Seconda casa all'estero: perché pensare alla Finlandia

Chi valuta di acquistare una seconda casa all'estero, in Finlandia, di solito compra un terreno con fabbricati (kiinteistö, particella registrata con i suoi edifici), come un mökki (casetta per le vacanze, spesso sul lago) con il relativo terreno, oppure, se si tratta di un appartamento, le azioni di un taloyhtiö (società per azioni proprietaria dell'edificio). La necessità di un'autorizzazione all'acquisto dipende dall'acquirente e dal tipo di bene, e nelle isole Åland valgono regole proprie. Questo articolo spiega che cosa comporta possedere la casa vivendo all'estero: costi e imposte annuali in Finlandia, gestione pratica, durata dei soggiorni e alcuni dati su prezzi ed estate.

Mökki o appartamento: che cosa si possiede in Finlandia

Prima di parlare di costi e di gestione a distanza, conviene chiarire che cosa si possiede dal punto di vista giuridico. In Finlandia la distinzione decisiva non è tra appartamento e casa indipendente, ma tra due forme di proprietà.

Chi acquista un appartamento in un palazzo residenziale o in una villetta a schiera di solito compra le azioni di un taloyhtiö, che attribuiscono il diritto di utilizzare un determinato appartamento: in questo caso si parla di asunto-osake (azioni che danno diritto a un'abitazione). L'edificio appartiene alla società, mentre il terreno è di proprietà della società oppure è preso in affitto.

Chi acquista una casa unifamiliare o un mökki, invece, di solito compra un kiinteistö, cioè il terreno e gli edifici che vi sorgono.

La forma della compravendita, le imposte e la registrazione sono diverse nei due casi. Per questo, nelle sezioni che seguono, costi e obblighi sono indicati separatamente per il kiinteistö e per l'asunto-osake. Poiché il termine italiano «immobile» copre entrambe le situazioni, nell'articolo si usano i termini finlandesi.

Secondo Statistics Finland (Tilastokeskus), l'istituto di statistica finlandese, alla fine del 2025 in Finlandia c'erano 485.475 edifici residenziali per il tempo libero, cioè mökki.

Comprare in breve: autorizzazione, isole Åland e imposte

Se lei ha la cittadinanza di un Paese dell'Unione europea (UE) o dello Spazio economico europeo (SEE), per acquistare nella Finlandia continentale non serve l'autorizzazione del Ministry of Defence (Puolustusministeriö), il Ministero della Difesa finlandese; nelle isole Åland, però, l'acquisto di un kiinteistö richiede di solito un'autorizzazione del governo autonomo delle Åland se l'acquirente non ha il diritto di cittadinanza regionale delle Åland.

Chi ha bisogno dell'autorizzazione. La legge richiede l'autorizzazione del Ministero della Difesa quando un kiinteistö viene acquistato da una persona senza la cittadinanza di un Paese dell'UE o del SEE, oppure da un ente in cui un soggetto esterno all'UE/SEE detiene almeno il 10% della proprietà o un'influenza equivalente. L'autorizzazione riguarda solo i kiinteistö (ad esempio una casa unifamiliare con il suo terreno o un terreno con mökki), non gli asunto-osake. La domanda va presentata entro 2 mesi dalla compravendita, e la tariffa è di 210 euro con pagamento online o di 280 euro con fattura per ciascun kiinteistö (2026). Se l'autorizzazione non viene concessa, la legge prevede che il kiinteistö sia ceduto entro sei mesi dalla data in cui la decisione diventa definitiva. Sono previste alcune eccezioni (legge 470/2019, § 2).

Dal 15 luglio 2025 il Ministero della Difesa non concede l'autorizzazione alle persone che hanno come unica cittadinanza quella russa o bielorussa, o le cui cittadinanze sono tutte russe o bielorusse, né agli enti con sede in questi Paesi o in cui tali soggetti detengono il controllo di maggioranza. Il divieto non si applica a chi, sia al momento dell'acquisto sia al momento della domanda, è titolare di un permesso di soggiorno permanente in Finlandia o di un permesso di soggiorno UE per soggiornanti di lungo periodo rilasciato dalla Finlandia. L'elenco degli Stati può cambiare.

