Chalet au bord d’un lac en Finlande : le rêve du mökki

En Finlande, qui achète un chalet – un mökki (maisonnette de vacances, souvent au bord d’un lac) – achète généralement un bien foncier (kiinteistö, parcelle enregistrée avec ses bâtiments), c’est-à-dire le terrain et les bâtiments ; la forme de la vente, les impôts et l’enregistrement diffèrent alors de ceux d’un appartement. Lorsque l’acheteur n’a la citoyenneté d’aucun pays de l’UE ou de l’EEE, la loi exige en principe, en Finlande continentale, une autorisation du ministère finlandais de la Défense pour acquérir un bien foncier ; il en va de même pour certaines entités. Åland a sa propre législation sur l’acquisition foncière, et l’acquisition d’un bien foncier, y compris celui d’un mökki, y requiert généralement une autorisation du gouvernement d’Åland si l’acheteur ne détient pas le droit de domicile régional d’Åland.

Qu’est-ce qu’un mökki ? Lacs, îles et sauna

En français, le mot « chalet » évoque souvent la montagne. En Finlande, on parle de mökki : une maisonnette de vacances, souvent au bord d’un lac. C’est ce terme finlandais que nous employons dans la suite de cet article. Vous rencontrerez aussi l’expression maison d’été (kesämökki), qui désigne un mökki destiné surtout à l’été, pas toujours isolé pour l’hiver.

Combien de mökki compte la Finlande ?

Selon Statistics Finland (Tilastokeskus), l’institut statistique finlandais, la Finlande comptait, à la fin de 2025, 485 475 bâtiments d’habitation de loisirs au total, autrement dit des mökki.

Toujours selon Statistics Finland, les communes qui en comptaient le plus à la fin de 2025 étaient Kuopio (10 261), Mikkeli (9 567) et Parainen (8 994).

Des lacs et des îles par dizaines de milliers

On surnomme la Finlande le « pays des mille lacs ». Les chiffres officiels sont plus précis : selon le Finnish Environment Institute (Suomen ympäristökeskus, SYKE), le pays compte environ 57 000 lacs de plus d’un hectare. Les lacs et étangs plus petits sont encore nettement plus nombreux.

Les îles sont elles aussi nombreuses. Selon une brochure publiée en 2015 par l’Archipelago Advisory Board (Saaristoasiain neuvottelukunta), la Finlande compte environ 76 000 îles de plus d’un demi-hectare et, si l’on inclut les plus petites, environ 179 000 îles.

Quant au sauna, il fait partie en Finlande de l’habitat ordinaire.

Un mökki est généralement un bien foncier : ce que cela implique

Pour comprendre l’achat d’un mökki, il est utile de le comparer à celui d’un appartement. L’acheteur d’un appartement en immeuble ou d’une maison en bande achète généralement les actions d’un taloyhtiö (société par actions propriétaire de l’immeuble), qui donnent le droit d’occuper un logement déterminé. Le bâtiment appartient à la société, et le terrain est soit la propriété de la société, soit loué.

L’acheteur d’une maison individuelle ou d’un mökki achète en revanche généralement un bien foncier, c’est-à-dire le terrain et les bâtiments. La forme des ventes, les impôts et l’enregistrement diffèrent d’un cas à l’autre.

La distinction compte aussi pour l’autorisation. Celle du Ministry of Defence (Puolustusministeriö), le ministère finlandais de la Défense, concerne uniquement les biens fonciers (par exemple une maison individuelle avec son terrain ou le bien foncier d’un mökki), et non les asunto-osake (actions donnant droit d’occuper un logement). La loi ne s’applique pas à Åland, qui a sa propre législation sur l’acquisition foncière.

Si une résidence de loisirs (vapaa-ajan asunto) est achetée sous forme d’asunto-osake, ce sont les règles de l’asunto-osake qui s’appliquent : la taxe de transfert (varainsiirtovero, impôt payé par l’acheteur lors de l’achat) est alors de 1,5 %, et l’autorisation du ministère de la Défense n’est pas requise (Åland a ses propres règles). Notre article sur l’achat d’une maison en Finlande détaille ce cas.

Avant l’achat, il est conseillé de vérifier auprès de la commune l’usage autorisé des bâtiments et les règles de construction applicables à la parcelle.

