Konala – taloyhtiöt ja rakennuskanta

Konalan rakennuskanta on pääosin 1970–80-luvuilta ja edustaa tyypillistä helsinkiläistä lähiörakentamista. Tässä oppaassa käymme läpi alueen taloyhtiöiden erityispiirteet, remonttitilanteen ja mitä ostajan kannattaa tietää ennen kauppoja.

Konalan asuntokanta on edullista mutta vaatii huomiota remontteihin. Oikealla taloyhtiövalinnalla saa hyvää vastinetta rahalle.

---

Rakennuskannan historia

Konalan rakentuminen

Konalan asuinalue rakennettiin pääosin 1970–80-luvuilla. Aiemmin alue oli teollisuus- ja peltomaata.

Alueen kehitys vuosikymmenittäin

1970-luku: Konalan pääosa rakennettiin. Tyypillisiä taloja ovat 4–8-kerroksiset betonielementtikerrostalot. Tyylisuunta on funktionaalinen ja käytännöllinen.

1980-luku: Rakentaminen jatkui. Rivitaloja ja pienempiä kerrostaloja. Jonkin verran monipuolisempaa arkkitehtuuria.

1990–2000-luku: Vähän uutta rakentamista. Satunnaisia täydennysrakennushankkeita.

---

Talotyypit Konalassa

Kerrostalot

Kerrostalot muodostavat Konalan asuntokannan ytimen.

1970-luvun kerrostalot:

• Korkeus: 4–8 kerrosta
• Rakenne: betonielementti
• Lämmitys: kaukolämpö
• Hissit: vaihtelevasti
• Pohjaratkaisut: kompakteja, tehokkaita

1980-luvun kerrostalot:

• Korkeus: 3–6 kerrosta
• Rakenne: betonielementti
• Lämmitys: kaukolämpö
• Hissit: useimmissa
• Pohjaratkaisut: hieman väljempiä

Rivitalot

Konalassa on kohtuullinen määrä rivitaloja:

• Rakennusvuodet: pääosin 1980-luku
• Koot: 80–120 m²
• Omat pihat: kyllä
• Autotallit: osassa

Rivitaloasuminen Konalassa tarjoaa omakotitalomaista asumista edullisesti.

Omakotitalot

Vähäinen määrä omakotitaloja, lähinnä Lassilan rajalla:

• Rakennusvuodet: 1950–1980
• Tontit: 500–1 000 m²

---

Tyypilliset pohjaratkaisut

Yksiöt (25–35 m²)

1970-luvun yksiöt:

• Kompakteja, tehokkaita
• Keittonurkkaus
• Parveke useimmissa

1980-luvun yksiöt:

• Hieman tilavampia
• Paremmat säilytystilat

Kaksiot (45–60 m²)

Tyypilliset kaksiot:

• Erillinen keittiö tai keittonurkkaus
• Makuuhuone ja olohuone
• Parveke
• Säilytystilat kellarikerroksessa

Kolmiot ja suuremmat (65–95 m²)

Perheasunnot:

• Kaksi makuuhuonetta
• Erillinen keittiö
• Tilava olohuone
• Parveke tai piha

---

Remonttihistoria ja tulossa olevat remontit

Tyypilliset remontit taloyhtiöissä

Konalan rakennuskannassa remonttitilanne vaihtelee:

Remonttitilanne talotyypeittäin

1970-luvun talot:

• Putkiremontit: suurin osa tehty tai käynnissä
• Julkisivut: usein korjattu
• Hissiremontit: osassa tehty

1980-luvun talot:

• Putkiremontit: tulossa 5–15 vuoden sisällä
• Julkisivut: paremmassa kunnossa
• Pienempiä remontteja tehty

Remonttien rahoitus

Konalan taloyhtiöissä remontit rahoitetaan tyypillisesti:

• Yhtiölainalla: 70 % tapauksista
• Osakasmaksuina: 20 %
• Sekamallilla: 10 %

Yhtiölaina näkyy rahoitusvastikkeessa, joka voi olla 2–4 €/m²/kk.

---

Vastikkeet ja hoitokulut

Keskimääräiset vastikkeet

Vastikkeisiin vaikuttavat tekijät

Nostavat vastiketta:

• Vanhat, energiasyöppö rakenteet
• Meneillään oleva lainanlyhennys
• Huono hallinto
• Korkeat huoltokustannukset

Madaltavat vastiketta:

• Tehdyt energiaremontit
• Lainat maksettu
• Tehokas hallinto

Esimerkkivastikkeita

---

Taloyhtiöiden hallinto

Isännöinti Konalassa

Konalan taloyhtiöt käyttävät erilaisia isännöintipalveluja:

• Suuret isännöintiyritykset
• Pienet paikalliset toimijat
• Vaihteleva laatu

Taloyhtiöiden erityispiirteet

Konalan taloyhtiöille on tyypillistä:

• Vaihteleva taso: osa erittäin hyvin hoidettuja, osa huonommin
• Aktiivisuus: hallitusten aktiivisuus vaihtelee
• Kustannustietoisuus: pyritään pitämään vastikkeet matalina

Mitä selvittää ennen ostoa?

