Asuntomarkkinat matkailukunnissa – kausivaihtelu, loma-asunnot ja Airbnb-ilmiö
Miten matkailu vaikuttaa asuntomarkkinoihin? Kattava analyysi matkailukuntien asuntohinnoista, kausivaihtelusta, loma-asunnoista ja lyhytaikaisen vuokrauksen vaikutuksista.
Julkaistu 1. syyskuuta 2026
Asuntomarkkinat matkailukunnissa – kausivaihtelu, loma-asunnot ja Airbnb-ilmiö
Suomen matkailukunnat muodostavat ainutlaatuisen asuntomarkkinan, jossa kausivaihtelu, loma-asuntojen suuri osuus ja lyhytaikainen vuokraus luovat omat dynamiikkansa. Lapin hiihtokeskukset, järvialueet ja saariston kohteet houkuttelevat sekä kotimaisia että kansainvälisiä ostajia. Tässä artikkelissa tarkastelemme matkailukuntien asuntomarkkinoiden erityispiirteitä tasapainoisesta näkökulmasta.
Artikkeli perustuu Tilastokeskuksen, Business Finlandin ja kuntien tilastoihin.
Suomen merkittävimmät matkailukunnat
Lapin hiihtokeskukset
| Kunta/Keskus | Asukasluku | Vuosittaiset yöpymiset | Erityispiirre |
|---|---|---|---|
| Rovaniemi | ~65 000 | ~800 000 | Joulupukki, pohjoinen portti |
| Inari | ~7 000 | ~400 000 | Saariselkä, revontulet |
| Kittilä | ~6 500 | ~600 000 | Levi, suurin hiihtokeskus |
| Kolari | ~3 800 | ~350 000 | Ylläs |
| Muonio | ~2 200 | ~150 000 | Pallas-Yllästunturi |
| Enontekiö | ~1 800 | ~100 000 | Kilpisjärvi, erämaat |
| Sodankylä | ~8 000 | ~150 000 | Luosto |
| Kuusamo | ~15 000 | ~350 000 | Ruka |
| Salla | ~3 500 | ~100 000 | Nouseva keskus |
Järvikohteet ja keskinen Suomi
| Kunta | Asukasluku | Erityispiirre |
|---|---|---|
| Savonlinna | ~32 000 | Oopperajuhlat, linnat |
| Mikkeli | ~52 000 | Saimaa, mökkiläiset |
| Heinola | ~19 000 | Päijänne |
| Puumala | ~2 200 | Saimaan saaristo |
| Sulkava | ~2 700 | Soutukilpailut |
Rannikko ja saaristo
| Alue | Kunnat | Erityispiirre |
|---|---|---|
| Turun saaristo | Parainen, Kemiönsaari, Naantali | UNESCO, purjehdus |
| Ahvenanmaa | Maarianhamina ym. | Itsehallinto, merellisyys |
| Pohjanmaan saaristo | Vaasa, Mustasaari | Merenkurkku, luonto |
Matkailukuntien asuntomarkkinoiden erityispiirteet
Voimakas kausivaihtelu
Matkailukunnissa markkinat ovat kausiluonteisia:
| Kausi | Lappi (talvikohteet) | Järvikohteet | Saaristo |
|---|---|---|---|
| Kevät | Hiihtosesonki loppuu, hiljentyy | Hiljaista | Vilkastuminen alkaa |
| Kesä | Kesämatkailu (vähäisempi) | Pääsesonki | Pääsesonki |
| Syksy | Ruska, vilkastuminen | Hiljentyy | Hiljentyy |
| Talvi | Pääsesonki (joulu, hiihtolomat) | Hiljaista | Hiljaista |
Kaksijakoiset markkinat
Matkailukunnissa on usein kaksi erillistä markkinaa:
-
Vakituinen asuminen
- Paikalliset asukkaat, matkailualan työntekijät
- Ympärivuotinen kysyntä
- Rajalliset kohteet
-
Vapaa-ajan asuminen ja sijoituskohteet
- Loma-asunnot, mökit
- Lyhytaikaiseen vuokraukseen tarkoitetut kohteet
- Suurin osa markkinasta
Hintojen erityispiirteet
| Tekijä | Vaikutus hintaan |
|---|---|
