Kreikan Golden Visa - Oleskelulupa kiinteistösijoituksella
Kattava opas Kreikan Golden Visa -ohjelmasta. Vaatimukset, kustannukset, prosessi ja edut EU-ulkopuolisille sijoittajille sekä suomalaisnäkökulma.
Tärkeää huomautus: Tämä artikkeli tarjoaa yleiskuvan aiheesta. Golden Visa -ohjelmat muuttuvat usein, ja säännöt voivat vaihtua lyhyelläkin varoitusajalla. Käytä aina erikoistunutta maahanmuuttolakimiestä ja varmista ajantasaiset tiedot virallisista lähteistä. Tiedot tarkistettu: syyskuu 2026.
Kreikan Golden Visa on kiinteistösijoitukseen perustuva oleskelulupaohjelma, joka on ollut erittäin suosittu EU-ulkopuolisten sijoittajien keskuudessa. Ohjelma tarjoaa oikeuden asua Kreikassa ja liikkua vapaasti Schengen-alueella kiinteistösijoitusta vastaan.
Tässä artikkelissa käymme läpi ohjelman nykytilanteen, vaatimukset, prosessin ja kenelle se sopii.
Kreikan Golden Visa pähkinänkuoressa
| Tekijä | Tiedot |
|---|---|
| Vähimmäissijoitus | 250 000 - 500 000 euroa (alueesta riippuen) |
| Oleskeluluvan kesto | 5 vuotta, uusittavissa |
| Asumisvaatimus | Ei pakollista |
| Schengen-liikkuvuus | Kyllä (90 pv / 180 pv jaksossa) |
| Tie kansalaisuuteen | Kyllä, 7 vuoden asumisen jälkeen |
| Perheenjäsenet | Puoliso, alle 21-v lapset, vanhemmat |
Huomio: Tiedot tarkistettu syyskuu 2026. Golden Visa -säännöt muuttuvat usein. Tarkista aina ajantasaiset tiedot viranomaisilta.
Mikä on Golden Visa?
Golden Visa on oleskelulupa, joka myönnetään merkittävän sijoituksen perusteella. Kreikka otti käyttöön oman ohjelmansa vuonna 2013 talouskriisin keskellä houkutellakseen ulkomaisia sijoituksia.
Ohjelma on ollut erittäin suosittu, erityisesti:
- Kiinalaisten sijoittajien keskuudessa
- Venäläisten parissa (ennen rajoituksia)
- Lähi-idän varakkaiden keskuudessa
- Kaukoidasta tulevien parissa
Ketkä voivat hakea?
Kelpaavat hakijat
Golden Visa on tarkoitettu EU/ETA-alueen ulkopuolisille kansalaisille, jotka:
- Haluavat oleskeluoikeuden Euroopassa
- Voivat tehdä vaaditun sijoituksen
- Eivät ole turvallisuusriski
- Eivät ole kieltolistalla
Suomalaisen näkökulma
Suomalaiset eivät tarvitse Golden Visaa, koska EU-kansalaisina heillä on vapaa liikkumisoikeus ja oleskeluoikeus Kreikassa. Suomalaisen ei siis kannata hakea Golden Visaa.
Milloin artikkeli koskee suomalaisia:
- Suomalaisen puoliso on EU:n ulkopuolelta
- Liikekumppani tai perheenjäsen hakee
- Yleinen kiinnostus sijoitusmaahanmuuttoon
- Vertailu eri maiden ohjelmiin
Sijoitusvaatimukset
Kiinteistösijoitus
Yleisin Golden Visa -reitti on kiinteistösijoitus.
Vähimmäissummat (2026):
| Alue | Vähimmäissumma |
|---|---|
| Ateena (keskusta), Thessaloniki (keskusta), Mykonos, Santorini, muut suositut | 500 000 euroa |
| Muu Kreikka | 250 000 euroa |
Huomio: Rajat ovat nousseet merkittävästi. Aiemmin 250 000 euroa riitti kaikkialla. Tarkista aina ajantasainen tilanne.