Isole Åland. La legge sull'autorizzazione del Ministero della Difesa non si applica nelle isole Åland, che hanno una propria legislazione sull'acquisto di terreni. Nelle Åland l'acquisto di un kiinteistö (anche di un terreno con mökki) richiede di solito un'autorizzazione all'acquisto di terreni rilasciata dal Government of Åland (Ålands landskapsregering), il governo autonomo delle Åland, se l'acquirente non ha il diritto di cittadinanza regionale delle Åland (hembygdsrätt). Secondo il Government of Åland, l'acquisto di un asunto-osake non richiede autorizzazione, a meno che ciò non sia previsto dall'autorizzazione all'acquisto di terreni della società stessa. Le regole delle Åland sono diverse da quelle della Finlandia continentale, ed è consigliabile verificarle presso il Government of Åland.

Imposte all'acquisto e registrazione. All'acquisto si paga l'imposta sul trasferimento (varainsiirtovero, imposta pagata dall'acquirente): 1,5% per un asunto-osake e 3% per un kiinteistö. La legge prevede che chi acquista un kiinteistö chieda la lainhuuto (iscrizione della proprietà di un terreno) entro 6 mesi dalla firma dell'atto di cessione, dopo aver pagato l'imposta sul trasferimento.

Comprare dall'estero. Al servizio elettronico di compravendita del National Land Survey of Finland (Maanmittauslaitos), l'ente finlandese del catasto e dei registri immobiliari, si accede solo con strumenti finlandesi di identificazione elettronica forte, non con metodi stranieri; senza di essi la compravendita di un kiinteistö si conclude alla presenza di un public purchase witness (kaupanvahvistaja, attesta la compravendita, verifica identità e forma) oppure tramite un delegato.

Mutuo. Per chi vive all'estero, la possibilità di ottenere un prestito da una banca finlandese dipende dalla valutazione della singola banca e dai legami del cliente con la Finlandia. Conviene chiedere a più banche.

Le fasi dell'acquisto sono descritte nella guida come si compra casa in Finlandia passo per passo.

Seconda casa all'estero e tasse: che cosa si paga ogni anno in Finlandia

Imposta sugli immobili. Chi possiede un kiinteistö, ad esempio un mökki con il suo terreno, paga ogni anno l'imposta sugli immobili (kiinteistövero, imposta annua su terreni ed edifici). L'imposta è dovuta per l'intero anno da chi è proprietario al 1° gennaio. Per il 2026 le aliquote rientrano nei seguenti intervalli:

(Finnish Tax Administration, 2026)

Secondo la Finnish Tax Administration (Verohallinto), l'amministrazione fiscale finlandese, la categoria «altri edifici residenziali» comprende ad esempio gli edifici usati come case per il tempo libero (vapaa-ajan asunto, categoria ufficiale di abitazione per vacanze).

Quota mensile del taloyhtiö. Chi possiede un appartamento tramite azioni versa al taloyhtiö una quota mensile, il vastike. L'importo del vastike non è trattato in questo articolo; prima dell'acquisto è consigliabile chiedere al taloyhtiö i dati aggiornati.

Il quadro complessivo. La tabella riassume le imposte e i pagamenti in Finlandia nelle diverse fasi della proprietà; i dettagli si trovano nelle sezioni indicate.

Possono applicarsi anche le norme fiscali del Paese di residenza; è consigliabile informarsi presso l'amministrazione fiscale del proprio Paese.

Gestire la casa in Finlandia dall'estero

Imposte e pagamenti

Se l'imposta sugli immobili è pari o superiore a 170 euro, viene suddivisa automaticamente in due rate. Le informazioni sul pagamento si trovano nella pagina Paying real estate tax della Finnish Tax Administration.

