Asuntolaina toisen asunnon ostoon – lisälaina olemassa olevan rinnalle

Toisen asunnon ostaminen on monille suomalaisille ajankohtainen kysymys, olipa kyseessä sijoitusasunto, vapaa-ajanasunto tai uusi koti nykyisen rinnalle. Lisäasunnon rahoittaminen eroaa ensiasunnon ostosta merkittävästi, sillä olemassa oleva asuntovelka ja ensimmäisen asunnon vakuusarvo vaikuttavat lainan saantiin. Tässä artikkelissa käsittelemme toisen asunnon rahoittamisen erityispiirteet.

Toisen asunnon rahoittamisen lähtökohdat

Miksi toinen asunto?

Toisen asunnon hankkimiselle on erilaisia syitä.

Yleisiä syitä:

Rahoitustilanteen erityispiirteet

Toisen asunnon rahoitus eroaa ensiasunnon rahoituksesta.

Keskeiset erot:

Ensiasunto:
- Ei aiempaa asuntovelkaa
- Ei olemassa olevaa vakuusarvoa
- Mahdollinen valtiontakaus
- ASP-edut käytettävissä

Toinen asunto:
- Olemassa oleva asuntovelka huomioidaan
- Ensimmäinen asunto voi olla vakuutena
- Ei valtiontakausta
- Ei ASP-etuja
- Tiukemmat vakuusvaatimukset (sijoitusasunto)

Maksukykyarvio

Pankki arvioi maksukyvyn kaikki velat huomioiden.

Maksukykyarvion periaate:

Bruttotulot: 5 500 €/kk
Nettotulot: ~4 200 €/kk

Olemassa oleva asuntolaina: 800 €/kk
Muut velat: 200 €/kk
Yhteensä velat: 1 000 €/kk

Käytettävissä uuteen lainaan (35 % nettotuloista - olemassa olevat velat):
~1 470 € - 1 000 € = ~470 €/kk

Uusi lainakapasiteetti riippuu käytettävissä olevasta kuukausierästä.

Vakuusjärjestelyt

Ensimmäinen asunto vakuutena

Olemassa oleva asunto voi toimia lisävakuutena uudelle lainalle.

Vakuusarvon hyödyntäminen:

Ensimmäinen asunto:
- Markkina-arvo: 300 000 €
- Jäljellä oleva laina: 150 000 €
- Vakuusarvo (70 %): 210 000 €
- Käytetty vakuus: 150 000 €
- Vapaa vakuusarvo: 60 000 €

Tämä 60 000 € voidaan käyttää lisävakuutena
toisen asunnon lainassa.

Uusi asunto vakuutena

Myös ostettava asunto toimii lainan vakuutena.

Kokonaisvakuusjärjestely:

Ristiin panttaus

Molempien asuntojen käyttö vakuutena on ristiin panttausta.

Ristiin panttauksen piirteet:

• Molemmat asunnot vakuutena molemmille lainoille
• Pankki saa paremman turvan
• Asunnon myynti vaikeutuu (molemmat vakuudet vapautettava)
• Neuvotteluvara vähenee

Esimerkki:

Asunto A (vakuus): Nykyinen koti
Asunto B (vakuus): Sijoitusasunto
Laina 1: Asunto A:n laina
Laina 2: Asunto B:n laina

Ristiin panttauksessa:
- Laina 1:n vakuutena A ja B
- Laina 2:n vakuutena A ja B

Sijoitusasunnon rahoitus

Sijoitusasunnon erityispiirteet

Sijoitusasunnon rahoitus poikkeaa oman asunnon rahoituksesta.

Eroja omaan asuntoon:

Vuokratulojen huomiointi maksukykyarviossa

Vuokratulot voidaan huomioida maksukykyarviossa, mutta ei täysimääräisesti.

Vuokratulojen huomiointi:

Arvioitu vuokra: 800 €/kk
Pankin huomioimaosuus: 60–80 %
Tulona huomioitava: 480–640 €/kk

Vuokratulosta vähennetään:
- Vastikkeet
- Tyhjien kuukausien riski
- Ylläpitokulut

Sijoitusasuntolainan laskelma

Esimerkkilaskelma:

Sijoitusasunnon hinta: 150 000 €
Omarahoitus (25 %): 37 500 €
Laina: 112 500 €

Kuukausierä (20 v, 4,5 %): ~712 €

Vuokratulo: 800 €/kk
Vastike: 250 €/kk
Nettovuokratulo: 550 €/kk

Kassavirta kuukaudessa: 550 € - 712 € = -162 €

Laina on "negatiivinen kassavirta" -sijoitus,
mutta arvonnousu ja velojen lyhentyminen
voivat tehdä siitä kannattavan pitkällä aikavälillä.

