Opas7 min lukuaikaHome Of Homes Oy
Kuntotarkastus vs kuntotutkimus – erot
Vertaile kuntotarkastusta ja kuntotutkimusta: mitä kumpikin sisältää, milloin tarvitset ja kustannukset. Tee oikea valinta.
Julkaistu 6. syyskuuta 2026
Kuntotarkastus vs kuntotutkimus – erot
Asuntokaupan yhteydessä kuulee usein puhuttavan kuntotarkastuksesta ja kuntotutkimuksesta. Vaikka termit kuulostavat samankaltaisilta, ne tarkoittavat eri asioita. Kuntotarkastus on yleiskatsaus rakennuksen kuntoon, kuntotutkimus on syvällisempi tutkimus tiettyyn ongelmaan. Tässä vertailussa käymme läpi molemmat perusteellisesti.
Määritelmät
Kuntotarkastus
Kuntotarkastus on:
- Aistinvarainen ja rakenteita rikkomaton tarkastus
- Yleiskatsaus rakennuksen kuntoon
- Standardoitu (KH 90-00394)
- Tyypillisesti asuntokaupan yhteydessä
Kuntotutkimus
Kuntotutkimus on:
- Rakenteita avaava, syvällinen tutkimus
- Kohdistettu tiettyyn rakenteeseen tai ongelmaan
- Laboratorioanalyysejä sisältävä
- Tilataan kun epäillään vauriota
Keskeinen ero
| Ominaisuus | Kuntotarkastus | Kuntotutkimus |
|---|---|---|
| Tarkoitus | Yleiskuva | Tarkka diagnoosi |
| Menetelmä | Aistinvarainen | Rakenteita avaava |
| Laajuus | Koko rakennus | Tietty rakenne/ongelma |
| Kesto | 2–4 tuntia | Päiviä–viikkoja |
| Kustannus | 400–800 € | 1 000–10 000 €+ |
Kuntotarkastuksen sisältö
Mitä kuntotarkastuksessa tutkitaan?
| Osa-alue | Tarkastettavat kohteet |
|---|---|
| Perustukset | Sokkelit, ryömintätilat, halkeilut |
| Alapohja | Kosteus, eristeet, tuuletus |
| Ulkoseinät | Julkisivun kunto, halkeamat, maalipinta |
| Vesikatto | Katemateriaali, läpiviennit, räystäät |
| Yläpohja | Eristeet, tuuletus, höyrynsulku |
| Märkätilat | Pinnat, kallistukset, saumat |
| LVIS | Näkyvät osat, ikä, kunto |
| Sisätilat | Pinnat, kosteusjäljet, hajut |
Kuntotarkastuksen rajoitukset
Kuntotarkastus ei sisällä:
- Rakenteiden avaamista
- Laboratorioanalyysejä
- Piilossa olevien vaurioiden löytämistä
- Teknisten järjestelmien toimivuustestejä
- Asbesti- tai haitta-ainetestejä
Kuntotarkastusraportti
Raportti sisältää tyypillisesti:
| Osio | Sisältö |
|---|---|
| Kohteen tiedot | Rakennusvuosi, pinta-ala, rakenteet |
| Havainnot | Rakennusosakohtaiset huomiot |
| Riskiluokitus | Riskien arviointi (ei riskiä / selvitettävä / korjattava) |
| Valokuvat | Dokumentointi |
| Suositukset | Jatkotoimenpide-ehdotukset |
| Rajaukset | Mitä ei voitu tarkastaa |
Kuntotutkimuksen sisältö
Milloin kuntotutkimus tehdään?