Conto bancario

La legge finlandese sugli istituti di credito impone alle banche di deposito di offrire un conto di pagamento con caratteristiche di base e l'identificazione elettronica a chi risiede legalmente in uno Stato del SEE. La legge non garantisce questo diritto a chi risiede fuori dal SEE. Conta quindi il Paese di residenza, non la cittadinanza.

Codice identificativo personale

Le condizioni per ottenere il codice identificativo personale finlandese (henkilötunnus) vanno verificate nelle istruzioni aggiornate della Digital and Population Data Services Agency (Digi- ja väestötietovirasto, DVV). L'acquisto di un'abitazione non rientra, di per sé, tra i motivi elencati dalla DVV. Se l'acquirente non ha un henkilötunnus, secondo le istruzioni della Finnish Tax Administration deve registrarsi come cliente dell'amministrazione fiscale prima della compravendita e usare il codice identificativo personale provvisorio ottenuto (keinohenkilötunnus) nella dichiarazione dell'imposta sul trasferimento.

Appartamento in un taloyhtiö

In seguito alla modifica della legge sui taloyhtiö (535/2026), dal 1° ottobre 2026 la legge prevede che l'azionista che concede il proprio appartamento in uso ad altri si assicuri di disporre delle informazioni necessarie sull'utilizzatore e le fornisca alla società su richiesta motivata di quest'ultima. La regola riguarda solo gli asunto-osake, non un mökki su terreno proprio.

Manutenzione, chiavi e posta

Per chi vive all'estero è utile porsi in anticipo alcune domande:

• chi controlla la casa durante l'assenza?
• chi ha le chiavi?
• dove arrivano la posta e le fatture provenienti dalla Finlandia, e come si pagano?
• quale copertura assicurativa è adatta alla casa per le vacanze?

È consigliabile verificare eventuali requisiti locali presso il comune in cui si trova la casa.

Quanto tempo si può soggiornare nella propria casa in Finlandia

Secondo il Finnish Immigration Service (Maahanmuuttovirasto, Migri), il servizio immigrazione finlandese, possedere in Finlandia un terreno, un kiinteistö o azioni di un taloyhtiö non è di per sé un motivo sufficiente per ottenere un permesso di soggiorno o la cittadinanza.

Se lei ha la cittadinanza di un Paese dell'UE o del SEE, oppure della Svizzera, può soggiornare in Finlandia per tre mesi senza registrazione. Per un soggiorno più lungo il diritto di soggiorno va registrato presso il Migri, e serve un motivo per il soggiorno, ad esempio lavoro, studio o mezzi sufficienti.

Per familiari od ospiti che hanno la cittadinanza di un Paese terzo, cioè di un Paese diverso dagli Stati dell'UE o del SEE e dalla Svizzera, vale un'altra regola: possono soggiornare nello spazio Schengen per brevi periodi, con o senza visto, al massimo per 90 giorni in un qualsiasi periodo di 180 giorni. Il limite vale per lo spazio Schengen nel suo complesso, e l'obbligo di visto dipende dalla cittadinanza.

È consigliabile verificare le regole aggiornate per la propria situazione presso il Finnish Immigration Service (migri.fi).

Perché pensare alla Finlandia: prezzi, laghi ed estate in cifre

Dove comprare: i prezzi delle case per le vacanze (2025)

Secondo la statistica dei prezzi di compravendita del National Land Survey of Finland, nel 2025 il prezzo mediano dei kiinteistö per le vacanze edificati e confinanti con la riva in tutta la Finlandia era di 92.000 euro nelle aree con piano generale o piano regolatore delle rive e di 74.000 euro nelle aree a insediamento sparso (comunicato del 25 febbraio 2026). Come termine di confronto, il prezzo mediano delle piccole proprietà residenziali edificate (asuinpientalokiinteistö, che non coincide con la casa unifamiliare) era di 150.000 euro.

