Comprare casa in Finlandia: guida per stranieri 2026

Comprare casa in Finlandia da stranieri è possibile, ma le regole cambiano a seconda di che cosa si acquista e della cittadinanza dell'acquirente. Per un asunto-osake (azioni che danno diritto a un'abitazione) non serve l'autorizzazione del Ministero della Difesa finlandese; per un terreno con fabbricati (kiinteistö), come una casa con il suo lotto o un mökki (casetta per le vacanze, spesso sul lago), la legge richiede invece questa autorizzazione a chi non ha la cittadinanza di un Paese dell'Unione europea (UE) o dello Spazio economico europeo (SEE). Nelle isole Åland valgono regole proprie: lì un'autorizzazione può essere necessaria anche per un asunto-osake, se lo richiede l'autorizzazione all'acquisto di terreni della società stessa.

Cosa si può comprare in Finlandia: asunto-osake o kiinteistö

Per chi compra casa in Finlandia, la distinzione più importante non è tra appartamento e casa indipendente, ma tra due forme giuridiche diverse.

Chi acquista un appartamento in un palazzo residenziale o una villetta a schiera di solito compra le azioni di un taloyhtiö (società per azioni proprietaria dell'edificio). Queste azioni danno diritto a utilizzare un determinato appartamento. L'edificio appartiene alla società, mentre il terreno è di proprietà della società oppure in locazione (vuokratontti, terreno in affitto, spesso dal comune).

Chi acquista una casa unifamiliare o un mökki, invece, di solito compra un terreno con fabbricati (kiinteistö, particella registrata con i suoi edifici), cioè il terreno e gli edifici che vi sorgono. Il termine italiano «immobile» copre entrambe le situazioni: per questo nell'articolo si usano i termini finlandesi.

La forma della compravendita, le imposte e la registrazione sono diverse nei due casi:

Chi può comprare casa in Finlandia: cittadini UE/SEE, altri Paesi e isole Åland

L'autorizzazione di cui si parla è quella del Ministry of Defence (Puolustusministeriö), il Ministero della Difesa finlandese. La legge la richiede quando un terreno con fabbricati (kiinteistö) viene acquistato da una persona senza la cittadinanza di un Paese dell'UE o del SEE, oppure da un ente in cui un soggetto esterno all'UE/SEE detiene almeno il 10% della proprietà o un'influenza equivalente. Le eccezioni sono quelle previste dalla legge (legge 470/2019, § 2).

Cittadini dell'UE e del SEE

Per chi ha la cittadinanza di un Paese dell'Unione europea o dello Spazio economico europeo, la legge non richiede l'autorizzazione del Ministero della Difesa, né per un asunto-osake né per un kiinteistö. Per le isole Åland valgono però regole a parte (vedere sotto).

Secondo il Ministero della Difesa, l'autorizzazione non è richiesta se l'acquirente ha la cittadinanza di uno Stato dell'UE o del SEE, pur avendo anche la cittadinanza di un altro Paese.

Acquirenti di Paesi esterni all'UE e al SEE

• Per un asunto-osake: l'autorizzazione del Ministero della Difesa non riguarda le azioni di un taloyhtiö, ma solo i terreni con fabbricati (ad esempio una casa unifamiliare con il suo lotto o un terreno con mökki). Per le isole Åland, vedere sotto.
• Per un kiinteistö: la legge richiede l'autorizzazione e prevede che la domanda sia presentata entro 2 mesi dall'acquisto. La tariffa è di 210 euro con pagamento online oppure di 280 euro con fattura, per ciascun codice identificativo dell'immobile (2026).
• Permesso di soggiorno permanente: non elimina la necessità dell'autorizzazione.
• Se l'autorizzazione non viene concessa: la legge prevede che il terreno con fabbricati sia ceduto a terzi entro sei mesi dal momento in cui la decisione diventa definitiva.

Il Ministero della Difesa fornisce informazioni aggiornate sulla procedura di autorizzazione nella propria pagina dedicata.

Regola separata per Russia e Bielorussia

Dal 15 luglio 2025 il Ministero della Difesa non concede l'autorizzazione all'acquisto di un kiinteistö alle persone che hanno come unica cittadinanza quella russa o bielorussa, oppure soltanto queste due cittadinanze. L'autorizzazione non viene concessa nemmeno agli enti con sede in questi Paesi né agli enti in cui tali soggetti detengono il controllo di maggioranza (legge 470/2019, § 5 a; decreto governativo 840/2025). Il divieto non si applica a chi, sia al momento dell'acquisto sia al momento della presentazione della domanda, è titolare di un permesso in corso di validità: un permesso di soggiorno permanente in Finlandia oppure un permesso di soggiorno UE per soggiornanti di lungo periodo rilasciato dalla Finlandia. L'elenco degli Stati può cambiare.

