Cottage sul lago in Finlandia: sauna, natura e silenzio

Chi compra un cottage sul lago in Finlandia, un mökki (casetta per le vacanze, spesso sul lago), di solito acquista un terreno con fabbricati (kiinteistö, particella registrata con i suoi edifici), cioè il terreno e gli edifici; la forma della compravendita, le imposte e la registrazione sono diverse da quelle previste per un appartamento in un palazzo residenziale. Se l'acquirente non ha la cittadinanza di uno Stato dell'Unione europea (UE) o dello Spazio economico europeo (SEE), nella Finlandia continentale la legge richiede in linea di principio l'autorizzazione del Ministero della Difesa finlandese per acquistare un kiinteistö; lo stesso vale per determinati enti. Le isole Åland hanno una propria legislazione sull'acquisto di terreni: lì l'acquisto di un kiinteistö, anche di un terreno con mökki, richiede di solito un'autorizzazione del governo autonomo delle Åland, se l'acquirente non ha il diritto di cittadinanza regionale delle Åland.

Che cos'è un mökki: laghi, isole e sauna

In italiano si parla di cottage o di casa sul lago; in finlandese la parola è mökki. Indica una casa per il tempo libero (vapaa-ajan asunto, categoria ufficiale di abitazione per vacanze), spesso in riva a un lago o al mare. Una casa estiva (kesämökki, non sempre adatta all'inverno) è un mökki pensato soprattutto per l'uso estivo, e il livello delle dotazioni varia da un caso all'altro.

Secondo Statistics Finland (Tilastokeskus), l'istituto di statistica finlandese, alla fine del 2025 in Finlandia c'erano 485.475 edifici residenziali per il tempo libero, cioè mökki.

Secondo Statistics Finland, alla fine del 2025 i comuni con il maggior numero di mökki erano Kuopio (10.261), Mikkeli (9.567) e Parainen (8.994).

Quanto ai laghi, secondo il Finnish Environment Institute (Suomen ympäristökeskus, SYKE) in Finlandia ci sono circa 57.000 laghi con una superficie superiore a un ettaro. I laghi più piccoli e gli stagni sono molti di più. Per la zona dei laghi della Finlandia orientale e centrale si usa l'espressione regione dei laghi finlandese (järvi-Suomi).

Anche le isole sono numerose. Secondo un opuscolo del 2015 del Saaristoasiain neuvottelukunta, l'organo consultivo finlandese per le questioni dell'arcipelago, in Finlandia ci sono circa 76.000 isole più grandi di mezzo ettaro e, contando anche quelle più piccole, circa 179.000 isole. L'arcipelago, in finlandese saaristo, indica le migliaia di piccole isole costiere.

E la sauna? In Finlandia la sauna fa parte della normale vita domestica.

Il mökki è di solito un terreno con fabbricati: che cosa significa per chi compra

Per capire come si compra un cottage in Finlandia, conviene partire dalla forma giuridica di ciò che si acquista. Chi compra un appartamento in un palazzo residenziale o in una villetta a schiera di solito acquista le azioni di un taloyhtiö (società per azioni proprietaria dell'edificio), che danno diritto a utilizzare un determinato appartamento. L'edificio appartiene alla società; il terreno è di proprietà della società oppure è in locazione.

Chi compra una casa unifamiliare o un mökki, invece, di solito acquista un kiinteistö, cioè il terreno e gli edifici. La forma della compravendita, le imposte e la registrazione sono diverse nei due casi.

Questa distinzione conta anche per l'autorizzazione all'acquisto. L'autorizzazione del Ministero della Difesa riguarda solo i kiinteistö (ad esempio una casa unifamiliare con il suo lotto o un terreno con mökki), non gli asunto-osake (azioni che danno diritto a un'abitazione). La legge sull'autorizzazione non si applica alle isole Åland, che hanno una propria legislazione sull'acquisto di terreni.

Se una casa per il tempo libero viene acquistata come azioni di un taloyhtiö, valgono le regole dell'asunto-osake: l'imposta sul trasferimento (varainsiirtovero, imposta pagata dall'acquirente) è dell'1,5% e l'autorizzazione del Ministero della Difesa non è richiesta. Nelle isole Åland, secondo il Government of Åland (Ålands landskapsregering), il governo autonomo delle Åland, l'acquisto di un asunto-osake non richiede autorizzazione, a meno che ciò non sia previsto dall'autorizzazione all'acquisto di terreni della società stessa. Questo caso è trattato più in dettaglio nella guida all'acquisto di una casa in Finlandia.

Prima dell'acquisto è consigliabile verificare con il comune l'uso consentito degli edifici e le norme edilizie applicabili al lotto.

