Frais et impôts d’un achat immobilier en Finlande
En Finlande, l’acheteur d’un logement paie une taxe de transfert (varainsiirtovero, impôt payé par l’acheteur lors de l’achat) : 1,5 % du prix hors dette pour un asunto-osake (actions donnant droit d’occuper un logement) et 3 % pour un bien foncier (kiinteistö, parcelle enregistrée avec ses bâtiments). Lors de l’achat d’un bien foncier, des frais du National Land Survey of Finland peuvent s’y ajouter, et le propriétaire d’un bien foncier paie chaque année un impôt foncier annuel finlandais (kiinteistövero). Cet article présente les impôts et les frais payés en Finlande.
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Avant tout : achetez-vous un asunto-osake ou un bien foncier ?
Le taux de la taxe de transfert, les frais d’enregistrement et l’impôt annuel dépendent du type de bien que vous achetez.
L’acheteur d’un appartement en immeuble d’habitation ou d’une maison en bande achète généralement les actions d’un taloyhtiö (société par actions propriétaire de l’immeuble), qui donnent le droit d’occuper un logement déterminé. Le bâtiment appartient à la société, et le terrain est soit la propriété de la société, soit loué.
L’acheteur d’une maison individuelle ou d’un mökki (maisonnette de vacances, souvent au bord d’un lac) achète généralement un bien foncier, c’est-à-dire le terrain et les bâtiments. La forme de la vente, les impôts et l’enregistrement diffèrent d’un cas à l’autre.
| Ce que vous achetez (généralement) | Exemples de biens | Taxe de transfert |
|---|---|---|
| Des actions d’un taloyhtiö (asunto-osake) | Appartement en immeuble d’habitation, maison en bande | 1,5 % du prix hors dette (velaton hinta, prix de vente plus quote-part du prêt de la société) |
| Un bien foncier (kiinteistö) : terrain et bâtiments | Maison individuelle avec son terrain, mökki | 3 % |
Les frais du National Land Survey of Finland (section 3) et l’impôt foncier annuel finlandais (section 5) sont présentés dans cet article pour les biens fonciers (kiinteistö). Les autres étapes de l’achat sont décrites dans notre guide principal Acheter une maison en Finlande.
La taxe de transfert (varainsiirtovero)
Les règles de la taxe de transfert sont publiées par la Finnish Tax Administration (Verohallinto), l’administration fiscale finlandaise. Le taux dépend du type de bien.
Les taux : 1,5 % ou 3 %
- Pour un asunto-osake : 1,5 %. La modification de la loi est entrée en vigueur le 1er janvier 2024, mais le taux réduit s’applique aux contrats signés à compter du 12 octobre 2023.
- Pour un bien foncier : 3 %, avec les mêmes dates d’application.
Pour un asunto-osake : la base est le prix hors dette
Pour un asunto-osake, la taxe est calculée sur le prix hors dette (velaton hinta). Celui-ci se compose du prix de vente (et, le cas échéant, de toute autre contrepartie convenue entre les parties) et de la quote-part du yhtiölaina (quote-part du prêt de la société) imputable aux actions, dans les conditions prévues par la loi (loi sur la taxe de transfert 931/1996, art. 20).
Le prix de vente, c’est-à-dire le montant versé au vendeur, ne comprend pas cette quote-part du yhtiölaina.
Exemple A (chiffres fictifs, à titre d’illustration) :
| Élément | Montant |
|---|---|
| Prix de vente | 100 000 € |
| Quote-part du yhtiölaina imputable aux actions | 40 000 € |
| Prix hors dette | 140 000 € |
| Taxe de transfert (1,5 %) | 2 100 € |
Ces montants ne sont ni des statistiques ni des prix typiques ; ils servent uniquement à illustrer le calcul.
Pour un bien foncier : 3 % du prix
Pour un bien foncier, par exemple une maison individuelle avec son terrain ou un mökki en bien foncier, le taux est de 3 %.
Exemple B (chiffres fictifs, à titre d’illustration) : pour un prix de vente de 180 000 €, la taxe de transfert de 3 % s’élève à 5 400 €.