Questa eccezione riguarda solo il divieto per Russia e Bielorussia: secondo la regola generale, come indicato sopra, il permesso di soggiorno permanente non elimina la necessità dell'autorizzazione.

Isole Åland: regole proprie

La legge sull'autorizzazione del Ministero della Difesa non si applica alle isole Åland, che hanno una propria legislazione sull'acquisto di terreni. Nelle Åland, l'acquisto di un kiinteistö (anche di un terreno con mökki) richiede di solito un'autorizzazione all'acquisto di terreni del Government of Åland (Ålands landskapsregering), il governo autonomo delle Åland, se l'acquirente non ha il diritto di cittadinanza regionale delle Åland (hembygdsrätt). Secondo il Government of Åland, l'acquisto di un asunto-osake non richiede autorizzazione, a meno che non lo preveda l'autorizzazione all'acquisto di terreni della società stessa.

Il diritto di cittadinanza regionale può essere ottenuto solo da cittadini finlandesi; di norma servono inoltre cinque anni di residenza nelle Åland e una conoscenza soddisfacente dello svedese. Un cittadino straniero, quindi, non può ottenerlo.

Le regole delle Åland sono diverse da quelle della Finlandia continentale, ed è consigliabile verificarle presso il Government of Åland (pagina in svedese).

Come comprare casa in Finlandia: la procedura passo per passo

Acquisto di un asunto-osake

L'offerta può essere accompagnata da un käsiraha (somma versata con l'offerta, imputata al prezzo). Il käsiraha viene imputato interamente al prezzo di acquisto.

1. Compravendita e imposta. L'imposta sul trasferimento (varainsiirtovero, imposta pagata dall'acquirente) si dichiara e si paga entro 2 mesi dalla stipula del contratto di cessione. Se la compravendita avviene tramite un agente immobiliare, l'imposta si paga al momento della stipula.
2. Nuove costruzioni. Per una nuova costruzione ai sensi della legge, l'acquirente dichiara e paga l'imposta entro 2 mesi dal trasferimento della proprietà, anche quando si avvale di un agente immobiliare.
3. Dopo l'acquisto: eventuali difetti. La legge prevede che l'acquirente segnali un difetto entro un termine ragionevole dal momento in cui lo ha scoperto (o avrebbe dovuto scoprirlo) e, in linea di principio, non oltre due anni dal trasferimento del possesso. Al termine finale sono previste eccezioni, tra l'altro se il venditore ha agito con grave negligenza o in modo contrario all'onestà e alla correttezza, e nel caso di venditori professionali.

Acquisto di un terreno con fabbricati (kiinteistö)

1. Eventuale contratto preliminare. Se si stipula un contratto preliminare, questo ha la stessa forma di una compravendita di kiinteistö. Vi si indicano la data ultima per concludere la compravendita e le condizioni, e può vincolare anche una sola delle parti. Se non è stata concordata una durata, resta valido per 5 anni.
2. Contratto di compravendita (kauppakirja). La compravendita si stipula per iscritto: il contratto è firmato dalle parti e confermato da un public purchase witness (kaupanvahvistaja: attesta la compravendita, verifica identità e forma), oppure si conclude nel sistema elettronico di compravendita del National Land Survey of Finland (Maanmittauslaitos), l'ente finlandese del catasto e dei registri immobiliari. Dal contratto risultano lo scopo della cessione, il kiinteistö, il venditore e l'acquirente, il prezzo e ogni altro corrispettivo.
3. Imposta sul trasferimento. La legge prevede che l'imposta sia pagata prima di richiedere il lainhuuto.
4. Lainhuuto. La legge prevede che l'acquirente richieda il lainhuuto entro 6 mesi dalla firma dell'atto di cessione.
5. Autorizzazione per chi non è cittadino UE/SEE. La legge prevede che la domanda sia presentata al Ministero della Difesa entro 2 mesi dall'acquisto (vedere la sezione precedente).
6. Dopo l'acquisto: eventuali difetti. Un difetto di qualità si segnala entro un termine ragionevole e, in linea di principio, non oltre cinque anni dal trasferimento del possesso. Il venditore non può far valere il termine finale allo stesso modo se ha agito con grave negligenza o in modo contrario all'onestà e alla correttezza.

Costi e imposte per chi compra casa in Finlandia

L'imposta sul trasferimento (varainsiirtovero) è a carico dell'acquirente e l'aliquota dipende dal tipo di acquisto.