Comprare una parte di un fondo: la määräala

Oggetto della compravendita può essere anche una määräala (porzione di fondo non ancora frazionata), anziché un kiinteistö intero. Secondo il codice fondiario finlandese (maakaari), il lainhuuto (iscrizione della proprietà di un terreno) viene concesso sulla määräala e passa poi al kiinteistö che ne viene costituito; anche un kiinnitys (iscrizione di garanzia sul fondo) può essere confermato sulla määräala.

Per il frazionamento (lohkominen) è prevista una tariffa: secondo il listino del National Land Survey of Finland (Maanmittauslaitos), l'ente finlandese del catasto e dei registri immobiliari, per un'area di 0,1–1 ettari è di 1.470 euro (situazione al 1° gennaio 2026).

Un terreno per costruire un mökki

Chi pensa di acquistare un terreno non ancora edificato trova le regole di base nella legge sulle costruzioni (rakentamislaki, legge 751/2023). Per un sito edificabile fuori dalle aree con piano regolatore dettagliato, l'articolo 45 prevede, tra l'altro, questi requisiti:

• una superficie di almeno 1.000 m²;
• edifici ad almeno 4 m dal confine;
• una strada di accesso e soluzioni per l'acqua, le acque reflue e le acque meteoriche;
• nessun danno ai vicini;
• un inserimento adeguato nel paesaggio.

Nelle aree soggette a esigenza di pianificazione (suunnittelutarvealue) si applica inoltre l'articolo 46. Per un sito edificabile non edificato, l'aliquota dell'imposta sugli immobili (kiinteistövero, imposta annua su terreni ed edifici) è compresa tra il 2,00 e il 6,00% (2026).

Chi può comprare un cottage in Finlandia: UE/SEE, altri Paesi e isole Åland

L'autorizzazione di cui si parla è quella del Ministry of Defence (Puolustusministeriö), il Ministero della Difesa finlandese. Le regole sull'autorizzazione riguardano i kiinteistö, e un terreno con mökki è di solito un kiinteistö.

Cittadini dell'UE e del SEE

Chi ha la cittadinanza di uno Stato dell'UE o del SEE non ha bisogno dell'autorizzazione del Ministero della Difesa per acquistare un kiinteistö nella Finlandia continentale, e dunque neppure per un terreno con mökki. Per le isole Åland valgono regole proprie (vedere sotto).

Altri acquirenti ed enti

La legge richiede l'autorizzazione del Ministero della Difesa quando un kiinteistö viene acquistato da una persona senza la cittadinanza di uno Stato dell'UE o del SEE, oppure da un ente in cui un soggetto esterno all'UE/SEE detiene almeno il 10% della proprietà o un'influenza equivalente. Le eccezioni sono quelle previste dalla legge (legge 470/2019, § 2).

• Termine: la legge prevede che la domanda sia presentata entro 2 mesi dall'acquisto.
• Tariffa: 210 euro con pagamento online oppure 280 euro con fattura, per ciascun codice identificativo dell'immobile (2026).
• Permesso di soggiorno permanente: non elimina la necessità dell'autorizzazione.
• Se l'autorizzazione non viene concessa: la legge prevede che il kiinteistö sia ceduto a terzi entro sei mesi dal momento in cui la decisione diventa definitiva.

Secondo il Ministero della Difesa, l'autorizzazione non è richiesta se l'acquirente ha la cittadinanza di uno Stato dell'UE o del SEE, anche se possiede inoltre la cittadinanza di un altro Paese. Questo vale per la Finlandia continentale; per le isole Åland vedere sotto.

Per Russia e Bielorussia esiste una regola separata. Dal 15 luglio 2025 il Ministero della Difesa non concede l'autorizzazione all'acquisto di un kiinteistö alle persone che hanno esclusivamente la cittadinanza russa, quella bielorussa o entrambe. L'autorizzazione non viene concessa nemmeno agli enti con sede in questi Paesi né agli enti in cui tali soggetti detengono il controllo di maggioranza (legge 470/2019, § 5 a; decreto governativo 840/2025). Il divieto non si applica a chi, sia al momento dell'acquisto sia al momento della presentazione della domanda, è titolare di un permesso di soggiorno permanente in Finlandia in corso di validità oppure di un permesso di soggiorno UE per soggiornanti di lungo periodo rilasciato dalla Finlandia. L'elenco degli Stati può cambiare. Questa eccezione riguarda solo il divieto: secondo la regola generale, il permesso di soggiorno permanente non elimina la necessità dell'autorizzazione.