| Sijainti suhteessa keskukseen | Merkittävin tekijä |
| Rinteen läheisyys (Lappi) | +20–50 % premium |
| Järvi-/merinäkymä | +10–30 % premium |
| Vuokrauspotentiaali | +10–20 % premium |
| Ympärivuotinen käytettävyys | +15–25 % premium |
Hintataso eri matkailukunnissa
Lapin matkailukunnat
| Alue | Lomahuoneisto €/m² | Omakotitalo/mökki | Huomioita |
|---|---|---|---|
| Levi (rinteet) | 4 000–7 000 | 300 000–800 000 € | Kalleimmat kohteet |
| Levi (taajama) | 2 500–4 500 | 200 000–450 000 € | Kohtuullisempi hintataso |
| Ylläs (rinteet) | 3 500–6 000 | 250 000–600 000 € | Premium-kohteita |
| Saariselkä | 2 500–5 000 | 200 000–500 000 € | Luonnon läheisyys |
| Ruka | 3 000–5 500 | 250 000–550 000 € | Monipuolinen tarjonta |
| Rovaniemi keskus | 2 500–4 000 | 200 000–450 000 € | Kaupunkikohteita |
Järvikohteet
| Alue | Rantamökki | Lomahuoneisto | Huomioita |
|---|---|---|---|
| Saimaa (hyvä sijainti) | 200 000–500 000 € | 2 000–4 000 €/m² | Veden äärellä premium |
| Päijänne | 150 000–400 000 € | 1 500–3 000 €/m² | Kohtuullisempi |
| Pielinen | 100 000–300 000 € | 1 200–2 500 €/m² | Edullisempi |
Saaristo
| Alue | Rantamökki | Vakituinen asunto | Huomioita |
|---|---|---|---|
| Turun saaristo (premium) | 300 000–800 000 € | 2 500–5 000 €/m² | Saavutettavuus tärkeä |
| Ahvenanmaa | 250 000–600 000 € | 2 000–4 000 €/m² | Rajoituksia ostajille |
| Muu saaristo | 100 000–300 000 € | 1 500–3 000 €/m² | Vaihtelu suurta |
Asumisen, asuntokaupan ja remonttien työkalut samassa paikassa
Luo maksuton tili ja pääset hyödyntämään työkaluja ja kilpailutuksia, jotka auttavat tekemään parempia päätöksiä ja säästämään rahaa.
Lyhytaikainen vuokraus ja Airbnb-ilmiö
Lyhytaikaisen vuokrauksen yleistyminen
Airbnb ja muut alustat ovat muuttaneet matkailukuntien asuntomarkkinoita:
Vuokranantajan näkökulma:
- Mahdollisuus korkeampiin tuottoihin kuin pitkäaikaisessa vuokrauksessa
- Joustavuus – voi käyttää itse välillä
- Hallinnollinen työ ja kulut
Vaikutukset paikallismarkkinoille:
- Vakituisten vuokra-asuntojen tarjonta voi vähentyä
- Asuntojen hinnat voivat nousta keskuksissa
- Matkailualan työntekijöiden asuntopula
Tuottolaskelma: Lyhytaikainen vuokraus Lapissa
| Tekijä | Esimerkki |
|---|---|
| Kohde | 2h+k lomahuoneisto, Levi |
| Ostohinta | 180 000 € |
| Vastike (kk) | 350 € |
| Vuokrausaste (tavoite) | 120 yötä/vuosi |
| Keskimääräinen vuorokausihinta | 180 €/yö |
| Bruttovuokratuotot | 21 600 €/vuosi |
| Vastikkeet (-) | -4 200 €/vuosi |
| Siivous, pesula, kulumiset (-) | -4 000 €/vuosi |
| Välityspalkkio, markkinointi (-) | -3 000 €/vuosi |
| Nettotuotto | ~10 400 €/vuosi |
| Nettotuottoprosentti | ~5,8 % |
Sääntelykehitys
Lyhytaikaisen vuokrauksen sääntely on kehittymässä:
| Toimenpide | Tilanne |
|---|---|
| Taloyhtiöiden säännöt | Monet rajoittavat tai kieltävät |
| Kuntien luvat | Joissain kunnissa vaaditaan ilmoitus/lupa |
| Verotus | Tulot verotettavia |