Délais de déclaration et de paiement
Les délais dépendent du type de bien et de la manière dont la vente est conclue :
| Situation | Délai de déclaration et de paiement de la taxe de transfert |
|---|---|
| Asunto-osake, vente sans agent immobilier | Dans les 2 mois suivant la conclusion du contrat de cession |
| Asunto-osake, vente conclue par l’intermédiaire d’un agent immobilier | Lors de la conclusion de la vente (loi 931/1996, art. 21) |
| Asunto-osake d’un logement neuf au sens de la loi | Dans les 2 mois suivant le transfert de propriété, y compris avec un agent immobilier |
| Bien foncier (kiinteistö) | Avant la demande de lainhuuto (inscription du titre de propriété foncière) |
Pour un bien foncier, la loi impose à l’acheteur de demander le lainhuuto dans les 6 mois suivant la signature du contrat de cession, et la taxe de transfert est à payer avant cette demande.
Acheteur sans numéro d’identification personnel finlandais
La Finnish Tax Administration publie des instructions pour les acheteurs qui n’ont pas de numéro d’identification personnel finlandais (henkilötunnus) : Buyers from outside Finland (en anglais).
Fin de l’exonération pour un premier logement
L’exonération de taxe de transfert pour l’acheteur d’un premier logement a été supprimée le 1er janvier 2024.
Vente d’un bien foncier : forme de la vente et frais du National Land Survey of Finland
Comment se fait la vente d’un bien foncier
En Finlande, la vente d’un bien foncier (kiinteistö) se fait par écrit, signée par les parties et confirmée par un public purchase witness (kaupanvahvistaja, atteste la vente foncière, vérifie identités et forme), ou bien dans le système de vente électronique du National Land Survey of Finland (Maanmittauslaitos), l’organisme finlandais du cadastre et de la publicité foncière (code foncier 540/1995, chap. 2, art. 1).
Le contrat de vente (kauppakirja) d’un bien foncier indique l’intention de céder, le bien, le vendeur et l’acheteur, ainsi que le prix et toute autre contrepartie.
La connexion au service électronique de vente de biens fonciers du National Land Survey of Finland se fait avec des moyens d’identification forte finlandais. Les moyens d’identification étrangers ne peuvent pas y être utilisés. Lorsque l’acheteur n’a pas de moyens d’identification forte finlandais, la vente d’un bien foncier se fait en présence d’un kaupanvahvistaja ou par l’intermédiaire d’un mandataire.
Le déroulement de l’achat d’un asunto-osake est décrit dans notre guide principal « Acheter une maison en Finlande ».
Les frais du National Land Survey of Finland
Lors de l’achat d’un bien foncier, les frais suivants figurent au barème du National Land Survey of Finland :
| Frais lors de l’achat d’un bien foncier | Montant |
|---|---|
| Lainhuuto (inscription du titre de propriété foncière) | 172 € |
| Confirmation de la vente par un kaupanvahvistaja | 143 € |
| Confirmation d’un kiinnitys (inscription lorsque le bien sert de garantie à un prêt) | 47 € |
| Extraits obtenus dans le service en ligne (Asiointipalvelu) | 16 € |
Situation au 1er octobre 2026 (National Land Survey of Finland, barème, vérifié en octobre 2026).
Le lainhuuto est demandé par l’acheteur du bien foncier, dans le délai de 6 mois présenté en section 2.
Autres frais possibles lors de l’achat
Frais d’autorisation du ministère de la Défense (biens fonciers)
L’autorisation du Ministry of Defence (Puolustusministeriö), le ministère finlandais de la Défense, est requise lorsqu’un bien foncier est acquis par une personne qui n’a la citoyenneté d’aucun pays de l’UE ou de l’EEE, ou par une entité dans laquelle une partie extérieure à l’UE et à l’EEE détient au moins 10 % du capital ou une influence équivalente. La loi prévoit que la demande soit déposée au plus tard 2 mois après la vente. Les frais sont de 210 € (paiement en ligne) ou de 280 € (sur facture) par identifiant de bien foncier (2026).
L’autorisation concerne uniquement les biens fonciers (par exemple une maison individuelle avec son terrain ou un mökki en bien foncier), pas les asunto-osake. La loi ne s’applique pas à Åland, qui a sa propre législation sur l’acquisition foncière.
Si vous êtes citoyen d’un pays de l’UE ou de l’EEE et que vous achetez en votre nom propre, la loi sur l’autorisation du ministère de la Défense ne l’exige pas ; Åland a toutefois ses propres règles (voir ci-dessous).
Les conditions de l’autorisation, y compris l’interdiction distincte qui concerne les ressortissants russes et biélorusses, sont présentées dans notre guide principal « Acheter une maison en Finlande ».
