Nebenkosten beim Hauskauf in Finnland: Steuern und Gebühren

Zu den Nebenkosten beim Hauskauf in Finnland gehört die Übertragungssteuer (varainsiirtovero, vom Käufer gezahlte Steuer bei Übertragung): 1,5 % vom schuldenfreien Preis beim Kauf von Wohnungsaktien und 3 % beim Kauf eines Grundstücks. Beim Grundstückskauf können zusätzlich Gebühren des National Land Survey of Finland (Maanmittauslaitos), der finnischen Behörde für Vermessung und Grundstücksregister, anfallen, und Eigentümer eines Grundstücks zahlen jährlich Grundsteuer (kiinteistövero). Dieser Artikel gibt einen Überblick über die Steuern und Gebühren, die dabei in Finnland anfallen.

Zuerst: Kaufen Sie Wohnungsaktien oder ein Grundstück?

Welcher Steuersatz und welche Gebühren gelten, hängt in Finnland davon ab, ob Sie Wohnungsaktien oder ein Grundstück erwerben.

Wer eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus oder ein Reihenhaus kauft, erwirbt in der Regel Aktien eines taloyhtiö (Aktiengesellschaft, der das Wohnhaus gehört). Diese Aktien – asunto-osake (Aktien mit Nutzungsrecht an einer Wohnung) – berechtigen zur Nutzung einer bestimmten Wohnung. Das Gebäude gehört der Gesellschaft, und das Baugrundstück ist entweder Eigentum der Gesellschaft oder gepachtet.

Wer ein Einfamilienhaus oder ein mökki (Ferienhäuschen, oft am See) kauft, erwirbt in der Regel ein Grundstück (kiinteistö, eingetragenes Grundstück samt Gebäuden), also Grund und Boden mitsamt den Gebäuden. Ein Haus mit Grundstück oder ein Ferienhaus am See ist damit in der Regel ein Grundstück im Sinne dieses Artikels. Kaufform, Steuern und Eintragung unterscheiden sich je nach Kaufgegenstand.

Die Gebühren des National Land Survey of Finland und die Grundsteuer werden in diesem Artikel für Grundstücke (kiinteistö) beschrieben. Die Unterschiede zwischen beiden Kaufarten erklärt unser Hauptartikel zum Hauskauf in Finnland ausführlicher.

Übertragungssteuer (varainsiirtovero): 1,5 % oder 3 %

Die Höhe der Übertragungssteuer hängt vom Kaufgegenstand ab:

• Wohnungsaktien (asunto-osake): 1,5 %
• Grundstück (kiinteistö), etwa ein Haus mit Grundstück oder ein mökki-Grundstück: 3 %

Wohnungsaktien: Bemessungsgrundlage ist der schuldenfreie Preis

Bei Wohnungsaktien wird die Steuer vom schuldenfreien Preis (velaton hinta, Kaufpreis plus Anteil am Gesellschaftsdarlehen) berechnet. Er setzt sich zusammen aus dem Kaufpreis (und einer etwaigen sonstigen vereinbarten Gegenleistung) und dem auf die Aktien entfallenden Anteil am yhtiölaina (Wohnungsanteil am Darlehen der Gesellschaft), sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind (§ 20 des finnischen Übertragungssteuergesetzes 931/1996). Der Kaufpreis selbst enthält diesen Darlehensanteil nicht.

Rechenbeispiel A (fiktive Zahlen, keine typischen Preise):

Grundstück: 3 %

Beim Kauf eines Grundstücks beträgt die Übertragungssteuer 3 %.

Rechenbeispiel B (fiktive Zahlen, vereinfacht auf Basis des Kaufpreises): Bei einem Kaufpreis von 180.000 € für ein Grundstück beträgt die Übertragungssteuer 3 %, also 5.400 €.

Fristen für Erklärung und Zahlung

Wann die Steuer zu erklären und zu zahlen ist, hängt von der Art des Kaufs ab:

Die Zweimonatsfrist nach Vertragsabschluss gilt also nicht für jeden Kauf von Wohnungsaktien. Den lainhuuto hat der Käufer eines Grundstücks nach dem Gesetz innerhalb von 6 Monaten nach Unterzeichnung der Übertragungsurkunde zu beantragen (mehr dazu im Abschnitt zum Grundstückskauf).