Gli esempi regionali mostrano notevoli differenze:

(National Land Survey of Finland, statistica dei prezzi di compravendita, 2025)

Questi dati riguardano solo i kiinteistö su terreno proprio venduti per intero e le määräala (porzioni di fondo non ancora frazionate), non gli asunto-osake; gli esempi regionali si riferiscono a kiinteistö per le vacanze edificati, confinanti con la riva e di superficie inferiore a 2 ettari. Il valore è un prezzo mediano per singolo kiinteistö, non un prezzo al metro quadro, e dimensioni e condizioni delle case variano.

Per chi è interessato a un appartamento, i dati di Statistics Finland sugli appartamenti usati indicano per il 2025 un prezzo medio al metro quadro di 2.594 euro in tutta la Finlandia, di 4.270 euro nell'area metropolitana di Helsinki (Helsinki, Espoo, Vantaa e Kauniainen) e di 1.860 euro nel resto del Paese. I prezzi variano molto da una zona all'altra:

(Statistics Finland, StatFin, tabelle 13mw e 13mx)

In alcune città più piccole, come Varkaus e Imatra, il prezzo medio al metro quadro è rimasto sotto i 700 euro. Si tratta di medie dei prezzi degli appartamenti venduti, che non dicono nulla sulle loro condizioni.

Laghi e qualche altro dato

Secondo il Finnish Environment Institute (Suomen ympäristökeskus, SYKE), in Finlandia ci sono circa 57.000 laghi di superficie superiore a un ettaro, e i laghi e gli stagni più piccoli sono molto più numerosi. Nel World Happiness Report 2026, pubblicato a marzo 2026, la Finlandia si è classificata al primo posto per la nona volta consecutiva; la classifica si basa su un'indagine in cui gli intervistati valutano la propria vita su una scala da 0 a 10.

L'estate in cifre

Secondo il Finnish Meteorological Institute (Ilmatieteen laitos), l'istituto meteorologico finlandese, nel periodo di riferimento 1991–2020 la temperatura media di luglio è di 18,1 °C a Helsinki (stazione di Kaisaniemi), di 16,7 °C a Jyväskylä e di 15,6 °C a Rovaniemi; secondo le normali climatiche dell'Organizzazione meteorologica mondiale (OMM) per lo stesso periodo, a Roma (Ciampino) è di circa 25 °C. Sempre secondo il Finnish Meteorological Institute, al solstizio d'estate la giornata a Helsinki dura quasi 19 ore. Il limite del sole di mezzanotte passa per il Circolo polare artico all'altezza di Rovaniemi, ma le notti senza tramonto si vivono anche a sud del Circolo polare, lungo la linea Tornio–Kuusamo.

Affittare la casa quando non la si usa

Per chi vive all'estero, il reddito da locazione di un'abitazione situata in Finlandia è di solito tassato in Finlandia come reddito da capitale. Il reddito da capitale è tassato al 30% fino a 30.000 euro e al 34% sulla parte eccedente; la soglia si riferisce all'insieme dei redditi da capitale dell'anno fiscale.

Per un appartamento in un taloyhtiö vale inoltre una regola specifica: se l'affitto di breve durata causa alla società o agli altri azionisti costi aggiuntivi o disagi rispetto al normale uso abitativo, l'assemblea degli azionisti può, a determinate condizioni, decidere che la società prenda in gestione l'appartamento per un massimo di tre anni.

Il reddito da locazione varia in base alla posizione e alla stagione. Le regole sull'affitto sono trattate nell'articolo comprare casa all'estero e affittarla.

Che cosa leggere dopo

Possedere la casa è solo una fase del percorso: l'affitto e la successiva vendita hanno regole proprie, trattate in un articolo dedicato. Home Of Homes punta a rendere più semplice acquistare, possedere e dare in affitto una casa in Finlandia, in un unico luogo, anche quando si vive all'estero.

Domande frequenti

Quali tasse si pagano in Finlandia su una seconda casa?