Acheter une partie de parcelle : le määräala

La vente peut porter sur un määräala (partie de parcelle pas encore divisée). Dans ce cas, le code foncier (maakaari) prévoit que le lainhuuto (inscription du titre de propriété foncière) est accordé pour le määräala et qu’il est transféré au bien foncier constitué ensuite (chapitre 11, article 7). Un kiinnitys (sûreté inscrite sur le bien foncier) peut également être confirmé sur un määräala (chapitre 16, article 1).

Les frais de division parcellaire du National Land Survey of Finland (Maanmittauslaitos), l’organisme finlandais du cadastre et de la publicité foncière, s’élèvent à 1 470 € pour une surface de 0,1 à 1 ha (tarif au 1er janvier 2026 ; barème, en finnois).

Un terrain à bâtir plutôt qu’un mökki existant

Si vous envisagez un terrain non bâti, c’est la loi sur la construction (rakentamislaki) qui fixe les conditions applicables à l’emplacement de construction. Selon son article 45, un emplacement de construction situé hors d’une zone couverte par un plan d’urbanisme détaillé (asemakaava) doit remplir notamment les conditions suivantes :

• une surface d’au moins 1 000 m² ;
• des bâtiments situés à au moins 4 m de la limite ;
• un accès routier ainsi que des solutions pour l’eau, les eaux usées et les eaux pluviales ;
• l’absence de nuisance pour les voisins ;
• une bonne intégration au paysage.

Dans une zone dite de besoin de planification (suunnittelutarvealue), l’article 46 s’applique en outre. Ces conditions concernent l’emplacement de construction, et non l’achat d’un mökki existant. Pour un emplacement de construction non bâti, la fourchette de l’impôt foncier annuel finlandais (kiinteistövero, impôt annuel sur terrain et bâtiments) est de 2,00–6,00 % en 2026.

Qui peut acheter un chalet au bord d’un lac en Finlande ?

Citoyens d’un pays de l’UE ou de l’EEE

Si vous êtes citoyen d’un pays de l’Union européenne (UE) ou de l’Espace économique européen (EEE), la loi n’exige pas d’autorisation du ministère de la Défense pour acquérir un bien foncier en Finlande continentale, y compris le bien foncier d’un mökki. Åland applique ses propres règles (voir plus bas).

Autres acheteurs et entités

La loi exige l’autorisation du ministère de la Défense lorsqu’un bien foncier est acquis :

• par une personne qui n’a la citoyenneté d’aucun pays de l’UE ou de l’EEE ;
• par une entité dans laquelle une partie extérieure à l’UE et à l’EEE détient une participation d’au moins 10 % ou une influence équivalente.

Les points essentiels pour un mökki :

• L’autorisation concerne le bien foncier, pas les asunto-osake. La loi ne s’applique pas à Åland, qui a sa propre législation sur l’acquisition foncière.
• La demande est à déposer au plus tard 2 mois après la vente.
• Les frais sont de 210 € (paiement en ligne) ou de 280 € (sur facture) par identifiant de bien foncier (2026).
• Un titre de séjour permanent ne supprime pas la nécessité de l’autorisation.
• Si l’autorisation n’est pas accordée, la loi prévoit que le bien soit cédé dans les six mois suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

Les exceptions sont celles que prévoit l’article 2 de la loi 470/2019.

Double nationalité. Selon le ministère de la Défense, aucune autorisation n’est requise si l’acheteur a la nationalité d’un État de l’UE ou de l’EEE, même s’il possède également la nationalité d’un autre pays. Cette règle vaut pour la Finlande continentale ; à Åland, ce sont les règles propres à Åland qui s’appliquent.

Règle particulière : Russie et Biélorussie. Depuis le 15 juillet 2025, le ministère de la Défense n’accorde pas d’autorisation d’acquisition de bien foncier à une personne dont la seule nationalité, ou l’ensemble des nationalités, est russe ou biélorusse. L’autorisation n’est pas non plus accordée à une entité ayant son domicile dans ces pays, ni à une entité dans laquelle de telles parties détiennent un pouvoir majoritaire (loi 470/2019, art. 5 a ; décret 840/2025). Cette interdiction ne s’applique pas à une personne qui détient, tant au moment de l’acquisition qu’au moment de l’introduction de la demande d’autorisation, un titre de séjour permanent en Finlande en cours de validité ou un titre de séjour permanent UE délivré par la Finlande. La liste des États peut évoluer.