Il Ministero della Difesa fornisce informazioni aggiornate sulla procedura di autorizzazione nella propria pagina dedicata.

Isole Åland: regole proprie

Nelle isole Åland l'acquisto di un kiinteistö, anche di un terreno con mökki, richiede di solito un'autorizzazione all'acquisto di terreni del Government of Åland (Ålands landskapsregering), il governo autonomo delle Åland, se l'acquirente non ha il diritto di cittadinanza regionale delle Åland (hembygdsrätt). Secondo il Government of Åland, l'acquisto di un asunto-osake non richiede autorizzazione, a meno che ciò non sia previsto dall'autorizzazione all'acquisto di terreni della società stessa. Le regole delle Åland sono diverse da quelle della Finlandia continentale, ed è consigliabile verificarle presso il Government of Åland (pagina in svedese).

Il diritto di cittadinanza regionale può essere ottenuto solo da cittadini finlandesi; di norma servono inoltre cinque anni di residenza nelle Åland e una conoscenza soddisfacente dello svedese. Un cittadino straniero, quindi, non può ottenerlo.

Infine, secondo il Finnish Immigration Service (Maahanmuuttovirasto, Migri), il servizio immigrazione finlandese, possedere in Finlandia un terreno, un kiinteistö o azioni di un taloyhtiö non è di per sé un motivo sufficiente per ottenere un permesso di soggiorno o la cittadinanza.

Comprare un cottage sul lago passo per passo

La compravendita di un mökki acquistato come kiinteistö segue le regole del codice fondiario. Le fasi principali sono queste:

1. Eventuale contratto preliminare. Il contratto preliminare si stipula nella stessa forma della compravendita di un kiinteistö; vi si indicano il termine entro cui concludere la compravendita e le relative condizioni. Può vincolare anche una sola delle parti e, se non è stata concordata una durata, resta valido per 5 anni.
2. Contratto di compravendita (kauppakirja). La compravendita si stipula per iscritto: il contratto è firmato dalle parti e confermato da un public purchase witness (kaupanvahvistaja: attesta la compravendita, verifica identità e forma), oppure si conclude nel sistema elettronico di compravendita del National Land Survey of Finland. Dal contratto risultano l'intento di trasferire la proprietà, il kiinteistö, il venditore e l'acquirente, il prezzo e ogni altro corrispettivo concordato.
3. Termini previsti dalla legge. Sono tre, ciascuno con il proprio riferimento:
   • Autorizzazione: se l'acquirente ne ha bisogno (persone senza la cittadinanza di uno Stato dell'UE o del SEE ed enti con almeno il 10% di proprietà o influenza equivalente esterna all'UE/SEE), la legge prevede che la domanda sia presentata al Ministero della Difesa al più tardi entro 2 mesi dall'acquisto. Nelle isole Åland si applica l'autorizzazione propria delle Åland.
   • Lainhuuto: la legge prevede che l'acquirente lo richieda entro 6 mesi dalla firma dell'atto di cessione.
   • Imposta sul trasferimento del 3%: la legge prevede che sia pagata prima di richiedere il lainhuuto.
4. Dopo l'acquisto: eventuali difetti. Un difetto di qualità si segnala entro un termine ragionevole e, in linea di principio, non oltre cinque anni dal trasferimento del possesso. Se il venditore ha agito con grave negligenza o in modo contrario all'onestà e alla correttezza, non può far valere allo stesso modo il termine finale.

Se si acquista tramite un'agenzia, è bene tenere presente che in Finlandia l'intermediazione di kiinteistö e di asunto-osake a scopo di lucro può essere esercitata solo da un'agenzia iscritta nel registro delle agenzie di intermediazione immobiliare (legge 1075/2000). La legge prevede alcune eccezioni.

È consigliabile verificare i diritti e i vincoli del kiinteistö presso il National Land Survey of Finland o un professionista legale in Finlandia.

Se si vive all'estero

Al servizio elettronico di compravendita immobiliare del National Land Survey of Finland si accede con strumenti finlandesi di identificazione forte. I metodi di identificazione stranieri non possono essere utilizzati nel servizio. Senza questi strumenti, la compravendita di un kiinteistö si conclude alla presenza di un kaupanvahvistaja oppure tramite una persona delegata.

Secondo le istruzioni del National Land Survey of Finland, l'acquirente di un kiinteistö può incaricare un rappresentante di concludere la compravendita per suo conto. La procura all'acquisto può essere firmata anche elettronicamente; nella procura vanno indicati il rappresentante e il kiinteistö. Un acquirente che non ha un codice identificativo personale finlandese (henkilötunnus) può essere indicato nella compravendita anche senza di esso. La compravendita può essere confermata anche presso un kaupanvahvistaja che opera in una rappresentanza diplomatica finlandese all'estero. È consigliabile verificare queste possibilità con il National Land Survey of Finland.