Citoyens suisses. Un citoyen suisse n’a pas besoin de l’autorisation du ministère de la Défense si l’exiger allait à l’encontre de l’accord entre l’UE et la Suisse sur la libre circulation des personnes (loi 470/2019, art. 2, al. 5). Selon le National Land Survey of Finland, c’est le cas lorsque le citoyen suisse dispose d’un droit de séjour en Finlande et que son domicile principal se trouve en Finlande. Dans d’autres situations, par exemple lorsqu’une personne résidant en Suisse achète une résidence de loisirs en Finlande, une autorisation peut être nécessaire, et il est possible de vérifier ce point auprès du ministère de la Défense.
Åland. À Åland, l’acquisition d’un bien foncier (y compris un mökki en bien foncier) nécessite généralement une autorisation d’acquisition foncière du Government of Åland (Ålands landskapsregering), le gouvernement autonome d’Åland, si l’acheteur ne détient pas le droit de domicile régional d’Åland. Selon le gouvernement d’Åland, l’achat d’un asunto-osake ne nécessite pas d’autorisation, sauf si l’autorisation d’acquisition foncière de la société elle-même l’exige. Les règles d’Åland diffèrent de celles de la Finlande continentale, et il est conseillé de les vérifier auprès du gouvernement d’Åland.
Financement : prêt immobilier en Finlande
L’obtention d’un prêt auprès d’une banque finlandaise lorsque l’on réside à l’étranger dépend de l’appréciation propre de la banque et des liens du client avec la Finlande. Il est conseillé de se renseigner auprès de plusieurs banques.
Si un bien foncier est donné en garantie d’un prêt, les frais de confirmation du kiinnitys (47 €, octobre 2026) figurent dans le barème présenté en section 3.
Le käsiraha
Le käsiraha (somme versée avec l’offre, imputée sur le prix) est entièrement imputé sur le prix de vente (loi sur la vente de logements 843/1994, chap. 3, art. 3).
Ce que cet article ne traite pas
Cet article présente les impôts et les frais officiels liés à l’achat ; les autres frais, par exemple ceux convenus avec un agent immobilier, n’y sont pas traités.
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Frais annuels de propriété : l’impôt foncier annuel finlandais (kiinteistövero)
Pour le propriétaire d’un bien foncier
Le propriétaire d’un bien foncier (kiinteistö) paie l’impôt foncier annuel finlandais (kiinteistövero, impôt annuel sur terrain et bâtiments). Les fourchettes de taux ci-dessous concernent le propriétaire d’un bien foncier.
| Catégorie | Fourchette de taux 2026 |
|---|---|
| Terrain (sol) | 1,30–2,00 % |
| Taux général | 0,93–2,00 % |
| Bâtiment d’habitation permanente | 0,41–1,00 % |
| Autre bâtiment d’habitation (par exemple résidence de loisirs) | 0,93–2,00 % |
| Terrain à bâtir non bâti | 2,00–6,00 % |
Source : Finnish Tax Administration, fourchettes 2026, vérifiées en octobre 2026.
Selon la Finnish Tax Administration, la catégorie « autre bâtiment d’habitation » comprend par exemple les résidences de loisirs (vapaa-ajan asunto, catégorie officielle de logement de vacances). Pour le propriétaire d’un mökki en bien foncier, ce sont donc la fourchette de 0,93 à 2,00 % pour le bâtiment et celle du terrain qui sont pertinentes. Si vous achetez un terrain à bâtir encore non bâti, la fourchette applicable est celle du terrain à bâtir non bâti, de 2,00 à 6,00 %.
L’impôt est payé par la personne qui est propriétaire au 1er janvier, pour toute l’année. Un impôt d’au moins 170 € est automatiquement réparti en deux échéances.
Pour le propriétaire d’un asunto-osake
Le propriétaire d’un asunto-osake rencontrera aussi le terme vastike (charge mensuelle versée au taloyhtiö). Son montant et son contenu ne sont pas traités dans cet article.
La Finnish Tax Administration fournit des informations sur la manière dont l’impôt foncier annuel est calculé et payé.
Si vous louez ou revendez : la fiscalité en Finlande en bref
Cette section présente les règles fiscales finlandaises ; la mise en location et la revente sont traitées plus en détail dans un article séparé.
Revenus locatifs
Les revenus locatifs d’un logement situé en Finlande perçus par une personne résidant à l’étranger sont généralement imposés en Finlande comme revenus du capital.
La Finnish Tax Administration recommande de demander, au début de la location, un impôt payé par avance (ennakkovero), afin d’éviter un solde d’impôt à payer ultérieurement (jäännösvero). Les revenus locatifs se déclarent dans OmaVero, le service en ligne de l’administration fiscale finlandaise, ou sur formulaire papier (par exemple le formulaire 7H pour les logements).
