Määräalan kauppa – kun ostetaan osa kiinteistöstä
Määräalan kaupassa ostetaan osa kiinteistöstä. Selvitä, miten määräalan kauppa eroaa tavallisesta kiinteistökaupasta ja mitä on huomioitava.
Määräalan kauppa tarkoittaa tilannetta, jossa ostetaan rajoiltaan määrätty osa kiinteistöstä. Tämä on yleistä erityisesti suurempien maa-alueiden yhteydessä. Määräalan kauppa poikkeaa tavallisesta kiinteistökaupasta erityisesti kaupan jälkeisten toimenpiteiden osalta. Tässä oppaassa käymme läpi määräalan kaupan erityispiirteet.
Mikä on määräala?
Määritelmä
Määräala on:
- Rajoiltaan määrätty osa kiinteistöstä
- Ei vielä itsenäinen kiinteistö
- Yksilöidään kauppakirjassa ja kartalla
- Muuttuu kiinteistöksi lohkomisessa
Milloin tarvitaan?
Määräalan kauppa tulee kysymykseen, kun:
- Myyjä myy osan tilastaan
- Ostetaan tontti isommasta maa-alueesta
- Rakennetaan uudelle alueelle
- Perikunta myy osan perintökiinteistöstä
Määräala vs. kiinteistö
| Ominaisuus | Määräala | Kiinteistö |
|---|---|---|
| Tunnus | Määräalatunnus (M-alkuinen) | Kiinteistötunnus |
| Rekisteröinti | Ei itsenäinen | Kiinteistörekisterissä |
| Lainhuuto | Ehdollinen | Lopullinen |
| Kiinnittäminen | Ei mahdollista | Mahdollista |
Määräalan kaupan vaiheet
Vaihe 1: Alueen määrittely
Tärkeää:
- Rajat määriteltävä tarkasti
- Karttaliite kauppakirjaan
- Pinta-alan ilmoittaminen
- Rakennusoikeuden selvittäminen
Rajojen määrittely:
- GPS-koordinaatit
- Kartta mittakaavassa
- Maastomerkkien hyödyntäminen
- Ammattilaisen apu suositeltava
Vaihe 2: Kaupan tekeminen
Samoin kuin tavallisessa kiinteistökaupassa:
- Kauppakirjan laatiminen
- Kaupanvahvistajan läsnäolo
- Allekirjoitukset
- Ilmoitus Maanmittauslaitokselle
Erityistä määräalalle:
- Tarkka aluerajaus kauppakirjaan
- Karttaliite pakollinen
- Kulkuoikeuksien ja rasitteiden sopiminen
Vaihe 3: Lainhuudon hakeminen
Ehdollinen lainhuuto:
- Määräalalle myönnetään ns. lepäävä lainhuuto
- Odottaa lohkomisen valmistumista
- Lopullinen lainhuuto lohkomisen jälkeen
Vaihe 4: Lohkominen
Lohkomistoimitus:
- Maanmittauslaitoksen tekemä
- Muodostaa uuden kiinteistön
- Vahvistaa rajat maastossa
- Rekisteröi uuden kiinteistötunnuksen
Aikataulu:
- Käynnistyy automaattisesti kaupan jälkeen
- Kesto vaihtelee: 3–12 kuukautta
- Ruuhka-alueilla pidempään
Lohkominen käytännössä
Mitä tapahtuu lohkomisessa?
-
Maanmittauslaitoksen kutsu
- Kirje osapuolille
- Aika maastokäynnille
-
Maastokäynti
- Rajojen käynti
- Rajamerkkien asettaminen
- Mittaukset
-
Toimituspöytäkirja
- Päätökset kirjataan
- Osapuolten allekirjoitukset
-
Rekisteröinti
- Uusi kiinteistötunnus
- Merkintä kiinteistörekisteriin
- Lopullinen lainhuuto
Lohkomisen kustannukset
| Kustannus | Arvio |
|---|---|
| Lohkomismaksu | 1 000–3 000 € |
| Rajamerkit | Sisältyy |
| Kartat | Sisältyy |
Kuka maksaa:
- Yleensä ostaja
- Voidaan sopia kauppakirjassa
Erityiskysymyksiä
Kulkuoikeudet
Jos määräalalla ei ole tieyhteyttä:
- Tieoikeus on perustettava
- Sopimus naapurin kanssa
- Tai rasitetie lohkomisen yhteydessä
Vesi ja viemäri
Selvitettävää:
- Onko liittymämahdollisuus?