• Per un asunto-osake: 1,5%. L'imposta si calcola sul prezzo senza debito (velaton hinta, prezzo di vendita più quota del prestito), cioè sul prezzo di acquisto (ed eventuali altri corrispettivi concordati) più la quota del prestito della società (yhtiölaina) relativa alle azioni, alle condizioni previste dalla legge. Il prezzo di vendita non comprende la quota di yhtiölaina.
• Per un kiinteistö: 3%.

Esempio di calcolo (solo a titolo illustrativo): per un asunto-osake con un prezzo di vendita di 150.000 euro e una quota di yhtiölaina di 20.000 euro, il prezzo senza debito è di 170.000 euro e l'imposta sul trasferimento all'1,5% è di 2.550 euro.

Le tariffe del National Land Survey of Finland relative all'acquisto di un kiinteistö:

(National Land Survey of Finland, listino prezzi, situazione al 1° ottobre 2026, verificato a ottobre 2026.)

Imposta annua sugli immobili (kiinteistövero) per il proprietario di un kiinteistö. Gli intervalli delle aliquote per il 2026 sono:

L'imposta è dovuta per l'intero anno da chi è proprietario al 1° gennaio. Un'imposta pari o superiore a 170 euro viene suddivisa automaticamente in due rate.

Possono applicarsi anche le norme fiscali del Paese di residenza; è consigliabile verificare presso la propria amministrazione fiscale.

Comprare casa in Finlandia dall'estero: aspetti pratici

Al servizio elettronico di compravendita immobiliare del National Land Survey of Finland si accede con strumenti finlandesi di identificazione forte. I metodi di identificazione stranieri non possono essere utilizzati nel servizio. Senza questi strumenti, la compravendita di un kiinteistö si conclude alla presenza di un kaupanvahvistaja oppure tramite una persona delegata. È consigliabile verificare con il National Land Survey of Finland i requisiti per la delega.

Secondo le indicazioni della Finnish Tax Administration (Verohallinto), l'amministrazione fiscale finlandese, l'acquirente straniero che non ha un codice identificativo personale finlandese (henkilötunnus) si registra come cliente dell'amministrazione fiscale prima della compravendita. La registrazione si richiede con una domanda scritta in forma libera, accompagnata da una copia del passaporto e, se necessario, da una delega; può richiederla anche un rappresentante incaricato dall'acquirente. Dopo la registrazione l'acquirente riceve un codice identificativo provvisorio (keinohenkilötunnus) da usare nella dichiarazione dell'imposta sul trasferimento e un numero di riferimento personale per il pagamento dell'imposta. L'imposta sul trasferimento si può dichiarare e pagare solo dopo la registrazione.

Per chi vive all'estero, ottenere un prestito da una banca finlandese dipende dalla valutazione della banca stessa e dai legami del cliente con la Finlandia. Conviene informarsi presso più banche.

Soggiorno in Finlandia: che cosa comporta (e che cosa no) essere proprietari

Secondo il Finnish Immigration Service (Maahanmuuttovirasto, Migri), il servizio immigrazione finlandese, possedere in Finlandia un terreno, un kiinteistö o azioni di un taloyhtiö non è di per sé un motivo sufficiente per ottenere un permesso di soggiorno o la cittadinanza.

Un cittadino dell'UE, del SEE o della Svizzera può soggiornare in Finlandia per tre mesi senza registrazione. Per soggiorni più lunghi il diritto di soggiorno si registra presso il Finnish Immigration Service, e occorre un motivo di soggiorno (ad esempio lavoro, studio o mezzi sufficienti). I cittadini dei Paesi nordici si registrano invece presso la Digital and Population Data Services Agency (Digi- ja väestötietovirasto, DVV).

Per i cittadini di Paesi terzi, cioè le persone che non hanno la cittadinanza di uno Stato dell'UE o del SEE né della Svizzera, vale un'altra regola: possono soggiornare nello spazio Schengen per brevi periodi (con o senza visto) per un massimo di 90 giorni su qualsiasi periodo di 180 giorni. Il limite vale per l'intero spazio Schengen nel suo complesso; l'obbligo di visto dipende dalla cittadinanza.

Quanto costano le case in Finlandia: i prezzi in breve

Secondo Statistics Finland (Tilastokeskus), l'istituto di statistica finlandese, il prezzo medio al metro quadro (media, non mediana) degli appartamenti usati in asunto-osake nel 2025 era:

(Statistics Finland, StatFin, tabella 13mw.)

Fuori dall'area metropolitana di Helsinki i prezzi medi erano quindi più bassi: 1.860 euro contro 4.270 euro al metro quadro nel 2025.