In Finlandia si paga un'imposta all'acquisto, una ogni anno per il kiinteistö ed eventualmente un'imposta sul reddito se la casa viene affittata. L'imposta sul trasferimento è del 3% per un kiinteistö e dell'1,5% per un asunto-osake; chi è proprietario di un kiinteistö al 1° gennaio paga l'imposta sugli immobili per tutto l'anno; il reddito da locazione di chi vive all'estero è di solito tassato in Finlandia come reddito da capitale. La tabella riassuntiva è nella sezione sulle tasse.

Come gestire una casa in Finlandia dall'Italia?

Alcuni aspetti dipendono dalla legge finlandese: chi risiede legalmente in uno Stato del SEE ha diritto per legge a un conto di pagamento con caratteristiche di base presso una banca di deposito finlandese, e chi concede in uso ad altri un appartamento in un taloyhtiö è tenuto per legge, dal 1° ottobre 2026, ad avere le informazioni necessarie sull'utilizzatore e a fornirle alla società su richiesta motivata di quest'ultima. Su altri aspetti, come chi controlla la casa, chi ha le chiavi e dove arriva la posta, è utile riflettere in anticipo. I dettagli sono nella sezione sulla gestione dall'estero.

Quanto tempo posso stare nella mia casa in Finlandia?

La proprietà non dà diritto, di per sé, a un permesso di soggiorno. Chi ha la cittadinanza di un Paese dell'UE o del SEE, o della Svizzera, può restare in Finlandia tre mesi senza registrazione; per periodi più lunghi il diritto di soggiorno si registra presso il Migri e serve un motivo, ad esempio lavoro, studio o mezzi sufficienti. Le regole per i cittadini di Paesi terzi sono descritte nella sezione sul soggiorno.

Devo dichiarare in Italia una casa in Finlandia?

Questo articolo descrive solo ciò che si paga e si dichiara in Finlandia, riassunto nella sezione sulle tasse. Gli eventuali obblighi nel Paese di residenza non sono trattati qui; è consigliabile verificarli presso l'amministrazione fiscale del proprio Paese.

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Fonti

• Ministry of Defence: Authorisation to non-EU and non-EEA buyers to buy real estate
• Finlex: legge 470/2019 sull'autorizzazione all'acquisto di immobili, legge di modifica 328/2025, decreto governativo 840/2025, legge 1599/2009 sui taloyhtiö, legge di modifica 535/2026, legge 610/2014 sugli istituti di credito (in finlandese). Le traduzioni dei testi di legge su Finlex non sono ufficiali.
• Government of Åland: Jordförvärv på Åland (in svedese)
• Finnish Tax Administration: Transfer tax – buyer of a flat, Transfer tax – buying real property, Real estate tax rates, Paying real estate tax, Buyers from outside Finland, Taxation of income received by nonresidents, Rental income, Tax bases
• National Land Survey of Finland: Property Transaction Service, comunicato sulle compravendite 2025 (in finlandese), statistica dei prezzi di compravendita per regione, indicatore 5113
• Statistics Finland: Kesä tilastojen valossa (in finlandese), StatFin, tabella 13mw, StatFin, tabella 13mx
• Digital and Population Data Services Agency: Foreigner registration
• Finnish Immigration Service: FAQ residence permits, EU citizen, Registration of right of residence
• Finnish Border Guard: Frequently asked questions about travel; Commissione europea: calcolatore dei soggiorni di breve durata
• Finnish Meteorological Institute: normali climatiche 1991–2020, rapporto 2021:8, stagioni astronomiche (in finlandese); NOAA NCEI: WMO Climate Normals
• Finnish Environment Institute: Quanta acqua c'è nei laghi (in finlandese)
• World Happiness Report

Informazioni verificate: ottobre 2026. Norme e prezzi cambiano; si consiglia di verificare i dettagli aggiornati presso le fonti indicate sopra.

Questo articolo fornisce informazioni generali e non costituisce consulenza legale, fiscale o finanziaria. Home Of Homes è una piattaforma, non un agente immobiliare.