Käufer ohne finnische Personenkennung

Für Käufer, die keine finnische Personenkennung (henkilötunnus, persönliche Identifikationsnummer in Finnland) haben, stellt die Finnish Tax Administration (Verohallinto), die finnische Steuerverwaltung, eigene Hinweise zur Erklärung und Zahlung der Übertragungssteuer bereit (auf Englisch).

Keine Befreiung mehr für Erstkäufer

Die Befreiung von der Übertragungssteuer für Käufer ihrer ersten eigenen Wohnung ist am 1. Januar 2024 entfallen.

Grundstückskauf: Kaufform und Gebühren des National Land Survey of Finland

Wie ein Grundstückskauf abgeschlossen wird

Ein Grundstückskauf (kiinteistö) wird in Finnland schriftlich geschlossen: Der Vertrag wird von den Parteien unterzeichnet und von einem public purchase witness (kaupanvahvistaja, bezeugt Grundstückskäufe, prüft Identität und Form) bestätigt, oder der Kauf erfolgt im elektronischen Kaufdienst des National Land Survey of Finland (Grundstücksgesetzbuch 540/1995, Kapitel 2 § 1). Aus dem Kaufvertrag (kauppakirja) gehen der Übertragungszweck, das Grundstück, Verkäufer und Käufer sowie der Kaufpreis und sonstige Gegenleistungen hervor.

Beim elektronischen Kaufdienst für Grundstücke (Property Transaction Service) meldet man sich mit finnischen Mitteln zur starken elektronischen Identifizierung an. Ausländische Identifizierungsverfahren können in dem Dienst nicht verwendet werden. Ohne finnische Identifizierungsmittel wird der Grundstückskauf in Anwesenheit eines kaupanvahvistaja oder über einen Bevollmächtigten abgeschlossen.

Wie der Kauf einer Wohnung in Form von Wohnungsaktien (asunto-osake) abläuft, beschreibt unser Hauptartikel zum Hauskauf in Finnland.

Gebühren beim Grundstückskauf

Beim Grundstückskauf erhebt der National Land Survey of Finland folgende Gebühren (Stand: 1. Oktober 2026):

(National Land Survey of Finland, Preisliste, Stand: Oktober 2026)

Die Gebühr von 16 € für Auszüge gilt für den elektronischen Dienst; die Gebühr für eine Pfandeintragung (kiinnitys) betrifft den Fall, dass das Grundstück als Sicherheit für ein Darlehen dient.

Frist für den lainhuuto

Das Gesetz verlangt, dass der Käufer eines Grundstücks den lainhuuto innerhalb von 6 Monaten nach Unterzeichnung der Übertragungsurkunde beantragt. Die Übertragungssteuer von 3 % ist vor dem Antrag auf lainhuuto zu zahlen.

Weitere mögliche Nebenkosten beim Kauf

Genehmigungsgebühr des Verteidigungsministeriums

Eine Genehmigung des Ministry of Defence (Puolustusministeriö), des finnischen Verteidigungsministeriums, ist erforderlich, wenn ein Grundstück von einer Person ohne Staatsangehörigkeit eines EU- oder EWR-Staates (Europäischer Wirtschaftsraum) erworben wird oder von einer Organisation, an der Beteiligte von außerhalb der EU und des EWR mindestens 10 % halten oder einen vergleichbaren Einfluss haben.

• Die Gebühr beträgt 210 € bei Online-Zahlung oder 280 € bei Zahlung per Rechnung, jeweils pro Grundstückskennung (2026).
• Die Genehmigung ist spätestens 2 Monate nach dem Kauf zu beantragen.
• Eine dauerhafte Aufenthaltserlaubnis hebt die Genehmigungspflicht nicht auf.
• Die Ausnahmen regelt § 2 des Gesetzes 470/2019.

Die Genehmigungspflicht betrifft nur Grundstücke (z. B. ein Einfamilienhaus mit Grundstück oder ein mökki-Grundstück), nicht Wohnungsaktien. Das Gesetz gilt nicht für Åland; dort gibt es eine eigene Gesetzgebung zum Grunderwerb.

Die Voraussetzungen der Genehmigung, auch die gesonderte Sperre im Zusammenhang mit Russland und Belarus, beschreibt unser Hauptartikel zum Hauskauf in Finnland.