Secondo le istruzioni dell'amministrazione fiscale finlandese (Verohallinto), l'acquirente straniero che non ha un henkilötunnus si registra come cliente dell'amministrazione fiscale prima della compravendita. La registrazione si chiede con una domanda scritta in forma libera, a cui si allegano una copia del passaporto e, se necessario, una procura; può chiederla anche un rappresentante delegato dall'acquirente. Dopo la registrazione l'acquirente riceve un codice identificativo personale provvisorio (keinohenkilötunnus) da usare nella dichiarazione dell'imposta sul trasferimento e un numero di riferimento personale per l'imposta sul trasferimento. L'imposta sul trasferimento può essere dichiarata e pagata solo dopo la registrazione.

Per chi vive all'estero, ottenere un prestito da una banca finlandese dipende dalla valutazione della banca stessa e dai legami del cliente con la Finlandia. Conviene informarsi presso più banche.

Quanto costa un cottage sul lago in Finlandia: prezzi per regione

Per i cottage sul lago, i dati di riferimento provengono dalla statistica dei prezzi di compravendita del National Land Survey of Finland. Nel 2025 il prezzo mediano dei terreni con fabbricati per le vacanze (lomakiinteistö) edificati e confinanti con la riva era di 92.000 euro nelle aree con piano generale o piano regolatore delle rive (yleis- tai ranta-asemakaava-alue) e di 74.000 euro nelle aree a insediamento sparso (haja-asutusalue) (comunicato del 25 febbraio 2026). Come termine di confronto, nello stesso anno il prezzo mediano di un kiinteistö edificato con una piccola abitazione era di 150.000 euro in tutta la Finlandia.

Questa statistica riguarda solo i kiinteistö su lotto proprio venduti per intero e le määräala, non gli asunto-osake. Il dato è una mediana del prezzo di compravendita per kiinteistö, non un prezzo al metro quadro.

Ecco i dati per regione:

Prezzo mediano di compravendita per lomakiinteistö (terreno con fabbricati per le vacanze): terreni sotto i 2 ettari, edificati e confinanti con la riva. Tra parentesi il numero di compravendite. Le dimensioni e le condizioni dei singoli immobili variano. Fonte: National Land Survey of Finland, servizio statistico delle compravendite immobiliari, anno 2025 (dati aggiornati al 28 settembre 2026).

Nelle aree con piano, ad esempio, la mediana era di 57.000 euro in Pohjois-Karjala e di 183.000 euro nella regione di Uusimaa (2025).

Il National Land Survey of Finland riporta anche i dati di alcuni comuni. Nel 2025, nelle aree con piano generale o piano regolatore delle rive, il prezzo mediano era di 74.000 euro a Savonlinna (53 compravendite), 88.000 euro a Mikkeli (72), 75.000 euro a Kuopio (70), 107.500 euro a Mäntyharju (61) e 75.000 euro a Kuusamo (56).

Secondo il National Land Survey of Finland, tra gennaio e maggio 2026 sono state concluse 783 compravendite di lomakiinteistö confinanti con la riva e situati in aree con piano regolatore delle rive o piano generale, con un prezzo mediano di 90.000 euro.

Imposte e tariffe per un cottage in Finlandia: all'acquisto e come proprietari

All'acquisto di un mökki come kiinteistö si applicano l'imposta sul trasferimento e le tariffe del National Land Survey of Finland:

(Tariffe del National Land Survey of Finland: listino prezzi, situazione al 1° ottobre 2026, verificato a ottobre 2026.)

Chi possiede un mökki paga ogni anno l'imposta sugli immobili (kiinteistövero). Per un mökki le categorie rilevanti sono di solito queste:

L'imposta è dovuta per l'intero anno da chi è proprietario al 1° gennaio. Un'imposta pari o superiore a 170 euro viene suddivisa automaticamente in due rate.

Possono applicarsi anche le norme fiscali del Paese di residenza; è consigliabile verificare presso la propria amministrazione fiscale.

E dopo l'acquisto: possedere, affittare e vendere il cottage

L'acquisto è solo il primo passo. Possedere il proprio cottage dall'estero, affittarlo e in seguito venderlo comporta regole specifiche, che trattiamo in articoli separati. Home Of Homes mira a rendere più semplice acquistare, possedere e affittare una casa in Finlandia, in un unico posto, anche quando si vive all'estero.

