Acheter un appartement à Helsinki : prix et démarches

À Helsinki, acheter un appartement en immeuble ou une maison en bande revient généralement à acheter des actions d’un taloyhtiö (société par actions propriétaire de l’immeuble) ; cet achat ne nécessite pas d’autorisation du ministère finlandais de la Défense, même lorsque l’acheteur n’est pas ressortissant de l’UE ou de l’EEE (Åland a ses propres règles). Selon Statistics Finland (Tilastokeskus), l’institut statistique finlandais, le prix moyen des logements anciens vendus sous forme d’actions était en 2025 de 4 983 €/m² à Helsinki et de 2 594 €/m² pour l’ensemble de la Finlande.

Ce que vous achetez à Helsinki : l’asunto-osake et le taloyhtiö

Avant d’examiner un appartement à vendre à Helsinki, il est utile de savoir ce que vous achetez réellement.

L’acheteur d’un appartement en immeuble d’habitation ou d’une maison en bande achète généralement les actions d’un taloyhtiö, qui donnent le droit d’occuper un logement déterminé. On parle d’asunto-osake (actions donnant droit d’occuper un logement). Le bâtiment appartient à la société ; le terrain est soit sa propriété, soit loué. L’acheteur d’une maison individuelle ou d’une maison de vacances achète en revanche généralement un bien foncier (kiinteistö, parcelle enregistrée avec ses bâtiments), c’est-à-dire le terrain et les bâtiments. La forme de la vente, les impôts et l’enregistrement diffèrent selon le cas.

Les notions à connaître

• Le taloyhtiö. C’est la société par actions qui possède l’immeuble. Vos actions vous donnent le droit d’occuper un logement précis.
• Le terrain. Il peut s’agir d’un terrain en propriété (oma tontti, terrain possédé et non loué) ou d’un terrain loué (vuokratontti).
• Le vastike. C’est la charge mensuelle versée au taloyhtiö. On distingue le hoitovastike (charges courantes d’entretien) et le rahoitusvastike (charge de remboursement du prêt de la société).
• L’yhtiölaina. C’est le prêt contracté par la société, dont une quote-part est affectée au logement. L’yhtiölaina n’est pas le prêt immobilier personnel de l’acheteur.
• Le prix de vente et le prix hors dette. Le prix de vente est le montant versé au vendeur ; il n’inclut pas la quote-part de l’yhtiölaina. Le prix hors dette (velaton hinta) correspond au prix de vente majoré de cette quote-part de l’yhtiölaina. Pour comparer des appartements, il est conseillé de se fonder sur le prix hors dette.
• L’isännöitsijä et son certificat. Le gestionnaire (isännöitsijä) assure la gestion professionnelle du taloyhtiö. L’isännöitsijäntodistus est le certificat du gestionnaire : un document qui renseigne sur les finances et les travaux de la société.

Asunto-osake ou bien foncier : les différences

La loi prévoit des exceptions à la règle d’autorisation : voir la section « Un étranger peut-il acheter un appartement à Helsinki ? » ci-dessous et notre article Acheter une maison en Finlande.

Prix des appartements à Helsinki et dans la région de la capitale (2025)

Les chiffres de Statistics Finland portent sur le prix moyen au m² des logements anciens vendus sous forme d’actions. Pour bien lire les chiffres ci-dessous, trois précisions s’imposent :

• ce sont des moyennes, et non des médianes ;
• ils concernent les logements anciens en actions (asunto-osake) ;
• ils portent sur l’année 2025.

La région de la capitale (Grand Helsinki) regroupe Helsinki, Espoo, Vantaa et Kauniainen.

(Statistics Finland, StatFin, tableau 13mw ; Espoo : tableau 13mx, chiffres de la commune)

Prix des appartements dans les autres villes finlandaises

Les mêmes statistiques existent pour d’autres villes. Il s’agit là aussi de prix moyens des logements anciens en actions, pour 2025.

(Statistics Finland, StatFin, tableau 13mw)

En 2025, la moyenne était par exemple de 2 979 €/m² à Tampere, contre 4 983 €/m² à Helsinki.

Les prix dans l’ensemble de la Finlande sont présentés dans notre article Prix immobilier en Finlande.

Et les maisons ?

Pour les maisons, il existe une autre statistique. Selon les statistiques des prix de vente du National Land Survey of Finland (Maanmittauslaitos), l’organisme finlandais du cadastre et de la publicité foncière, le prix médian des biens fonciers résidentiels bâtis de type maison individuelle ou similaire, situés dans une zone couverte par un plan d’urbanisme détaillé, était en 2025 de 612 500 € à Espoo, de 468 500 € à Helsinki et de 368 000 € à Vantaa. Il était de 310 000 € à Tampere, de 272 500 € à Turku, de 254 000 € à Oulu, de 215 500 € à Jyväskylä, de 207 000 € à Kuopio et de 169 000 € à Rovaniemi.