Les revenus d’une location de courte durée et occasionnelle sont également imposables.
En Finlande, le taux d’imposition des revenus du capital est de 30 % sur les revenus du capital imposables jusqu’à 30 000 €, et de 34 % sur la part qui dépasse ce montant. Ce seuil s’applique à l’ensemble des revenus du capital de l’année fiscale.
Revente : le gain de cession
En cas de revente, le gain de cession (luovutusvoitto) est une forme de revenu du capital, imposée aux taux indiqués ci-dessus. Selon les règles fiscales finlandaises, il se calcule ainsi :
- gain = prix de cession − (coût d’acquisition + dépenses d’amélioration + frais d’achat et de vente),
- ou, à la place des coûts réels, une présomption de coût d’acquisition égale à 20 % du prix de cession (détention de moins de 10 ans) ou à 40 % (détention d’au moins 10 ans).
La vente est exonérée lorsque le contribuable a possédé le logement pendant au moins deux ans et que lui-même ou sa famille l’a utilisé comme résidence permanente, de manière continue, pendant au moins deux ans au cours de la période de détention.
Il est conseillé de vérifier auprès de la Finnish Tax Administration comment le gain de cession est imposé lorsque le vendeur réside à l’étranger.
Récapitulatif et fiscalité dans votre pays de résidence
| Impôt ou frais | Lié à | Montant ou taux | Source (vérifié en octobre 2026) |
|---|---|---|---|
| Taxe de transfert (varainsiirtovero) sur un asunto-osake | Achat d’un asunto-osake (actions d’un taloyhtiö) | 1,5 % du prix hors dette (velaton hinta) | Finnish Tax Administration |
| Taxe de transfert sur un bien foncier (kiinteistö) | Achat d’un bien foncier | 3 % | Finnish Tax Administration |
| Lainhuuto (inscription du titre de propriété foncière) | Achat d’un bien foncier ; demandé par l’acheteur | 172 € | National Land Survey of Finland, barème |
| Confirmation de la vente par un kaupanvahvistaja (public purchase witness) | Vente d’un bien foncier confirmée par un kaupanvahvistaja | 143 € | National Land Survey of Finland, barème |
| Confirmation d’un kiinnitys | Bien foncier donné en garantie d’un prêt | 47 € | National Land Survey of Finland, barème |
| Extraits | Service en ligne (Asiointipalvelu) | 16 € | National Land Survey of Finland, barème |
| Frais d’autorisation du ministère de la Défense | Acquisition d’un bien foncier par une personne sans citoyenneté d’un pays de l’UE ou de l’EEE, ou par une entité dans laquelle une partie extérieure à l’UE et à l’EEE détient au moins 10 % ou une influence équivalente ; ne s’applique pas à Åland, qui a ses propres règles | 210 € (en ligne) ou 280 € (sur facture) par identifiant de bien foncier (2026) | Ministry of Defence |
| Impôt foncier annuel finlandais (kiinteistövero) | Propriété d’un bien foncier au 1er janvier | Fourchettes 2026 selon la catégorie (voir section 5) | Finnish Tax Administration |
La fiscalité des revenus locatifs et d’une revente est présentée en section 6.
Les règles fiscales de votre pays de résidence peuvent également s’appliquer ; il est conseillé de se renseigner auprès de l’administration fiscale de ce pays.
Et ensuite ?
Les impôts et les frais sont un aspect de l’achat parmi d’autres. Le déroulement de l’achat étape par étape, la possession d’un logement depuis l’étranger, ainsi que sa mise en location ou sa revente ont chacun leurs propres règles ; nous les traitons dans des articles séparés. Home Of Homes vise à rendre plus simples l’achat, la possession et la mise en location d’un logement en Finlande – en un seul endroit, y compris lorsque vous vivez à l’étranger.
Ces sujets sont détaillés dans nos articles sur l’achat d’une maison en Finlande, sur la résidence secondaire en Finlande depuis l’étranger et sur la location d’un chalet en Laponie.
FAQ
Y a-t-il des « frais de notaire » en Finlande ?