Schweizer Staatsangehörige: Sie brauchen keine Genehmigung des Verteidigungsministeriums, wenn eine Genehmigungspflicht dem Freizügigkeitsabkommen zwischen der EU und der Schweiz widersprechen würde (§ 2 Abs. 5 des Gesetzes 470/2019). Nach Angaben des National Land Survey of Finland ist das der Fall, wenn eine Person mit Schweizer Staatsangehörigkeit ein Aufenthaltsrecht in Finnland hat und ihr Hauptwohnsitz in Finnland liegt. In anderen Fällen, zum Beispiel wenn jemand mit Wohnsitz in der Schweiz einen Freizeitwohnsitz (vapaa-ajan asunto, offiziell als Ferienhaus eingestuftes Gebäude) in Finnland kauft, kann eine Genehmigung erforderlich sein; das lässt sich beim Verteidigungsministerium klären.

Åland: eigene Regeln

Auf den Åland-Inseln setzt der Erwerb eines Grundstücks (auch eines mökki-Grundstücks) in der Regel eine Erwerbsgenehmigung der Government of Åland (Ålands landskapsregering), der Landesregierung der Åland-Inseln, voraus, wenn der Käufer kein åländisches Heimatrecht besitzt. Der Kauf von Wohnungsaktien erfordert nach Angaben der Landesregierung keine Genehmigung, es sei denn, die eigene Erwerbsgenehmigung der Gesellschaft sieht dies vor. Die Regeln auf Åland weichen von denen auf dem finnischen Festland ab; es empfiehlt sich, sie bei der Landesregierung zu prüfen (die Seite ist auf Schwedisch).

Finanzierung

Ob Sie als im Ausland lebende Person einen Kredit bei einer finnischen Bank erhalten, hängt vom Ermessen der jeweiligen Bank und von Ihren Verbindungen zu Finnland ab. Es lohnt sich, bei mehreren Banken nachzufragen. Die Gebühr des National Land Survey of Finland für eine Pfandeintragung (kiinnitys) finden Sie in der Gebührentabelle im Abschnitt zum Grundstückskauf.

Zahlung beim Kaufangebot (käsiraha)

Der käsiraha wird vollständig auf den Kaufpreis angerechnet (Wohnungshandelsgesetz 843/1994, Kapitel 3 § 3).

Was dieser Artikel nicht abdeckt

Dieser Artikel behandelt die Steuern und behördlichen Gebühren rund um den Kauf; weitere Kosten, etwa mit einem Immobilienmakler vereinbarte Gebühren, behandelt er nicht.

Jährliche Kosten als Eigentümer: Grundsteuer und monatliche Zahlung

Grundsteuer (kiinteistövero) für Grundstückseigentümer

Die Grundsteuer (kiinteistövero, jährliche Steuer auf Grund und Gebäude) betrifft den Eigentümer eines Grundstücks (kiinteistö). Für Grundstückseigentümer gelten im Jahr 2026 folgende Spannen der Steuersätze:

(Finnish Tax Administration, Stand: Oktober 2026)

• Wer zahlt? Die Steuer zahlt, wer am 1. Januar Eigentümer des Grundstücks ist, und zwar für das ganze Jahr.
• In wie vielen Raten? Beträgt die Steuer mindestens 170 €, wird sie automatisch in zwei Raten aufgeteilt.
• Ferienhaus am See: Ein Freizeitwohnsitz (vapaa-ajan asunto, offiziell als Ferienhaus eingestuftes Gebäude) gehört nach Angaben der Finnish Tax Administration zur Kategorie „sonstiges Wohngebäude“ (0,93–2,00 %); für den Grund und Boden gilt die Spanne für Grund und Boden (1,30–2,00 %).
• Baugrundstück: Wer ein unbebautes Baugrundstück kauft, findet den Satz in der Zeile „Unbebautes Baugrundstück“ (2,00–6,00 %).

Wohnungsaktien: monatliche Zahlung an den taloyhtiö (vastike)

Im Zusammenhang mit Wohnungsaktien begegnet Ihnen der Begriff vastike. Höhe und Inhalt des vastike behandelt dieser Artikel nicht. Wie die Grundsteuer berechnet und gezahlt wird, erläutert die Finnish Tax Administration.