Cette statistique porte uniquement sur les biens fonciers situés sur leur propre terrain et vendus en entier, ainsi que sur les määräala (parties de parcelle pas encore divisées) ; elle ne concerne pas les asunto-osake. Il s’agit d’un prix médian par bien, et non d’un prix au m² : il n’est pas comparable aux moyennes des tableaux ci-dessus. Pour l’autorisation et la taxe de transfert applicables à un bien foncier, voir le tableau comparatif plus haut et la section suivante.

Un étranger peut-il acheter un appartement à Helsinki ?

La réponse dépend de ce que vous achetez. En Finlande, la loi exige une autorisation du Ministry of Defence (Puolustusministeriö), le ministère finlandais de la Défense, lorsqu’un bien foncier est acquis par une personne qui n’a la citoyenneté d’aucun pays de l’UE ou de l’EEE, ou par une entité dans laquelle une partie extérieure à l’UE et à l’EEE détient au moins 10 % de la propriété ou une influence équivalente.

Les points essentiels de cette règle :

• L’autorisation concerne uniquement les biens fonciers (par exemple une maison individuelle avec son terrain, ou une maison de vacances acquise comme bien foncier), pas les asunto-osake.
• La loi ne s’applique pas à Åland, qui a sa propre législation sur l’acquisition foncière.
• La demande est à déposer au plus tard 2 mois après la vente.
• Si l’autorisation n’est pas accordée, la loi prévoit que le bien soit cédé dans les six mois suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.
• La loi prévoit des exceptions (article 2).

Pour un appartement à Helsinki acheté sous forme d’asunto-osake, l’autorisation du ministère de la Défense n’est pas requise, y compris pour un acheteur qui n’est pas ressortissant de l’UE ou de l’EEE.

Si vous êtes citoyen d’un pays de l’UE ou de l’EEE, la loi n’exige cette autorisation ni pour un asunto-osake ni pour un bien foncier. Pour les citoyens suisses, l’achat d’un asunto-osake ne nécessite pas non plus d’autorisation du ministère de la Défense ; leur situation pour les biens fonciers est présentée dans notre article Acheter une maison en Finlande, qui détaille aussi les autres règles applicables à ces biens.

Åland a ses propres règles. À Åland, l’acquisition d’un bien foncier (y compris une maison de vacances acquise comme bien foncier) nécessite généralement une autorisation d’acquisition foncière du Government of Åland (Ålands landskapsregering), le gouvernement autonome d’Åland, si l’acheteur ne détient pas le droit de domicile régional d’Åland (hembygdsrätt). Selon le gouvernement d’Åland, l’achat d’un asunto-osake ne nécessite pas d’autorisation, sauf si l’autorisation d’acquisition foncière de la société elle-même l’exige. Les règles d’Åland diffèrent de celles de la Finlande continentale, et il est conseillé de les vérifier auprès du gouvernement d’Åland.

La propriété ne donne pas de titre de séjour. Selon le Finnish Immigration Service (Maahanmuuttovirasto, Migri), le service finlandais de l’immigration, la propriété d’un terrain, d’un bien foncier ou d’un asunto-osake en Finlande ne constitue pas à elle seule un motif suffisant pour obtenir un titre de séjour ni la nationalité.

Les étapes de l’achat d’un asunto-osake

Voici les principales étapes de l’achat d’un appartement en actions.

1. Avant de faire une offre : les documents et les comparaisons. Il est utile de prendre connaissance de l’isännöitsijäntodistus, le certificat du gestionnaire qui renseigne sur les finances et les travaux du taloyhtiö. Pour comparer plusieurs appartements, il est conseillé de se fonder sur le prix hors dette et de tenir compte de la taxe de transfert de 1,5 % calculée sur ce prix. Vous pourrez aussi croiser la notion d’inspection technique (kuntotarkastus) : un examen de l’état du bâtiment avant l’achat.
2. Le käsiraha. Le käsiraha est une somme versée avec l’offre ; il est intégralement imputé sur le prix de vente.
3. La vente et la taxe de transfert. L’acheteur déclare et paie la taxe de transfert dans les 2 mois suivant la conclusion du contrat de cession. Lorsque la vente se fait par l’intermédiaire d’un agent immobilier, la taxe est acquittée au moment de la vente (loi sur la taxe de transfert, art. 21).
4. Cas d’un logement neuf. Pour un logement neuf au sens de la loi, l’acheteur déclare et paie la taxe dans les 2 mois suivant le transfert de propriété, y compris lorsqu’un agent immobilier intervient.
5. Sans numéro d’identification finlandais. Selon les instructions de la Finnish Tax Administration (Verohallinto), l’administration fiscale finlandaise, un acheteur étranger qui n’a pas de numéro d’identification personnel finlandais (henkilötunnus) s’enregistre comme client de l’administration fiscale avant la vente. L’enregistrement se demande par une demande écrite libre, accompagnée d’une copie du passeport et, le cas échéant, d’une procuration ; un représentant mandaté par l’acheteur peut aussi en faire la demande. Après l’enregistrement, l’acheteur reçoit un identifiant de substitution (keinohenkilötunnus) destiné à la déclaration de la taxe de transfert, ainsi qu’un numéro de référence personnel pour le paiement de cette taxe. La taxe de transfert ne peut être déclarée et payée qu’après l’enregistrement.
6. Après la vente. La loi prévoit que l’acheteur signale un défaut dans un délai raisonnable après l’avoir découvert (ou après le moment où il aurait dû le découvrir), et en principe au plus tard deux ans après la remise de la jouissance. Ce délai butoir connaît des exceptions, notamment lorsque le vendeur a agi avec une négligence grave ou de manière contraire à l’honneur et indigne, ainsi que lorsque le vendeur est un professionnel.