- Vaatiiko johdon vetämisen naapurin maalta?
- Rasitteen perustaminen
Rakennusoikeus
- Kaavoitetulla alueella kaavan mukainen
- Haja-asutusalueella kunnan rakennusjärjestyksen mukainen
- Selvitettävä ennen kauppaa
Rantamääräala
Rantatonttien erityispiirteitä:
- Rantakaavan vaatimus
- Emäkiinteistön rakennusoikeuden huomiointi
- Vesialueen osuus
Riskit ja niiden hallinta
Ostajan riskejä
| Riski | Hallinta |
|---|---|
| Lohkominen viivästyy | Varaudu odottamaan |
| Rajat epäselvät | Tarkka kartta kauppakirjaan |
| Ei rakennusoikeutta | Selvitä kunnasta etukäteen |
| Ei kulkuoikeutta | Sovi kirjallisesti |
Myyjän riskejä
| Riski | Hallinta |
|---|---|
| Jäljelle jäävän alueen käyttö | Suunnittele kokonaisuus |
| Rasitteet jäljelle jäävälle | Dokumentoi sovitut oikeudet |
| Verotuskysymykset | Selvitä luovutusvoittovero |
Tarkistuslista määräalan kauppaan
Ennen kauppaa
- Määräalan rajat selvitetty ja dokumentoitu
- Pinta-ala mitattu/laskettu
- Rakennusoikeus selvitetty kunnasta
- Kulkuoikeus varmistettu
- Vesi- ja viemäriliittymät selvitetty
- Kaavaote hankittu
Kauppakirjassa
- Rajat kuvattu tarkasti
- Karttaliite mukana
- Kulkuoikeudet sovittu
- Rasitteet dokumentoitu
- Lohkomiskustannusten jako sovittu
Kaupan jälkeen
- Lainhuuto haettu (ehdollinen)
- Lohkominen käynnistyy automaattisesti
- Odotetaan maastokäynnin kutsua
- Osallistutaan lohkomistoimitukseen
- Lopullinen lainhuuto lohkomisen jälkeen
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Usein kysyttyä määräalan kaupasta
Voiko määräalalle rakentaa ennen lohkomista?
Yleensä kyllä, jos rakennuslupa on saatu. Rakennuslupa voidaan myöntää määräalalle. Kannattaa kuitenkin varmistaa kunnasta.
Kuinka kauan lohkominen kestää?
Tyypillisesti 3–12 kuukautta kaupasta. Ruuhka-alueilla (esim. pääkaupunkiseutu) voi kestää pidempään.
Voiko määräalaa käyttää lainan vakuutena?
Ei suoraan. Kiinnitys voidaan tehdä vasta, kun lohkominen on valmis ja kiinteistö on rekisteröity. Sitä ennen pankin on käytettävä muita vakuuksia.
Mitä jos lohkomisessa rajat muuttuvat?
Käytännössä rajat voivat tarkentua hieman. Merkittävät muutokset ovat harvinaisia, jos kauppakirjan kartta on laadittu huolella.
Kuka päättää lohkomisen rajat?
Lähtökohtaisesti kauppakirjan mukaiset rajat. Maanmittausinsinööri tarkentaa rajat teknisesti oikein. Osapuolet voivat sopia muutoksista.
Yhteenveto
Määräalan kauppa vaatii erityistä huolellisuutta:
- Rajat: Määriteltävä tarkasti karttaliitteeseen
- Oikeudet: Kulkuoikeudet ja rasitteet sovittava
- Rakennusoikeus: Selvitettävä ennen kauppaa
- Lohkominen: Muuttaa määräalan kiinteistöksi
- Aikataulu: Varaudu odottamaan lohkomista
Huolellisesti valmisteltu määräalan kauppa sujuu ongelmitta ja johtaa toimivaan uuteen kiinteistöön.