| Tilanne | Kuntotutkimuksen tyyppi |
|---|---|
| Kosteusvaurioepäily | Kosteuskartoitus |
| Sisäilmaongelma | Sisäilmatutkimus |
| Julkisivun rappeutuminen | Julkisivututkimus |
| Betonin karbonatisoituminen | Betonitutkimus |
| Putkiston kunto | Putkistotutkimus |
| Asbestieristeet | Haitta-ainekartoitus |
Kuntotutkimuksen menetelmät
| Menetelmä | Käyttötarkoitus |
|---|---|
| Porareikämittaus | Rakenteen sisäinen kosteus |
| Näytteenotto | Mikrobinäytteet, materiaalinäytteet |
| Lämpökuvaus | Ilmavuodot, kylmäsillat |
| Merkkiainekoe | Ilmavuotojen paikannus |
| Endoskooppitutkimus | Rakenteen sisällön tarkastelu |
| Laboratorioanalyysit | Mikrobiviljelmät, materiaalitestit |
Kuntotutkimusraportti
Raportti on huomattavasti laajempi:
| Osio | Sisältö |
|---|---|
| Tutkimuksen rajaus | Mitä tutkittiin ja miksi |
| Menetelmät | Käytetyt tutkimusmenetelmät |
| Mittaustulokset | Kosteus-, lämpö-, ilmanpainemittaukset |
| Laboratoriotulokset | Mikrobinäytteet, materiaalitestit |
| Johtopäätökset | Vaurion laajuus ja syyt |
| Korjaussuositukset | Korjaustapa ja -laajuus |
| Kustannusarvio | Korjauksen hinta-arvio |
Kustannusvertailu
Kuntotarkastuksen hinnat
| Kohde | Hinta |
|---|---|
| Kerrostaloasunto | 300–500 € |
| Rivitalo | 400–600 € |
| Omakotitalo (pieni) | 500–700 € |
| Omakotitalo (iso) | 600–900 € |
| Vanha talo (ennen 1970) | 700–1 000 € |
Kuntotutkimuksen hinnat
| Tutkimustyyppi | Hinta |
|---|---|
| Kosteuskartoitus (suppea) | 500–1 000 € |
| Kosteuskartoitus (laaja) | 1 000–3 000 € |
| Sisäilmatutkimus | 1 500–5 000 € |
| Julkisivututkimus | 2 000–8 000 € |
| Putkistotutkimus | 1 000–4 000 € |
| Haitta-ainekartoitus | 500–2 000 € |
| Laaja rakennustutkimus | 5 000–15 000 €+ |
Kustannusten muodostuminen
Kuntotarkastus:
- Tarkastajan työ (2–4 h)
- Raportin laadinta (1–2 h)
- Matkakulut
Kuntotutkimus:
- Kenttätyö (1–5 päivää)
- Laboratorioanalyysit
- Asiantuntijan analyysi
- Raportointi
- Mahdolliset rakenteiden avaukset ja korjaukset
Pätevyydet ja standardit
Kuntotarkastajan pätevyys
| Pätevyystaso | Kuvaus |
|---|---|
| AKK (Asuntokaupan kuntotarkastaja) | Perustutkinto |
| PKA (Pätevöitynyt kuntoarvioija) | Laajempi pätevyys |
| FISE-pätevyys | Virallinen sertifiointi |
Kuntotutkijan pätevyys
| Pätevyystaso | Kuvaus |
|---|---|
| RTA (Rakennusterveysasiantuntija) | Sisäilmatutkimukset |
| Rakennusinsinööri | Rakennetekniset tutkimukset |
| Laboratoriopätevyys | Näytteiden analysointi |
| VTT-sertifiointi | Erityistutkimukset |
Standardit
| Standardi | Sovellusalue |
|---|---|
| KH 90-00394 | Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä |
| Asumisterveysasetus | Sisäilmaan liittyvät raja-arvot |
| RT-kortit | Rakennusten kuntotutkimus |
Milloin tarvitset kumpaa?
Kuntotarkastus riittää kun:
| Tilanne | Miksi riittää |
|---|---|
| Asunnon osto (normaali tilanne) | Yleiskuva kunnosta |
| Asunnon myynti | Dokumentointi ostajalle |
| Ei näkyviä ongelmia | Varmuuden vuoksi |
| Uudehko rakennus | Riskit pienempiä |
| Budjettirajalla | Halvempi vaihtoehto |
Kuntotutkimus tarvitaan kun:
| Tilanne | Miksi tarvitaan |
|---|---|
| Kuntotarkastuksessa löytyi epäilys | Tarkempi selvitys |
| Näkyvä kosteusvaurio | Laajuuden selvitys |
| Sisäilmaoire | Syyn selvitys |
| Vanha rakennus (ennen 1970) | Haitta-aineet |
| Vakava riskihavainto | Korjaustarpeen määritys |
| Riitatilanteen selvitys | Todisteaineisto |
Prosessin kulku
Kuntotarkastuksen prosessi
- Tilaus – Sopiminen ajasta ja kohteesta
- Esitiedot – Piirustukset, korjaushistoria