Citoyens suisses. Un citoyen suisse n’a pas besoin de l’autorisation du ministère de la Défense lorsque cette exigence serait contraire à l’accord entre l’UE et la Suisse sur la libre circulation des personnes (loi 470/2019, art. 2, al. 5). Selon le National Land Survey of Finland, c’est le cas lorsque le citoyen suisse dispose d’un droit de séjour en Finlande et que son domicile principal se trouve en Finlande. Dans d’autres situations, par exemple lorsqu’une personne résidant en Suisse achète une résidence de loisirs en Finlande, une autorisation peut être nécessaire, et il est possible de vérifier ce point auprès du ministère de la Défense.

Le ministère de la Défense publie des informations à jour sur la procédure d’autorisation (page en anglais).

Åland : des règles propres

À Åland, l’acquisition d’un bien foncier, y compris celui d’un mökki, nécessite généralement une autorisation d’acquisition foncière du Government of Åland (Ålands landskapsregering), le gouvernement autonome d’Åland, si l’acheteur ne détient pas le droit de domicile régional d’Åland (hembygdsrätt). Selon le gouvernement d’Åland, l’achat d’un asunto-osake ne nécessite pas d’autorisation, sauf si l’autorisation d’acquisition foncière de la société elle-même l’exige.

Selon le gouvernement d’Åland, seul un citoyen finlandais peut obtenir ce droit de domicile régional, qui suppose en outre, en règle générale, cinq années de résidence à Åland et une connaissance satisfaisante du suédois ; un ressortissant étranger ne peut donc pas l’obtenir.

Les règles d’Åland diffèrent de celles de la Finlande continentale, et il est conseillé de les vérifier auprès du gouvernement d’Åland (sa page sur le sujet est en suédois).

Propriété et séjour. Selon le Finnish Immigration Service (Maahanmuuttovirasto, Migri), le service finlandais de l’immigration, la propriété d’un terrain, d’un bien foncier ou d’asunto-osake en Finlande ne constitue pas à elle seule un motif suffisant pour obtenir un titre de séjour ni la nationalité. Le séjour dans une résidence secondaire en Finlande est abordé dans notre article Résidence secondaire à l’étranger : et la Finlande ?.

Acheter un mökki étape par étape

Les étapes ci-dessous concernent l’achat d’un bien foncier, régi par le code foncier (maakaari).

1. Éventuellement, un avant-contrat. Un avant-contrat est conclu dans les mêmes formes qu’une vente de bien foncier ; il mentionne la date limite de conclusion de la vente et les conditions, et il peut n’engager qu’une seule des parties. Si sa durée de validité n’a pas été convenue, il reste valable 5 ans.
2. La vente. La vente est conclue par écrit, signée par les parties et confirmée par un public purchase witness (kaupanvahvistaja, qui atteste la vente foncière et vérifie les identités et la forme), ou bien dans le système de vente électronique du National Land Survey of Finland. Le contrat de vente (kauppakirja) indique l’intention de céder, le bien concerné, le vendeur et l’acheteur, ainsi que le prix et toute autre contrepartie convenue.
3. Les délais fixés par la loi. Trois délais sont à connaître, tels que la loi les formule :
   • L’autorisation, si l’acheteur en a besoin (acheteur qui n’a la citoyenneté d’aucun pays de l’UE ou de l’EEE, ou entité visée par la règle des 10 %) : la demande est à déposer au plus tard 2 mois après la vente. À Åland, c’est l’autorisation propre à Åland qui s’applique.
   • Le lainhuuto : l’acheteur est tenu de le demander dans les 6 mois suivant la signature de l’acte de cession.
   • La taxe de transfert de 3 % : elle doit être payée avant la demande de lainhuuto.
4. Après la vente. Un défaut de qualité est à signaler dans un délai raisonnable, et en principe au plus tard cinq ans après la remise de la jouissance. Ce délai butoir ne peut pas être invoqué de la même manière si le vendeur a agi de façon gravement négligente, ou contraire à l’honneur et indigne.

