaaleja ja parempia ehtoja houkutellakseen asiakkaita.

Maltillisemman kilpailun aikana neuvotteluvara voi olla pienempi.

Kilpailutilanteen arviointi etukäteen on vaikeaa, mutta se korostaa kilpailuttamisen merkitystä. Kun pyytää tarjouksia useammasta pankista, saa kuvan senhetkisestä markkinatilanteesta.

Vuodenajan vaikutus

Asuntokaupan kausivaihtelut

Asuntomarkkinoilla on tyypillisiä kausivaihteluja:

Kevät ja alkukesä ovat perinteisesti vilkkaimpia asuntokaupan aikoja. Tarjolla on paljon asuntoja, mutta myös ostajia on enemmän.

Kesälomakausi on usein hiljaisempaa aikaa. Sekä myyjät että ostajat lomailelevat, ja kauppoja tehdään vähemmän.

Syksy on jälleen vilkkaampaa aikaa, kun kesälomien jälkeen palataan normaaliin arkeen.

Talvi voi olla rauhallisempaa, mikä voi tarkoittaa parempaa neuvotteluasemaa mutta vähemmän valikoimaa.

Pankkien aikataulut

Pankkien käsittelyajat voivat vaihdella vuodenajan mukaan:

Ruuhka-aikoina (usein keväällä) lainahakemusten käsittely voi kestää pidempään. Tämä kannattaa huomioida asuntokaupan aikataulutuksessa.

Hiljaisempina aikoina käsittely voi olla nopeampaa ja henkilökohtaista palvelua on helpompi saada.

Jos kaupan aikataulu on tiedossa, kannattaa huomioida mahdolliset käsittelyajat ja jättää lainahakemus riittävän ajoissa.

Lainalupauksen ja lainahakemuksen ajoitus

Lainalupaus – aloita ajoissa

Lainalupauksen hakeminen kannattaa usein aloittaa ennen kuin sopiva asunto on löytynyt. Lainalupaus:

• Antaa kuvan omasta ostovoimasta
• Nopeuttaa varsinaista lainaprosessia
• Vahvistaa asemaa ostotilanteessa

Lainalupaus on tyypillisesti voimassa muutamasta kuukaudesta puoleen vuoteen, joten sen voi hakea suhteellisen aikaisin asunnonetsinnän alussa.

Varsinainen lainahakemus – kun kohde on selvillä

Varsinainen lainahakemus jätetään, kun ostettava asunto on tiedossa. Hakemus kannattaa jättää:

• Heti kun ostopäätös on tehty
• Ennen ostotarjouksen jättämistä tai samanaikaisesti
• Riittävän ajoissa ennen suunniteltua kaupantekopäivää

Tyypillinen käsittelyaika on muutamasta päivästä pariin viikkoon, mutta ruuhka-aikoina voi kestää pidempään.

Erityistilanteet ja ajoitus

ASP-säästäjän ajoitus

ASP-säästäjän tilanne on erityinen. ASP-tilin ehdot määrittelevät, milloin lainan voi nostaa:

• Säästötavoite on saavutettava ennen lainan nostoa
• Säästöaikaa on oltava vähintään kaksi kalenterivuosineljännestä
• Ikärajat ja muut ehdot on täytettävä

ASP-säästäjän kannattaa suunnitella asunnonoston ajoitus säästötavoitteen saavuttamisen mukaan.

Asunnon vaihto

Kun nykyinen asunto myydään uuden oston yhteydessä, ajoitus on monimutkaisempi:

Myynti ensin -strategia tarkoittaa, että nykyinen asunto myydään ennen uuden ostamista. Tämä vähentää taloudellista riskiä mutta voi vaatia väliaikaista asumisratkaisua.

Osto ensin -strategia tarkoittaa, että uusi asunto ostetaan ennen vanhan myyntiä. Tämä vaatii väliaikaista rahoitusjärjestelyä (siltalaina) ja sisältää riskin, jos vanha asunto ei menekään kaupaksi odotetussa ajassa.

Samanaikainen kauppa on ideaali mutta usein vaikea toteuttaa. Vanha ja uusi kauppa pyritään ajoittamaan samalle päivälle.

Rahoituksen näkökulmasta kannattaa selvittää pankin kanssa eri vaihtoehdot ja niiden ehdot ajoissa.

Rakentaminen tai remontti

Jos asunto rakennetaan tai siihen tehdään merkittävä remontti, lainan nostaminen tapahtuu eri tavalla:

Rakennuslaina nostetaan tyypillisesti erissä rakentamisen edetessä. Lainahakemus jätetään rakennusprojektin suunnitteluvaiheessa.

Remonttilaina voidaan nostaa kerralla tai erissä remontin laajuuden mukaan.