Lors de l’achat d’un bien foncier (kiinteistö) en Finlande, la vente est confirmée par un public purchase witness (kaupanvahvistaja) ou conclue dans le système électronique du National Land Survey of Finland, et les frais officiels comprennent notamment 143 € pour la confirmation de la vente et 172 € pour le lainhuuto (barème d’octobre 2026), en plus de la taxe de transfert de 3 %. Pour un asunto-osake, la taxe de transfert est de 1,5 % du prix hors dette, et le déroulement de l’achat est décrit dans notre guide principal. Les autres frais, par exemple ceux convenus avec un agent immobilier, ne sont pas traités dans cet article.
Quel est le montant de la taxe de transfert en Finlande ?
La taxe de transfert (varainsiirtovero) est de 1,5 % pour un asunto-osake et de 3 % pour un bien foncier (kiinteistö). Pour un asunto-osake, elle est calculée sur le prix hors dette, c’est-à-dire le prix de vente augmenté de la quote-part du yhtiölaina (prêt de la société) imputable aux actions. Les délais de paiement sont présentés dans la section 2.
Paie-t-on un impôt foncier annuel sur un chalet au bord d’un lac (mökki) en Finlande ?
Le propriétaire d’un bien foncier (kiinteistö) au 1er janvier paie l’impôt foncier annuel finlandais (kiinteistövero) pour toute l’année ; un mökki (maisonnette de vacances, souvent au bord d’un lac) est généralement un bien foncier. En 2026, la fourchette de taux pour un « autre bâtiment d’habitation », catégorie qui comprend par exemple les résidences de loisirs, est de 0,93 à 2,00 %, et celle du terrain de 1,30 à 2,00 %. Un impôt d’au moins 170 € est automatiquement réparti en deux échéances.
Qui est le kaupanvahvistaja ?
Le public purchase witness (kaupanvahvistaja) atteste la vente foncière et vérifie les identités et la forme : lors de l’achat d’un bien foncier (kiinteistö), la vente écrite et signée par les parties est confirmée par un kaupanvahvistaja, sauf si elle est conclue dans le système électronique du National Land Survey of Finland. Ce service électronique nécessite des moyens d’identification forte finlandais ; sans eux, la vente d’un bien foncier se fait en présence d’un kaupanvahvistaja ou par l’intermédiaire d’un mandataire. La confirmation de la vente coûte 143 € (barème d’octobre 2026). Pour un asunto-osake, voir notre guide principal.
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Sources
- Finnish Tax Administration : taxe de transfert, achat d’un logement en actions (en anglais)
- Finnish Tax Administration : taxe de transfert, achat d’un bien foncier (en anglais)
- Finnish Tax Administration : acheteurs de l’étranger, déclaration et paiement de la taxe de transfert (en anglais)
- Finnish Tax Administration : premier logement et taxe de transfert (en anglais)
- Finnish Tax Administration : valeur des biens et taux de l’impôt foncier, kiinteistövero (en anglais)
- Finnish Tax Administration : paiement de l’impôt foncier, kiinteistövero (en anglais)
- Finnish Tax Administration : informations préalables sur l’impôt foncier 2026 (en finnois)
- Finnish Tax Administration : imposition des revenus des non-résidents (en anglais)
- Finnish Tax Administration : revenus locatifs d’un bien, propriétaire à l’étranger (en anglais)
- Finnish Tax Administration : location occasionnelle (en anglais)
- Finnish Tax Administration : revenus du capital (en anglais)
- Finnish Tax Administration : vente imposable d’un bien résidentiel (en anglais)
- Finnish Tax Administration : vente de sa résidence (en anglais)
- National Land Survey of Finland : confirmation des ventes par un public purchase witness (en anglais)
- National Land Survey of Finland : service électronique de vente de biens fonciers (en anglais)
- National Land Survey of Finland : identification et paiement dans le service électronique (en anglais)
- National Land Survey of Finland : barème des biens fonciers (en finnois)
- National Land Survey of Finland : logements en actions (en anglais)
- National Land Survey of Finland : modification de la loi au 15 juillet 2025 (en finnois)
- Ministry of Defence : autorisation d’achat de biens fonciers pour les acheteurs hors UE et EEE (en anglais)
- Government of Åland : acquisition foncière à Åland (en suédois)
- Finlex : loi 470/2019 (en finnois)
- Finlex : loi sur les sociétés de logement 1599/2009 (en finnois)
- Finlex : code foncier (maakaari) 540/1995 (en suédois)
- Finlex : loi sur la vente de logements 843/1994 (en finnois)
Informations vérifiées : octobre 2026. Les règles et les montants évoluent ; il est conseillé de vérifier les informations à jour auprès des sources ci-dessus.
Cet article est une information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Home Of Homes est une plateforme, pas un agent immobilier.