Si vous achetez par l’intermédiaire d’un agent immobilier. En Finlande, le courtage de biens fonciers et d’asunto-osake exercé en vue d’un revenu ou d’un autre avantage économique est réservé aux agences inscrites au registre des agences immobilières (loi 1075/2000). La loi prévoit des exceptions.

Il est conseillé de vérifier les droits et les restrictions attachés au bien auprès du National Land Survey of Finland ou d’un professionnel du droit en Finlande.

Si vous vivez à l’étranger

La vente électronique. La connexion au service électronique de vente de biens fonciers du National Land Survey of Finland nécessite des moyens d’identification électronique forte finlandais ; les moyens d’identification étrangers ne peuvent pas y être utilisés. Sans moyens d’identification finlandais, la vente d’un bien foncier se fait en présence d’un kaupanvahvistaja ou par l’intermédiaire d’un mandataire.

Le mandat. Selon les instructions du National Land Survey of Finland, l’acheteur d’un bien foncier peut mandater un représentant pour conclure la vente en son nom. La procuration d’achat peut aussi être signée électroniquement, et elle doit faire apparaître le mandataire et le bien. Un acheteur qui n’a pas de numéro d’identification personnel finlandais (henkilötunnus) peut être inscrit dans la vente sans celui-ci. La vente peut également être confirmée auprès d’un kaupanvahvistaja exerçant dans une représentation de la Finlande à l’étranger. Il est conseillé de vérifier les possibilités auprès du National Land Survey of Finland.

La déclaration de la taxe de transfert. Selon les instructions de la Finnish Tax Administration (Verohallinto), l’administration fiscale finlandaise, un acheteur étranger qui n’a pas de henkilötunnus s’enregistre comme client de l’administration fiscale avant la vente. L’enregistrement se demande par une demande écrite libre, accompagnée d’une copie du passeport et, le cas échéant, d’une procuration ; la demande peut aussi être faite par un représentant mandaté par l’acheteur. Après l’enregistrement, l’acheteur reçoit un numéro d’identification personnel artificiel (keinohenkilötunnus) pour la déclaration de la taxe de transfert, ainsi qu’un numéro de référence personnel pour la taxe de transfert. La taxe de transfert ne peut être déclarée et payée qu’après l’enregistrement.

Le financement. L’obtention d’un prêt auprès d’une banque finlandaise lorsque l’on réside à l’étranger dépend de l’appréciation propre de la banque et des liens du client avec la Finlande. Il peut être utile de se renseigner auprès de plusieurs banques.

Prix d’un chalet au bord d’un lac en Finlande : les médianes par région

Les statistiques de prix de vente du National Land Survey of Finland donnent des repères datés. Pour l’ensemble de la Finlande, le prix médian des biens fonciers de loisirs bâtis en bordure de rivage était en 2025 de 92 000 € dans les zones couvertes par un plan directeur ou un plan d’aménagement des rives, et de 74 000 € dans les zones d’habitat dispersé (communiqué du 25 février 2026). À titre de comparaison, le prix médian d’un bien foncier résidentiel bâti de type maison individuelle ou similaire était de 150 000 € la même année pour l’ensemble du pays.

Ces statistiques portent uniquement sur les biens fonciers situés sur leur propre terrain et vendus en entier, ainsi que sur les määräala ; elles ne concernent pas les asunto-osake.

Médiane du prix de vente par bien foncier (ni prix au m², ni moyenne). Biens fonciers de loisirs bâtis, en bordure de rivage, de moins de 2 ha, 2025. Source : National Land Survey of Finland, service de statistiques des ventes de biens fonciers, données mises à jour le 28 septembre 2026. La taille et l’état des biens varient. Les noms des régions sont donnés en finnois, sauf pour la Laponie.

Les médianes varient selon les régions : dans les zones de plan, la médiane était par exemple de 57 000 € en Pohjois-Karjala et de 183 000 € en Uusimaa en 2025.

Selon le National Land Survey of Finland, de janvier à mai 2026, 783 ventes de biens fonciers de loisirs en bordure de rivage, situés dans une zone de plan d’aménagement des rives ou de plan directeur, ont été conclues, et le prix médian était de 90 000 €.