Muut sijoitusvaihtoehdot
Golden Visan voi saada myös muilla sijoituksilla:
| Sijoitustyyppi | Vähimmäissumma |
|---|---|
| Pääomasijoitus kreikkalaiseen yritykseen | 400 000 euroa |
| Valtion obligaatiot | 400 000 euroa |
| Talletukset kreikkalaisessa pankissa | 400 000 euroa |
| Osakkeet kiinteistösijoitusyhtiössä (REIC) | 400 000 euroa |
Kiinteistösijoitus on ylivoimaisesti suosituin reitti.
Prosessi vaihe vaiheelta
1. Valmistelu
Ennen Kreikkaan matkustamista:
- Selvitä sijoitusvaatimukset
- Palkkaa erikoistunut lakimies
- Hanki rahoitus
- Tee alustava kohdetutkimus
2. Viisumi (D-viisumi)
EU-ulkopuolinen hakija tarvitsee ensin D-viisumin (national visa) Kreikkaan pääsemiseksi:
- Haetaan Kreikan suurlähetystöstä
- Mahdollistaa pidemmän oleskelun
- Tyypillisesti 3-6 kuukautta
3. Kiinteistön hankinta
Kreikassa:
- AFM-numero (verotunniste)
- Pankkitili
- Kiinteistön etsiminen ja ostaminen
- Notaarikauppa
Kaupan erityisvaatimukset Golden Visaa varten:
- Maksu pankkisiirtona (ei käteistä)
- Varat lähtömaasta (ulkomaiset varat)
- Dokumentoitu varojen alkuperä
4. Golden Visa -hakemus
Kun kiinteistö on ostettu:
- Hakemus alueelliseen maahanmuuttovirastoon
- Vaaditut dokumentit
- Biometriset tiedot
- Käsittelymaksu
Tyypilliset dokumentit:
- Passi (vähintään 2 vuotta voimassa)
- Passikuvat
- Kiinteistön kauppakirja
- Todistus kauppahinnan maksusta
- Vakuutus (sairasvakuutus)
- Rikosrekisteriote
- Todistus varojen alkuperästä
5. Oleskelulupa
Hakemuksen hyväksymisen jälkeen:
- 5 vuoden oleskelulupa
- Kortti koko perheelle
- Uusittavissa niin kauan kuin sijoitus säilyy
Kustannukset
Sijoituskustannukset
| Kulu | Määrä |
|---|---|
| Kiinteistösijoitus | 250 000 - 500 000+ euroa |
| Varainsiirtovero | 3,09 % kauppahinnasta |
| Notaari | 0,8-1,5 % |
| Lakimies | 1-2 % |
| Kiinteistörekisteri | 0,5-0,7 % |
Ostokulut yhteensä: Noin 7-10 % sijoituksen päälle
Golden Visa -prosessin kulut
| Kulu | Määrä |
|---|---|
| D-viisumi | 180 euroa |
| Golden Visa -käsittelymaksu | 2 000 euroa / hakija |
| Lakimieskulut (maahanmuutto) | 3 000-8 000 euroa |
| Käännökset ja dokumentit | 500-2 000 euroa |
Vuosittaiset kulut
| Kulu | Määrä |
|---|---|
| Kiinteistövero (ENFIA) | 0,1-1 % veroarvosta |
| Vakuutukset | 300-1 000 euroa |
| Kiinteistön ylläpito | Vaihtelee |
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Edut ja oikeudet
Oleskeluluvan edut
Oleskeluoikeus Kreikassa:
- Oikeus asua Kreikassa rajoittamattomasti
- Ei pakollista asumisaikaa
- Perheenjäsenet mukaan
Schengen-liikkuvuus:
- Vapaa liikkuminen Schengen-alueella
- 90 päivää 180 päivän jaksossa muissa maissa
- Helpottaa matkustamista Euroopassa
Perheenjäsenet:
- Puoliso
- Alle 21-vuotiaat lapset
- Vanhemmat (puolisonkin)
Mitä oikeus EI sisällä