Vapaa-ajanasunnon rahoitus

Mökin tai kesäasunnon laina

Vapaa-ajanasunnon rahoitus poikkeaa hieman vakituisen asunnon rahoituksesta.

Erityispiirteitä:

Vapaa-ajanasunnon vakuusarvo

Vapaa-ajanasuntojen vakuusarvo vaihtelee merkittävästi.

Vakuusarvoon vaikuttavia tekijöitä:

• Sijainti (järven ranta, kaupungin läheisyys)
• Ympärivuotinen käyttö mahdollista?
• Kunto ja varustelutaso
• Tien ja sähkön saatavuus
• Jätevesi- ja vesihuolto

Syrjäisen kesämökin vakuusarvo voi olla merkittävästi alhaisempi kuin hyväkuntoisen rantamökin.

Väliaikainen kahden asunnon tilanne

Uusi asunto ennen vanhan myyntiä

Moni ostaa uuden asunnon ennen nykyisen myyntiä välttääkseen väliaikaisasumista.

Väliaikaisrahoituksen piirteet:

Nykyinen tilanne:
- Nykyinen asunto: 250 000 € (velka 100 000 €)
- Vapaa vakuusarvo: ~75 000 €

Uusi asunto: 300 000 €
- Omarahoitus: 30 000 € (säästöt)
- Lainatarve: 270 000 €
- Väliaikainen kokonaisvelka: 370 000 €

Suunnitelma:
1. Myydään nykyinen asunto 6 kk sisällä
2. Maksetaan vanha laina pois
3. Loppusummalla lyhennetään uutta lainaa

Siltalaina

Siltalaina on väliaikainen rahoitusmuoto kahden asunnon tilanteeseen.

Siltalainan piirteet:

Riskien hallinta

Kahden asunnon tilanne sisältää riskejä.

Riskejä:

Riskien hallintakeinoja:

1. Realistinen hinta-arvio vanhasta asunnosta
2. Suunnitelma myyntiaikataulusta
3. Puskurisäästöt yllätyksiin
4. Maksukyky kahdelle lainalle ainakin väliaikaisesti

Verotuksen huomiointi

Oman asunnon ja sijoitusasunnon veroero

Oman asunnon ja sijoitusasunnon verotus eroaa merkittävästi.

Verotuksen erot:

Korkokulujen vähentäminen

Sijoitusasunnon lainakorot voi vähentää verotuksessa.

Korkovähennyksen periaate:

Vuokratulo: 9 600 €/v
Hoitovastikkeet: -3 000 €/v
Korkokulut: -3 500 €/v
Muut kulut: -500 €/v
Verotettava tulo: 2 600 €/v

Ilman korkovähennystä:
Verotettava tulo olisi: 6 100 €/v
Pääomatulovero (30 %): 1 830 €

Korkovähennyksen jälkeen:
Verotettava tulo: 2 600 €
Pääomatulovero (30 %): 780 €

Säästö: 1 050 €/v

Varainsiirtovero

Toisen asunnon ostosta maksetaan varainsiirtovero normaalisti.

Varainsiirtovero:

Ensiasunnon ostajan verovapaus ei koske toista asuntoa.

Käytännön prosessi

Vaihe 1: Rahoitustilanteen kartoitus

Selvitä ensin oma rahoitustilanteesi.

Kartoitettavat asiat:

1. Nykyisen lainan tilanne (jäljellä oleva pääoma, kuukausierä)
2. Ensimmäisen asunnon arvo ja vapaa vakuusarvo
3. Oma maksukyky lisälainalle
4. Säästöt omarahoitukseen
5. Toisen asunnon tarkoitus (sijoitus, vapaa-aika, asuminen)

Vaihe 2: Alustava laskenta

Laske alustavasti lisälainan mahdollisuudet.

Alustava laskelma:

Omat tulot ja menot:
Nettotulot: 4 500 €/kk
Nykyinen asuntolaina: -900 €/kk
Muut velat: -200 €/kk
Elinkustannukset: -2 500 €/kk
Käytettävissä: 900 €/kk

Lisälainan kapasiteetti (arvio):
Kuukausierä 500 €/kk → ~100 000 € laina (20 v, 4 %)

Vaihe 3: Pankkineuvottelu

Käy neuvottelu pankin kanssa.

Neuvottelussa selvitettävät asiat:

• Lisälainan enimmäismäärä
• Vakuusjärjestelyt
• Marginaali ja muut ehdot
• Omarahoitusvaatimus
• Prosessin aikataulu

Vaihe 4: Lainasopimus ja kauppa

Kun laina on hyväksytty, etenee prosessi normaalisti.