Les prix dans l’ensemble de la Finlande sont présentés dans notre article Prix immobilier en Finlande, et le cas de la Laponie dans Acheter un chalet en Laponie finlandaise.

Impôts et frais : à l’achat et chaque année

À l’achat

Frais du National Land Survey of Finland : barème, situation au 1er octobre 2026, vérifié en octobre 2026. Taux de la taxe de transfert : Finnish Tax Administration.

Chaque année : l’impôt foncier annuel (kiinteistövero)

Le kiinteistövero porte sur le terrain et les bâtiments. Fourchettes de taux en 2026 :

L’impôt est dû pour toute l’année par la personne propriétaire au 1er janvier. Lorsque son montant atteint au moins 170 €, l’impôt est automatiquement réparti en deux échéances.

Les règles fiscales de votre pays de résidence peuvent également s’appliquer ; il est conseillé de se renseigner auprès de l’administration fiscale de ce pays. Les frais à l’achat et les frais annuels sont détaillés dans notre article Frais et impôts d’un achat immobilier en Finlande.

Et ensuite : posséder, louer et revendre son mökki

L’achat n’est qu’une première étape. Posséder son mökki depuis l’étranger, le mettre en location, le revendre plus tard et en prévoir les frais annuels obéissent chacun à des règles propres, que nous traitons dans des articles séparés. Home Of Homes vise à rendre plus simples l’achat, la possession et la mise en location d’un logement en Finlande – en un seul endroit, y compris lorsque vous vivez à l’étranger.

Deux repères dès maintenant, si vous envisagez de louer votre mökki :

• Les revenus locatifs d’un logement situé en Finlande perçus par une personne résidant à l’étranger sont généralement imposés en Finlande comme revenus du capital.
• Selon l’article 13 de la loi sur la protection de la santé (763/1994) et son annexe, la déclaration concernant un logement meublé, un logement de vacances ou un local proposé à l’hébergement est adressée par écrit à l’autorité sanitaire de la commune au plus tard 30 jours avant le début de l’activité. Il est conseillé de vérifier auprès de l’autorité sanitaire de la commune si une activité donnée est soumise à cette obligation de déclaration.

Ces sujets sont détaillés dans nos articles sur la résidence secondaire en Finlande depuis l’étranger, sur la location d’un chalet en Laponie et sur les frais et impôts d’un achat immobilier.

FAQ : questions fréquentes

Qu’est-ce qu’un mökki ?

Un mökki est une maisonnette de vacances, souvent au bord d’un lac. Selon Statistics Finland, la Finlande comptait 485 475 bâtiments d’habitation de loisirs de ce type à la fin de 2025. L’acheteur d’un mökki achète généralement un bien foncier, c’est-à-dire le terrain et les bâtiments (voir la section « Un mökki est généralement un bien foncier »).

Combien coûte un chalet au bord d’un lac en Finlande ?

Selon le National Land Survey of Finland, le prix médian des biens fonciers de loisirs bâtis en bordure de rivage était en 2025, pour l’ensemble du pays, de 92 000 € dans les zones de plan directeur ou d’aménagement des rives et de 74 000 € dans les zones d’habitat dispersé. Dans les zones de plan, il était par exemple de 57 000 € en Pohjois-Karjala et de 183 000 € en Uusimaa. Il s’agit de médianes par bien, pas de prix au m² (voir le tableau par région).

Un Français a-t-il besoin d’une autorisation pour acheter un chalet ?

Un acheteur qui a la citoyenneté d’un pays de l’UE ou de l’EEE n’a pas besoin de l’autorisation du ministère de la Défense pour acheter le bien foncier d’un mökki en Finlande continentale. À Åland, l’acquisition du bien foncier d’un mökki nécessite généralement une autorisation du gouvernement d’Åland si l’acheteur ne détient pas le droit de domicile régional d’Åland. Un acheteur qui n’a la citoyenneté d’aucun pays de l’UE ou de l’EEE, tout comme certaines entités, a en principe besoin de l’autorisation du ministère pour un bien foncier en Finlande continentale (voir la section « Qui peut acheter un chalet au bord d’un lac en Finlande ? »).