Ei työoikeutta (suoraan):
- Golden Visa ei suoraan anna työoikeutta Kreikassa
- Yrittäjyys mahdollista
- Erilliset järjestelyt työntekoon
Ei automaattista kansalaisuutta:
- Kansalaisuus vaatii 7 vuoden asumisen
- Asumisvaatimukset tiukemmat kuin Golden Visassa
- Kielikoe ja yhteiskuntatesti
Ei vero-etuuksia:
- Golden Visa ei vapauta veroista
- Verovelvollisuus riippuu verotuksellisesta asuinpaikasta
Tie kansalaisuuteen
Vaatimukset
Kreikan kansalaisuuden voi saada 7 vuoden laillisen oleskelun jälkeen:
- Todellinen asuminen Kreikassa (ei vain Golden Visa -oleskelu)
- Kreikan kielen osaaminen (B1-taso)
- Yhteiskuntatiedon koe
- Nuhteettomuus
- Taloudellinen vakaus
Prosessi
- 7 vuotta laillista oleskelua
- Kansalaisuushakemus
- Kieli- ja yhteiskuntatesti
- Haastattelut
- Päätös
Huomio: Pelkkä Golden Visa -asema ilman todellista asumista ei johda kansalaisuuteen.
Muutokset ja tulevaisuus
Viimeaikaiset muutokset
Kreikan Golden Visa on kokenut merkittäviä muutoksia:
Hinnankorotukset:
- 2023-2024: Suosituilla alueilla 500 000 euroon
- Muu Kreikka: 250 000 euroa säilyy (toistaiseksi)
Alueiden luokittelu:
- Kalliimmat: Ateena, Thessaloniki (keskustat), Mykonos, Santorini, muut suositut turistikohteet
- Edullisemmat: Muu Kreikka
Mahdolliset tulevat muutokset
Golden Visa -ohjelmat ovat poliittisesti herkkiä. Mahdollisia muutoksia:
- Hintojen nostaminen edelleen
- Asumisvaatimusten lisääminen
- Ohjelman rajoittaminen tai sulkeminen
- EU-tason sääntely
Suositus: Jos harkitset Golden Visaa, toimi ajoissa ja seuraa uutisia tarkasti.
Riskit ja huomioitavaa
Ohjelman riskit
Poliittiset muutokset:
- Säännöt voivat muuttua
- Ohjelma voidaan lakkauttaa
- EU:n paine lisääntyy
Taloudellisesti:
- Kiinteistöjen arvot voivat laskea
- Vuokratuotot eivät ole taattuja
- Valuuttariski euroalueen ulkopuolelta tuleville
Oikeudelliset:
- Oleskelulupia voidaan evätä tai perua
- Due diligence -vaatimukset kiristyvät
Huijaukset ja riskit
Golden Visa houkuttelee huijareita:
- Valheet "helposta prosessista"
- Ylihinnoitellut kiinteistöt
- Valelakimiehet ja -välittäjät
Suojautuminen:
- Käytä vain sertifioituja ammattilaisia
- Tarkista referenssit
- Älä luota liian hyviin tarjouksiin
Vertailu muihin ohjelmiin
Euroopan Golden Visa -ohjelmat
| Maa | Vähimmäissijoitus | Asumisvaatimus |
|---|---|---|
| Kreikka | 250 000-500 000 eur | Ei |
| Portugali | Ohjelma päättynyt kiinteistöille | - |
| Espanja | 500 000 eur | Ei |
| Malta | 150 000+ eur + muuta | Kyllä |
| Kypros | Ohjelma lakkautettu | - |
Kreikan edut:
- Alhaisempi kynnys (joillakin alueilla)
- Ei asumisvaatimusta
- Perheenjäsenet mukaan
Kreikan haitat:
- Ei suoraa työoikeutta
- Ei vero-etuuksia
- Hinnat nousseet
Usein kysytyt kysymykset (FAQ)
Voiko suomalainen hakea Kreikan Golden Visaa?