Wenn Sie vermieten oder verkaufen: Besteuerung in Finnland kurz erklärt

Mieteinnahmen

Mieteinnahmen aus einer Wohnung in Finnland werden bei Personen, die im Ausland leben, in der Regel in Finnland als Kapitaleinkünfte besteuert. Die Finnish Tax Administration empfiehlt, zu Beginn der Vermietung Steuervorauszahlungen (ennakkovero) zu beantragen, um eine Steuernachzahlung zu vermeiden. Die Mieteinnahmen werden in MyTax (OmaVero), dem Onlinedienst der Finnish Tax Administration, oder auf einem Papierformular erklärt (z. B. Formular 7H für Wohnungen). Auch Einnahmen aus kurzfristiger und gelegentlicher Vermietung sind steuerpflichtig.

Für Kapitaleinkünfte gelten in Finnland folgende Steuersätze:

Die Grenze von 30.000 € gilt für die Kapitaleinkünfte eines Steuerjahres insgesamt, und die Sätze beziehen sich auf die steuerpflichtigen Kapitaleinkünfte.

Verkauf

In der finnischen Besteuerung wird der Veräußerungsgewinn so berechnet: Veräußerungspreis abzüglich der Anschaffungskosten, der wertsteigernden Verbesserungen und der Kosten für Kauf und Verkauf. Alternativ wird vom Veräußerungspreis eine pauschale Anschaffungskostenannahme (hankintameno-olettama) abgezogen: 20 % des Veräußerungspreises bei einer Besitzdauer unter 10 Jahren und 40 % bei einer Besitzdauer von mindestens 10 Jahren. Der Veräußerungsgewinn gehört zu den Kapitaleinkünften, für die die oben genannten Sätze von 30 % und 34 % gelten.

Steuerfrei ist der Verkauf einer Wohnung, wenn der Steuerpflichtige sie mindestens zwei Jahre besessen hat und er oder seine Familie sie während der Besitzzeit ununterbrochen mindestens zwei Jahre als ständige eigene Wohnung genutzt hat.

Es empfiehlt sich, bei der Finnish Tax Administration zu prüfen, wie Veräußerungsgewinne besteuert werden, wenn der Verkäufer im Ausland lebt.

Vermietung und Verkauf behandeln wir ausführlicher in einem eigenen Artikel: Ferienhaus in Finnland kaufen und vermieten.

Übersicht: Steuern und Gebühren in Finnland

Wie Mieteinnahmen und ein Verkauf besteuert werden, beschreibt der Abschnitt „Wenn Sie vermieten oder verkaufen“.

Auch in Ihrem Wohnsitzland können steuerliche Regeln gelten; es empfiehlt sich, das bei der dortigen Steuerbehörde zu prüfen.

Wie es weitergeht

Steuern und Gebühren sind ein Teil des Kaufs. Wie der Kauf Schritt für Schritt abläuft und welche Regeln für das Vermieten oder einen späteren Verkauf gelten, behandeln wir in eigenen Artikeln: Haus in Finnland kaufen und Ferienhaus in Finnland kaufen und vermieten. Home Of Homes möchte den Kauf, den Besitz und die Vermietung eines Zuhauses in Finnland einfacher machen – an einem Ort, auch wenn Sie im Ausland leben.

Häufige Fragen (FAQ)

Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf in Finnland an?

Beim Kauf eines Grundstücks (kiinteistö), etwa eines Hauses mit Grundstück, beträgt die Übertragungssteuer (varainsiirtovero) 3 %, beim Kauf von Wohnungsaktien (asunto-osake) 1,5 % vom schuldenfreien Preis. Beim Grundstückskauf erhebt der National Land Survey of Finland zudem Gebühren, zum Beispiel 172 € für den lainhuuto und 143 € für die Kaufbestätigung durch den kaupanvahvistaja (Stand: Oktober 2026). Die in diesem Artikel behandelten Kosten fasst der Abschnitt „Übersicht: Steuern und Gebühren in Finnland“ zusammen. Andere Kosten, etwa mit einem Immobilienmakler vereinbarte Gebühren, behandelt dieser Artikel nicht.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Finnland?

Beim Kauf fällt in Finnland die Übertragungssteuer (varainsiirtovero) an: 1,5 % bei Wohnungsaktien (asunto-osake) und 3 % bei einem Grundstück (kiinteistö). Bei Wohnungsaktien wird sie vom schuldenfreien Preis (velaton hinta) berechnet, also vom Kaufpreis zuzüglich des auf die Aktien entfallenden Anteils am yhtiölaina, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Die Fristen für Erklärung und Zahlung finden Sie im Abschnitt zur Übertragungssteuer.