| EU-sääntely | Kehitteillä |
Vakituinen asuminen matkailukunnissa
Haasteet
Vakituinen asuminen matkailukunnissa ei ole aina helppoa:
| Haaste | Kuvaus |
|---|---|
| Asuntojen saatavuus | Loma-asunnot dominoivat, vakituisia vähän |
| Korkeat hinnat keskuksissa | Matkailukysynnän nostamat hinnat |
| Kausiluonteiset työt | Ei ympärivuotista toimeentuloa kaikille |
| Palvelut | Keskittyvät turistikausiin |
Mahdollisuudet
| Mahdollisuus | Kuvaus |
|---|---|
| Matkailualan työpaikat | Hotelleja, ravintoloita, ohjelmapalveluja |
| Etätyö | Luonnonläheinen asuinympäristö |
| Yrittäjyys | Matkailuun liittyvät palvelut |
| Elämänlaatu | Luonto, rauha, harrastusmahdollisuudet |
Asuntopula matkailualan työntekijöille
Monissa matkailukunnissa on pulaa edullisista vuokra-asunnoista:
- Sesonkityöntekijät eivät löydä asuntoa
- Työnantajat joutuvat järjestämään majoituksia
- Vuokrat voivat olla korkeita suhteessa palkkoihin
Sijoittaminen matkailukuntien asuntoihin
Sijoitusstrategiat
| Strategia | Kuvaus | Riski/tuotto |
|---|---|---|
| Lyhytaikainen vuokraus | Airbnb-tyylinen | Korkea tuotto / korkea työ |
| Viikko-osakkeisto | Osuus lomakohteesta | Keskitaso / rajoitettu käyttö |
| Perinteinen vuokraus | Pitkäaikainen vuokralainen | Vakaa / matalampi tuotto |
| Oma käyttö + vuokraus | Hybridi | Keskitaso / joustavuus |
Tuotto-odotukset
| Sijainti | Lyhytaikainen (netto) | Pitkäaikainen (netto) |
|---|---|---|
| Lapin hiihtokeskus (rinne) | 4–7 % | 2–4 % |
| Lapin keskus (taajama) | 5–8 % | 3–5 % |
| Järvikohde (premium) | 3–6 % | 2–4 % |
| Järvikohde (tavallinen) | 4–7 % | 3–5 % |
Riskit
| Riski | Kuvaus |
|---|---|
| Sesonkiriippuvuus | Tulot keskittyvät muutamaan kuukauteen |
| Sääntelymutokset | Lyhytaikaisen vuokrauksen rajoitukset |
| Ilmastonmuutos | Lumiolosuhteet, kesien helleaallot |
| Kilpailun lisääntyminen | Uusia lomahuoneistoja rakennetaan |
| Matkailutrendien muutokset | Kohteiden suosio voi vaihdella |
Loma-asuntojen markkinakehitys
Pitkän aikavälin trendit
Kasvattavat kysyntää:
- Monipaikkaisuuden yleistyminen
- Etätyön vakiintuminen
- Hyvinvointi- ja luontomatkailun suosio
- Kansainvälinen kiinnostus Lappiin
Haastavat tekijöitä:
- Ilmastonmuutoksen vaikutukset (erityisesti Lappi)
- Energiakustannusten nousu
- Hopeatsunami: ikääntyvien loma-asunnot myyntiin
- Ylitarjonta joissain kohteissa
Hopeatsunamin vaikutus
Seuraavien 10–20 vuoden aikana markkinoille tulee runsaasti loma-asuntoja:
- Ikääntyvät omistajat eivät enää käytä mökkejä
- Perikuntien myyntihalukkuus kasvaa
- Tarjonta voi ylittää kysynnän joillain alueilla
Tasapainottavia tekijöitä:
- Parhaiden kohteiden kysyntä säilyy
- Uudet sukupolvet ovat kiinnostuneita (joskin eri tavalla)
- Monipaikkaisuus tukee kysyntää
Asunnon ostaminen matkailukunnasta
Mitä selvittää ennen ostoa?
-
Kohteen käyttötarkoitus
- Oma käyttö vai vuokraus?
- Ympärivuotinen vai kausiluonteinen?