Prosessin vaiheet:

1. Lainasopimuksen allekirjoitus
2. Vakuusjärjestelyjen vahvistaminen
3. Kauppakirjan allekirjoitus
4. Lainan nosto
5. Omistuksen siirtyminen

Pankkien vaatimukset

Omarahoitusvaatimukset

Toisen asunnon omarahoitusvaatimus on usein tiukempi.

Tyypilliset vaatimukset:

Vakuusvaatimukset

Toisen asunnon vakuusvaatimukset ovat usein tiukemmat.

Vakuusarvot:

Lisädokumentit

Toisen asunnon lainaan voidaan vaatia lisädokumentteja.

Mahdollisia lisädokumentteja:

• Ensimmäisen asunnon isännöitsijäntodistus
• Vuokrasopimus (jos sijoitusasunto on jo vuokrattuna)
• Vuokra-arvio (jos sijoitusasunto)
• Muu selvitys asunnon käyttötarkoituksesta

Usein kysytyt kysymykset

Kuinka paljon lisälainaa voi saada, jos on jo asuntolainaa?

Lisälainan määrä riippuu maksukykyarviosta. Pankki huomioi olemassa olevat velat kokonaisuutena. Tyypillisesti lainanhoitokulut saavat olla enintään 35–40 prosenttia nettotuloista. Ensimmäisen asunnon vapaa vakuusarvo voi auttaa lisälainan saamisessa.

Voiko ensimmäistä asuntoa käyttää toisen asunnon vakuutena?

Kyllä voi. Jos ensimmäinen asunto on osittain velaton, siitä vapautuu vakuusarvoa, jota voi käyttää toisen asunnon lainan vakuutena. Tätä kutsutaan ristiin panttaukseksi tai lisävakuuden käytöksi.

Onko sijoitusasunnon lainaehdot huonommat kuin oman asunnon?

Yleensä kyllä. Sijoitusasuntojen omarahoitusvaatimus on tyypillisesti suurempi (20–30 prosenttia), vakuusarvo alhaisempi, ja marginaali voi olla hieman korkeampi. Toisaalta korkokulut saa vähentää verotuksessa.

Miten vuokratulot vaikuttavat lainansaantiin?

Vuokratulot voidaan huomioida maksukykyarviossa, mutta tyypillisesti vain 60–80 prosenttia arvioiduista tuloista. Pankki ottaa huomioon tyhjien kuukausien riskin ja hoitokulut. Vuokratulot parantavat maksukykyä, mutta eivät täysimääräisesti.

Voiko toisen asunnon ostaa ennen ensimmäisen myyntiä?

Kyllä voi, jos maksukyky ja vakuudet riittävät kahteen lainaan. Tämä on tavallista esimerkiksi asuntoa vaihdettaessa. Tilanne on väliaikainen, ja vanha asunto myydään kohtuullisessa ajassa. Jotkut pankit tarjoavat tähän siltalainaa.

Tarvitseeko toisen asunnon ostoon takaajaa?

Ei välttämättä, jos maksukyky ja vakuudet riittävät. Takaaja voi kuitenkin helpottaa lainan saamista, jos omat vakuudet eivät riitä. Erityisesti sijoitusasunnon kohdalla takaaja voi olla tarpeen.

Miten kahden asuntolainan velan määrä vaikuttaa luottotietoihin?

Asuntolaina ei sinänsä heikennä luottotietoja, jos maksut hoidetaan ajallaan. Kokonaisvelkamäärä kuitenkin vaikuttaa tulevien luottojen saantiin, sillä pankit arvioivat kokonaisvelkataakan.

Kannattaako toinen asunto rahoittaa samasta pankista kuin ensimmäinen?

Usein kyllä, koska vakuusjärjestelyt ovat helpompia saman pankin sisällä. Ristiin panttaus onnistuu luontevasti. Toisaalta kilpailuttaminen voi tuoda paremman marginaalin. Kannattaa vertailla molempia vaihtoehtoja.

Lähteet

• Finanssivalvonta – Asuntolainat ja vakuudet
• Kilpailu- ja kuluttajavirasto – Asuntolainan hakeminen
• Finlex – Tuloverolaki
• Suomen Pankki – Asuntolainojen ehdot

Lue myös

• Asuntolaina-opas – kaikki mitä tarvitset tietää
• Asuntolainan kilpailuttaminen käytännössä
• Asuntolainan vakuudet kattavasti
• Lisävakuudet asuntolainassa
• Paljonko asuntolainaa voi saada?