- Tarkastus – 2–4 tuntia paikan päällä
- Raportti – 1–5 arkipäivää
- Läpikäynti – Tulosten selitys (tarvittaessa)
Kuntotutkimuksen prosessi
- Konsultaatio – Ongelman määrittely
- Tutkimussuunnitelma – Mitä tutkitaan ja miten
- Kenttätutkimus – 1–5 päivää
- Laboratorioanalyysit – 1–3 viikkoa
- Raportti – 2–4 viikkoa
- Korjaussuunnittelu – Tarvittaessa
Tulosten tulkinta
Kuntotarkastuksen riskiluokat
| Luokka | Merkitys | Toimenpide |
|---|---|---|
| Ei riskiä (vihreä) | Kunnossa | Ei toimenpiteitä |
| Selvitettävä (keltainen) | Mahdollinen riski | Lisäselvitys suositeltava |
| Korjattava (punainen) | Selvä puute | Korjattava |
Kuntotutkimuksen tulokset
| Tulos | Merkitys |
|---|---|
| Ei vaurioita | Rakenne kunnossa |
| Riskirakenteita | Vaurioitumisriski, seuranta |
| Paikallinen vaurio | Rajattu korjaus tarpeen |
| Laaja vaurio | Merkittävä korjaus tarpeen |
| Terveysriski | Välittömät toimenpiteet |
Vertailutaulukko: Kuntotarkastus vs kuntotutkimus
| Kriteeri | Kuntotarkastus | Kuntotutkimus |
|---|---|---|
| Tarkoitus | Yleiskuva | Tarkka diagnoosi |
| Laajuus | Koko rakennus | Tietty ongelma |
| Menetelmä | Aistinvarainen | Rakenteita avaava |
| Laboratoriot | Ei | Kyllä |
| Kesto | 2–4 tuntia | Päiviä–viikkoja |
| Hinta | 400–800 € | 1 000–10 000 €+ |
| Raportin laajuus | 10–30 sivua | 30–100+ sivua |
| Asuntokauppaan | Perusvaihtoehto | Ongelmatilanteissa |
Käytännön suositukset
Asunnonostajalle
- Tilaa aina kuntotarkastus – Perusedellytys asuntokaupassa
- Reagoi keltaisiin havaintoihin – Kysy lisätietoa
- Tilaa kuntotutkimus jos löytyy vakavia epäilyksiä
- Neuvottele hinnasta jos tutkimuksessa löytyy ongelmia
Asunnonmyyjälle
- Teetä kuntotarkastus etukäteen – Vältä yllätykset
- Korjaa selvät puutteet ennen myyntiä
- Dokumentoi korjaukset – Helpottaa kauppaa
- Ole avoin – Kerro tiedossasi olevat ongelmat
Taloyhtiölle
- Kuntoarvio säännöllisesti – 5–10 vuoden välein
- Kuntotutkimus ennen isoja remontteja
- Seuraa riskirakenteita – Säännöllinen tarkastus
Usein kysytyt kysymykset
Riittääkö kuntotarkastus asuntokauppaan?
Tyypillisesti kyllä. Kuntotarkastus on vakiokäytäntö ja antaa riittävän kuvan asunnon kunnosta. Kuntotutkimus tilataan vain jos löytyy vakavia epäilyksiä.
Kuka maksaa kuntotarkastuksen?
Yleensä ostaja maksaa, koska hän hyötyy tiedosta eniten. Myyjä voi myös teettää etukäteen myyntiä helpottaakseen.
Voiko kuntotutkimus olla turhaa?
Kuntotutkimus on tarpeen vain kun on perusteltu epäilys. Jos kuntotarkastuksessa ei löydy huomioitavaa, kuntotutkimus on tyypillisesti turha.
Mitä jos kuntotarkastaja jättää jotain huomaamatta?
Kuntotarkastajalla on vastuu huolellisuudesta, mutta aistinvarainen tarkastus ei voi paljastaa piilossa olevia vaurioita. Siksi kuntotarkastus ei ole tae kunnosta.
Kauanko kuntotarkastusraportti on voimassa?
Raportti kuvaa tilannetta tarkastushetkellä. Tyypillisesti se on relevantti 6–12 kuukautta. Tämän jälkeen tilanne on voinut muuttua.
Voiko kuntotutkimuksen tehdä itse?
Ei suositella. Kuntotutkimus vaatii erikoisosaamista, mittauslaitteita ja laboratorioyhteyksiä. Virheellinen diagnoosi voi johtaa vääriin korjauksiin.
Lähteet
- Rakennustieto: KH 90-00394 Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä
- Sosiaali- ja terveysministeriö: Asumisterveysasetus
- FISE Oy: Rakennusalan pätevyydet
- Ympäristöministeriö: Kosteus- ja hometalkoot
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Artikkeli päivitetty 6.9.2026
vertailukuntotarkastuskuntotutkimusasunnon-ostorakennuksen-kunto