Näissä tilanteissa pankin kanssa kannattaa keskustella ajoissa, jotta rahoitus on kunnossa projektin käynnistyessä.

Stressitesti ja varautuminen

Maksuvaralaskelman merkitys

Finanssivalvonta edellyttää, että pankit tekevät stressitestin eli laskevat, miten lainanhakija selviytyisi korkojen noustessa. Myös hakijan itsensä kannattaa tehdä vastaava arvio:

• Miten selviäisin, jos korot nousisivat muutamalla prosenttiyksiköllä?
• Entä jos tuloni laskisivat väliaikaisesti?
• Onko taloudessa puskuria odottamattomiin menoihin?

Jos arvio näyttää, että talous on haavoittuvainen, voi olla järkevää odottaa parempaa tilannetta tai pienentää lainatarvetta säästämällä lisää käsirahaa.

Puskurien rakentaminen

Hyvä ajankohta hakea asuntolainaa on silloin, kun:

• Käsirahan lisäksi on säästöjä puskuriksi
• Tulot riittävät lainanmaksuun myös korkojen noustessa
• Taloudessa on joustovaraa odottamattomiin menoihin

Jos puskurit ovat vielä puutteelliset, voi olla järkevää jatkaa säästämistä ennen lainanhakemista.

Psykologiset tekijät

Päätöksenteon kypsyys

Asuntokauppa on suuri päätös, johon kannattaa olla henkisesti valmis. Harkittavia kysymyksiä:

• Olenko valmis sitoutumaan pitkäaikaiseen asumisratkaisuun?
• Onko minulla realistinen käsitys asunnon omistamisen vastuista?
• Olenko varma asunnon sijainnista ja tyypistä?

Markkinahuhu ja tunteet

Markkinoilla liikkuu monenlaisia huhuja ja ennusteita, jotka voivat vaikuttaa tunnetasolla:

• "Asuntojen hinnat romahtavat kohta"
• "Korot nousevat pilviin"
• "Nyt on pakko ostaa, kohta on myöhäistä"

Tällaiset lausunnot perustuvat harvoin luotettavaan analyysiin. Omaa tilannetta kannattaa arvioida rauhallisesti faktojen, ei huhujen perusteella.

Usein kysytyt kysymykset

Kannattaako odottaa korkojen laskua ennen lainanhakemista?

Korkojen ennustaminen on vaikeaa, ja odottaminen voi osoittautua turhaksi. Useimmille asunnonostajille järkevämpää on keskittyä omaan tilanteeseen ja maksukykyyn kuin yrittää ajoittaa markkinoita.

Miten pitkään lainalupaus on voimassa?

Lainalupauksen voimassaoloaika vaihtelee pankeittain, tyypillisesti muutamasta kuukaudesta puoleen vuoteen. Tarkista voimassaoloaika pankista ja uusi lupaus tarvittaessa.

Vaikuttaako lainanhakemisen vuodenaika marginaaliin?

Vuodenajalla ei ole suoraa vaikutusta marginaaliin. Kilpailutilanne ja markkinatilanne vaikuttavat, mutta nämä eivät seuraa vuodenaikoja johdonmukaisesti.

Pitääkö laina-aika päättää hakuvaiheessa?

Laina-aika sovitaan lainahakemuksen yhteydessä, mutta sitä voi tyypillisesti muuttaa myöhemmin neuvottelemalla pankin kanssa. Alkuvaiheessa kannattaa valita laina-aika, joka sopii senhetkiseen tilanteeseen.

Kuinka paljon aikaisemmin kuin kauppa pitäisi hakea lainaa?

Lainalupauksen voi hakea jo kuukausia ennen kauppaa. Varsinainen lainahakemus kannattaa jättää heti kun kohde on selvillä, tyypillisesti viikkoja ennen kaupantekoa.

Miten työsuhteen muutos vaikuttaa ajoitukseen?

Jos työpaikan vaihto on tiedossa, kannattaa harkita lainanhakemista joko ennen vaihtoa (nykyisellä työsuhteella) tai vasta kun uusi työsuhde on vakiintunut. Koeajalla lainansaanti voi olla haastavampaa.

Lähteet

• Finanssivalvonta. Asuntolainat ja lainakatto. https://www.finanssivalvonta.fi/kuluttajansuoja/kysymyksia-ja-vastauksia/asuntolainat/
• Suomen Pankki. Asuntolainojen korot ja lainakanta. https://www.suomenpankki.fi/fi/Tilastot/
• Finlex. Kuluttajansuojalaki 7 luku. https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1978/19780038
• Kilpailu- ja kuluttajavirasto. Asuntolaina. https://www.kkv.fi/kuluttaja-asiat/

Lue myös

• Asuntolaina-opas
• Asuntolainan hakeminen
• Asuntolainatarjousten vertailu
• Paljonko asuntolainaa voi saada