Teknisesti kyllä, mutta se on tarpeetonta. EU-kansalaisena suomalaisella on jo vapaa liikkumisoikeus ja oleskeluoikeus Kreikassa ilman Golden Visaa.
Paljonko Golden Visa maksaa kokonaisuudessaan?
Vähimmäissijoitus on 250 000-500 000 euroa (alueesta riippuen), ja lisäksi tulevat ostokulut (7-10 %) sekä prosessikulut (5 000-15 000 euroa). Yhteensä siis vähintään 270 000-600 000 euroa.
Pitääkö Kreikassa asua?
Ei. Golden Visa ei vaadi asumista Kreikassa. Riittää, että sijoitus säilyy.
Voiko kiinteistön vuokrata?
Kyllä, kiinteistön voi vuokrata ja saada vuokratuloa.
Kauanko prosessi kestää?
Tyypillisesti 2-6 kuukautta kiinteistön ostosta oleskelulupakortin saamiseen.
Saako Golden Visalla työskennellä?
Golden Visa ei anna suoraa työoikeutta Kreikassa. Yrittäjyys on mahdollista. Erillisiä järjestelyjä voidaan tehdä työntekoon.
Voiko kiinteistön myydä?
Kyllä, mutta Golden Visa raukeaa jos sijoitus ei enää täytä vaatimuksia. Jos ostat uuden kohteen, voit säilyttää aseman.
Voiko perhe tulla mukaan?
Kyllä. Puoliso, alle 21-vuotiaat lapset ja molempien puolisoiden vanhemmat voivat saada oleskeluluvan.
Johtaako Golden Visa kansalaisuuteen?
Se voi olla ensiaskel, mutta kansalaisuus vaatii 7 vuoden todellista asumista Kreikassa, kielitaitoa ja yhteiskuntatiedon koetta.
Mitä jos säännöt muuttuvat?
Jos olet jo saanut Golden Visan, tyypillisesti noudatat hakuhetkellä voimassa olleita sääntöjä. Uusimisessa voi olla muutoksia.
Yhteenveto
Kreikan Golden Visa on ollut yksi Euroopan suosituimmista kiinteistösijoitukseen perustuvista oleskelulupaohjelmista. Se tarjoaa EU-ulkopuolisille sijoittajille:
- Oleskeluoikeuden Kreikassa
- Schengen-liikkuvuuden
- Mahdollisuuden sisällyttää perheenjäsenet
- Ei pakollista asumisaikaa
Muista:
- Ohjelma on tarkoitettu EU-ulkopuolisille – suomalaiset eivät tarvitse sitä
- Säännöt ja hinnat muuttuvat usein – tarkista ajantasainen tilanne
- Käytä aina erikoistunutta lakimiestä
- Due diligence on välttämätön
- Golden Visa ei ole automaattinen tie kansalaisuuteen
Jos sinulla on EU-ulkopuolinen perheenjäsen tai yhteistyökumppani, joka harkitsee Golden Visaa, tämä artikkeli antaa yleiskuvan ohjelmasta.
Lähteet
- Greek Ministry of Migration and Asylum – Viralliset tiedot
- Enterprise Greece – Sijoittajatietoa
- Suomen suurlähetystö Ateenassa
- Independent Authority for Public Revenue (AADE)
Tämä artikkeli on tarkoitettu yleiseksi tiedoksi eikä korvaa ammattilaisen neuvoja. Golden Visa -säännöt muuttuvat usein. Tarkista aina ajantasaiset tiedot viranomaisilta ja käytä erikoistunutta lakimiestä.