-
Vuokrauspotentiaali (jos tavoitteena)
- Sijainti suhteessa keskukseen/rinteisiin
- Kilpailutilanne
- Taloyhtiön säännöt lyhytaikaisesta vuokrauksesta
-
Kulut ja kustannukset
- Vastikkeet
- Lämmityskulut
- Huolto ja ylläpito
- Verot
-
Taloyhtiön tilanne
- Tyhjien asuntojen määrä
- Tulevat remontit
- Hallinnointi
Varoitusmerkit
| Varoitusmerkki | Mitä se tarkoittaa |
|---|---|
| Epärealistiset tuotto-odotukset | Myyjä yliarvioi vuokrauspotentiaalin |
| Paljon tyhjiä huoneistoja | Heikko kysyntä tai ylirakentaminen |
| Taloyhtiön talousongelmat | Riski vastikkeiden nousulle |
| Huono sijainti suhteessa aktiviteetteihin | Vuokraus vaikeaa |
Yhteenveto – kymmenen keskeistä havaintoa
- Matkailukuntien asuntomarkkinat ovat voimakkaasti kausiluonteisia
- Markkinat jakautuvat vakituiseen asumiseen ja vapaa-ajan asuntoihin
- Sijainti suhteessa matkailukeskukseen tai -kohteeseen on tärkein hintatekijä
- Lyhytaikainen vuokraus on muuttanut markkinadynamiikkaa merkittävästi
- Vakituisten asuntojen pula voi olla ongelma matkailualan työntekijöille
- Sijoittaminen voi olla tuottavaa, mutta sisältää erityisriskejä
- Sääntelyn kehitys voi vaikuttaa lyhytaikaiseen vuokraukseen
- Hopeatsunami tuo tulevaisuudessa paljon loma-asuntoja markkinoille
- Ilmastonmuutos luo epävarmuutta erityisesti talvimatkailukohteissa
- Parhaat kohteet säilyttävät arvonsa parhaiten – sijainti ratkaisee
Usein kysytyt kysymykset (FAQ)
Kannattaako ostaa lomahuoneisto Lapista sijoitukseksi?
Sijoitus voi olla kannattava, jos:
- Kohde sijaitsee hyvällä paikalla (lähellä rinteitä tai keskustaa)
- Ymmärrät lyhytaikaisen vuokrauksen vaatiman työmäärän
- Hyväksyt kausiluonteisuuden ja siihen liittyvät riskit
- Taloyhtiö sallii lyhytaikaisen vuokrauksen
Riskejä ovat kilpailun lisääntyminen, sääntelyn kiristyminen ja ilmastonmuutoksen vaikutukset.
Miten ilmastonmuutos vaikuttaa Lapin asuntomarkkinoihin?
Ilmastonmuutos luo epävarmuutta:
- Lumisesonki voi lyhentyä tulevaisuudessa
- Toisaalta kesämatkailu voi kasvaa
- Revontulimatkailu ei ole lumesta riippuvainen
- Pitkällä aikavälillä kohteiden houkuttelevuus voi muuttua
Vaikutuksia on vaikea ennustaa tarkasti, mutta riski on syytä tiedostaa.
Paljonko Airbnb-vuokrauksella voi ansaita?
Tuotot vaihtelevat merkittävästi:
- Paras sijainti, huippusesonki: 200–400 €/yö
- Hyvä sijainti: 120–200 €/yö
- Keskiverto sijainti: 80–120 €/yö
Vuokrausaste vaihtelee 60–150 yön välillä vuodessa. Nettotuotto kulujen jälkeen on tyypillisesti 4–8 %.
Onko matkailukunnasta hyvä ostaa vakituinen asunto?
Se riippuu elämäntilanteesta:
- Jos työskentelet matkailualalla: kyllä, mutta asuntojen saatavuus voi olla haaste
- Jos teet etätöitä: kyllä, luonnonläheisyys ja elämänlaatu
- Jos haet peruspalveluja: tarkista palveluiden taso myös sesongin ulkopuolella
Miten hopeatsunami vaikuttaa matkailukuntien markkinoihin?
Seuraavien vuosikymmenten aikana:
- Ikääntyvien omistajien loma-asunnot tulevat myyntiin
- Tarjonta kasvaa erityisesti vanhemmissa kohteissa
- Uudemmat ja paremmin sijoittuneet kohteet pitävät arvonsa
- Joissain kohteissa voi syntyä ylitarjontaa
Lähteet
- Tilastokeskus – Majoitustilasto
- Tilastokeskus – Rakennukset ja kesämökit
- Business Finland – Matkailutilastot
- Lapin liitto
- Visit Finland
Artikkeli on yleisluontoinen eikä huomioi yksittäistapauksia. Sijoituspäätökset sisältävät aina riskejä, ja suosittelemme perehtymään kohteeseen huolellisesti ennen ostopäätöstä.
asuntomarkkinatmatkailuloma-asunnotAirbnbhopeatsunamivapaa-ajan asuminen