Un esempio: secondo l'articolo 13 della legge sulla tutela della salute (terveydensuojelulaki) e il suo allegato, per un appartamento arredato, una casa per le vacanze o un locale offerti come alloggio va presentata per iscritto una notifica all'autorità comunale per la tutela della salute al più tardi 30 giorni prima dell'inizio dell'attività. Conviene verificare con l'autorità comunale per la tutela della salute se l'obbligo di notifica si applichi alla singola attività. Per chi vive all'estero, inoltre, il reddito da locazione di un'abitazione situata in Finlandia è di solito tassato in Finlandia come reddito da capitale.

Domande frequenti

Che cos'è un mökki?

Un mökki è una casetta per le vacanze, spesso in riva a un lago o al mare. Secondo Statistics Finland, alla fine del 2025 in Finlandia c'erano 485.475 edifici residenziali per il tempo libero, cioè mökki. Chi compra un mökki di solito acquista un kiinteistö, cioè il terreno e gli edifici.

Quanto costa un cottage sul lago in Finlandia?

Secondo il National Land Survey of Finland, nel 2025 il prezzo mediano dei lomakiinteistö edificati e confinanti con la riva era di 92.000 euro nelle aree con piano generale o piano regolatore delle rive e di 74.000 euro nelle aree a insediamento sparso. Si tratta di una mediana per kiinteistö, non di un prezzo al metro quadro, e i valori sono diversi da regione a regione (vedere la tabella nella sezione sui prezzi).

Un italiano ha bisogno di un'autorizzazione per comprare un cottage in Finlandia?

Chi ha la cittadinanza di uno Stato dell'UE o del SEE non ha bisogno dell'autorizzazione del Ministero della Difesa per acquistare un terreno con mökki nella Finlandia continentale. Nelle isole Åland, l'acquisto di un kiinteistö, anche con un mökki, richiede di solito un'autorizzazione del Government of Åland, se l'acquirente non ha il diritto di cittadinanza regionale delle Åland. Le regole per gli altri acquirenti e per gli enti sono descritte nella sezione «Chi può comprare un cottage in Finlandia».

Quali tasse si pagano su un cottage in Finlandia?

All'acquisto di un mökki come kiinteistö si paga l'imposta sul trasferimento del 3%, prima di richiedere il lainhuuto; si aggiungono le tariffe del National Land Survey of Finland, ad esempio 172 euro per il lainhuuto (situazione al 1° ottobre 2026). Come proprietari si paga ogni anno l'imposta sugli immobili: per il 2026 l'aliquota è dell'1,30–2,00% per il terreno e dello 0,93–2,00% per gli altri edifici residenziali, come una casa per il tempo libero.

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Fonti

• Statistics Finland: Kesä tilastojen valossa e StatFin, tabella 15f7 (in finlandese)
• Finnish Environment Institute: vesi.fi, quantità d'acqua nei laghi e banca dati di base delle acque (in finlandese)
• Saaristoasiain neuvottelukunta: Suomi – saarten ja vetten maa (2015) (in finlandese)
• Ministry of Defence: Authorisation to non-EU and non-EEA buyers to buy real estate
• Finlex: legge 470/2019, legge 1599/2009 sulle società per azioni immobiliari, legge 751/2023 sulle costruzioni, legge 1075/2000, legge 763/1994 sulla tutela della salute (in finlandese); codice fondiario 540/1995 (in svedese). Le traduzioni dei testi di legge su Finlex non sono ufficiali.
• Government of Åland: Jordförvärv på Åland e Åländsk hembygdsrätt (in svedese)
• Finnish Immigration Service: FAQ residence permits
• National Land Survey of Finland: Apartments, Public purchase witnessing, Property Transaction Service, istruzioni per i kaupanvahvistaja, listino prezzi – kiinteistöt, listino prezzi – servizi catastali, comunicato sulla statistica delle compravendite 2025, comunicato del 16 giugno 2026, servizio statistico delle compravendite immobiliari (in parte in finlandese)
• Kiinteistöasiat.fi: Authentication and payment
• Finnish Tax Administration: Transfer tax – buying real property, Transfer tax – buyer of a flat, Buyers from outside Finland, Ulkomaisen ostajan varainsiirtovero (in finlandese), Real estate tax rates, Paying real estate tax, Rental income, Taxation of income received by nonresidents

Informazioni verificate: ottobre 2026. Norme e prezzi cambiano; si consiglia di verificare i dettagli aggiornati presso le fonti indicate sopra.

Questo articolo fornisce informazioni generali e non costituisce consulenza legale, fiscale o finanziaria. Home Of Homes è una piattaforma, non un agente immobiliare.