À propos des agents immobiliers. En Finlande, l’intermédiation dans la vente de biens fonciers et d’asunto-osake, exercée en vue d’un revenu ou d’un autre avantage économique, est réservée aux agences inscrites au registre des agences immobilières (loi 1075/2000). La loi prévoit des exceptions.

Frais et impôts au moment de l’achat

Pour un asunto-osake, l’acheteur paie à l’achat la taxe de transfert, au taux de 1,5 %. Elle est calculée sur le prix hors dette : le prix de vente (et toute autre contrepartie convenue), plus la quote-part de l’yhtiölaina affectée aux actions, dans les conditions prévues par la loi (loi sur la taxe de transfert, art. 20).

Exemple de calcul (chiffres fictifs) : prix de vente 180 000 € + quote-part de l’yhtiölaina affectée aux actions 20 000 € = prix hors dette 200 000 €. Taxe de transfert à 1,5 % : 3 000 €.

L’exonération de taxe de transfert dont bénéficiaient les primo-accédants a été supprimée le 1er janvier 2024.

Financement depuis l’étranger. L’obtention d’un prêt auprès d’une banque finlandaise lorsque l’on réside à l’étranger dépend de l’appréciation propre de la banque et des liens du client avec la Finlande. Il peut être utile de se renseigner auprès de plusieurs banques.

Il est conseillé de vérifier les frais propres à l’appartement visé avant de faire une offre.

Vivre à Helsinki : louer ou acheter un appartement ?

Les coûts de la location et ceux d’un logement en propriété dépendent du logement, du taloyhtiö et de votre situation personnelle : il n’existe donc pas de réponse générale à la question de savoir quelle solution est la plus avantageuse.

Pour préparer votre propre comparaison, voici les éléments spécifiques à l’achat d’un appartement en actions :

• Au moment de l’achat, vous payez la taxe de transfert de 1,5 % calculée sur le prix hors dette (voir la section précédente).
• Chaque mois, le propriétaire verse le vastike au taloyhtiö.
• Le rahoitusvastike est la part du vastike qui sert à rembourser la quote-part de l’yhtiölaina affectée au logement.
• Les documents du taloyhtiö, en particulier l’isännöitsijäntodistus, renseignent sur les finances et les travaux de la société.
• Dans la fiscalité finlandaise, les intérêts d’un prêt contracté pour sa propre résidence ne sont plus déductibles depuis l’année d’imposition 2023.
• Côté titre de séjour, la propriété ne constitue pas à elle seule un motif suffisant pour en obtenir un (voir la section « Un étranger peut-il acheter un appartement à Helsinki ? »).

Pour les loyers, voir les statistiques de Statistics Finland (Tilastokeskus).

S’installer en Finlande et s’y loger, en location ou en propriété, est traité dans notre article Vivre en Finlande : se loger, louer ou acheter.

Et ensuite : posséder, louer et revendre

L’achat n’est que la première étape. Posséder un appartement depuis l’étranger, le mettre en location puis le revendre obéissent chacun à des règles propres, que nous traitons dans des articles séparés.

À titre d’exemple, les revenus locatifs d’un logement situé en Finlande perçus par une personne résidant à l’étranger sont généralement imposés en Finlande comme revenus du capital. Les règles fiscales de votre pays de résidence peuvent également s’appliquer ; il est conseillé de se renseigner auprès de l’administration fiscale de ce pays.