Per case e mökki, secondo la statistica dei prezzi di compravendita del National Land Survey of Finland, nel 2025 il prezzo mediano di un kiinteistö edificato con una piccola abitazione (case unifamiliari e simili) era di 150.000 euro in tutta la Finlandia. Per i kiinteistö per le vacanze edificati e confinanti con la riva, il prezzo mediano era di 92.000 euro nelle aree con piano generale o piano regolatore delle rive e di 74.000 euro nelle aree a insediamento sparso (comunicato del 25 febbraio 2026). Questa statistica riguarda solo i kiinteistö su lotto proprio venduti per intero e le määräala (porzioni di fondo non ancora frazionate), non gli asunto-osake.

E dopo l'acquisto: possedere, affittare e vendere

L'acquisto è solo il primo passo. Possedere una casa dall'estero, affittarla e in seguito venderla comporta regole specifiche per ciascuna fase, che trattiamo in articoli separati. Ad esempio, per chi vive all'estero il reddito da locazione di un'abitazione in Finlandia è di solito tassato in Finlandia come reddito da capitale.

Domande frequenti

Uno straniero può comprare casa in Finlandia?

Sì. Chi ha la cittadinanza di un Paese dell'UE o del SEE non ha bisogno dell'autorizzazione del Ministero della Difesa. Chi non ce l'ha può acquistare un asunto-osake senza questa autorizzazione, mentre per un kiinteistö la legge la richiede. Per le isole Åland valgono regole proprie (vedere la sezione «Chi può comprare casa in Finlandia»).

Quanto costa comprare casa in Finlandia?

Nel 2025 il prezzo medio degli appartamenti usati in asunto-osake era di 2.594 euro al metro quadro in tutta la Finlandia. A questo si aggiunge l'imposta sul trasferimento: 1,5% per un asunto-osake e 3% per un kiinteistö. Prezzi e tariffe sono riportati nelle sezioni «Costi e imposte per chi compra casa in Finlandia» e «Quanto costano le case in Finlandia».

Serve un permesso per comprare casa in Finlandia?

Dipende dalla cittadinanza e da che cosa si acquista. Fuori dalle isole Åland, l'autorizzazione del Ministero della Difesa riguarda i kiinteistö (non le azioni di un taloyhtiö) acquistati da persone senza la cittadinanza di un Paese dell'UE o del SEE o da enti in cui un soggetto esterno all'UE/SEE detiene almeno il 10% della proprietà o un'influenza equivalente; la legge prevede che la domanda sia presentata entro 2 mesi dall'acquisto. Nelle isole Åland, l'acquisto di un kiinteistö richiede di solito un'autorizzazione del Government of Åland per chi non ha il diritto di cittadinanza regionale.

Comprare casa in Finlandia dà diritto alla residenza?

No. Secondo il Finnish Immigration Service, possedere un kiinteistö o azioni di un taloyhtiö in Finlandia non è di per sé un motivo sufficiente per ottenere un permesso di soggiorno. I cittadini UE possono soggiornare tre mesi senza registrazione; per soggiorni più lunghi servono la registrazione e un motivo di soggiorno (vedere la sezione «Soggiorno in Finlandia»).

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Fonti

• Ministry of Defence: Authorisation to non-EU and non-EEA buyers to buy real estate
• Finlex: legge 470/2019 sull'autorizzazione all'acquisto di immobili (in finlandese)
• Government of Åland: Jordförvärv på Åland e Åländsk hembygdsrätt (in svedese)
• National Land Survey of Finland: Apartments, Public purchase witnessing, Property Transaction Service, listino prezzi (in finlandese)
• Finnish Tax Administration: Transfer tax – buyer of a flat, Transfer tax – buying real property, Real estate tax rates, Paying real estate tax, Buyers from outside Finland, Taxation of income received by nonresidents
• Finlex: legge 843/1994 sulle compravendite di abitazioni (in finlandese), codice fondiario 540/1995 (in svedese). Le traduzioni dei testi di legge su Finlex non sono ufficiali.
• Finnish Immigration Service: FAQ residence permits, EU citizen, Registration of right of residence
• raja.fi: Frequently asked questions about travel; Commissione europea: Short-stay calculator
• Statistics Finland: StatFin, tabella 13mw
• National Land Survey of Finland: comunicato sulla statistica delle compravendite 2025 (in finlandese)

Informazioni verificate: ottobre 2026. Norme e prezzi cambiano; si consiglia di verificare i dettagli aggiornati presso le fonti indicate sopra.

Questo articolo fornisce informazioni generali e non costituisce consulenza legale, fiscale o finanziaria. Home Of Homes è una piattaforma, non un agente immobiliare.