Pour un citoyen suisse, la situation dépend notamment de son droit de séjour et de son domicile principal (voir le paragraphe « Citoyens suisses »).

Quels impôts paie-t-on sur un chalet en Finlande ?

À l’achat d’un bien foncier, la taxe de transfert est de 3 % et doit être payée avant la demande de lainhuuto ; les frais de lainhuuto du National Land Survey of Finland sont de 172 € (barème au 1er octobre 2026). Chaque année, la personne propriétaire au 1er janvier paie le kiinteistövero pour toute l’année ; en 2026, les fourchettes de taux sont de 1,30–2,00 % pour le terrain et de 0,93–2,00 % pour un autre bâtiment d’habitation, par exemple une résidence de loisirs (voir la section « Impôts et frais »).

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Sources

• Statistics Finland : l’été en chiffres, nombre de mökki (en finnois)
• Statistics Finland : tableau 15f7 (en finnois)
• Finnish Environment Institute : nombre de lacs (en finnois)
• Finnish Environment Institute : base de données des eaux (en finnois)
• Archipelago Advisory Board : brochure de 2015 sur les îles (en finnois)
• National Land Survey of Finland : logements en actions (en anglais)
• Finlex : loi sur les sociétés de logement par actions 1599/2009 (en finnois)
• Finlex : code foncier (maakaari) 540/1995 (en suédois)
• National Land Survey of Finland : barème des services d’arpentage, division parcellaire (en finnois)
• Finlex : loi sur la construction 751/2023 (en finnois)
• Ministry of Defence : autorisation d’achat de biens fonciers pour les acheteurs hors UE et EEE (en anglais)
• Ministry of Defence : autorisations pour les acheteurs de biens fonciers (en finnois)
• Finlex : loi 470/2019 (en finnois)
• Finlex : loi 328/2025 (en finnois)
• Finlex : décret 840/2025 (en finnois)
• National Land Survey of Finland : modification de la loi au 15 juillet 2025 (en finnois)
• Union européenne : pays de l’UE (en anglais)
• AELE : Espace économique européen (en anglais)
• Government of Åland : acquisition foncière à Åland (en suédois)
• Government of Åland : droit de domicile régional (en suédois)
• Finnish Immigration Service : questions fréquentes sur les titres de séjour (en anglais)
• National Land Survey of Finland : confirmation des ventes par un public purchase witness (en anglais)
• National Land Survey of Finland : service électronique de vente de biens fonciers (en anglais)
• National Land Survey of Finland : identification et paiement dans le service électronique (en anglais)
• National Land Survey of Finland : instructions aux kaupanvahvistaja, 4 septembre 2026 (en finnois)
• Finlex : loi sur les agences immobilières 1075/2000 (en finnois)
• Finnish Tax Administration : taxe de transfert, achat d’un bien foncier (en anglais)
• Finnish Tax Administration : taxe de transfert, achat d’un logement en actions (en anglais)
• Finnish Tax Administration : taxe de transfert, acheteurs étrangers sans numéro d’identification personnel finlandais (en anglais)
• Finnish Tax Administration : taxe de transfert de l’acheteur étranger (en finnois)
• National Land Survey of Finland : statistiques des ventes de biens fonciers 2025 (en finnois)
• National Land Survey of Finland : service de statistiques des ventes de biens fonciers, données par région (en finnois)
• National Land Survey of Finland : description du service de statistiques (en finnois)
• National Land Survey of Finland : ventes de mökki de janvier à mai 2026 (en finnois)
• National Land Survey of Finland : barème des biens fonciers (en finnois)
• Finnish Tax Administration : taux de l’impôt foncier, kiinteistövero (en anglais)
• Finnish Tax Administration : paiement de l’impôt foncier, kiinteistövero (en anglais)
• Finnish Tax Administration : imposition des non-résidents (en anglais)
• Finnish Tax Administration : revenus locatifs (en anglais)
• Finlex : loi sur la protection de la santé 763/1994 (en finnois)

Informations vérifiées : octobre 2026. Les règles et les prix évoluent ; il est conseillé de vérifier les informations à jour auprès des sources ci-dessus.

Cet article est une information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Home Of Homes est une plateforme, pas un agent immobilier.