Une modification récente de la loi concerne aussi la mise à disposition d’un appartement. Selon la loi 535/2026 modifiant la loi sur les sociétés de logement par actions, depuis le 1er octobre 2026, l’actionnaire qui met son logement à la disposition d’une autre personne est tenu de disposer des informations nécessaires sur l’occupant et de les communiquer à la société sur demande motivée de celle-ci. Si la location de courte durée entraîne pour la société ou les autres actionnaires des frais supplémentaires ou des nuisances inhabituels par rapport à un usage d’habitation ordinaire, l’assemblée générale peut, sous certaines conditions, placer le logement sous la gestion de la société pour une durée maximale de trois ans. Ces règles concernent les asunto-osake.

Ces sujets sont détaillés dans nos articles sur la résidence secondaire en Finlande depuis l’étranger, sur la location d’un chalet en Laponie et sur les frais et impôts d’un achat immobilier.

FAQ : questions fréquentes

Combien coûte un appartement à Helsinki ?

Selon Statistics Finland, le prix moyen au m² des logements anciens en actions était en 2025 de 4 983 €/m² à Helsinki, tous types de bâtiments confondus, et de 5 225 €/m² pour les appartements en immeuble d’habitation. Il s’agit de moyennes, pas de médianes. Les chiffres des autres villes figurent dans les tableaux ci-dessus.

Qu’est-ce qu’un taloyhtiö ?

Le taloyhtiö est la société par actions qui possède l’immeuble. L’acheteur d’un appartement en immeuble ou d’une maison en bande achète généralement des actions de cette société, qui donnent le droit d’occuper un logement déterminé. Le terrain est soit la propriété de la société, soit loué. Voir la section « Ce que vous achetez à Helsinki ».

Quels frais à l’achat d’un appartement à Helsinki ?

Pour un asunto-osake, l’acheteur paie la taxe de transfert de 1,5 %, calculée sur le prix hors dette : le prix de vente (et toute autre contrepartie convenue), plus la quote-part de l’yhtiölaina affectée aux actions, dans les conditions prévues par la loi. Les délais de déclaration et de paiement sont présentés dans la section « Les étapes de l’achat d’un asunto-osake ».

Un étranger peut-il acheter un appartement à Helsinki ?

L’achat d’un asunto-osake, forme habituelle d’un appartement à Helsinki, ne nécessite pas d’autorisation du ministère finlandais de la Défense, même pour un acheteur qui n’est pas ressortissant de l’UE ou de l’EEE ; Åland applique ses propres règles. Pour un bien foncier, par exemple une maison individuelle avec son terrain, la loi exige cette autorisation lorsque l’acquéreur est une personne sans citoyenneté d’un pays de l’UE ou de l’EEE, ou une entité dans laquelle une partie extérieure à l’UE et à l’EEE détient au moins 10 % de la propriété ou une influence équivalente. Si vous êtes citoyen d’un pays de l’UE ou de l’EEE, cette autorisation n’est pas requise. Pour plus de détails, voir la section du même titre plus haut.

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Sources

• Statistics Finland : prix des logements anciens en actions, tableau 13mw (en anglais)
• Statistics Finland : prix des logements anciens en actions par commune, tableau 13mx (en finnois)
• Statistics Finland : statistiques des loyers (en anglais)
• National Land Survey of Finland : logements en actions (en anglais)
• National Land Survey of Finland : statistiques des ventes de biens fonciers 2025 (en finnois)
• Finlex : loi sur les sociétés de logement par actions 1599/2009 (en finnois)
• Finlex : loi 535/2026 modifiant la loi sur les sociétés de logement par actions (en finnois)
• Ministry of Defence : autorisation d’achat de biens fonciers pour les acheteurs hors UE et EEE (en anglais)
• Finlex : loi 470/2019 (en finnois)
• Government of Åland : acquisition foncière à Åland (en suédois)
• Finnish Immigration Service : questions fréquentes sur les titres de séjour (en anglais)
• Finnish Tax Administration : taxe de transfert, achat d’un logement en actions (en anglais)
• Finnish Tax Administration : taxe de transfert, logement neuf (en anglais)
• Finnish Tax Administration : taxe de transfert, achat d’un bien foncier (en anglais)
• Finnish Tax Administration : primo-accédants (en anglais)
• Finnish Tax Administration : acheteurs étrangers (en anglais)
• Finnish Tax Administration : déduction des intérêts d’emprunt immobilier (en anglais)
• Finnish Tax Administration : imposition des non-résidents (en anglais)
• Finlex : loi sur la taxe de transfert 931/1996 (en finnois)
• Finlex : loi sur la vente de logements 843/1994 (en finnois)
• Finlex : loi sur les agences immobilières 1075/2000 (en finnois)

Informations vérifiées : octobre 2026. Les règles et les prix évoluent ; il est conseillé de vérifier les informations à jour auprès des sources ci-dessus.

Cet article est une information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Home Of Homes est une plateforme, pas un agent immobilier.