Taloyhtiön talous:

• Tase ja tuloslaskelma 3 vuodelta
• Lainasaldo ja lyhennysohjelma
• Tulevat remontit ja rahoitussuunnitelma

Kunnossapito:

• Kunnossapitotarveselvitys (PTS)
• Tehdyt remontit
• Energiatodistus

Hallinto:

• Yhtiöjärjestys
• Yhtiökokouspöytäkirjat
• Hallituksen toiminta

---

Energiatehokkuus ja lämmitys

Lämmitysjärjestelmät

Energialuokat

Konalan rakennuskannan energialuokat:

Konalan rakennuskanta on energiatehokkuudeltaan keskitasoa heikompaa. Tämä näkyy lämmityskustannuksissa.

Energiaremonttien vaikutus

Tehdyt energiaparannukset:

• Ikkunaremontit: parantavat energiatehokkuutta merkittävästi
• Julkisivujen lisäeristys: tehty osassa taloja
• Lämmitysjärjestelmien säätö: pienentää kulutusta

---

Ostajan tarkistuslista

Ennen asuntonäyttöä

1. Selvitä talon rakennusvuosi
2. Tarkista alueellinen hintataso
3. Kysy isännöitsijäntodistus
4. Pyydä energiatodistus

Asuntonäytöllä

1. Tarkasta asunnon kunto huolellisesti
2. Huomioi talon yleinen kunto (rappukäytävät, piha)
3. Testaa vesihanat ja viemärit
4. Tarkista ikkunat ja parvekkeet
5. Kysy naapureilta kokemuksia

Ennen tarjousta

1. Isännöitsijäntodistus: Lue erityisen huolellisesti
2. PTS: Mitä remontteja tulossa? Milloin?
3. Yhtiökokouspöytäkirjat: Mitä on päätetty?
4. Talousarvio: Onko realistinen?
5. Kuntotarkastus: Harkitse vakavasti

Punaiset liput Konalassa

Erityistä huomiota vaativat:

• Tekemätön putkiremontti 1970-luvun talossa – tulossa pian
• Epätavallisen matala vastike vanhassa talossa – piilotettuja ongelmia?
• Suuri lainasaldo – selvitä mihin käytetty
• Vesivahinkoja historiassa – selvitä korjaustoimet
• Huono energialuokka – korkeat lämmityskulut

---

Tulevaisuuden näkymät

Täydennysrakentaminen

Konalassa on vähän tilaa uudelle rakentamiselle:

• Teollisuusalueen mahdollinen muutos pitkällä aikavälillä
• Yksittäisiä täydennysrakennushankkeita
• Ei suuria muutoksia näköpiirissä

Korjausrakentaminen

Seuraavan 10 vuoden aikana:

• 1970-luvun talojen putkiremontit loppuun
• 1980-luvun talojen putkiremontit alkavat
• Energiaremontit kiristyvien määräysten myötä

Alueen kehitys

Konalan asema pysyy vakaana:

• Edullinen asuinalue säilyy kysyttynä
• Teollisuusalueen kehitys mahdollinen pitkällä aikavälillä
• Palvelut pysyvät ennallaan

---

Usein kysyttyä Konalan taloyhtiöistä

Ovatko 1970-luvun talot huonoja valintoja?

Eivät välttämättä. Monet 1970-luvun talot ovat tehneet tarvittavat remontit ja ovat hyvässä kunnossa. Oleellista on selvittää taloyhtiön kunto ja remonttihistoria. Vältä taloja, joissa putkiremontti on tekemättä ja tulossa lähivuosina – ellei hinta huomioi tätä.

Kuinka paljon putkiremontti maksaa osakkaalle?

Keskimäärin 600–850 €/m² Konalassa. 55 m² asunnossa tämä tarkoittaa 33 000–47 000 €. Maksu jakautuu tyypillisesti rahoitusvastikkeeseen 10–20 vuodelle.

Mitä vastiketta voi odottaa?

Keskimäärin 4,50–5,50 €/m²/kk hoitovastike kerrostaloissa. Lisäksi rahoitusvastiketta 0–3,50 €/m²/kk. 55 m² asunnossa kokonaisvastike on tyypillisesti 250–450 €/kk.

Miten tunnistan hyvän taloyhtiön?

• Siisti yleisilme
• Selkeät ja ajantasaiset dokumentit
• Pitkäjänteinen PTS
• Kohtuullinen ja vakaa vastike
• Aktiivinen hallitus

Kannattaako ostaa ennen putkiremonttia?

Voi kannattaa, jos hinta on merkittävästi matalampi. Laske remontin osuus ja vertaa remontoituihin asuntoihin. Huomioi myös asumishaitat remontin aikana.

Onko Konalassa hyviä taloyhtiöitä?

Kyllä, mutta vaihtelu on suurta. Konalassa on sekä erittäin hyvin hoidettuja että huonommin pidettyjä taloyhtiöitä. Selvitystyö ennen ostoa on erityisen tärkeää.

---

Yhteenveto

1. Konalan rakennuskanta on pääosin 1970–80-luvun kerrostaloja
2. Putkiremontit ovat käynnissä tai tulossa monissa 70-luvun taloissa
3. Vastikkeet ovat kohtuullisia mutta vaihtelevat – selvitä huolellisesti
4. Energiatehokkuus on heikompaa – lämmityskulut korkeammat
5. Taloyhtiöiden laatu vaihtelee – tee taustatyö huolella
6. Edullinen hinta kompensoi vanhempaa talokantaa

---

Lähteet

• Tilastokeskus – Rakennuskanta
• Helsingin kaupunki – Rakennusvalvonta
• Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA
• Ympäristöministeriö – Korjausrakentaminen

Lue myös

• Konala – asuminen ja arki
• Konala – asuntojen hinnat ja markkinatilanne
• Asuinalueet Helsinki