Gibt es in Finnland eine Grundsteuer?

In Finnland zahlen Eigentümer eines Grundstücks (kiinteistö) jährlich Grundsteuer (kiinteistövero); sie zahlt, wer am 1. Januar Eigentümer ist, und zwar für das ganze Jahr. Für 2026 lagen die Spannen zum Beispiel bei 0,41–1,00 % für ständig bewohnte Wohngebäude und bei 0,93–2,00 % für sonstige Wohngebäude, zu denen Freizeitwohnsitze zählen; für Grund und Boden galten 1,30–2,00 %. Beträgt die Steuer mindestens 170 €, wird sie automatisch in zwei Raten aufgeteilt. Zu Wohnungsaktien siehe den Abschnitt „Jährliche Kosten als Eigentümer“.

Brauche ich in Finnland einen Notar?

Ein Grundstückskauf (kiinteistö) wird in Finnland schriftlich geschlossen: Der Vertrag wird von den Parteien unterzeichnet und von einem public purchase witness (kaupanvahvistaja) bestätigt, oder der Kauf erfolgt im elektronischen Kaufdienst des National Land Survey of Finland. Die Gebühr für die Kaufbestätigung beim Grundstückskauf beträgt 143 € (Stand: Oktober 2026). Für den elektronischen Kaufdienst sind finnische Mittel zur starken elektronischen Identifizierung nötig; ohne sie wird der Grundstückskauf in Anwesenheit eines kaupanvahvistaja oder über einen Bevollmächtigten abgeschlossen. Wie der Kauf einer Wohnung in Form von Wohnungsaktien (asunto-osake) abläuft, beschreibt unser Hauptartikel zum Hauskauf in Finnland.

Weiterführende Artikel

• Haus in Finnland kaufen: Was Sie beachten sollten
• Ferienhaus in Finnland kaufen und vermieten
• Immobilienpreise in Finnland: Was kostet ein Haus?
• Als Deutscher ein Haus in Finnland kaufen: Genehmigungen und Regeln

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Quellen

• Finnish Tax Administration (Verohallinto): Transfer tax – buyer of a flat (Englisch)

• Finnish Tax Administration: Transfer tax – buying real property (Englisch)

• Finnish Tax Administration: Buyers from outside Finland – how to file and pay Finnish transfer tax (Englisch) und Ulkomaisen ostajan varainsiirtovero (Finnisch)

• Finnish Tax Administration: Buying your first home (Englisch)

• Finnish Tax Administration: Real estate tax rates und Paying real estate tax (Englisch)

• Finnish Tax Administration: Ennakkotietoa kiinteistöverotuksesta 2026 (Finnisch)

• Finnish Tax Administration: Rental income from property abroad und Occasional rental income from property (Englisch)

• Finnish Tax Administration: Capital income (Englisch)

• Finnish Tax Administration: Taxable sale of a residential property und Selling your home (Englisch)

• Finnish Tax Administration: Taxation of income received by nonresidents (Englisch)

• National Land Survey of Finland (Maanmittauslaitos): Public purchase witnessing und Property Transaction Service (Englisch)

• National Land Survey of Finland, Property Transaction Service: Authentication and payment (Englisch)

• National Land Survey of Finland: Apartments (Englisch)

• National Land Survey of Finland: Preisliste Grundstücke (Finnisch)

• National Land Survey of Finland: Änderung des Gesetzes über die Genehmigungspflicht beim Grundstückserwerb ab 15.07.2025 (Finnisch)

• Ministry of Defence (Puolustusministeriö): Authorisation to non-EU and non-EEA buyers to buy real estate (Englisch)

• Government of Åland (Ålands landskapsregering): Jordförvärv på Åland (Schwedisch)

• Finlex: Übertragungssteuergesetz 931/1996, Grundstücksgesetzbuch 540/1995, Gesetz 470/2019, Wohnungshandelsgesetz 843/1994, Gesetz über Wohnungsaktiengesellschaften 1599/2009 (Finnisch bzw. Schwedisch; Übersetzungen in Finlex sind inoffiziell)

Stand der Informationen: Oktober 2026. Regeln und Preise können sich ändern; bitte prüfen Sie aktuelle Angaben bei den oben genannten Quellen.

Dieser Artikel ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Home Of Homes ist eine Plattform, kein Immobilienmakler.